Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 18 июля 2011 г. по делу N 33-19714 (ключевые темы: государственная регистрация перехода права собственности - расписка - получение денег - передача денежных средств - договор продажи недвижимости)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 18 июля 2011 г. по делу N 33-19714

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

Председательствующего Огановой Э.Ю. Судей Ефимовой И.Е., Казаковой О.Н., при секретаре Никитенко Е.В.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Казаковой О.Н.,

дело по кассационным жалобам Яблонского А.Л., Смуровой К.М., решение Никулинского районного суда г. Москвы от 24 января 2011 г., которым постановлено:

произвести переход права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: ... с Яблонского Александра Леонидовича на Патыка Юрия Петровича на основании договора купли-продажи от 05.04.2010 г., заключенного между Яблонским Александром Леонидовичем и Патыком Юрием Петровичем.

Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности.

В иске Яблонского Александра Леонидовича к Патыку Юрию Петровичу о признании договора недействительным отказать. Установила:

Патык Ю.П. обратился в суд с иском о переходе права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., указав в заявлении, что надлежаще исполнил обязанности покупателя по договору купли-продажи, однако продавец от государственной регистрации перехода права собственности уклоняется.

Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования, Смурова К.М. просила признать договор купли-продажи недействительным.

Ответчик иск не признал, обратился со встречным иском о признании договора купли-продажи недействительным.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого, как незаконного, в своих кассационных жалобах просят Яблонский А.Л., Смурова К.М. Проверив материалы дела, выслушав представителя Патыка Ю.П. - Мальченкову Е.В., Патыка Ю.П., представителя Яблонского А.Л. - Симонова А.П., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение подлежит отмене, как вынесенное при недоказанности судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

При вынесении решения об удовлетворении исковых требований Патыка Ю.П., суд исходил из того, что истец надлежащим образом исполнил свои обязательства по оплате квартиры, передав денежные средства Яблонскому А.Л., который уклоняется от регистрации перехода права собственности на недвижимость, при этом признал несущественными нарушения порядка расчетов с продавцом.

С данным выводом согласиться нельзя в силу следующего.

Согласно предварительному договору от 17.02.2010 г., заключенному в г. Москве Витушкиной М.Х., действовавшей от имени Яблонского А.Л., и Патыком Ю.П., Яблонский А.Л. принял на себя обязательство продать Патыку Ю.П. квартиру, расположенную по адресу: ... (л.д.8, 32). Сторонами были оговорены условия передачи денежных средств через депозитарную ячейку в банке в счет оплаты, передан задаток в размере ... долларов США, эквивалентной ... руб. Витушкиной М.Х. Из материалов дела следует, что 05.04.2010 года Яблонский А.Л. и Патык Ю.П. в г. Тель-Авив, Израиль заключили договор купли-продажи вышеназванной квартиры, условия о порядке передачи денежных средств в данном договоре не определены. Патык Ю.П. ссылался в обоснование своего иска на расписку от 05.04.2010 года, совершенную в г. Тель-Авив, согласно которой он передал, а Яблонский А.Л. получил денежные средства от Патыка Ю.П. в сумме ... рублей за проданную квартиру. Однако Яблонский А.Л. данное обстоятельство отрицал, указывая, что расписка была им написана, но не передана Патыку Ю.П., денежные средства он не получал, согласно договоренности денежные средства должны были быть заложены Патыком Ю.П. в банковскую ячейку после передачи Яблонским А.Л. правоустанавливающих документов и расписки.

Как следует из материалов уголовного дела, приобщенного к данному делу, на л.д. 152 имеется протокол очной ставки Витушкиной М.Х. и Патыка Ю.П., где Патык Ю.П. показал, что после встречи с Яблонским А.Л. в г. Тель-Авиве Яблонский А.Л. написал две расписки о получении денежных средств в сумме ... долларов США, одну на сумму ... рублей, а вторую за оборудование квартиры и обе расписки были оставлены Яблонскому А.Л. по его просьбе. Кроме того, Патык Ю.П. показал, что 12.04.2010 г. в банке "Нефтяной Альянс" в г. Москве, ... пер., д. ... Патык Ю.П. встречался с представителем Яблонского А.Л. Витушкиной М.Х. и с риелторами, просмотрел присланные Яблонским А.Л. документы, среди которых были и две расписки, которые он забрал. В судебном заседании (л.д.98-99) Патык Ю.П. также пояснил, что в день написания расписок они не были переданы ему, а были оставлены у Яблонского А.Л. Как следует из материалов дела Яблонский А.Л. отрицает факт получения денежных средств за квартиру и просил суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 05.04.2010 г. на основании положений ст. 179 ГК РФ, указывая на то, что денежные средства за квартиру уплачены не были, от регистрации и оплаты сделки Патык Ю.П. уклонился, ссылаясь на наличие обременений на продаваемую квартиру, самовольно забрав расписки.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии со ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

Если должник выдал кредитору в удостоверение обязательства долговой документ, то кредитор, принимая исполнение, должен вернуть этот документ, а при невозможности возвращения указать на это в выдаваемой им расписке. Расписка может быть заменена надписью на возвращаемом долговом документе. Нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства.

При отказе кредитора выдать расписку, вернуть долговой документ или отметить в расписке невозможность его возвращения должник вправе задержать исполнение. В этих случаях кредитор считается просрочившим.

В соответствии с п. 65 Постановления Пленума Верховного суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК ПФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Согласно п. 61 указанного Постановления если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче ...

Из материалов дела не следует, что расписка в подтверждение факта исполнения обязательства была выдана Яблонским А.П. Патыку Ю.П., как этого требует ст. 408 ГК РФ.

Кроме того, акт приема-передачи недвижимого имущества сторонами не составлялся, суду не предъявлялся.

Судом не установлено, имело ли место уклонение от регистрации перехода права собственности со стороны Яблонского А.П. Как усматривается из материалов дела и искового заявления, 05 апреля 2010 года стороны подписали договор купли-продажи, 12 апреля 2010 года Патык Ю.П., представитель Яблонского А.Л.- Витушкина М.Х., другие представители приезжали в банк, по утверждению Яблонского А.Л., для дальнейшего оформления сделки и произведения расчетов. Из материалов уголовного дела и объяснений Патыка Ю.П. (л.д.151 уг. дела) следует, что 12 апреля 2010 г. он в переговорной комнате банка "Нефтяной альянс" присутствовал и просматривал документы, касающиеся сделки купли-продажи квартиры, предъявил выписку присутствующим о наложении ареста на квартиру, просил объяснений, ушел с просьбой разобраться с возникшей ситуацией, так как узнал об обстоятельствах, которые свидетельствовали о наличии запрета на совершение сделки. Однако уже 21 апреля 2010 г. в Никулинский районный суд г. Москвы был подан иск Патыка Ю.П. о государственной регистрации перехода права собственности на основании п. 3 ст. 551 ГК РФ к Яблонскому А.П. При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда о переходе права собственности на квартиру вынесено при недоказанности обстоятельств, имеющих значение для дела.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, определить значимые для дела обстоятельства, проверить доводы сторон и вынести решение на основании требований закона.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 361, п. 2 ч. 1 362 ГПК РФ, судебная коллегия, определила:

Решение Никулинского районного суда г. Москвы от 24 января 2011 г. отменить, дело возвратить в тот же суд на новое рассмотрение в ином составе суда.

Председательствующий:

Судьи: