Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 24 мая 2011 г. по делу N 33-12627 (ключевые темы: инвестиционная деятельность - предварительный договор - договор купли-продажи квартиры - основной договор - недвижимое имущество)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 24 мая 2011 г. по делу N 33-12627

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Климовой С.В.,

судей Гончаровой О.С., Салтыковой Л.В.,

при секретаре Филимонове Е.В.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Салтыковой Л.В. дело по кассационной жалобе представителя Управления Росреестра по Москве на решение Савеловского районного суда г. Москвы от 15 ноября 2010 г., которым постановлено:

иск Ли М.Л. удовлетворить.

Признать за Ли М.Л. право собственности на трехкомнатную квартиру N ..., общей площадью 118,7 кв.м., жилой площадью 60,9 кв.м., расположенную на ... этаже в жилом доме по адресу: ...

Право собственности Ли М.Л. на указанную квартиру подлежит регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве установила:

истица Ли М.Л. обратилась в суд с иском к ответчику ООО "ДОКОН" о признании права собственности на квартиру N ..., общей площадью 118,7 кв.м., расположенную на .... этаже в жилом доме по адресу: ....

В обоснование исковых требований истица ссылается на то, что 25 августа 2008 года между ней и ООО "ДОКОН" был заключен предварительный договор N ..., по условиям которого ответчик обязался продать ей ... комнатную квартиру с ориентировочным номером 195, проектной площадью 122,6 кв.м., расположенную на ... этаже, секция ..., в жилом доме по строительному адресу: ... По условиям договора истица обязалась уплатить ответчику за квартиру денежные средства в размере 18 993 437 рублей 20 копеек, а ответчик, в свою очередь, обязался заключить основной договор купли-продажи квартиры в течение 4-х месяцев с даты выдачи Свидетельства о государственной регистрации права собственности ООО "ДОКОН" на квартиру.

Свои обязательства по договору в части оплаты стоимости квартиры истица полностью выполнила, однако до настоящего времени основной договор купли-продажи квартиры не заключен и право собственности на квартиру на имя истицы не зарегистрировано.

В судебном заседании представители истицы Ли М.Л. по доверенности Савченко Я.В., Сарафанов П.Н. иск поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика ООО "ДОКОН" в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Представитель 3-го лица ЗАО "Мосфундаментстрой-6" по доверенности Чиканова Л.Ю. в судебное заседание явилась, не возражала против удовлетворения исковых требований.

Представители третьих лиц - Правительства Москвы, УФР государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, МАДИ (ГТУ) в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Судом постановлено выше приведенное решение, об отмене которого по доводам кассационной жалобы просит представителя Управления Росреестра по Москве, ссылаясь на то, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, подтвержденным в суд документами; истец не представил неоспоримых доказательств нарушения его прав и интересов ответчиком либо иных лиц; суд необоснованно применил положения п. 1 ст. 218 ГК РФ, т.е. истица не является лицом, построившим объект недвижимого имущества, а также не является стороной инвестиционного договора или договора об участии в долевом строительстве; у истца нет правовых оснований для возникновения права общей долевой собственности на построенный объект по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 218 ГК РФ. Между сторонами возникли правоотношения, основанные на предварительном договоре купли-продажи. Момент исполнения обязательств, установленных в договоре еще не наступил, что не может свидетельствовать об уклонении ответчика от исполнения обязательств по договору, а также о нарушении прав истца.

В заседание судебной коллегии явился представитель истицы Ли М.Л. по доверенности Крылова М.М., которая с решением суда согласна, представила письменные возражения на кассационную жалобу.

Представитель Управления Росреестра по Москве в заседание судебной коллегии не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика ООО "ДОКОН", представители третьих лиц ЗАО "Мосфундаментстрой-6", Правительства Москвы, МАДИ (ГТУ) в заседание судебной коллегии не явились, о дне, времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Проверив материалы дела, выслушав представителя истца, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для отмены обжалуемого решения не имеется, так как оно постановлено в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями законодательства.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что 25 августа 2008 года между ООО "ДОКОН" (Продавец), с одной стороны, и Ли М.Л. (Покупатель), с другой стороны, был заключен Предварительный договор купли-продажи квартиры N ..., предметом которого является определение Сторонами необходимых и существенных условий Договора купли-продажи ... комнатной квартиры, ориентировочный N ..., ориентировочной общей площадью (включая летние помещения) 122,6 кв.м., расположенной на ... этаже, секция N ... в жилом доме-новостройке по строительному адресу: ...

По условиям предварительного договора цена Договора купли-продажи квартира на день подписания настоящего договора составляет 18 993 437 руб. 20 коп. (п. 2.1.); Покупатель обязуется оплатить цену Договора купли продажи квартиры путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца в течение 5 банковских дней с момента подписания Договора купли-продажи квартиры (п. 3.1.1.). ООО "ДОКОН" обязался заключить основной договор купли-продажи квартиры в течение 4-х месяцев с доты выдачи Свидетельства о государственной регистрации права собственности ООО "ДОКОН" на квартиру.

Основанием к заключению указанного предварительного договора послужило следующее.

24 марта 2003 года между Правительством Москвы и Московским автомобильно-дорожным институтом (государственным техническим университетом) был заключен инвестиционный контракт N ... (рег. N ...), предметом которого является реализация инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого комплекса расположенного по строительному адресу: ...

Согласно протоколу предварительного распределения общей площади квартир в жилых домах по адресу: ..., спорная квартира N ... относится к доле инвестора МАДИ (ГТУ).

22 декабря 2003 года между Московским автомобильно-дорожным институтом (государственным техническим университетом) (Инвестор), с одной стороны, и ЗАО "Мосфундаментстрой-6" (Соинвестор), с другой стороны, был заключен договор инвестирования N ... (в редакции Дополнительного соглашения N ... от 23.01.2008 г.), предметом которого является привлечение инвестором денежных средств Соинвестора к реализации инвестиционного проекта по строительству жилого комплекса, расположенного по адресу: <_>.

По условиям договора инвестирования N ... от 22 декабря 2003 года Инвестор передает Соинвестору права по инвестированию строительства указанного объекта, а Соинвестор принимает права Инвестора по инвестированию строительства объекта в объеме и в порядке, указанном в Договоре, с правом получения в качестве результата инвестиционной деятельности и оформления в собственность Соинвестора и (или) привлеченных им третьих лиц - доли жилой площади, доли нежилой площади, доли общей площади гаражей-стоянок жилых домов, входящих в инвестиционный объект в объеме, указанном в пункте 1.2 настоящего Договора. С момента подписания настоящего Договора Московский автомобильно-дорожный институт (государственный технический университет) выходит из числа инвесторов по отношению к передаваемым ЗАО "Мосфундаментстрой-6" правам.

Согласно протоколу предварительного распределения общей площади квартир в жилых домах по адресу: ..., ... комнатная квартира, ориентировочный N ..., ориентировочной общей площадью (включая летние помещения) 122,6 кв.м., расположенная на ... этаже, секция N ... в жилом доме-новостройке по строительному адресу: ..., относится в доле Соинвестора ЗАО "Мосфундаментстрой-6".

04 апреля 2008 года между ЗАО "Мосфундаментстрой-6" и ООО "ДОКОН" был заключен предварительный договор N ..., предметом которого является обязательства ЗАО "Мосфундаментстрой-6" продать ООО "ДОКОН" квартиры, расположенные в жилых домах-новостройках по строительным адресам: ..., и ...

Согласно протоколу предварительного распределения общей площади квартир в жилых домах по адресу: ..., ... комнатная квартира, ориентировочный N ..., ориентировочной общей площадью (включая летние помещения) 122,6 кв.м., расположенная на ...этаже, секция N ... в жилом доме-новостройке по строительному адресу: ..., включена в число квартир, подлежащих продаже ООО "ДОКОН".

25 августа 2008 года между ООО "ДОКОН" и Ли М.Л. было заключено Соглашение об обеспечении исполнения обязательств N ..., согласно которому Ли М.Л. оплачивает на расчетный счет ООО "ДОКОН" 18 993 437 руб. 20 коп. до 03 сентября 2008 года.

Ли М.Л. оплатила указанные денежные средства, что подтверждается Актом об исполнении обязательств по Соглашение об обеспечении исполнения обязательств N ... от 25 августа 2008 года, подписанным сторонами 02 сентября 2008 года.

03 апреля 2009 года между ООО "ДОКОН" и Ли М.Л. было заключено дополнительное соглашение N ..., в соответствии с которым с учетом обмеров МосГорБТИ была уточнена площадь передаваемой квартиры - 123,2 кв.м., адрес объекта - ..., а также стоимость квартиры, которая составила 19 086 390 руб. 40 коп.

Согласно платежным документам стоимость спорной квартиры была истицей полностью оплачена.

В настоящее время дом принят в эксплуатацию, квартира передана ответчиком во владение и пользование истицы, истица фактически пользуется квартирой, несет расходы по её содержанию, что подтверждается Договором управления многоквартирным домом N ... от 04.02.2009 года, заключенным между истицей и обслуживающей организацией ООО "Строительно-эксплуатационное управление "Фундаментстрой-6", квитанциями об оплате коммунальный платежей.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции сослался на положения ст. 218 п. 1, ст.ст. 219, 309, 314, 429 п. 1, 454 п. 1 ГК РФ, и пришел к выводу об обоснованности заявленных исковых требованиях.

С данным выводом суда судебная коллегия соглашается.

Судебной коллегии представлено Свидетельство о государственной регистрации права Ли М.Л. на спорной квартиру.

Доводы кассационной жалобы не могут служить основанием к отмене постановленного решения суда по следующим основаниям.

Положениями статьи 8 ГК РФ предусмотрено:

1. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом и такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;

3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;

4) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;

5) в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности;

6) вследствие причинения вреда другому лицу;

7) вследствие неосновательного обогащения;

8) вследствие иных действий граждан и юридических лиц;

9) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 11 ГК РФ и ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется судом, в частности, путем признания права.

В силу ст. 130 ГК РФ объектами гражданских прав являются недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость): земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Статья 131 п. 1 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

На основании п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. В свою очередь буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. А, если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Судом установлено, что истинная воля и интерес истицы в данной сделке были направлены на получение в собственность квартиры, а единственной целью ответчика было получение от истца инвестиционных средств, необходимых для строительства жилого дома, которые он в действительности получил и использовал исключительно на эти цели.

Таким образом, и воля и интерес обеих сторон были удовлетворены в полном объеме.

Поэтому, с учетом существа совершенной сделки и представленных доказательств признается, что факт передачи квартиры ответчиком и принятие её истицей, т.е. последующее поведение сторон, а также содействие ответчика правомочиям и интересам истца, равно как и действительное выполнение сторонами всех иных условий договора, безусловно свидетельствуют о выраженной ими воле, и фактическом признании ими договора N ... от 25 августа 2008 года основным договором инвестирования, заключенным под видом предварительного договора купли-продажи, в котором был определен предмет - квартира, подлежащая передаче и уже переданная истице, а также другие существенные условия, характерные для основного договора: цена, порядок расчетов и иные обязательства сторон.

С данным толкованием заключенного договора фактически был согласен и представитель ЗАО "Мосфундаментстрой-6", который признал исковые требования Ли М.Л. о признании права собственности на квартиру.

Предварительный договор купли-продажи квартиры N ... от 25 августа 2008 года является притворной сделкой, поскольку он не направлен на возникновение вытекающих из него последствий, что подтверждается последующим поведением ответчика и сторон в целом, и в действительности прикрывает иную волю участников сделки, а именно: фактические взаимоотношения сторон по инвестированию (финансированию) строительного объекта, реализованные ими в полной мере, что возможно только при заключении основного договора.

Сам по себе предварительный договор купли-продажи N ... от 25 августа 2008 года по своей сути не имеет никакого экономического обоснования, поскольку все обязательства, вытекающие из него, включая оплату, прием-передачу квартиры, были выполнены сторонами до начала его фактического исполнения, т.е. до наступления предусмотренных Договором последствий и в нарушение его условий, что также свидетельствует о его притворности.

Привлечение денежных средств для строительства с обязательством застройщика предоставления в собственность инвестора объекта финансирования по своему экономическому содержанию является долевым участием в строительстве и регулируется законодательством об инвестиционной деятельности.

Для заключения предварительного договора закон предусматривает ряд требований, призванных создать ясность во взаимоотношениях сторон.

Вместе с тем, заключенный между сторонами договор под видом предварительной купли-продажи квартиры в нарушение ст. 190 ГК РФ не содержит срока передачи квартиры в собственность истицы, а предусматривает лишь срок заключения основного договора, который невозможно определить в будущем, а равно удостовериться в неизбежности наступления этого события, что только подтверждает неопределенность этого условия договора и притворность сделки в целом.

Поэтому, в данном случае в силу п. 2 ст. 170 ГК, а также с учетом существа сделки, к правоотношениям сторон следует применить правила и условия, относящиеся к основному договору инвестирования, поскольку именно такой договор стороны в действительности подразумевали и фактически исполняли.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности у приобретателя на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Отношения, возникающие на основе договора инвестирования, являются обязательственными правоотношениями.

Выполнение истицей взятых на себя обязательств по инвестированию в строительство в полном объеме, безусловно, влечет возникновение у неё права на объект инвестирования, определенный договором.

Поскольку ответчик осуществил привлечение средств соинвесторов, то он не имеет права на построенный объект недвижимости в целом.

Регистрация права собственности на конкретные квартиры, оплаченные инвесторами в виде их собственных инвестиционных вложений, должна осуществляться непосредственно на этих соинвесторов.

Поэтому квартира, права на которую заявляются истицей, в силу фактических инвестиционных отношений сторон изначально должна регистрироваться на истицу, а не на ответчика либо ЗАО "Мосфундаментсрой-6", поскольку именно истица имеет правообразовательное правомочие на нее.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия, определила:

решение Савеловского районного суда г. Москвы от 15 ноября 2010 г. оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Управления Росреестра по Москве - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: