Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 24 июня 2011 г. N 33-17578 (ключевые темы: предварительный договор - акт приема-передачи - договор купли-продажи квартиры - право собственности - обеспечение исполнения обязательств)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 24 июня 2011 г. N 33-17578

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Васильевой И.В.

и судей Лемагиной И.Б. и Лукьянова И.Е.,

при секретаре Яресько В.В.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лемагиной И.Б. гражданское дело по кассационной жалобе ООО "ФерроЖилСтрой" на решение Чертановского районного суда г. Москвы от 23 марта 2011 г., которым постановлено:

признать за Шкадовым А.А. и Шкадовой Е.Н. право совместной собственности без выделения долей на объект недвижимого имущества - отдельную 2-х комнатную квартиру N ... общей площадью ... кв. м; установила:

Шкадов А.А. и Шкадова Е.Н. обратились в суд с иском к ООО "ФерроЖилСтрой" о признании права собственности на жилое помещение, указывая, что 09.08.2007 г. между ними и ООО "ФерроЖилСтрой" был заключен предварительный договор купли-продажи N 272Н(Б)/м-173к-29ПИ, по условиям которого стороны по взаимному согласию обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры на условиях, определенных в договоре, по которому ответчик передаст в общую совместную собственность истцов, а они примут в совместную собственность без выделения долей квартиру общей площадью ... кв. м, расположенную в многофункциональном жилом комплексе с объектами жилого и нежилого назначения; первоначальная стоимость квартиры по условиям договора составила ... руб. и подлежала корректировке с учетом обмеров БТИ. Истцы данную сумму оплатили, что подтверждается платежным поручением. В соответствии с п.п. 3.1.1. договора ответчик обязался в течение 60-и рабочих дней после государственной регистрации ответчиком права собственности на квартиру заключить с истцами договор купли-продажи. Согласно п.п. 8.4, 12 распоряжения Правительства Москвы N 1794-РП от 08.10.2003 г. "Об использовании земельных участков Департамента образования г. Москвы в Южном Административном округе", ответчик обязался в течение 3-х месяцев после сдачи в эксплуатацию жилого дома, а также объекта, оформить в установленном порядке акт о реализации инвестиционного проекта по контракту и оформить имущественные права в установленном порядке. Строительство жилого дома было завершено, жилой дом сдан в эксплуатацию 31.07.2008 г.; 25.11.2009 г. между истцами и ответчиком было подписано дополнительное соглашение к договору в связи с присвоением жилому дому почтового адреса и уточнением площади квартиры по результатам обмеров ЮТБТИ. По условиям дополнительного соглашения ответчик и истцы обязались по взаимному согласию заключить договор купли-продажи квартиры N ... общей площадью ... кв. м. Истцами была произведена доплата за площадь квартиры в размере ... руб., что подтверждается платежным поручением. Истцы свои финансовые обязательства исполнили в полном объеме. 24.12.2009 г. между истцами и ответчиком был подписан акт приема-передачи квартиры в пользование; фактически квартира передана истцам. Со дня сдачи дома в эксплуатацию прошло более 2,5 лет, однако истцы лишены возможности оформить право собственности на квартиру, т.к. не могут собрать весь комплект документов, необходимых для реализации права собственности на квартиру, что нарушает их жилищные права.

В судебном заседании представители истцов Шкадовых А.А., Е.Н. исковые требования поддержали. Представитель ответчика ООО "ФерроЖилСтрой" в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания был извещен, о причинах неявки суд не уведомил. Третьи лица - ОАО "Система-Галс", ДЖП и ЖФ г. Москвы, ДИГМ, Управление Росреестра по г. Москве в судебное заседание также не явились, о времени и месте судебного заседания были извещены, о причинах неявки суд не уведомили.

Судом постановлено указанное решение, об отмене которого просит ООО "ФерроЖилСтрой" в кассационной жалобе.

Проверив материалы дела, выслушав представителя ООО "ФерроЖилСтрой" по доверенности Шашмакова Е.Л., представителей истцов Шкадовых А.А., Е.Н. по доверенностям Ножкину А.А., Ермоленко С.С., представителя Департамента имущества г. Москвы по доверенности Лукьянова М.Г., обсудив доводы кассационной жалобы, учитывая надлежащее извещение других участвующих в деле лиц, судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу в данном судебном заседании, не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

Удовлетворяя исковые требования, суд руководствовался ч. 1 ст. 8 ГК РФ об основаниях возникновения гражданских прав и обязанностей; ч. 1 ст. 213 ГК РФ о праве собственности граждан и юридических лиц; ч.ч. 2, 4 ст. 218 ГК РФ об основаниях приобретения права собственности; ст. 329 ГК РФ о способах обеспечения исполнения обязательств; ст. 429 ГК РФ о предварительном договоре.

При разрешении заявленных требований суд установил, что 04.08.2006 г. между Правительством Москвы, Южным окружным управлением образования Департамента образования г. Москвы и ОАО "Система-Галс" был заключен инвестиционный контракт, зарегистрированный в Едином реестре контрактов и торгов г. Москвы 11.08.2006 г. N 13-091534-5501-0148-00001-06, предметом которого является реализация инвестиционного проекта нового строительства 2-х жилых домов с нежилыми помещениями и подземными автостоянками (школа N 861) (инвестиционный объект-1) с ориентировочным объемом инвестиций ... руб.; (интернат N 72) (инвестиционный объект-2) с ориентировочным объемом инвестиций ... руб.

Из материалов дела усматривается, что согласно инвестиционного договора N 272 от 11.05.2007 г., заключенного между ОАО "Система-Галс" (инвестор 1), ЗАО "Ферро-Строй" (инвестор 2), ООО "ФерроЖилСтрой", инвесторы привлекают соинвесторов для финансирования инвестиционного проекта с последующей передачей соинвестору в собственность квартир, нежилых помещений, машиномест соинвестора. В материалах дела также имеются документы о том, что 09.08.2007 г. между ООО "ФерроЖилСтрой" и Жуковой (после брака Шкадова) Е.Н., Шкадовым А.А. был заключен предварительный договор N 272Н(Б)/м-173к-29ПИ, по условиям которого стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных настоящим договором; квартира расположена в жилом доме-новостройке по строительному#; имеет следующие характеристики: корпус ..., секции ..., этаж ..., N квартиры (проектный) ..., количество комнат ..., проектная площадь ... кв. м. Стороны обязались заключить между собой договор купли-продажи указанной квартиры не позднее, чем через 60 рабочих дней с момента государственной регистрации продавцом своего права собственности на квартиру в порядке, установленном действующим законодательством.

Одновременно в процессе рассмотрения спора суд установил, что в соответствии с условиями п. 2.1 договора и соглашения N 272Н(Б)/м-173к-29СИ об обеспечении исполнения обязательств, вытекающих из предварительного договора от 09.08.2007 г., истцы уплатили ООО "ФерроЖилСтрой" 100% предварительной стоимости квартиры в размере ... руб., что подтверждается платежным поручением N 252 от 13.08.2007 г. и справкой об оплате, выданной ООО "ФерроЖилСтрой" 22.08.2007 г.

Из материалов дела усматривается, что строительство объекта завершено, дом введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 13.08.2009 г.; получены данные обмеров из ТБТИ г. Москвы. После замеров ТБТИ, в соответствии с дополнительным соглашением к предварительному договору купли-продажи от 25.11.2009 г., истцами произведена доплата за увеличение общей площади квартиры, которая составила ... кв. м, в размере ... руб., что подтверждается платежным поручением N 669 от 01.12.2009 г. Также суд отметил, что квартира Шкадовым Е.Н. и А.А. передана по акту приема-передачи квартиры в пользование от 24.12.2009 г. Согласно указанного акта, ООО передало покупателям в пользование 2-х комнатную квартиру N 19 общей площадью ... кв. м, а покупатели приняли квартиру.

Как следует из материалов дела, основной договор купли-продажи квартиры не заключен, т.к. право собственности за продавцом - ООО "ФерроЖилСтрой" не зарегистрировано. Вместе с тем, суд учел, что требования о притязаниях на спорное имущество никем не заявлялись; предварительный договор между сторонами, акт приема-передачи спорной квартиры не оспаривались; требование о признании права собственности на данное имущество никем, кроме истцов, не предъявлялось; спорная квартира передана истцам по акту приема-передачи; они пользуются квартирой; несут бремя ее содержания.

Оценивая имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, судебная коллегия соглашается с выводами суда о том, что истцы как участники инвестирования строительства дома по окончании строительства дома и введения его в эксплуатацию приобрели право собственности на долю в построенном объекте недвижимости в виде спорной квартиры.

Доводы кассационной жалобы не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку судебная коллегия считает, что суд с достаточной полнотой исследовал представленные по делу доказательства в их совокупности, представленным доказательствам дал надлежащую правовую оценку, нормы действующего законодательства применил верно. Ссылки лица, подавшего кассационную жалобу, на то, что денежные средства, перечисленные истцами на расчетный счет ответчика, не являются оплатой стоимости спорной квартиры, поскольку между сторонами не заключен договор купли-продажи; что истцы не являются стороной по инвестиционному контракту, инвестиционному договору, не несут по ним никаких обязанностей и не имеют никаких прав; заявленные истцами требования вступают в противоречие с содержанием инвестиционного контракта от 04.08.2006 г. и инвестиционного договора от 11.05.2007 г.; не соответствуют содержанию инвестиционного контракта, установленной законом процедуре оформления имущественных прав на объект инвестирования; что ответчиком исполняются все взятые на себя обязательства; что истцами нарушены условия договора о порядке разрешения споров и разногласий; что предварительный договор дает истцу право настаивать на заключении основного договора, но не является основанием для признания права собственности на спорное имущество, являются несостоятельными, поскольку выводы суда не опровергают, направлены на иное толкование норм действующего законодательства, иную оценку условий договора, с чем судебная коллегия согласиться не может.

Судебная коллегия считает, что заключенный с истцами предварительный договор по своей правовой природе обладает всеми признаками договора уступки прав инвестирования строительства дома и права на получение спорной квартиры в собственность по окончании строительства дома. Данный вывод следует из содержания договора, заключенного между сторонами; п. 7.1. инвестиционного контракта, согласно которому инвестор вправе частично уступить свои права иному лицу при условии принятия последним обязанностей, условий и обязательств по настоящему контракту пропорционально участию в реализации инвестиционного проекта без увеличения сроков строительства объекта.

Суд сделал правильный вывод о том, что предварительным договором и соглашением об обеспечении исполнения обязательств по предварительному договору был оформлен договор возмездной передачи ответчиком истцам прав инвестирования строительства дома с правом получения в собственность по окончании строительства дома спорной квартиры. Права ООО "ФерроЖилСтрой" на спорную квартиру до настоящего времени не зарегистрированы, в связи с чем не заключен основной договор. Длительным неоформлением юридических прав на квартиру, в строительство которой истцы вложили денежные средства, нарушены права истцов. Отсутствие Акта о результатах реализации инвестиционного контракта между сторонами не является основанием для отказа в иске, поскольку истцы пользуются принятым ими по акту приема-передачи имуществом; несут бремя по его содержанию; предварительный договор и указанный акт в установленном порядке оспорены не были.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела; спор разрешил в соответствии с материальным и процессуальным законом. В связи с этим судебная коллегия не находит оснований к отмене постановленного судом решения. Процессуальных нарушений, которые могут служить основанием к отмене решения суда, судебная коллегия также не усматривает.

Руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Чертановского районного суда г. Москвы от 23 марта 2011 г. оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "ФерроЖилСтрой" - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи