Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 28 июня 2011 г. N 33-17230 (ключевые темы: предварительный договор - товарищество на вере - основной договор - многоквартирный дом - договор продажи недвижимости)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 28 июня 2011 г. N 33-17230

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Огановой Э.Ю.

и судей Ефимовой И.Е., Казаковой О.Н.,

при секретаре Пивоваровой Я.Г.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу Казаковой О.Н. дело по кассационной жалобе Товарищества на вере (Коммандитному товариществу) "СУ - N 155 и Компания" на решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 26 октября 2010 года, которым постановлено:

признать подписанный между Вольвич Еленой Михайловной и Товариществом на вере (Коммандитным товариществом) "СУ - N 155" и Компания" Предварительный договор N ... от 08.08.2008 года о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры - недействительным (ничтожным).

Взыскать с Товарищества на вере (Коммандитного товарищества) "СУ - N 155" и Компания" в пользу Вольвич Елены Михайловны денежные средства, оплаченный по договору в размере ... рублей ... копеек, возврат государственной пошлины, уплаченной при подаче искового заявления в размере ... рублей ... копеек, а всего ... рублей ... копеек. Установила:

Вольвич Е.М. обратилась в суд с иском к ответчику Товариществу на вере (Коммандитному товариществу) "СУ - N 155 и Компания" и просила признать недействительным предварительный договор по причине его несоответствия требованиям закона и притворности.

Свои требования истец мотивировала тем, что 08.08.2008 года между ней, Вольвич Е.М. и Товариществом на вере (Коммандитным товариществом) "СУ - N 155" и Компания", подписан предварительный договор N ... о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, по условиям которого КТ "СУ - N 155" и Компания", обязалось заключить с ней договор купли-продажи квартиры по адресу: ... проектной площадью ... кв. м. (п. 2.1 Предварительного договора), ... руб. ... коп. (п. 2.7 Предварительного договора).

Истец считала, что в предварительном договоре не содержится условий, позволяющих определить предмет основного договора, и потому данный предварительный договор не соответствует требованиям ст. 429 ГК РФ.

Также истец ссылалась на то, что подписание предварительного договора имело своей целью скрыть привлечение ее денежных средств для долевого участия в строительстве дома.

Представитель истца Молодецкий А.В. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика Коблюк А.С. в заседание явился, исковые требования не признал, представил письменный отзыв.

Суд постановил вышеуказанное решение, об отмене которого просит Коммандитное товарищество "СУ - 155" по доводам кассационной жалобы.

На заседание судебной коллегии представитель ответчика не явился, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещен судом надлежащим образом.

Судебная коллегия в соответствии со ст. 354 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие представителя ответчика.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя Вольвич Е.М. - Брюлина К.В., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Вольвич Е.М., суд пришел к правомерному выводу об их обоснованности. Такое суждение суда по делу является правильным, поскольку оно соответствует установленным по делу обстоятельствам и требованиям действующего законодательства.

Согласно п. 2 и 3 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, и должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 550 ГК РФ (форма договора продажи недвижимости), договор продажи недвижимости также заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В силу ст. 554 ГК РФ договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Судом по делу установлено, что 08.08.2008 года между Вольвич Е.М. и Товариществом на вере (Коммандитным товариществом) "СУ - N 155 и Компания" подписан Предварительный договор N ... о заключении в будущем договора купли-продажи трехкомнатной квартиры по адресу: ... проектной площадью ... кв. м.

По условиям предварительного договора Товариществом вере (Коммандитное товарищество) "СУ - N 155" и Компания" обязалось в срок не более 40 рабочих дней с даты регистрации его (ответчика) права собственности на квартиру по указанному адресу, заключить с истцом договор купли-продажи указанной квартиры по цене ... руб. ... коп.

Согласно п. 3.1 предварительного договора предметом основного договора является "купля-продажа трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: ... проектной площадью ... кв. м.

Из содержания указанного договора следует, что площадь квартиры является проектной (п. 1), определена до обмеров БТИ (п. 2.7).

Иных характеристик квартиры (жилая и общая площадь) договор не содержит. Какой-либо план (дома или этажа) к указанному договору не приложен и в судебное заседание не представлен.

Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что вышеуказанный предварительный договор ... от 08.08.2008 года не соответствует требованиям ст. 429, 549 и 554 ГК РФ и в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным.

При этом суд исходил из того, что в предварительном договоре от 08.08.2008 года, заключенным между истцом и Товариществом на вере (Коммандитному товариществу) "СУ - N 155 и Компания" не указана точная площадь квартиры в целом, не указаны жилая и общая площади, а также из договора невозможно определить расположение квартиры в составе другого недвижимого имущества (дома).

Указанные в договоре "N п.п." и "тип слева" нельзя считать достаточными для идентификации квартиры внутри дома, так как они не являются номером квартиры, и не позволяют определить какая из имеющихся на этаже квартир имеется ввиду, и не позволяет определить конфигурацию подлежащей продаже квартиры.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в соответствии со статьей 432 ГК РФ условие о предмете договора является существенным, суд правомерно указал на то обстоятельство, что Предварительный договор не содержит условий, позволяющих определить предмет основного договора, а потому данное соглашение не является заключенным и не порождает для сторон каких-либо прав и обязанностей.

Судом установлено, что из анализа содержания договора, и действительных намерений сторон следует, что целью подписания предварительного договора было привлечение денежных средств истца для долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома с последующей передачей истцу права собственности на квартиру в этом доме.

В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворной сделкой является сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Также суд исходил из того, что в совокупности с предварительным договором от 08.08.2008 года, договор купли-продажи квартиры имел целью прикрыть привлечение денежных средств истца для участия в долевом строительстве жилого дома, следовательно, в данном случае руководствоваться надлежит нормами Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года.

В соответствии с п. 2 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Разрешая спор, суд исходил из того, что требование о письменной форме договора и обязательной его государственной регистрации выполнены не были, следовательно в силу ст. 168 ГК РФ данная сделка является ничтожной, тогда как в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Выводы суда основаны на исследованных материалах, мотивированы и соответствуют требованиям действующего законодательства.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Изучение материалов дела не дает оснований признать состоятельными доводы кассационной жалобы для отмены решения суда. В решении суда отражены указанные ответчиком в подтверждение своей позиции доводы и судом дана оценка установленному в результате их проверки.

Процессуальные действия судьи в части движения дела, сбора доказательств и их оценки основаны на законе и не могут быть признаны как необъективный подход к рассмотрению дела.

Доводы кассационной жалобы направлены к иной оценке собранных по делу доказательств и на иное толкование норм права и не содержат обстоятельств, опровергающих выводы суда и нуждающихся в дополнительной проверке.

Никаких нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения, по делу не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 26 октября 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу Коммандитного товарищества "СУ - 155" и Компания" - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи