Чем провинились ЖСК? (И. Петров, "Коммунальщик", N 10, октябрь 2011 г.)

Чем провинились ЖСК?

Иногда жизнь подкидывает достаточно интересные вопросы. И одним из них, на мой взгляд, является какая-то нелюбовь официальных лиц, ответственных за проведение реформы в жилищном хозяйстве, к такой форме управления многоэтажным домом, как жилищный и жилищно-строительный кооператив (ЖК и ЖСК).

Не то, что они в принципе отрицают эти формы жилищного самоуправления. Но, фактически, они допускают их только в качестве формы сбора средств и привлечения инвестиций для постройки многоквартирного дома и контроля за их расходованием. Как только дом построен и паевые взносы выплачены полностью, ЖСК, по сути дела, должен превращаться в одну из разновидностей ТСЖ.

Сделано это было путем внесения в Жилищный кодекс простого положения:

"Статья 129. ч. 1.

Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью".

Не надо быть профессиональным юристом, чтобы видеть, что здесь практически постулируется пункт о том, что после выплаты пая характер собственности на жилое помещение меняется. Если ранее жилое помещение было не чем иным, как индивидуализированной частью общей собственности кооператива, условием для пользования и владения которой было членство в кооперативе, то теперь, после выплаты паевого взноса, оно становится частной собственностью, распоряжение которой ограничивается только действующим законодательством. То есть она может быть передана другому лицу путем продажи, дарения, обмена и т.д. не только без согласия кооператива, но даже без извещения правления о подобном факте. Соответственно, теоретически появляется возможность получения в соседи любого асоциального элемента, проблему которого придется решать долго и тяжело.

Более того, если следовать логике законодателей, вполне возможна ситуация, когда собственник помещения, проживающий в доме ЖК или ЖСК, вовсе не является его членом. Это прямо говорится в ч. 6 ст. 155 Жилищного кодекса:

"Не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом".

Иными словами, согласно логике составителей Жилищного кодекса и других документов, связанных с реформой жилищного хозяйства, жилищно-строительный кооператив имеет право на существование в качестве самостоятельной формы управления многоквартирным домом только в том случае, когда его участники имеют не полностью выплаченные паи. Далее как самостоятельная форма управления домом он право на существование не имеет. Достаточно вспомнить, например, что в ст. 14 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" содержалось обязательное требование о преобразовании ЖСК, все члены которого полностью внесли паевые взносы, в ТСЖ или ликвидации ЖСК до 1.01.2007. Если это не было сделано в добровольном порядке, Закон предусматривал принудительную ликвидацию ЖСК. Правда, позже здравый смысл все-таки взял верх, и начиная с 1.09.2006 эта статья утратила силу (п. 1 ст. 13 и п. 2 ст. 8 Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ). Тем не менее, ликвидация ЖСК как специфической формы управления уже построенным домом де-факто, как видно их сказанного выше, уже происходит. Сейчас только очень изощренный юрист может найти разницу между правовым положением жителей, проживающих в домах ЖСК, где взносы выплачены полностью, и проживающих в домах управляющих ТСЖ.

Но может быть, принципы, ранее, в эпоху "до Жилищного кодекса", положенные в основу владения недвижимостью и управления многоквартирными домами при помощи жилищных кооперативов устарели и не соответствуют современной действительности? Однако взглянем на них с точки зрения современного опыта управления многоквартирным домом при помощи ТСЖ:

Ранее человек мог получить жилье в доме ЖСК только в качестве пая, что делало его вступление в ЖСК обязательным.

Разве это не голубая мечта подавляющего числа председателей и членов правлений ТСЖ, которые спят и видят, как обойти положение о необязательности членства, создающее только дополнительные проблемы в отношениях с собственниками.

Все имущество ЖСК считалось общей собственностью кооператива, правда, с индивидуализацией ее части в виде жилых помещений, которые передаются в постоянное пользование и владение членам кооператива на условиях, определяемых законодательством и Уставом кооператива. Каждый член кооператива имеет пай, равный по стоимости доле принадлежащего ему имущества.

Отсюда, в частности, следует, что продажа жилья в ЖСК должна проводиться в порядке, определенным Гражданским кодексом для долей общего имущества, т.е. хозяин квартиры должен сначала предложить жилое помещение остальным собственниками, в лице правления кооператива, а уже потом, после их отказа, выставлять на свободный рынок. Тем самым кооператив получает возможность приобрести данное помещение для своих нужд или же проинформировать об этом других членов кооператива, которые имеют желание приобрести жилье в этом доме. Нельзя исключить также возможность предложения владельцу квартиры другого варианта, который бы позволил ему обойтись без продажи.

В этой связи вспоминается одна история, описанная в американском журнале, посвященном жилищной кооперации.

Пожилая женщина, владелица большой квартиры, попала в сложное финансовое положение. Другого жилья у нее не было - т.е. простая продажа для нее была невозможна. В российских условиях у нее оставалось только два выхода: или обмен на меньшую площадь с доплатой или же размен на две квартиры со сдачей одной из квартир в аренду. В любом случае ей пришлось бы иметь дело с достаточно сложными процедурами совершения сделок с недвижимостью, в том числе с риском нарваться на "черного" риелтора. Но ей на помощь пришел кооператив. Женщина сдала своей пай в аренду кооперативу, после чего кооператив сдал ей в аренду имеющуюся в его распоряжении однокомнатную квартиру. Из платы за аренду пая вычиталась арендная плата за эту квартиру, оплата коммунальных услуг и содержание и ремонт дома, а также некоторая сумма в пользу кооператива за организацию и поддержку данной сделки. Остальное женщина получала наличными. Плата за аренду пая была возмещена кооперативом путем сдачи ранее принадлежащей женщине квартиры в субаренду.

В результате подобной сделки выиграли все. Женщина решила финансовые вопросы, сохранив за собой стоимость своего пая. При этом состояние квартиры и поведение арендаторов контролировалось заинтересованной организацией - кооперативом, что обеспечило сохранность имущества и сняло многие проблемы с построением отношений с арендаторами, которые возникли бы, если бы сдача в аренду проводилась напрямую или через посредство третьих лиц. Кооператив же получил дополнительные средства как за счет платы за сопровождение услуги, так и за счет подбора арендаторов, готовых платить за аренду повышенную цену. При этом с моральной точки зрения данная операция выглядела намного более презентабельно, чем в случае, если бы квартира сдавалась в субаренду частным арендатором, так как полученный доход пошел не просто в карман посредникам, но расходовался именно на улучшение содержания общего имущества многоквартирного дома и создание благоприятных условий проживания в нем. Наконец, другие члены кооператива получили дополнительный выигрыш в том, что отбор субарендаторов был проведен более тщательно и с учетом интересов проживающих в доме, что существенно уменьшало возможность появления в доме нежелательных личностей.

При покупке жилья в доме ЖСК претендент должен вступить в члены кооператива. При этом прием осуществляется не автоматически, а по решению правления с последующим утверждением общим собранием.

Это позволяет более аккуратно формировать социальный состав обитателей дома, в том числе тех, которые приходят и после окончания строительства дома и выплаты взносов, и, таким образом, способствует созданию лучшего общественного климата и построению добрососедства. Как известно, в ТСЖ подобная деятельность часто осуществляется с большим скрипом уже просто в силу необходимости постфактум согласовывать интересы большого числе жителей, отличающихся по происхождению, социальному и имущественному положению, воспитанию и другим особенностям. Значительная часть из которых к тому же не готова морально к тому, что придется жить и управлять общим имуществом в коллективе. В ЖКХ такая готовность задавалось уже самим фактом вступления в кооператив.

Сдача помещения его владельцем в поднаем должна была быть согласована с правлением кооператива.

Это автоматически сводило к минимуму возможность возникновения ситуации, когда в однокомнатную квартиру вселяется 5-10, а то и более гастарбайтеров или "челноков" из Юго-Восточной Азии, поскольку правление могло контролировать сам факт и условия сдачи в аренду уже на стадии подписания договора. А не пытаться, как в ТСЖ, реагировать задним числом при помощи привлечения правоохранительных органов или через суд.

Нарушение членом ЖСК устава, так же как и правил проживания и пользования помещениями, могло привести к исключению его из членов ЖСК, что автоматически вело к лишению его имущественного пая с выплатой компенсации по реальной стоимости.

То есть иными словами у коллектива жителей дома ЖСК имелся реальный рычаг воздействия на лиц, не желающих жить в коллективе и подчиняться его правилам. Хочешь жить по принципу "ты моему ндраву не препятствуй" - ищи себе место там, где такое поведение является приемлемым, тем более что средства для этого у тебя будут. При этом вероятность произвола и сведения счетов была не так уж и велика, поскольку решение об исключении из членов ЖСК могло всегда быть обжаловано в судебном порядке да еще сопровождаться иском о возмещении морального ущерба. Ясно, что это делало подобную меру скорее исключительной, в случае когда ее обоснованность сомнений не вызывала. В принципе нечто подобное существует и в Жилищном кодексе, но только до тех членов ЖСК, паевые взносы у которых еще не выплачены:

"Статья 133 ч. 1. Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса и исключенный из жилищного кооператива по основаниям, указанным в ч. 3 ст. 130 настоящего Кодекса, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива и обязаны освободить данное жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из жилищного кооператива".

Таким образом, имеем, что Жилищный кодекс вроде и не отрицает существования ЖСК как особой формы управления многоквартирным домом, но фактически только до тех пор, пока паевые взносы полностью не выплачены. После этого с формальной точки зрения разницу между домом ЖСК и домом управляемым ТСЖ найти достаточно сложно. И если на первом этапе после выплаты взносов, некая разница существовать все-таки будет, хотя бы просто в силу уже сформированного коллектива собственников, то через какое-то время когда состав собственников изменится вследствие перехода прав собственности вследствие купли-продажи, наследования и т.д., эта разница исчезнет окончательно.

Когда обсуждались новые поправки к Жилищному кодексу была некоторая надежда на то, что этот вопрос будет отрегулирован и пункт об автоматическом переходе жилья в собственность после выплаты паевого взноса будет аннулирован или сформулирован в более мягкой форме, например, об автоматическом переходе жилья в частную собственность жильцов при преобразовании ЖСК в ТСЖ, возможность чего, кстати, предусмотрена тем же Жилищным кодексом. Но ничего подобного сделано не было.

В чем же такая причина "нелюбви" законодателей к жилищной кооперации и ЖСК в частности? На мой взгляд, защита интересов граждан здесь большого значения не имеет. В самом деле, граждане вступают в ЖСК добровольно, соглашаясь с уставом и условиями приема. У них есть возможность выхода с получением стоимости пая, что дает возможность сменить место жительства путем покупки другого жилья. Наконец, Жилищный кодекс прямо говорит о возможности преобразования ЖСК в ТСЖ. То есть здесь никаких препятствий по изменению формы собственности, если большинство собственников решили сделать это, нет. Максимум, что бы потребовалось, как уже было сказано выше, - это сделать уточняющую оговорку об изменении вида собственности не при выплате пая, а при преобразовании способа управления в другую форму. Это, кстати, было бы более логично, поскольку четко бы определило в чем суть "управления домом при помощи "жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива" и то, в чем эта форма отличается от управления при помощи ТСЖ.

Тогда в чем же причина, заставившая наших законодателей, если использовать выражение В. Маяковского, "стричь Толстого под Маркса", всячески стараясь де-факто стеречь различие между этими двумя формами управления многоквартирным домом?

Ссылки на зарубежный опыт не проходят. В тех же США кондоминиумы существуют как в "классической" форме, когда апартаменты являются частной собственностью (аналог нашего ТСЖ), так и в виде полноценных кооперативов, в которых вся недвижимость считается общей собственностью, а члены являются собственниками паев, состав и порядок владения которыми определяется Уставом кооператива (аналог наших ЖСК и ЖК с не полностью выплаченным паем). И у каждой формы имеются свои сторонники.

О некомпетентности или халатном отношении к делу лиц, создающих, редактирующих и принимающих подобные документы, тоже говорить, очевидно, не приходится - в нормальном государстве подобную работу таким "специалистам" просто не доверяют.

На мой взгляд, причины этого лежат, скорее, в идеологической области.

Как известно, несмотря на Конституцию РФ, провозгласившую право на равноправное существование всех форм собственности, для идеологов реформ, проводившихся в постсоветский период и проводящихся в настоящее время, именно частная собственность является некоей священной коровой, тем видом собственности, которую надо сделать доминирующей любой ценой, везде и повсюду. Достаточно вспомнить, хотя бы, первоначальную редакцию 185-ФЗ, где одним из условий получения финансовой помощи от государства было прописано обязательное оказание 80% (!) коммунальных услуг частным бизнесом. Причем как следовало из выступлений руководителей Фонда содействия реформированию ЖКХ, данное условие было безоговорочным. Собственность же в ЖСК изначально была общей, а если говорить точнее, коллективной. Поэтому логично предположить, что основной целью подобной комбинации явилось исключение появления в массовом порядке при передаче всех функций управления и эксплуатации дома на плечи собственников ситуации, при которой управление многоквартирным домом, в котором вся недвижимость находится в общей собственности, оказалось бы более эффективным, чем в ситуации, когда квартиры находятся в частной собственности граждан. Тем более что это могло бы поставить под сомнение тезис о необходимости доминирования частной собственности и частных операторов и в других сферах ЖКХ.

Положение усугублялось и тем, что основные принципы формирования и функционирования ЖСК создавались в советское время. Достаточно упомянуть, что многие эксперты до сих пор считают примерный устав ЖСК образца 1965 г. вполне адекватной базовой основой для создания устава современного жилищного кооператива. Поэтому лично я не исключаю, что реформаторы, взявшие курс на "борьбу с наследием советской эпохи", в очередной раз вместе с водой выплеснули и ребенка, по принципу - "главное, чтобы не так, как при Советах".

Как известно, одной из основных причин краха СССР явилось то, что экономика там постоянно подавлялась идеологией - чем больше была подчиненность экономики идеологии, тем сильнее проявлялось отставание в экономическом развитии. Сейчас в ЖКХ России проходят мощные процессы, коренным образом меняющие как само жилищно-коммунальное хозяйство, так и отношения между участниками существующих там процессов. И самое важное при этом учесть ошибки прошлого, которые могут повлиять на эффективность проведения реформ и окончательный результат реформирования. Или как?

И. Петров,

г. Москва

"Коммунальщик", N 10, октябрь 2011 г.