Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 24 мая 2011 г. по делу N 33-15628 (ключевые темы: предварительный договор - договор купли-продажи векселей - товарищество на вере - проценты за пользование чужими денежными средствами - многоквартирный дом)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 24 мая 2011 г. по делу N 33-15628

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Горновой М.В.

и судей Гороховой Н.А, Вишняковой Н.Е.

при секретаре Бабойдо И.Ю.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу Гороховой Н.А. дело по кассационной жалобе Товарищества на вере (Коммандитного товарищества) "СУ-155" и Компания" на решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 26 октября 2010 года, которым постановлено: признать недействительным предварительный договор N ... от ... года, договор купли-продажи векселя N ... от ... года, заключенные между Костикиным Н.Н. и Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N 155" и Компания",

взыскать с Товарищества на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N 155" и Компания" в пользу Костикина Н.Н. денежные средства, оплаченные по договору купли-продажи векселя в размере ... руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ... руб., возврат государственной пошлины, уплаченной при подаче искового заявления в размере ... руб. ... коп, а всего ... руб. ... коп.,

обязать Костикина Н.Н. вернуть Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N 155" и Компания" простой беспроцентный вексель N ..., установила:

Костикин Н.Н. обратился в суд в суд с иском к Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N 155" и Компания", просил признать недействительными договор купли-продажи векселя по причине его притворности, предварительный договор - по причине несоответствия требованиям ст. 429 ГК РФ.

Также истец просил применить последствия недействительности сделки, предусмотренные ст. 167 ГК РФ и взыскать с КТ "СУ-N 155" и Компания" проценты за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование своих требований истец указал на то, что ... года между Костикиным Н.Н. и Товариществом на вере (Коммандитным товариществом) "СУ-N 155" и Компания", подписан договор N ... купли-продажи простого беспроцентного векселя N ... номиналом ... руб. по цене ... руб.

Одновременно им был подписан с ответчиком Предварительный договор N ..., о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, по условиям которого ответчик обязался в срок не более 40 рабочих дней с даты регистрации его (ответчика) права собственности на квартиру по адресу: Московская область, О. р-н, пос. Т. (...оч.), корп. ... секция ... этаж ... N пп ... тип "слева", проектной площадью 45,7 кв.м., заключить с истцом договор купли-продажи указанной квартиры по цене ... руб.

Истец указал на то, что подписание предварительного договора и договора купли-продажи векселя имело своей целью скрыть привлечение его денежных средств для долевого участия в строительстве дома. На этом основании истец полагает, что предварительный договор и договор купли-продажи векселя являются ничтожными (притворными) сделками.

При этом истец ссылался на то, что договоры купли-продажи векселя и предварительный договор подписаны одновременно, оба договора подписаны КТ "СУ N 155 и Компания", суммы договоров совпадают.

Кроме того, указал на то, что намерения приобрести вексель он не имел и подписывая указанные договоры намеревался приобрести квартиру.

Помимо этого, ссылался на то, что считает предварительный договор от ... года о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры по адресу: Московская область, О. р-н, пос. Т. (... оч.), корп. ... секция ... этаж ... N пп ... тип "слева", проектной площадью 45,7 кв.м. недействительным (незаключенным), поскольку в нем не определен предмет основного договора и данный предварительный договор не соответствует требованиям ст. 429 ГК РФ.

На основании вышеизложенного, Костикин Н.Н. просил суд признать недействительными (ничтожными), в силу притворности, предварительный договор купли-продажи квартиры и договор купли-продажи векселя, применить последствия недействительности сделки, взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами.

Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме, по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика - КТ "СУ-N 155" и Компания" заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица АКБ "Банк Москвы" (ОАО) в судебное заседание явился, исковые требования истца полагал не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Суд постановил вышеуказанное решение, об отмене которого просит Товарищество на вере Коммандитное товарищество "СУ-155" по доводам кассационной жалобы.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя ответчика - Емельянова А.В, представителя истца - Молодецкого А.В, объяснения третьего лица АКБ "Банк Москвы" Иванова О.И., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Костикина Н.Н, суд пришел к правомерному выводу об их обоснованности. Такое суждение суда по делу является правильным, поскольку оно соответствует установленным по делу обстоятельствам и требованиям действующего законодательства.

