Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 30 июня 2011 г. N 33-19990 (ключевые темы: предварительный договор - акт приема-передачи - капитальные вложения - жилая площадь - инвестиции)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 30 июня 2011 г. N 33-19990

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Строгонова М.В.,

судей Григорьевой С.Ф., Михалевой Т.Д.,

при секретаре Фомичевой А.В.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Григорьевой С.Ф. дело по кассационной жалобе Правительства Москвы на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 05 апреля 2011 года, которым постановлено:

исковые требования Тляубердина Айдара Айтугановича к ЗАО "Энергостройкомплект-М" о признании права собственности на жилое помещение - удовлетворить.

Признать за Тляубердиным Айдаром Айтугановичем право собственности на квартиру N ..., общей площадью ... кв. м, жилой площадью ... кв. м, находящуюся на 5 этаже жилого дома по адресу: ...

Настоящее решение служит основанием для государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости в Управлении Росреестра по г. Москве, установила:

в суд обратился Тляубердин А.А. с иском к ЗАО "Энергостройкомплект-М" о признании права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: ..., общей площадью ... кв. м, жилой площадью ... кв. м, при этом указывая, что 11.09.2006 г. между Тляубердиным А.А. и ответчиком был заключен предварительный договор N ... купли-продажи недвижимого имущества - квартиры общей площадью ... кв. м, расположенной по адресу: ..., в соответствии с условиями которого ответчик ЗАО "Энергостройкомплект-М" обязался после выполнения всех условий договора и окончания строительства заключить договор купли-продажи и передать Тляубердину А.А. в собственность вышеуказанную квартиру. В соответствии с п. 2 Дополнительного соглашения от 22.12.2010 г. к Договору ..., вышеуказанному строительному адресу соответствует почтовый адрес: ... Также между сторонами подписан Акт о завершении расчетов по Договору, согласно которому стороны не имеют друг к другу претензий по оплате Договора. Таким образом истец полагал, что свои обязательства исполнены им в полном объеме и надлежащим образом, истец принял по акту приема-передачи в пользование спорное жилое помещение. В настоящее время жилой дом построен, Распоряжением префекта СЗАО г. Москвы от 16.11.2010 г. N 2473-РП утвержден почтовый адрес дома: ..., проведены обмеры БТИ. Истцу по Акту приема-передачи от 22.12.2010 г. передана в распоряжение спорная квартира. Несмотря на это, ответчик до настоящего времени не предоставил пакет необходимых документов в регистрирующий орган, в связи с чем, истец не имеет возможности юридически закрепить свои права собственника в отношении спорной квартиры и зарегистрироваться в ней по месту жительства. Свои обязательства по Договору истец исполнил в полном объеме и надлежащим образом, также Тляубердин А.А. принял по акту приема-передачи в пользование спорное жилое помещение, однако до настоящего времени истец не может оформить право собственности на принадлежащую ему квартиру, зарегистрироваться в ней по месту жительства. Основной договор купли-продажи ответчик не заключает, аккумулировал денежные средства до того, как дом был построен, которые имели целевое назначение - строительство жилья, регистрация права собственности на спорные объекты за ответчиком с последующей перерегистрацией на истцов не является обязательной процедурой, квартиры фактически уже переданы истцу, что является неприемлемым в отсутствие основного договора купли-продажи, но допускается в рамках договора инвестирования. Истец указал, что предварительный договор имеет целью прикрыть другую сделку - инвестирования строительства, предварительный договор купли-продажи квартиры отвечает всем требованиям договора инвестирования строительства жилья.

В судебном заседании истец Тляубердин А.А., его представитель Кондрашина Е.Я., действующая на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержали, просили их удовлетворить.

Представитель ответчика ЗАО "Энергостройкомплект-М" по доверенности Челогаева Ю.В. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований не возражала.

Представитель 3-го лица Правительства г. Москвы Головня Е.П., действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения требований истца.

Представители 3-х лиц Московской городской организации Общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, временный управляющий ЗАО "Энергостройкомплект-М" Челейкин Ю.И. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, возражений и отзывов на иск не представили.

Представитель 3-го лица префектуры СЗАО г. Москвы в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ранее от представителя по доверенности Павловой И.Ю. поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя префектуры СЗАО г. Москвы, решение вопроса оставили на усмотрение суда (л.д. 66).

Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просит в кассационной жалобе представитель Правительства Москвы.

Обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц, которые надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, выслушав представителя истца Тляубердина А.А. по доверенности Кондрашину Е.Я., представителя ответчика ЗАО "Энергостройкомплект-М" по доверенности Челогаеву Ю.В., проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения, постановленного в соответствии с требованиями закона и материалами дела.

В соответствии со ст. 11 ГК РФ и ст. 12 ГК РФ защита нарушенных гражданских прав осуществляется судом, в частности, путем признания права. В силу ст. 130 ГК РФ объектами гражданских прав являются недвижимые вещи (недвижимое имущество): земельные участки, участки недр, то есть, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Статья 131 п. 1 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ст. 218 п. 1 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В силу ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно ст. 6 Федерального закона N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; передачу по договору прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты.

Верховный Суд РФ, обобщая практику рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (публикация в Бюллетени Верховного Суда РФ. 2003, N 2), пояснил, что при рассмотрении судами таких дел договоры, на основании которых организация привлекает денежные средства граждан для строительства, следует оценивать исходя из их содержания и фактически сложившихся между сторонами взаимоотношений.

В связи с чем, Верховный Суд РФ признал правильной позицию судов, исходивших из того, что договор не может оцениваться как предварительный договор купли-продажи, если не содержит всех существенных условий и не соответствует форме, требования к которым установлены ст. 429 ГК РФ.

Вместе с тем, как разъяснил Верховный Суд РФ, для квалификации договора необходимо оценивать его содержание с точки зрения предмета, прав и обязанностей сторон, их ответственности и т.д.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора в случае неясности их буквального значения условия договора устанавливаются судом путем их сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При этом судом, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели заключения договора, для чего судом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая последующее поведение сторон.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором. Таким образом, по своей сути предварительные договоры в соответствии с нормами ГК РФ могут налагать на стороны только одно единственное право - право требовать заключения основного договора, никаких других прав и обязанностей предусматриваться в предварительном договоре не может.

В соответствии со ст. 455 ГК РФ договор купли-продажи может быть заключен между сторонами на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом будущем. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Как правильно установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 13.08.2002 г. Правительством Москвы было принято Постановление N 640-ПП "О застройке микрорайона 11 Южного Тушино Северо-Западного административного округа" (л.д. 15-17).

В соответствии с указанным постановлением и Инвестиционным контрактом N ДЖП.02.СЗАО.00361 от 20.08.2002 г., подписанным между Правительством Москвы, Московской городской организацией Общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо", ОАО Холдинговая компания "Главмосстрой" (л.д. 21-33), осуществляется застройка микрорайона 11 Южное Тушино СЗАО. В связи с заключением дополнительного соглашения N 3 к указанному инвестиционному контракту, права и обязанности Заказчика-инвестора строительства перешли к ЗАО "Энергостройкомплект-М" (л.д. 40-42).

В соответствии с договором N ИД520/ЗТ от 21.06.2003 г. и дополнительными соглашениями к указанному договору ОАО "Компания "Главмосстрой" передало ЗАО "Энергостройкомплект-М" правомочия по инвестированию строящегося жилого комплекса по адресу: ... (л.д. 178-187).

Согласно договору аренды земельного участка N ... от 27.04.2006 г. Департамент земельных ресурсов города Москвы передал ЗАО "Энергостройкомплект-М" земельный участок, имеющий адресные ориентиры: ..., в аренду для строительства жилого комплекса (л.д. 50-60).

В судебном заседании установлено, что 11.09.2006 г. между ЗАО "Энергостройкомплект-М" и Тляубердиным А.А. был заключен предварительный договор N ..., в соответствии с условиями которого ответчик принял на себя обязательство заключить в течение 45 рабочих дней с даты государственной регистрации права собственности Продавца на квартиру основной договор купли-продажи квартиры по адресу: ..., условный номер ..., а покупатель по договору принял на себя обязательство уплатить ответчику стоимость квартиры в размере ... руб. ... коп. (л.д. 7-11).

Согласно финансовому письму ЗАО "Энергостройкомплект-М" от 17.03.2006 г. и квитанции к приходному кассовому ордеру N 427 от 11.10.2006 г. Тляубердин А.А. в полном объеме оплатил денежную сумму по предварительному договору N ... в качестве обеспечения исполнения обязательств по заключению основного договора на покупку спорной квартиры (л.д. 13-14).

Согласно справке ЗАО "Энергостройкомплект-М" от 17.03.2006 г. спорная квартира числится за Тляубердиным А.А. (л.д. 12).

В соответствии с дополнительным соглашением к предварительному договору ... от 22.12.2010 г., заключенном между истцом и ответчиком, площадь спорной квартиры по результатам обмеров БТИ увеличилась на ... кв. м, вследствие чего образовалась задолженность покупателя перед продавцом в размере ... руб. ... коп. (л.д. 133).

Согласно акту о завершении расчетов по предварительному договору N ... от 11.09.2006 г. истец надлежащим образом и в соответствии с договором исполнил свои обязательства по оплате денежного обеспечения по заключению основного договора купли-продажи спорной квартиры (л.д. 134).

Во исполнение обязательств по Предварительному договору N ... от 11.09.2006 г., 22.12.2010 г. между истцом и ответчиком подписан Акт приема передачи квартиры в пользование, согласно которому, ответчик, в соответствии с п. 5.1 Предварительного договора, передал истцу в пользование до подписания Основного договора трехкомнатную квартиру, N 19, расположенную по адресу: ... (строительный адрес: ...). С момента подписания Акта истец несет ответственность за надлежащую эксплуатацию квартиры, сохранность, риск гибели, утраты, повреждения квартиры, на истца возложены обязательства по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг, связанных с техническим обслуживанием и охраной мест общего пользования (л.д. 135).

Исходя из требований статей 6, 8 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", требований п. 7.3 Инвестиционного контракта N ДЖП.02.СЗАО.00361 от 20.08.2002 г., согласно которому Заказчик-застройщик и заказчик-инвестор вправе без согласования с Администрацией уступить частично свои права по контракту в части инвестирования проекта третьим лицам (соинвесторам) с оформлением с ними договоров инвестирования с сохранением за собой в полном объеме ответственности перед Администрацией за реализацию проекта, суд пришел к обоснованному выводу о том, что ЗАО "Энергостройкомплект-М" вправе без согласия администрации заключать соинвестиционные договоры с третьими лицами, в связи с чем, счел необоснованными доводы третьего лица о невозможности признания права собственности за истцом на спорный объект недвижимости по заключенному договору о долевом участии в строительстве.

Судом первой инстанции установлено, что истец свои обязательства по оплате предмета инвестирования в виде спорный квартиры исполнили надлежащим образом, в соответствии с п. 7.3. Инвестиционного контракта N ДЖП.02.СЗАО.00361 от 20.08.2002 г., подписанного между Правительством Москвы, Московской городской организацией Общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо", ОАО Холдинговая компания "Главмосстрой", с последующими изменениями.

При этом, суд указал на то, что строительство жилого дома, в котором располагается оплаченная истцом квартира, завершено.

Из материалов дела усматривается, что 23.11.2010 г. Комитетом государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор) выдано разрешение на ввод в эксплуатацию дома по адресу: ... (л.д. 95-97).

Распоряжением префекта Северо-Западного административного округа города Москвы от 16.11.2010 г. N 2473-РП утвержден адрес жилого дома (...): ...) (л.д. 72).

По полученным данным из ТБТИ СЗАО г. Москвы спорная квартира идентифицирована, выдан кадастровый паспорт помещения. После проведенных обмеров БТИ СЗАО спорной квартире, находящейся на 5 этаже дома N ..., присвоен номер ..., общая площадь квартиры составила ... кв. м, жилая площадь ... кв. м (л.д. 98).

Суд в решении верно указал на то, что истец на основании акта приема-передачи квартиры в пользование, владеет и пользуется спорным жилым помещением, несут ответственность по его хранению и содержанию, имеет право производить внутреннюю отделку жилых помещений (л.д. 135).

Согласно ответу на судебный запрос Департамента г. Москвы по конкурентной политике (л.д. 125) протокол предварительного распределения жилой площади по адресу: ...в единой автоматизированной информационной системе торгов города не зарегистрирован.

Судом также было установлено, что в отношении генерального директора ЗАО "Энергостройкомплект-М" было возбуждено уголовное дело в связи с обращениями обманутых дольщиков в компетентные правоохранительные органы. По ходатайству представителя ответчика судом были направлены судебные запросы в Главное Следственное управление при ГУВД по г. Москве не признан ли истец потерпевшими по данному уголовному делу. Согласно ответу на данный запрос Старшего следователя по ОВД 1 отдела СЧ ГСУ при ГУВД по г. Москве Тляубердин А.А. не признавался потерпевшим в рамках уголовного дела, возбужденного в отношении руководства ЗАО "Энергостройкомплект-М". (л.д. 145).

Управлением г. Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов, контролю (надзору) в области долевого строительства (Моснадзор Долевого Строительства) в целях анализа ситуации с фактической реализацией площадей организована работа по составлению реестра имущественных прав граждан и юридических лиц на реализованные ЗАО "Энергостройкомплект-М" помещения. Реестр составляется на основании информации, предоставленной Главным следственным управлением при ГУВД по г. Москве, а также заявлений граждан-соинвесторов. В соответствии с указанным реестром, Моснадзором долевого строительства выявлены факты двойных продаж в доме по строительному адресу: ..., однако, согласно данным реестра, на спорное жилое помещение двойных продаж не выявлено, заключен только предварительный договор купли-продажи с истцом (л.д. 188-189)

Согласно сообщению Управления Росреестра по г. Москве в настоящее время в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах и обременениях в отношении спорный квартиры отсутствуют, что в том числе подтверждает факт невыполнения ответчиком своих обязательств по оформлению регистрации права собственности и опровергает доводы представителя 3-го лица Правительства г. Москвы о том, что спорные жилые помещения могут принадлежать в результате реализации Инвестиционного контракта г. Москве в лице Департамента жилищной политики и жилого фонда г. Москвы (л.д. 177).

Таким образом, судом первой инстанции правильно установлено, что истец как субъект инвестиционной деятельности осуществил вложение денежных средств в строительство жилого дома по адресу: ..., дом в установленном порядке принят в эксплуатацию, результат инвестиционной деятельности - квартира N ... по указанному адресу передана Тляубердину А.А. которой истец владеет и пользуется. Однако ответчик не передал истцу необходимый для оформления в собственность пакет документов, в связи с неподписанием Акта о реализации инвестиционного контракта.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что у Тляубердина А.А. возникло право собственности на квартиру N ...

Суд первой инстанции дал правильную оценку доводам представителя 3-го лица Правительства г. Москвы о том, что отсутствие предварительного протокола распределения квартир, Акта о результатах реализации инвестиционного контракта, не может служить законным основанием для отказа в иске, поскольку из представленных и исследованных судом документов не следует, что спорные квартиры относятся к доле Правительства г. Москвы в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, а задержка подписания акта реализации инвестиционного контракта не вызвана виновными действиями истца и на него не может быть возложена ответственность за просрочку.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что разрешая спор, суд первой инстанции верно установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства и дал им надлежащую юридическую оценку в соответствии с нормами материального права, правильный анализ которых изложен в решении суда. По существу правильное решение не может быть отменено по формальным основаниям.

Доводы кассационной жалобы направлены на иное толкование норм материального права и иную оценку собранных по делу доказательств, которым суд в их совокупности дал надлежащую оценку.

Доводы кассационной жалобы не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали выводы судебного решения, алогичны заявленному иску и не могут служить основанием к отмене решения суда.

В кассационной жалобе не приводится никаких новых данных, опровергающих выводы суда и нуждающихся в дополнительной проверке.

Нарушений норм Гражданско-процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по настоящему делу установлено не было.

Таким образом, решение суда является правильным, оснований к его отмене не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Тушинского районного суда г. Москвы от 05 апреля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи