Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 24 мая 2011 г. по делу N 33-14171 (ключевые темы: договор купли-продажи квартиры - нотариус - выселение - регистрационный учет - продавец)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 24 мая 2011 г. по делу N 33-14171

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Пильгуна А.С.

и судей Климовой С.В., Гончаровой О.С.,

с участием прокурора Ларионовой О.Г.,

при секретаре Филимонове Е.В.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Климовой С.В. дело по кассационной жалобе Вербер А., кассационному представлению Пресненского межрайонного прокурора г. Москвы на решение Пресненского районного суда города Москвы от 08 апреля 2011 года, которым постановлено:

в удовлетворении иска Вербер А. к Тихачеву Н.В., Тихачевой В.Ю., Витц К.А., Крыжановскому Ю.И., Тихачевой С.Н. о выселении Тихачева Н.В., Тихачевой В.Ю., Витц К.А., Крыжановского Ю.И., Тихачевой С.Н. и снятии их с регистрационного учета из квартиры N ..., расположенной по адресу: ... - отказать,

в удовлетворении встречного иска Тихачевой В.Ю. к Вербер А. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры N ..., расположенной по адресу: ..., заключенного между Тихачевым Н.В. и Вербер А. 31 марта 2010 года, удостоверенного нотариусом г. Москвы М., и признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права на спорную квартиру, прекращении права собственности на нее Вербер А. - отказать,

встречный иск Тихачева Н.В. к Вербер А. - удовлетворить,

договор купли-продажи квартиры N ..., расположенной по адресу: ..., заключенный 31 марта 2010 года между Тихачевым Н.В. и Вербер А., удостоверенный нотариусом г. Москвы М., - расторгнуть,

возвратить Тихачеву Н.В. право собственности на квартиру N ..., расположенную по адресу: ..., установила:

09.09.2010 Вербер А. обратилась в суд с иском к Тихачеву Н.В., Тихачевой В.Ю., Витц К.А., Крыжановскому Ю.И., Тихачевой С.Н., Тихачевой Н.Н. о выселении ответчиков из квартиры N ..., расположенной по адресу: ..., и снятии их с регистрационного учета, основывая свои требования на положениях ст.ст. 292, 309, 310 ГК РФ, ст. 35 Жилищного кодекса РФ, мотивируя обращение тем, что на основании договора купли-продажи квартиры, заключенного 31.03.2010 с Тихачевым Н.В., и свидетельства о государственной регистрации права собственности от 21.04.2010 является собственником квартиры N ..., расположенной по адресу: ..., однако в нарушение условий договора обязательств по освобождению квартиры и снятии с регистрационного учета ответчики не исполняют.

В судебном заседании 10.12.2010 Тихачев Н.В. и Тихачева В.Ю. предъявили встречный иск к Вербер А. о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры от 31.03.2010 и свидетельства о государственной регистрации права собственности, выданного на имя Вербер А., прекращении права собственности Вербер А. на квартиру, основывая свои требования на положениях ст. 168 ГК РФ и мотивируя обращение тем, что до регистрации договора в Управлении Росреестра по Москве письменное согласие Тихачевой В.Ю. на куплю-продажу, оформленное 31.03.2010 в соответствии со ст. 256 ГК РФ, ст.ст. 34, 35 Семейного кодекса РФ, было отозвано, поскольку Тихачева В.Ю. против продажи квартиры возражала.

В судебном заседании 05.03.2011 Тихачев Н.В. отказался от иска о признании договора купли-продажи недействительным в письменной форме (л.д. 152), отказ от иска Тихачева Н.В. принят судом и определением суда от 05.03.2011 прекращено производство по делу в части исковых требований Тихачева Н.В. к Вербер А. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 31.03.2010, свидетельства о государственной регистрации права собственности, выданного на имя Вербер А. и прекращении права собственности на квартиру (л.д. 159-160).

Также в судебном заседании 05.03.2011 Тихачевым Н.В. предъявлен встречный иск к Вербер А. о расторжении договора купли-продажи квартиры от 31.03.2010, заключенного с Вербер А., и возврате права собственности на квартиру, который основан на положениях ч. 3 ст. 450 ГК РФ, ч. 3 ст. 484 ГК РФ и мотивирован тем, что обязательства по оплате стоимости квартиры в части уплаты 1 576 410 руб. не выполнены, акт передачи квартиры не подписан, квартира покупателю фактически не передана.

В судебное заседание представители истца Вербер А. явились, исковые требования поддержали, против удовлетворения встречных исков возражали.

Ответчики Тихачев Н.В. и Тихачева В.Ю. в судебное заседание не явились, сообщили о невозможности явки ввиду нахождения за пределами РФ и просили о рассмотрении дела в их отсутствие (л.д. 177).

Иные ответчики Витц К.А., Крыжановский Ю.И., Тихачева С.Н., Тихачева Н.Н. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались (л.д. 176).

Третьи лица Управление Росреестра по Москве, УФМС по г. Москве в судебное заседание не явились.

Третье лицо орган опеки, попечительства и патронажа муниципалитета внутригородского муниципального образования Пресненское в городе Москве о времени и месте слушания дела извещено, представило письменное заключение, и просило о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Судом постановлено приведенное выше решение, о частичной отмене которого просит истец Вербер А. по доводам своей кассационной жалобы и дополнений к ней, подписанных представителем Губиной А.А., а также об отмене которого просит Пресненский межрайонный прокурор г. Москвы по доводам кассационного представления.

В заседании судебной коллегии истец Вербер А. и ее представители адвокаты Губина А.А., Топчян Г.А. доводы кассационной жалобы и дополнений к ней поддержали. Прокурор Ларионова О.Г. просила об удовлетворении кассационного представления и отмене решения суда.

Ответчики Тихачев Н.В., Тихачева В.Ю., Витц К.А., Крыжановский Ю.И., Тихачева С.Н., Тихачева Н.Н. в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещались (л.д. 276-292). Ответчик Тихачев Н.В. представил письменные возражения на жалобу (л.д. 268-272).

Представляющая интересы ответчиков Тихачева Н.В., Тихачевой В.Ю., Витц К.А., Крыжановского Ю.И., Тихачевой С.Н., Тихачевой Н.Н. по ордерам адвокат Литвинова Л.Н. в судебном заседании подтвердила, что ответчики надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела, личного участия в деле принимать не желают, против удовлетворения жалобы возражала, поддержала письменные возражения на жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Проверив материалы дела, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, прокурора, обсудив доводы кассационных жалобы и представления, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, спорной является отдельная девятикомнатная квартира общей площадью 328,9 кв.м, жилой - 190 кв.м, расположенная по адресу: ....

На основании договора купли-продажи от 14.10.1999 и свидетельства о регистрации права от 15.04.2002 собственником квартиры являлся Тихачев Н.В.(л.д. 68-70).

31.03.2010 между Тихачевым Н.В. и Вербер А. подписан договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец Тихачев Н.В. продал покупателю Вербер А. квартиру, расположенную по адресу: ...; указанный договор удостоверен 31.03.2010 нотариусом г. Москвы М. в реестре за N ... и зарегистрирован Управлением Росреестра в г. Москве 21.04.2010. Также 21.04.2010 зарегистрирован переход права собственности Вербер А. на указанную квартиру, о чем 22.04.2010 выдано свидетельство о государственной регистрации права.

По условиям договора (п. 5) квартира оценена сторонами и продается за 59 152 810,39 руб., из которых 4 109 253,60 руб. продавец получил от покупателя без присутствия нотариуса, до подписания договора; 28 000 000 руб. покупатель перечисляет на счет продавца, открытый в ООО "КБ "М", в течение 7 календарных дней с момента подписания договора; 25 467 146 руб. покупатель обязуется выплатить продавцу без присутствия нотариуса не позднее 01 апреля 2010 года; 1 576 140,79 руб. покупатель обязуется полностью выплатить в течение 1 календарного дня с момента государственной регистрации договора, снятия с регистрационного учета всех пользователей квартиры, но не позднее 20.05.2010.

По условиям п. 7 договора продавец обязался сняться с регистрационного учета в течение 21 календарного дня с момента подписания договора и освободить указанную квартиру от своего имущества и личных вещей в срок до 15.05.2010; у лиц, зарегистрированных в указанной квартире, Тихачева Н.В., Тихачевой В.Ю., Тихачевой Н.Н., Тихачевой С.Н., Витц К.А., Крыжановского Ю.И. право пользования прекращается с момента государственной регистрации перехода права собственности в соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ.

В соответствии с п. 12 договора он считается исполненным при условии: передачи продавцом покупателю указанной квартиры по передаточному акту, свободной от прав и притязаний третьих лиц в срок до 15.05.2010, а также оплаты покупателем в полном объеме суммы денег, указанных в п. 5 договора, что подтверждается распиской продавца.

На момент рассмотрения спора в суде в квартире зарегистрированы: Тихачев Н.В., Тихачева В.Ю., Тихачева Н.Н., 1988 года рождения, Тихачева С.Н., 06.03.1993 года рождения, Витц К.А., Крыжановский Ю.И.

Судом установлено, что Тихачев Н.В. и Тихачева В.Ю. состоят в зарегистрированном браке с 10.06.1988 (л.д. 67).

В материалах дела имеется нотариально оформленное согласие Тихачевой В.Ю. от 31.03.2010 на продажу Тихачевым Н.В. квартиры, расположенную по адресу: ... (л.д. 119).

Согласно расписке от 05.04.2010 Тихачев Н.В. подтверждает, что получил наличными от Вербер А. в соответствии с договором купли-продажи квартиры от 31.03.2010 суммы в размере 4 109 253, 60 руб. и 25 467 146 руб. (л.д. 121).

На основании платежного поручения от 01.04.2010 Вербер А. осуществлен перевод 28 000 000 руб. на счет Тихачева Н.В. в ООО "КБ "М" (л.д. 124), получение указанных денежных средств также подтверждено распиской Тихачева Н.В. (л.д. 121).

27.05.2010 Тихачевым Н.В. выдана расписка о получении от Вербер А. суммы в размере 1 576 140,79 руб. в соответствии с п. 5 договора купли-продажи квартиры от 31.03.2010 (л.д. 123).

12.04.2010 Тихачевой В.Ю. подано заявление в Управление Росреестра по г. Москвы о приостановлении регистрационных действий по договору купли-продажи квартиры от 31.03.2010, содержащее также просьбу об отзыве из регистрационного дела нотариально удостоверенного согласия на продажу квартиры (л.д. 75).

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований Тихачевой В.Ю. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 31.03.2010, суд правильно применил положения ст.ст. 34, 35 ГПК РФ, и исходил из того, что основания для признания сделки недействительной отсутствуют, поскольку на момент ее заключения согласие Тихачевой В.Ю., выраженное и оформленное в установленном законом порядке, имелось. Выражение супругом несогласия на сделку по распоряжению общим имуществом после ее заключения основанием для признания такой сделки недействительной по мотивам ст. 168 ГК РФ и ч. 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ не является.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Вместо "ст.ст. 34, 35 ГПК РФ" имеется в виду "ст.ст. 34, 35 Семейного кодекса РФ"

В этой части решение истцом не обжалуется, кассационное представление доводов об отмене решения суда этой части судебного решения не содержит, ответчиками кассационная жалоба не подана.

Разрешая требования Вербер А. о выселении и встречный иск Тихачева Н.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры, суд руководствовался положениям ст. 556 ГК РФ, ч. 3 ст. 484, ч. 3 ст. 450 ГК РФ и исходил из того, что истцом Вербер А. выбрана ненадлежащая форма защиты права, поскольку требование о выселении должно быть заявлено в совокупности с требованием об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Суд указал, что исполнение обязательства продавца по передаче спорной квартиры и подписания сторонами соответствующего документа о передаче квартиры является обязательным условием не только для государственной регистрации перехода права собственности, но и для выселения.

Также суд установил, что Вербер А., являясь покупателем квартиры в течение длительного времени (одного года) не совершала необходимых действий по принятию товара, не предъявляла требований о передаче ей квартиры, не направила требование о подписании акта приема-передачи квартиры, своих обязательств по содержанию приобретенного имущества, как собственник, не выполняла, в связи с чем у продавца Тихачева Н.В. имелись основания отказаться от исполнения договора.

Применяя положения ч. 3 ст. 450 ГК РФ суд исходил из того, что в данном случае односторонний отказ от исполнения договора Тихачевым Н.В. допускается законом, поскольку покупатель Вербер А. в нарушение закона и договора купли-продажи не приняла товар.

С учетом установленных обстоятельств суд отказал в удовлетворении исковых требований Вербер А., расторг заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры от 31.03.2010 на основании ч. 3 ст. 450 ГК РФ и вернул право собственности на спорную квартиру Тихачеву Н.В., указав, что истец Вербер А. не лишена возможности требовать у ответчика возврата фактически уплаченных по договору денежных сумм в порядке, предусмотренном законом.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда, поскольку они не соответствуют изложенным в решении суда обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права.

В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (ч. 3 ст. 450 ГК РФ).

В соответствии со ст. 484 ГК РФ покупатель обязан принять переданный ему товар, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи.

Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи, покупатель обязан совершить действия, которые в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями необходимы с его стороны для обеспечения передачи и получения соответствующего товара.

В случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора (ч. 3 ст. 484 ГК РФ).

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ч. 2 ст. 556 ГК РФ уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Таким образом, основанием для вывода о том, что покупатель недвижимости отказался принять имущество является уклонение его от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором.

В рассматриваемом случае каких-либо доказательств, свидетельствующих об уклонении Вербер А. от подписания документа о передаче квартиры, в материалах дела не имеется. Ссылка в решении суда на бездействие истца, выразившееся в несовершении действий по принятию товара, непредъявлении требований о передаче квартиры, ненаправлении требований о подписании акта приема-передачи квартиры, невыполнении обязательств по содержанию приобретенного имущества, не может рассматриваться как уклонение или как отказ от принятия имущества.

Суд не учел, что Вербер А. полностью исполнила условия договора купли-продажи от 31.03.2010, оплатив денежные средства по стоимости квартиры, определенной сторонами в договоре, и зарегистрировала свое право собственности на нее, а положениями п. 12 договора купли-продажи предусмотрено, что он считается исполненным при условии оплаты покупателем в полном объеме суммы денег, указанных в п. 5 договора, что подтверждается расписками продавца.

Кроме того, 09.09.2010 Вербер А. обратилась в суд за защитой своих нарушенных прав.

Более того, пунктом 12 договора купли-продажи от 31.03.2010 предусмотрено, что он считается исполненным при условии передачи продавцом Тихачевым Н.В. покупателю спорной квартиры по передаточному акту, свободной от прав и притязаний третьих лиц в срок до 15.05.2010.

Таким образом, по условиям договора купли-продажи квартиры его исполнение в части передачи квартиры возложено именно на продавца, при этом такая передача должна осуществляться в отношении квартиры свободной от прав и притязаний третьих лиц.

Суд не учел, что в срок, указанный в договоре - до 15.05.2010 - квартира продавцом не освобождена, лица, зарегистрированные в ней, с регистрационного учета не сняты.

При таких данных оснований для применения положений ч. 3 ст. 484 ГК РФ, ч. 3 ст. 450 ГК РФ у суда не имелось.

В соответствии с ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Прекращение права пользования жилым помещением лицами, состоящими на регистрационном учете в спорной квартире, с момента государственной регистрации перехода права собственности предусмотрено п. 7 договора купли-продажи от 31.03.2010.

Учитывая выполнение Вербер А. условий договора купли-продажи в полном объеме и регистрацию перехода права собственности на спорное жилое помещение 21.04.2010, принимая во внимание условия договора от 31.03.2010, правовых оснований для продолжения пользования ответчиками квартирой на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции не имелось.

В силу ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

При таких данных вывод суда о ненадлежащем способе защиты права Вербер А. не основан на законе.

С учетом изложенного, у суда не имелось оснований для удовлетворения встречного иска Тихачева Н.В. о расторжении договора и отказа в удовлетворении исковых требований Вербер А. о выселении.

В силу ст. 195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным.

Согласно п.п. 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Обоснованным решения является тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным требованиям законности и обоснованности решение суда не отвечает, в связи с чем подлежит отмене по основаниям п. 3 и п. 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ.

Поскольку по делу установлены все значимые обстоятельства, судебная коллегия считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять по делу новое решение в части разрешения требований Вербер А. и встречного иска Тихачева Н.В., которым в удовлетворении встречных требований Тихачева Н.В. о расторжении договора отказать, а исковые требования Вербер А. о выселении удовлетворить.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст. 360, 361-363, 366 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Пресненского районного суда города Москвы от 08 апреля 2011 года в части отказа в удовлетворении встречного иска Тихачевой В.Ю. к Вербер А. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры N ..., расположенной по адресу: ..., заключенного между Тихачевым Н.В. и Вербер А. 31 марта 2010 года, удостоверенного нотариусом г. Москвы М., признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права и прекращении права собственности Вербер А. на квартиру оставить без изменения,

в остальной части решение Пресненского районного суда города Москвы от 08 апреля 2011 года отменить и постановить по делу в этой части новое решение, которым исковые требования Вербер А. удовлетворить,

выселить из квартиры N ..., расположенной по адресу ..., Тихачева Н.В., ... года рождения, Тихачеву В.Ю., ... года рождения, Витц К.А., ... года рождения, Крыжановского Ю.И., ... года рождения, Тихачеву С.Н., ... года рождения, Тихачеву Н.Н., ... года рождения,

решение суда является основанием для снятия Тихачева Н.В., Тихачевой В.Ю., Витц К.А., Крыжановского Ю.И., Тихачевой С.Н. и Тихачевой Н.Н. с регистрационного учета по месту жительства,

в удовлетворении встречного иска Тихачева Н.В. к Вербер А. о расторжении договора купли-продажи квартиры N ..., расположенной по адресу: ..., заключенного между Тихачевым Н.В. и Вербер А. 31 марта 2010 года, удостоверенного нотариусом г. Москвы М., и возврате квартиры отказать.

Председательствующий:

Судьи: