Среди тайн и чудес ЖК РФ (Ю. Полонский, "Коммунальщик", N 10, октябрь 2011 г.)

Среди тайн и чудес ЖК РФ

Чтобы понять поправки в Жилищный кодекс, нужно читать еще и правила предоставления коммунальных услуг, иначе заключение легитимного договора управления станет проблемой.

Нет предела совершенству

То, что ЖК РФ изобилует всевозможными подводными камнями: как внутренними противоречиями, так и внешними нестыковками с другими российскими законами и нормативными актами - ни для кого не секрет. Последние поправки к кодексу (см. федеральный закон N 123-ФЗ от 4 июня 2011 г.) устранили часть "камней", которые наиболее сильно "царапали" игроков рынка услуг ЖКХ. Например, шесть лет в ст. 44 среди вопросов, требовавших одобрения 2/3 голосов собственников (так называемое "квалифицированное большинство") стояло слово "ремонт", и шесть лет эта норма в отношении текущего ремонта практически нигде в стране не исполнялась, и только сейчас законодатель добавил слово "капитальный".

Зато появились новые "рифы" и "мели", опаснее прежних.

Кворумная "чехарда"

Например, в ст. 162 к тексту п. 1: "Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания" появился такой вот "довесок": "При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора". Это что-то новое.

Раньше было более-менее понятно, что условия договора управления, принятые простым большинством голосов от числа собственников, принявших участие в собрании, обязательны для всех собственников. Из ст. 44 и 46 ЖК РФ следовало, что фактически дело мог решить кворум в 100% от (0,5 х 0,5) + 1 голос= 25% + 1 голос) голосов собственников многоквартирного дома, все остальные: и те, кто голосовал против, и те, кто вообще не голосовал, - должны им подчиниться.

Это положение и сейчас не изменилось, но теперь, как следует из приведенного "довеска", чтобы собственники были стороной в договоре, их должно быть больше 50%. А если меньше? К примеру, в собрании приняло участие 60% собственников, значит, оно правомочно. Допустим, за предложенные условия договора проголосовали 66% участников, значит, решение, принятое простым большинством 100% х 0,6 х 0,66 = 39,6% - легитимно. Но теперь, если верить принятой поправке, стороной в договоре эти 39,6% собственников быть не могут. Что же делать?

Эксперты во мнениях расходятся, так, например, ведущий специалист-юрисконсульт фонда "Институт экономики города" Дмитрий Гордеев считает, что в таком случае фактически требуется 2-й тур голосования. Или в явном виде: повторное собрание по этому же вопросу, но с учетом вновь открывшейся перспективы, состоящей в том, что собственники рискуют остаться вообще без полноценного договора управления. Или в виде "голосования ногами": если более 50% собственников безо всякого повторного собрания просто подпишутся под договором - значит, он будет считаться заключенным легитимно.

Что и говорить, ситуация...

Тайна председательской доверенности

Масла в огонь подливает еще и другая поправка в ЖК РФ: новая ст. 161.1, которая обязывает собственников в многоквартирном доме, где нет ТСЖ или ЖСК, избрать Совет дома. Его председатель "на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления..." (ст. 161.1 п. 8). Но, простите, сколько собственников: 25, 50 или все 100% - должны дать эту самую доверенность? Об этом закон умалчивает. Логика подсказывает, все-таки 50% + 1, но это не более чем догадка.

Но и это еще не все. Сразу вслед за только что приведенной фразой в п. 8 ст. 161.1 следует совсем уж таинственный текст: "По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями" - что за ребус? А как же собственники, которые не давали доверенности - выходит, они не будут иметь прав и обязанностей, установленных договором управления? И что если собственники (допустим, в количестве 30%) проголосуют за условия договора, но откажутся дать доверенность председателю? Значит, никто из них не приобретет никаких прав и обязанностей?

"Конклюдентные вы наши..."

Ну, нет. Разгадка кроется в новых "Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов". Читаем:

"6. Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг (при 2-м способе управления эту роль обычно выполняет договор управления. - Прим. ред.), может быть заключен с исполнителем в письменной форме или путем совершения потребителем действий, свидетельствующих о его намерении потреблять коммунальные услуги или о фактическом потреблении таких услуг (далее - конклюдентные действия).

7. Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, заключенный путем совершения потребителем конклюдентных действий, считается заключенным на условиях, предусмотренных настоящими Правилами".

В переводе на простой русский язык это означает: если собственники (в количестве более 50%) и управляющая компания не сумеют договориться в письменном виде, то возможны два типовых сценария развития событий.

Сценарий N 1: собственники принимают решение о смене управляющей компании и доводят дело до конца, после чего пытаются договориться (тем же 50%-ным кворумом) с новым управдомом. Если и это не удается - цикл повторяется с новым претендентом на роль управдома. Как только список претендентов исчерпан - в дело придется вступить муниципалитету, который обязан выставить "привередливый" дом на конкурс.

Сценарий N 2: собственники или не ставят вопрос о смене управдома, или же, поставив, не доводят дело до конца (например, из-за того, что новый управдом передумал их брать), а в остальном живут, как жили: вода из крана течет, батареи теплые и т.д. Согласитесь, по нынешним временам это достаточно распространенный случай: старый договор истек, новый не заключен, а услуги потребляются, как ни в чем не бывало. Тогда с момента оплаты первой же квитанции будет считаться, что договор управления вновь заключен - в том минимальном объеме прав и обязанностей, который оговорен в "Правилах предоставления коммунальных услуг...". То есть управляющая компания обязана предоставлять жителям коммунальные услуги, а те их оплачивать. И все, больше никаких взаимных обязательств у сторон нет. В скобках заметим: впечатление такое, что тот, кто писал поправки в ЖК и новые "Правила...", именно на такой оборот дела и рассчитывал...

Справедливости ради заметим, что ничего нового, по сути, тут нет, эта конклюдентная "мышеловка": неявное заключение договора по факту потребления и оплаты услуг - присутствовала в российском законодательстве и раньше. Но - только в ГК РФ (и к тому же в простой и ясной, хотя и "общегражданской" форме, см. ст. 426, 428, 437-438 ГК РФ), а теперь перекочевала в жилищное законодательство и приняла столь "причудливые" очертания.

В заключение остается выразить надежду, что законодатель, выпустивший нормативно-правовые документы такого качества, рано или поздно все же взглянет трезвым взором на свои произведения, ужаснется плодам рук своих - и поспешит исправить ошибки.

Ю. Полонский,

эксперт, г. Жуковский

"Коммунальщик", N 10, октябрь 2011 г.