Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 30 мая 2011 г. N 33-16436 (ключевые темы: предварительный договор - товарищество на вере - обеспечительный платеж - многоквартирный дом - подача искового заявления)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 30 мая 2011 г. N 33-16436

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Огановой Э.Ю.,

судей Вишняковой Н.Е., Казаковой О.Н.,

при секретаре Семичастновой Е.В.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Казаковой О.Н. дело по кассационной жалобе Товарищества на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N 155" и Компания" на решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 18 января 2011 года, которым постановлено:

признать недействительным предварительный договор N ... купли-продажи недвижимого имущества от 08.09.2008 года, заключенный между Тимакиным Борисом Ефимовичем и Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N 155" и Компания".

Взыскать с Товарищества на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N 155" и Компания" в пользу Тимакина Бориса Ефимовича денежные средства в размере ... рублей ... копеек, возврат государственной пошлины, уплаченной при подаче искового заявления в размере ... рублей ... копеек, а всего ... рублей ... копеек.

В остальной части исковых требований Тимакина Бориса Ефимовича к Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N 155" и Компания - отказать. Установила:

Тимакин Б.Е. обратился в суд с иском к Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N 155" и Компания" о признании недействительным предварительного договора, взыскании денежных средства, процентов.

В обосновании своих требований истец указал на то, что 08.09.2008 года между ним и ответчиком Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N 155 и Компания" был заключен предварительный договор N ...

Согласно п. 1 данного предварительного договора продавец (Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N 155 и Компания") принял решение продать, а покупатель (Тимакин Б.Е.) принял решение купить трехкомнатную квартиру (именуемую далее - квартира), расположенную по адресу: ... проектной площадью ... кв. м.

Согласно п. 2 Предварительного договора при исполнении сторонами обязательств, принятых на себя в соответствии с настоящим договором, в том числе, предусмотренных п. 5 настоящего Договора, Стороны обязуются в будущем заключить между собой договор купли-продажи квартиры, указанный в п. 1 настоящего Договора.

Согласно п. 2.7 Предварительного договора стороны пришли к соглашению, что предварительная стоимость квартиры составляет денежную сумму в размере ... рублей ... копеек, НДС не облагается, исходя из стоимости 1 кв. м. равной ... рублей ... копеек, НДС не облагается, и проектной площади квартиры, которая до обмеров БТИ составляет ... кв. м.

Согласно п. 2.8 Предварительного договора стороны пришли к соглашению о том, что в целях обеспечения исполнения своих обязательств по настоящему Договору, покупатель в срок не позднее 16 сентября 2008 г. обязуется перечислить на расчетный счет продавца обеспечительный платеж в размере ... рублей, что составляет предварительную стоимость квартиры в соответствии с п. 2.7 настоящего Договора.

Обеспечительный платеж является способом обеспечения исполнения обязательств покупателя по заключению Основного договора в соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ и не является задатком.

Истец указал на то, что он полностью оплатил денежные обязательства по Предварительному Договору, что подтверждается копией платежного поручения от 16.09.2008 года (л.д. 15).

Также истец указал на то, что в связи с переносом сроков строительства, с существенной задержкой вода объекта в эксплуатацию, а также рядом факторов, приведших к уменьшению инвестиционной стоимости квартиры - уменьшением фактической площади квартиры на целых ... кв. м., существенной задержкой ввода объектов в эксплуатацию, сроков оформления документов, произошедшего в доме пожара, охватившего 13 этажей здания, он 14.09.2010 года направил ответчику уведомление о расторжении данного предварительного договора с требованием возврата денежной суммы в размере ... рублей ... копеек (ранее ему сумма в размере ... рублей ... копеек была возвращена 05.11.2009 года в связи с уменьшением площади квартиры согласно обмерам БТИ), однако ответчик в своем письме исх. N ... от 18.10.2010 года отказался вернуть ему указанную сумму. Все проведенные переговоры не привели к мирному решению сложившейся ситуации.

Впоследствии истец уточнил исковые требования и просил суд признать недействительным предварительный договор купли-продажи N ... от 08.09.2008 года, заключенный между ним и ответчиком, применить последствия недействительности, обязав ответчика вернуть денежные средства, оплаченные по договору в размере ... рублей ... копеек, взыскать с ответчика двойной размер процентов от этой суммы в порядке ч. 3 ст. 3 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в размере ... рубля ... копеек, возврат государственной пошлины, уплаченной при подаче искового заявления в размере ... рублей ... копеек.

Представитель истца в судебное заседание явилась, исковые требования, по доводам, изложенным в исковом заявлении, поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, исковые требования истца не признал, ссылаясь на то обстоятельство, что все заключенные между сторонами договоры не противоречат действующему законодательству.

Суд постановил вышеуказанное решение, об отмене которого просит Товарищество на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N 155" и Компания" по доводам кассационной жалобы.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя Товарищества на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N 155" и Компания" - Дмитриевой Ф.Е., представителя Тимакина Б.Е. - Щеглеватых О.С., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Удовлетворяя частично исковые требования Тимакина Б.Е., суд пришел к правомерному выводу об их обоснованности. Такое суждение суда по делу является правильным, поскольку оно соответствует установленным по делу обстоятельствам и требованиям действующего законодательства.

Из материалов дела следует, что 08.09.2008 года между истцом и ответчиком Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N 155 и Компания" был заключен предварительный договор N ... купли-продажи квартиры в строющемся многоквартирном доме по строительному адресу: ... проектной площадью ... кв. м. (л.д. 9-14).

В соответствии с п. 2.1 Основной договор должен быть заключен не позднее, чем через 40 дней после даты государственной регистрации права собственности продавца на вновь построенный объект недвижимого имущества.

Согласно п. 2.7 Предварительного договора стороны пришли к соглашению, что предварительная стоимость квартиры составляет денежную сумму в размере ... рублей ... копеек, НДС не облагается, исходя из стоимости 1 кв. м. равной ... рублей ... копеек, НДС не облагается, и проектной площади квартиры, которая до обмеров БТИ составляет ... кв. м.

Согласно п. 2.8 Предварительного договора стороны пришли к соглашению о том, что в целях обеспечения исполнения своих обязательств по настоящему Договору, покупатель в срок не позднее 16 сентября 2008 г. обязуется перечислить на расчетный счет продавца обеспечительный платеж в размере ... рублей, что составляет предварительную стоимость квартиры в соответствии с п. 2.7 настоящего Договора.

Обеспечительный платеж является способом обеспечения исполнения обязательств покупателя по заключению Основного договора в соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ и не является задатком.

В полном соответствии с данным условием истец произвел оплату по предварительному договору платежным поручением от 16.09.2008 года на сумму ... рублей ... коп. (л.д. 15).

Из объяснений сторон следует, что денежные средства в размере ... рублей ... копеек были возвращены истцу ответчиком 05.11.2009 года в связи с уменьшением площади квартиры согласно обмерам БТИ.

Исходя из приведенных выше обстоятельств, фактически ответчиком были осуществлены действия по привлечению средств истца для долевого строительства многоквартирного дома путем заключения предварительного договора с условием внесения обеспечительного платежа, соответствующего полной стоимости квартиры.

Согласно п. 2 ст. 3 ФЗ N 214 "О долевом строительстве" правом на привлечение средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям этого закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Застройщик вправе привлекать денежные средства только после осуществления следующих действий: получения в установленном порядке разрешения на строительство; опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с законом; государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства или договора аренды такого земельного участка.

В силу п. 1 ст. 2 ФЗ N 214 "О долевом строительстве" застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Таким образом, ответчик, не являясь застройщиком и в нарушение ФЗ N 214 "О долевом строительстве", осуществлял привлечение денежных средств физических лиц путем заключения предварительного договора с взиманием обеспечительного платежа в размере стоимости квартиры.

В соответствии с ч. 2 ст. 170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

В силу п. 1 и п. 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Разрешая спор, суд первой инстанции, дав оценку собранным по делу доказательствам в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, с учетом требований закона, пришел к правильному выводу о частичном удовлетворении заявленных исковых требований, поскольку предварительный договор N ... от 08.09.2008 года является притворной сделкой, заключенный с целью привлечения ответчиком денежных средств истца для участия в долевом строительстве, то есть прикрывает договор долевого участия в строительстве, в связи с чем, в силу ч. 2 ст. 170 ГК РФ указанная сделка является ничтожной и влечет правовые последствия, установленные ст. 167 ГК РФ.

В связи с чем, суд правомерно взыскал с ответчика в пользу истца денежные средства, полученные по предварительному договору в размере ... рублей ... копеек.

Отказывая Тимакину Б.Е. в удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика, предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере, в соответствии с Федеральным Законом РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", суд исходил из того, что согласно условиям заключенного предварительного договора право собственности на вновь создаваемый объект возникает у ответчика согласно положениям ... и. 2.1 предварительного договора, и после этого по договору купли-продажи право собственности от ответчика переходит к истцу.

Таким образом, суд правомерно указал на то, что к правоотношениям сторон не могут быть применены положения ч. 3 ст. 3 ФЗ N 214 (в редакции Федерального закона N 111-ФЗ от 18.07.2006 года), поскольку в результате исполнения принятых на себя по предварительному договору обязательств у истца не возникает права собственности на объект недвижимости, а возникает право на заключение договора купли-продажи.

Кроме того, суд, руководствуясь ст. 98 ГПК РФ обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца возврат государственной пошлины, уплаченной при подаче искового заявления в размере ... рублей ... копеек.

Выводы суда основаны на исследованных материалах, мотивированы и соответствуют требованиям действующего законодательства.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Изучение материалов дела не дает оснований признать состоятельными доводы кассационной жалобы для отмены решения суда. В решении суда отражены указанные ответчиком в подтверждение своей позиции доводы и судом дана оценка установленным обстоятельствам в результате их проверки.

Доводы кассационной жалобы направлены к иной оценке собранных по делу доказательств и на иное толкование норм права и не содержат обстоятельств, опровергающих выводы суда и нуждающихся в дополнительной проверке.

Никаких нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения, по делу не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия, определила:

решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 18 января 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Товарищества на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N 155" и Компания" - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи