Имущество под снос: что с налогами?
Если у компании есть объекты, которые подлежат сносу, их не нужно облагать налогом на имущество. При этом они не должны использоваться. Но чтобы включить это имущество в расходы, нужно правильно выбрать момент сноса.
Некоторые компании, которые приобретают земельный участок вместе с довеском в виде ветхих зданий или сооружений, не всегда сразу могут определиться, будут они использовать это имущество как ОС или их проще снести?
Сразу же возникают вопросы: подлежат ли они обложению налогом на имущество, а также можно ли включить их в состав расходов в случае сноса?
"Зависшие" объекты: что с налогом на имущество?
При расчете налога на имущество учитываются объекты, которые признаются основными средствами по правилам бухгалтерского учета, то есть в соответствии с требованиями Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" (ПБУ 6/01)*(1).
Иными словами, эти объекты одновременно должны удовлетворять следующим условиям:
- предназначены для использования в предпринимательской деятельности;
- использование должно быть длительным (более 12 месяцев);
- компания не планирует перепродажу этих объектов.
Если хотя бы одно этих условий не выполняется, объект к основным средствам не относится, а значит, в базу для расчета налога на имущество не входит*(2).
Следовательно, имущество, предназначенное под снос, налогом облагать не нужно.
Но некоторые ситуации все же не столь однозначные. Например, если ветхие здания или сооружения фирма изначально планировала снести и на их месте что-то построить, но в связи с кризисом строительство было отложено на неопределенный срок.
Ситуацию осложняет еще и то, что с 2011 года в отношении недвижимости действует правило: если компания получила от продавца здание по акту приема-передачи, то в базу по налогу на имущество оно включается именно на дату получения, независимо от факта госрегистрации перехода права собственности*(3). То есть в данном случае важен факт реального, а не формального владения.
Нужно ли уплачивать налог на имущество по объектам, дальнейшая судьба которых пока не ясна?
Позиция Минфина России по данному вопросу такова: пока "зависший" объект фирма не использует в предпринимательской деятельности, в базу по налогу на имущество он не включается*(4).
Но во избежание претензий налоговиков все-таки лучше подстраховаться и подтвердить документально, что это имущество не используется (особенно это касается убыточных фирм, которые не заинтересованы в начислении амортизации).
Например, директор может издать приказ, в котором будут перечислены номера свидетельств ненужных построек и указано, что они подлежат сносу в будущем, и поэтому использовать их для извлечения дохода компания не планирует. Также может помочь заключение, в котором здание будет оценено как ветхое, что исключает возможность его использования по назначению*(5).
Но даже если у компании есть все необходимые документы, самое пристальное внимание налоговики уделят проверке самого факта использования объекта. И если будет установлено, что спорное здание компания каким-то образом использует (например, в качестве склада) или сдает в аренду, то этот объект признают основным средством, что повлечет доначисление налога на имущество*(6).
Косвенно о факте эксплуатации могут свидетельствовать, например, коммунальные платежи (оплата отопления, электричества и т.д.).
Снести или оставить?
В дальнейшем судьба ветхих объектов может решиться двумя путями - их могут снести или оставить для дальнейшего использования (например, в реконструированном виде).
Минфин России рекомендует компаниям, которые приобретают здание ради земельного участка и заранее знают, что оно будет снесено, включить эти затраты в стоимость самого участка*(7). То есть те здания или сооружения, которые зарегистрированы на фирму и подлежат сносу, в учете не нужно выделять в качестве самостоятельных объектов. Их стоимость "растворится" в первоначальной стоимости участка.
Но здесь есть серьезный недостаток: стоимость земельного участка компания скорее всего не сможет учесть в качестве расходов, ведь земля амортизации не подлежит*(8).
Исключение составляют лишь те случаи, когда земельные участки приобретены для строительства у государства или муниципальных властей. Тогда при расчете налога на прибыль они учитываются в особом порядке*(9).
Письмо Минфина России от 23 июня 2009 г. N 03-05-05-01/36
Пример
Компания приобрела у предпринимателя земельный участок, на котором находится здание общежития. Его компания планирует снести. Стоимость участка - 900 000 руб., стоимость здания - 150 000 руб. (НДС в примере не рассматривается).
В учете будут сделаны проводки:
Дебет 08-1 Кредит 60
- 900 000 руб. - отражены затраты на выкуп земельного участка;
Дебет 08-1 Кредит 60
- 150 000 руб. - отражены затраты на выкуп здания.
После того как право на участок будет оформлено, нужно сделать проводку:
Дебет 01 Кредит 08-1
- 1 050 000 руб. - земельный участок принят к учету.
В данном случае расходы на приобретение земельного участка не учитываются при расчете налога на прибыль.
Если же ветхие постройки компания решила снести в связи с новым строительством, то ситуация будет другая: эти расходы включаются в первоначальную стоимость вновь возводимого объекта.
Пример
Воспользуемся условиями предыдущего примера. Допустим, на момент приобретения компания не определилась с назначением здания, но впоследствии оно было снесено в связи со строительством на его месте торгового комплекса (ТК).
