Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 26 мая 2011 г. по делу N 33-15943 (ключевые темы: предварительный договор - застройщик - товарищество на вере - многоквартирный дом - договор участия в долевом строительстве)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 26 мая 2011 г. по делу N 33-15943

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего судьи Горновой М.В.

и судей Федерякиной Е.Ю., Гороховой Н.А.

при секретаре Митюшевой Н.Н.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Федерякиной Е.Ю. дело по кассационной жалобе ответчика Товарищества на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N 155 и Компания" на решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 16 декабря 2010 года, которым постановлено: признать недействительным предварительный договор N 208083/209011 от 15.09.2008 года заключенный между Большаковым А.Н. и Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N 155" и Компания".

Взыскать с Товарищества на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N 155" и Компания" в пользу Большакова А.Н. денежные средства уплаченные по договору в размере ... рублей 00 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 15.09.2008 года по 26.09.2010 года в размере ... рублей 20 копеек, расходы на оплату услуг представителя в размере 30000 рублей 00 копеек, расходы на оплату доверенности в размере ... рублей 00 копеек, возврат государственной пошлины в размере ... рублей 00 копеек, а всего 4750239 рублей 20 копеек (четыре миллиона семьсот пятьдесят тысяч двести тридцать девять рублей двадцать копеек).

В остальной части иска - отказать.

Взыскать с Товарищества на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N 155" и Компания" возврат государственной пошлины, уплаченной при подаче искового заявления в размере ... рублей 20 копеек (двадцать пять тысяч семьсот двадцать пять рублей двадцать копеек).

Установила:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделки, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков, судебных расходов, компенсации морального вреда, мотивируя свои требования тем, что 15.09.2008 года между истцом и ответчиком, являющегося Продавцом был заключен Предварительный договор N 208083/209011, предметом которого является намерение сторон заключить в будущем договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу: Московская область, поселок ... Одинцовского района (2-ая оч.), корп. 33, секция 4, этаж 17 (N пп 2, тип слева), проектной площадью 60 кв.м. Согласно п. 2.7. Предварительного договора предварительная стоимость Квартиры была определена денежной суммой в размере 4074000 рублей 00 копеек, которую истец 16.09.2008 года перечислил на счет ответчика в качестве обеспечительного платежа в соответствии с п. 2.8 предварительного договора. В результате между сторонами возникли инвестиционные отношения, в связи с которыми у Большакова А.Н. возникло право на результат инвестиционной деятельности в виде квартиры, расположенной по адресу: Московская область, поселок ..., Одинцовского района (2-ая оч.), корп. 33, секция 4, этаж 17 (N пп 2, тип слева), проектной площадью 60 кв.м. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что истец, хотя и заключил предварительный договор, но фактически стал участником инвестиционной деятельности, результатом которой должно стать приобретение им права собственности на часть жилой площади в названном выше доме. То есть сделка купли-продажи в данном случае прикрывает договор инвестирования. Таким образом, истец приобрел право инвестора на спорную квартиру, так как цель этого договора, а также правовая природа, сложившихся при исполнении этого договора взаимоотношений сторон соответствует договору инвестирования. В силу ст. 6 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений. Однако в силу прямого указания в законе заключение договоров инвестирования (договоров простого товарищества) между юридическими и физическими лицами невозможно. Согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ только собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения, принадлежащим ему имуществом. Товарищество на вере (КТ) "СУ-N 155" и Компания", привлекающее денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них, поэтому не имеет законных оснований для заключения с гражданами договоров предварительной купли-продажи квартир. Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства (п. 1 ст. 1 Закона). В ином порядке денежные средства граждан могут привлекаться только в случаях, установленных законодательством РФ о жилищных накопительных кооперативах (п. 2 ст. 1 Закона). Законом установлено, что принимать денежные средства граждан для долевого строительства жилой недвижимости можно: не любому юридическому лицу, а только обладающему статусом застройщика; не по любым договорам, а только по договору участия в долевом строительстве; только после получения застройщиком разрешения на строительство, опубликования, размещения и представления проектной декларации, и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства или договора аренды такого участка. Кроме того, договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации, а обязательства застройщика по договору должны быть обеспечены залогом земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или права аренды на указанный участок и строящиеся на нём объекты недвижимости. Согласно п. 3 статьи 3 Закона в случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с настоящим Федеральным законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков. Пунктом 9 статьи 4 Закона определено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. В нарушение Закона ответчик без представления Истцу проектной декларации, заключил с ним договор на привлечение денежных средств для строительства жилой недвижимости не соответствующий закону, прикрывающий предусмотренный законом договор участия в долевом строительстве. На основании вышеизложенного и исходя из существа сделки, истец считает предварительный договор N 208083/209011 от 15.09.2008 года ничтожной сделкой, как не соответствующий требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК РФ). В результате неправомерных действий Товарищества на вере (КТ) "СУ-N 155" и Компания" истцу и его семье был причинен моральный вред, связанный с нарушением его конституционных и имущественных прав, в том числе права на жилище, установленного ч. 1 ст. 40 Конституции РФ. В силу статьи 15 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" от 7 февраля 1992 года N 2300-I моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Согласно п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" от 7 февраля 1992 года N 2300-I при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50 процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Согласно ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Если убытки причинены неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, то в силу пункта 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации такие убытки также определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Кодекса. Согласно названной статье под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Истец просил суд признать недействительным предварительный договор N ... от 15.09.2008 года, применить последствия недействительности сделки, взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства, перечисленные по предварительному договору в размере 4074000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за периоде 15.09.2008 года по 26.09.2010 года в размере 649887 рублей 88 копеек арендной платы за съемную квартиру в размере ... рублей 00 копеек, компенсацию морального вреда в размере ... рублей 00 копеек, расходы на оплату услуг представителя в размере ... рублей 00 копеек, нотариальные услуги в размере 800 рублей 00 копеек, взыскать с ответчика штраф в соответствии со ст. 13 Закона "О защите прав потребителей" в размере ... рубля 94 копейки.

Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении, поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, исковые требования истца не признал, пояснил в судебном заседании, что стороны согласно действующему законодательству свободны при заключении договоров. Предварительный договор соответствует действующему законодательству, заключен без нарушения закона. Полагал, что Закон "О защите прав потребителей" в данном случае не подлежит применению, также истцом не доказано причинения ему морального вреда.

Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого, как незаконного, просит ответчик по доводам кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, выслушав представителя ответчика по доверенности Дмитриеву Ф.Е., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и нормами действующего законодательства.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Судом установлено, что 15.09.2008 года между истцом и ответчиком заключен предварительный договор N 208083/209011 купли-продажи 2-комнатной квартиры, расположенной по адресу: Московская область, пос. ..., Одинцовского района, (2-ая оч.), к. 33, секция 4, этаж 17, N пп 2, тип слева, проектной площадью 60 кв.м.

Согласно п. 2.1 данного договора основной договор должен быть заключен не позднее, чем через 40 (сорок) рабочих дней после даты государственной регистрации продавцом своего права собственности на вновь отстроенный вышеуказанный объект недвижимости.

В силу п. 2.7 предварительного договора предварительная стоимость квартиры составляла 4074000 руб., исходя из стоимости 1 кв.м. в размере 67900 руб.

В соответствии с п. 2.8 предварительного договора истец не позднее 18.09.2008 года вносит на счет ответчика обеспечительный платеж в размере стоимости квартиры, то есть в размере 4074000 рублей.

Указанная сумма оплачена истцом согласно платежного поручения N 47502 от 16.09.2008 года в полном объеме на счет ответчика (л.д. 14).

Исходя из приведенных выше обстоятельств и объяснений истца суд пришел к выводу о том, что фактически ответчиком были осуществлены действия по привлечению средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов путем заключения предварительного договора с оплатой обеспечительного платежа в размере стоимости квартиры.

Согласно п. 2 ст. 3 ФЗ N 214-ФЗ "О долевом строительстве" правом на привлечение средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых, у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям этого закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Застройщик вправе привлекать денежные средства только после осуществления следующих действий: получения в установленном порядке разрешения на строительство; опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с законом; государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства или договора аренды такого земельного участка.

В силу п. 1 ст. 2 ФЗ N 214-ФЗ "О долевом строительстве" застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Вместе с тем, согласно инвестиционного контракта от 16.02.2005 N 01/2005-24 застройщиком участка, на котором будет построен дом, под строительство которого ответчик привлекал деньги граждан, является ЗАО "Фарот", а инвестором - ЗАО "Строительное управление N 155", т.е. совсем иные лица.

При проведении проверки прокуратурой Московской области было установлено, что застройщиком строительства является ЗАО "Фарот".

Таким образом, ответчик, не являясь застройщиком и в нарушение ФЗ N 214-ФЗ "О долевом строительстве", осуществлял привлечение денежных средств физических лиц путем заключения предварительного договора.

Рассматривая дело, суд обоснованно исходил из того, что предварительный договор является притворной сделкой, т.е. заключен с целью прикрыть другую сделку (договор долевого участия в строительстве)

В соответствии с ч. 2 ст. 170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 167 ГПК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу ч. 1 ст. 395 ГК РФ, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Признавая недействительным указанный договор, суд правомерно взыскал с ответчика в пользу истца денежные средства, полученные по предварительному договору в сумме 4 074 000 рублей.

Также, суд правомерно в силу требований ст. 395 ГК РФ взыскал с ответчика в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 640239 рублей 20 копеек.

Одновременно, суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований о компенсации морального вреда, поскольку истцами не предоставлено доказательств нарушения личных неимущественных прав.

Также суд правомерно отказал во взыскании убытков в виде расходов на оплату стоимости квартиры, поскольку не представлено доказательств того, что указанные расходы были понесены истцом по вине ответчика, и не представлены доказательства несения указанных расходов истцом.

Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, и выводы суда не противоречат материалам дела, обстоятельства, имеющие значение по делу установлены правильно.

В кассационной жалобе имеются доводы о том, что предварительный договор является действительным, ответчик не отказывается от исполнения предварительного договора.

Вместе с тем, доводы кассационной жалобы не опровергают выводов суда, были предметом исследования и оценки судом первой инстанции, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов.

Доводы кассационной жалобы не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, направлены на иное толкование норм действующего законодательства и иную оценку доказательств, а потому не могут служить основанием к отмене решения суда.

Существенных нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, по делу не установлено.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене не усматривается.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 16 декабря 2010 г. - оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: