Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 24 мая 2011 г. по делу N 33-15476 (ключевые темы: залог - предварительный договор - основной договор - ипотека - база данных)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 24 мая 2011 г. по делу N 33-15476

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Гербекова Б.И.,

судей Федоровой Е.А., Никитина Е.А.,

при секретаре Илюткиной О.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Гербекова Б.И. дело по кассационной жалобе представителя Жуковой Г.С. - Байрамуковой С.К. на решение Тверского районного суда г. Москвы от 18 марта 2011 года, которым постановлено:

Расторгнуть договор N МЛ/БД-11/568, заключенный 12 сентября 2006 года между ЗАО ИСК "Высота 2010" и Жуковой Г.С.

Взыскать с ЗАО ИСК "Высота 2010" в пользу Жуковой Г.С. 0 долларов США или в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения суда.

В удовлетворении встречного иска Жуковой Г.С. к ЗАО ИСК "Высота 2010", Хананяевой З.З. о взыскании неустойки, признании права требования о передаче в собственность квартиры отказать.

Установила:

Истец ЗАО ИСК "Высота 2010" обратился в суд с иском к Жуковой Г.С. о расторжении договора инвестирования строительства жилья применительно к положениям ст. 450 ГК РФ, ссылаясь на существенное нарушение ответчицей условий договора в части внесения денежных средств. В обоснование требований истец указал, что 12 сентября 2006 года между сторонами был заключен договор N МЛ/БД-11/568 инвестирования строительства трехкомнатной квартиры N 568 по строительному адресу: ... Согласно предусмотренному договором графику платежей Жукова Г.С. была обязана внести в срок до 26 июля 2007 года инвестиционную стоимость квартиры в сумме 0 долларов США. Из данной суммы ответчиком уплачено только 0 долларов США. Сумма не внесенных по договору средств составила 0 долларов США.

14 декабря 2010 года заочным решением Тверского районного суда г. Москвы исковые требования ЗАО ИСК "Высота 2010" были удовлетворены.

21 января 2011 года между ЗАО ИСК "Высота 2010" и Хананяевой З.З. был заключен договор N ВТ/БД-11(2)568 инвестирования строительства той же квартиры N 568 по адресу ...

Определением Тверского районного суда г. Москвы от ... 2011 года на основании заявления Жуковой Г.С. заочное решение Тверского районного суда г. Москвы от 14 декабря 2010 года отменено.

При новом рассмотрении дела ЗАО ИСК "Высота 2010" заявленные требования поддержало.

Жукова Г.С. иск не признала, указывая на то, что согласно заключенному с ЗАО ИСК "Высота 2010" договору N МЛ/БД-11/568 дом, в котором она инвестировала строительство квартиры, должен был быть построен в 3 квартале 2007 года. В начале 2007 года по состоянию строительства ей стало очевидно, что в предусмотренный договором срок дом построен не будет. В связи с этим в соответствии со ст. 328 ГК РФ она приостановила исполнение обязательств по договору со своей стороны. Также утверждала, что при определении объема исполненных ею обязательств по оплате инвестиционной стоимости жилья по заключенному с ЗАО ИСК "Высота 2010" договору следует учитывать уплаченную ею страховую премию в сумме 0 рубля по заключенному договору страхования рисков ЗАО ИСК "Высота 2010", заключенному между нею и ООО "Страховая компания "Форт Полис".

Жуковой Г.С. также предъявлен встречный иск к ЗАО ИСК "Высота 2010" о взыскании неустойки за нарушение сроков выполнения работ по договору и о признании за ней права требовать передачи ей квартиры.

К участию в деле в качестве третьего лица на стороне ЗАО ИСК "Высота 2010" привлечена Хананяева З.З.

Стороны в судебном заседании на удовлетворении предъявленных ими требований настаивали, взаимные иски не признали.

Представитель Хананяевой З.З. поддержал иск ЗАО ИСК "Высота 2010", возражал против исковых требований Жуковой Г.С.

Судом принято указанное выше решение, об отмене которого как незаконного и необоснованного просит в кассационной жалобе представитель Жуковой Г.С.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя Жуковой Г.С. - Байрамуковой С.К., а также объяснения представителя ЗАО ИСК "Высота 2010" и третьего лица Хананяевой З.З. - Снакина К.В., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

Согласно ст. 195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ) (п. 2 Постановления Пленума ВС РФ).

Указанным требованиям решение суда первой инстанции не соответствует.

Из материалов дела следует, что между ЗАО ИСК "Высота 2010" (ранее имевшего наименование "...") и Жуковой Г.С. 12 сентября 2006 года заключен договор N МЛ/БД-11/568, согласно которому Жукова Г.С. принимает участие в инвестировании строительства трехкомнатной квартиры N 568 по строительному адресу: ... Сроком окончания строительства определен 3 квартал 2007 года. В счет оплаты инвестиционной стоимости квартиры Жукова Г.С. должна была оплатить ЗАО ИСК "Высота 2010" 0 долларов США согласно графику платежей. Полностью указанная сумма должна была быть оплачена до 26 июля 2007 года.

Жукова Г.С. указывала, и это не оспаривалось со стороны ЗАО ИСК "Высота 2010", что в правоотношения с ЗАО ИСК "Высота 2010" Жукова Г.С. вступила через посредничество риэлтерского агентства "Миэль Недвижимость".

12 сентября 2006 года между Жуковой Г.С. и "Миэль Недвижимость" было заключено дополнительное соглашение, по которому максимальная стоимость приобретаемой в ЗАО ИСК "Высота 2010" квартиры не может превышать 0 долларов США. Из указанной суммы 0 долларов США должно быть оплачено Жуковой Г.С. в срок до 26 октября 2010 года.

28.12.2006 г. был заключен кредитный договор N ..., по которому ответчику был выдан кредит в размере 0 долларов США и срок погашения кредита установлен до 27.12.2009 г. Данным договором предусмотрено обеспечение исполнения обязательств в виде заключения договора ипотеки (залога недвижимости) с последующим оформлением всех необходимых документов. Конкретный объект, подлежащий залогу, в договоре указан не был.

31.01.2007 г. между истцом и ответчиком был заключен кредитный договор N ..., по которому Жуковой Г.С. был выдан кредит в размере 0 долларов США со сроком погашения до 18.04.2008 г. В обеспечение данного кредитного договора также было предусмотрено заключение договора залога недвижимости на тех же условиях. Конкретный объект, подлежащий залогу, указан не был.

12.01.2007 г. на основании договора купли-продажи квартиры от 28.12.2006 г. Жукова Г.С. стала собственником квартиры по адресу: ...

26.10.2007 г. между Жуковой Г.С. и ЗАО ИСК "Высота 2010" был заключен предварительный договор ипотеки (залога недвижимости) указанной квартиры N 422-06/3 с целью обеспечения исполнения обязательств по кредитным договорам N ... от 28.12.2006 г. и N ... от 31.01.2007 г.

Отказывая в иске, суд исходил из того, что истец не доказал факта уклонения Жуковой Г.С. от заключения основного договора ипотеки. При этом суд принял во внимание, что в нарушение требований пункта 6.2 предварительного договора залога письменное предложение заключить основной договор залога банк направил ответчице по адресу спорной квартиры, то есть: ...

Судебная коллегия с таким выводом суда первой инстанции согласиться не может в связи со следующим.

Настоящий спор находится в производстве суда с 2007 года. В течение этого времени Жукова Г.С. неоднократно, в том числе и в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции с вынесением оспариваемого решения, заявляла о своем отказе заключить с истцом основной договора залога квартиры по адресу: ...

Кроме того, согласно пункту 6.2 предварительного договора залога от 26 октября 2007 года любое уведомление или иное сообщение, направляемое сторонами друг другу по настоящему договору, должно быть совершено в письменной форме и считается направленным надлежащим образом, если оно направлено по адресу, указанному в настоящем договоре и за подписью уполномоченного лица.

Предложение заключить основной договор залога квартиры было направлено банком Жуковой Г.С. по адресу приобретенной квартиры: ... Поскольку данный адрес наряду с адресами, указанными в реквизитах сторон, был указан в предварительном договоре залога, судебная коллегия не усматривает нарушений требований пункта 6.2 названного договора. При таких обстоятельствах оснований считать предложение банка направленным ненадлежащим образом не имеется.

Таким образом, принимая во внимание соблюдение требований договора о порядке направления сторонами обращений друг к другу, и неоднократный отказ ответчицы заключить основной договор залога квартиры в процессе рассмотрения дела, у суда отсутствовали основания для вывода о недоказанности факта уклонения ответчицы заключить основной договор залога квартиры.

Вторым основанием для отказа в иске суд первой инстанции посчитал отсутствие согласия супруга ответчицы - Тихонова Ю.А. на передачу в залог банку квартиры по адресу: ..., приобретенной Жуковой Г.С. и Тихоновым Ю.А. в период состояния ими в браке.

Сославшись на положения ст. 7 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также ст.ст. 34 и 35 Семейного кодекса РФ, суд указал в решении, что договор залога названной квартиры не может быть заключен без согласия супруга ответчицы - Тихонова Ю.А.

Судебная коллегия находит, что данный вывод постановлен на основании неправильного применения норм материального права.

В силу п. 1 ст. 7 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

Поскольку иное правило установлено положениями ст. 35 Семейного кодекса РФ, постольку данная норма семейного законодательства является специальной по отношению к ст. 7 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", и подлежит применению при разрешении настоящего спора.

В силу пункта 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Абзац второй пункта 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ предусматривает последствия нарушения данного правила.

Так, супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Таким образом, совершенная одним из супругов сделка по распоряжению недвижимостью и требующей государственной регистрации без нотариально удостоверенного согласия другого супруга является сделкой оспоримой применительно к положениям ст. 166 ГК РФ и ст. 181 ГК РФ.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (п. 2).

В соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки (п. 1). Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п. 2).

Оспоримая сделка в отличие от ничтожной является недействительной только в случае признания ее таковой судом и лишь по иску лица, которому право на предъявление такого иска прямо предоставлено законом.

Суд не может по собственной инициативе применить последствия недействительности оспоримой сделки (абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Как видно из материалов настоящего дела, Тихоновым Ю.А. иска о признании недействительным предварительного договора залога от 26.10.2007 года не предъявлялось, решения суда о признании данного предварительного договора недействительным не выносилось.

При таких обстоятельствах в силу ст. 8 ГК РФ предварительный договор залога ипотеки влечет за собой возникновение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В связи с изложенным решение суда первой инстанции об отказе в возложении на ответчика обязанности заключить основной договор ипотеки при имеющихся по делу обстоятельствах на нормах материального права не основано.

Таким образом, выводы суда первой инстанции, изложенные в решении суда, не соответствуют обстоятельствам дела; нарушены и неправильно применены нормы материального права, что в соответствии со ст. 362 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда в кассационном порядке.

Судебная коллегия лишена возможности принять по делу новое решение, поскольку доводы Жуковой Г.С. о том, что она предварительного договора ипотеки не подписывала, а ее подписи истцом были получены от нее на чистых листах под угрозами и принуждением в период ее работы у истца, не были предметом должной проверки суда первой инстанции. Судебная коллегия не может устранить данное нарушение, в связи с чем дело подлежит направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, обсудить вопрос о необходимости привлечения Тихонова Ю.А. к участию в деле в качестве соответчика, правильно определить обстоятельства, имеющие значение для дела, вынести их на обсуждение сторон, дать оценку имеющимся в деле и дополнительно представленным сторонами доказательствам по правилам ст. 67 ГПК РФ и постановить решение в строгом соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Тверского районного суда г. Москвы от 18 марта 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе суда.

Председательствующий

Судьи