Согласно п. 2 и 3 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, и должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 550 ГК РФ (форма договора продажи недвижимости), договор продажи недвижимости также заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно ст. 554 ГК РФ договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно п. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судом установлено, что .... г. между истцом и КТ "СУ-N 155 и Компания", подписан Предварительный договор N ... о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Московская область, О. р-н, пос. Т. (... оч.), корп. ... секция ... этаж ... N пп ... тип "слева", проектной площадью 45,7 кв.м.

По условиям предварительного договора Товариществом вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N 155" и Компания" обязалось в срок не более 40 рабочих дней с даты регистрации его (ответчика) права собственности на квартиру по указанному адресу, заключить с истцом договор купли-продажи указанной квартиры по цене ... руб.

Из содержания указанного договора следует, что площадь квартиры является проектной (п. 1), определена до обмеров БТИ (п. 2.7). Иных характеристик квартиры (жилая и общая площадь) договор не содержит. Какой-либо план (дома или этажа) к указанному договору не приложен и в судебное заседание не представлен.

Анализируя текст предварительного договора от ... года суд пришел к обоснованному выводу о том, что в договоре не указана точная площадь квартиры в целом, не указаны жилая и общая площади, а также из договора невозможно определить расположение квартиры в составе другого недвижимого имущества (дома).

Указанные в договоре "N п.п." и "тип слева" нельзя считать достаточными для идентификации квартиры внутри дома, так как они не являются номером квартиры, и не позволяют определить какая из имеющихся на этаже квартир имеется ввиду.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в соответствии со статьей 432 ГК РФ условие о предмете договора является существенным, суд правомерно указал на то обстоятельство, что Предварительный договор не содержит условий, позволяющих определить предмет основного договора, а потому данное соглашение не является заключенным и не порождает для сторон каких-либо прав и обязанностей.

Одновременно, ... года между истцом и КТ "СУ-N 155" и Компания" был подписан договор купли-продажи векселя N ..., согласно условиям которого, ответчик продал, а истец приобрел простой вексель N... номиналом ... руб., по цене ... руб. и имеет срок платежа по предъявлении, но не ранее ... год. Денежные средства по указанному договору были перечислены истцом в полном объеме ... года. Уплаченные истцом ответчику денежные средства, были получены в АКБ "Банк Москвы" в виде кредита (договор N ... от ... года), при этом указанный выше вексель был передан Банку в заклад (Договор залога векселя от ... года).

Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что целью подписания оспариваемых договоров купли-продажи векселя и предварительного договора было привлечение денежных средств истца для долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома с последующей передачей ей как физическому лицу права собственности на квартиру в этом доме. При этом договор купли-продажи векселя не носил самостоятельного характера, и стороны имели ввиду зачет основанных на векселе имущественных прав в счет стоимости квартиры, а не предъявление векселя к платежу по истечении указанного в нем срока.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворной сделкой является сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Удовлетворяя исковые требования Костикина Н.Н., суд пришел к правильному выводу о том, что подписанный .... года между Костикиным Н.Н. и товариществом на вере (Коммандитным товариществом) "СУ-N 155" и Компания", договор N ... купли-продажи векселя N ... номиналом ... руб., имел целью прикрыть возмездный характер предварительного договора и является притворной сделкой.

При этом суд исходил из того, что в совокупности с предварительным договором от ... года, договор купли-продажи векселя имел целью прикрыть привлечение денежных средств истицы для участия в долевом строительстве жилого дома, следовательно, в данном случае руководствоваться надлежит нормами Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года.

В соответствии с п. 2 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Разрешая спор, суд исходил из того, что требование о письменной форме договора и обязательной его государственной регистрации выполнены не были, следовательно в силу ст. 168 ГК РФ данная сделка является ничтожной, тогда как в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Также судом правомерно были взысканы проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ, с момента заключения ничтожных сделок, т.к. в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Применяя последствия недействительности сделки, суд взыскал с ответчика полученную по договору денежную сумму, а также проценты за пользование чужими денежными средствами.

С учетом разъяснений п. 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 г. N 13/14 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ N 34/15 от 04.12.2000 г.) к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке на основании положения подпункта 1 статьи 1103 ГК РФ применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 Гражданского кодекса), если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Соответственно, проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ, могут быть взысканы при неисполнении денежного обязательства в частности, вытекающего из неосновательного обогащения. Поэтому при признании сделки недействительной ст. 395 ГК РФ применяется при наличии неосновательного обогащения одной из сторон.

В соответствии со ст. 1107 ГК РФ, на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В данном случае имеет место неосновательное обогащение, поскольку ответчик заведомо знал о недействительности договоров и безосновательно пользуется денежными средствами истца.

Таким образом, суд принимая во внимание, что ставка рефинансирования на день подачи искового заявления составляла 7,75%, а период просрочки с ... года по ... года, то есть за 2 года 5 месяцев, 5 дней, что составляет 875 дней, обоснованно взыскал проценты за пользование чужими денежными средствами за указанный период в размере ... руб. (... : 360 х 7.75% х 875).

Выводы суда основаны на исследованных материалах, мотивированы и соответствуют требованиям действующего законодательства.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Изучение материалов дела не дает оснований признать состоятельными доводы кассационной жалобы для отмены решения суда. В решении суда отражены указанные ответчиком в подтверждение своей позиции доводы и судом дана оценка установленному в результате их проверки.

В кассационной жалобе ответчик указывает на неправомерность выводов суда первой инстанции о применении к возникшим правоотношениям сторон положений ФЗ N 214-ФЗ от 30.12.2004 года, а также выводов суда о незаключенности предварительного договора от ... года.

Вместе с тем, судебная коллегия находит законными и обоснованными указанные выводы суда первой инстанции, поскольку данные выводы постановлены судом на основе правильного применения норм материального права - положений статей 429, 549, 554 ГК РФ. Поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь как всего объекта в целом, так и площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Ответчик указывает на необходимость применения положений пункта 2 статьи 421 ГК РФ, согласно которым стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Вместе с тем, указанные положения необходимо применять с учетом положений статьи 422 ГК РФ, согласно которой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Поскольку вышеуказанный договор обоснованно был признан незаключенным, суд первой инстанции правомерно квалифицировал возникшие между сторонами правоотношения как правоотношения по договору об участии в долевом строительстве, поскольку из существа подписанных между сторонами соглашений вытекает, что ответчик привлек денежные средства Костикина Н.Н. в строительство путем заключения договора купли-продажи векселя, а потому судом первой инстанции были обоснованно применены положения ФЗ N 214-ФЗ от 30.12.2004 года.

В кассационной жалобе также приведены доводы, согласно которым ответчик считает необоснованными выводы суда о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

Тем не менее, учитывая законность выводов суда о привлечении денежных средств по договору купли-продажи векселя в строительство многоквартирного жилого дома и признание указанных договоров недействительными сделками в силу их притворности, суд первой инстанции обоснованно применил положения статьи 395 ГК РФ, взыскав проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами.

Процессуальные действия судьи в части движения дела, сбора доказательств и их оценки основаны на законе и не могут быть признаны как необъективный подход к рассмотрению дела.

Доводы кассационной жалобы направлены к иной оценке собранных по делу доказательств и на иное толкование норм права и не содержат обстоятельств, опровергающих выводы суда и нуждающихся в дополнительной проверке.

Никаких нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения, по делу не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 26 октября 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу Товарищества на вере (Коммандитного товарищества) "СУ-N 155" и Компания" - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи