Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 4 июля 2011 г. N 33-20648 (ключевые темы: предварительный договор - инвестиции - жилая площадь - почтовый адрес - холдинговые компании)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 4 июля 2011 г. N 33-20648

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Строгонова М.В.,

судей Григорьевой С.Ф., Суминой Л.Н.,

при секретаре Джалиловой Т.Н.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Григорьевой С.Ф. дело по кассационной жалобе представителя третьего лица Правительства г. Москвы на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 03 мая 2011 года, которым постановлено:

исковые требования Козловой Светланы Викторовны к ЗАО "Энергостройкомплект-М" о признании права собственности на жилое помещение - удовлетворить.

Признать за Козловой Светланой Викторовной право собственности на квартиру N ..., общей площадью ... кв. м, жилой площадью ... кв. м, находящуюся на ... этаже жилого дома по адресу: ...

Настоящее решение служит основанием для государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости в Управлении Росреестра по г. Москве. Установила:

истец Козлова С.В. обратилась в суд с иском к ЗАО "Энергостройкомплект-М" о признании права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: ..., общей площадью ... кв. м, жилой площадью ... кв. м, при этом указывая, что 10.03.2006 г. между нею и ответчиком был заключен предварительный договор N ЮТ-ЭСКМ-ПД/6-100-1 купли-продажи спорной квартиры, в соответствии с условиями которого ответчик ЗАО "Энергостройкомплект-М" обязался после выполнения всех условий договора и окончания строительства заключить договор купли-продажи и передать Козловой С.В. в собственность вышеуказанную квартиру. В соответствии с п. 2 Дополнительного соглашения от 11.03.2011 г. к Договору ЮТ-ЭСКМ-ПД/6-100-1, вышеуказанному строительному адресу соответствует почтовый адрес ... Также между сторонами подписан Акт о завершении расчетов по Договору, согласно которому стороны не имеют друг к другу претензий по оплате Договора. В настоящее время жилой дом построен, Распоряжением префекта СЗАО г. Москвы от 16.11.2010 г. N 2473-РП утвержден почтовый адрес дома: ..., проведены обмеры БТИ. По договору истцом все обязательства были исполнены, однако до настоящего времени она не может оформить право собственности на принадлежащую квартиру, зарегистрироваться в ней по месту жительства, квартира фактически уже передана истцу. Истец указал, что предварительный договор имеет целью прикрыть другую сделку - инвестирования строительства, предварительный договор купли-продажи квартиры отвечает всем требованиям договора инвестирования строительства жилья.

В судебном заседании представитель истца Парамонова И.Н., действующая на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика ЗАО "Энергостройкомплект-М" по доверенности Челогаева Ю.В. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований не возражала.

Представитель 3-го лица Правительства г. Москвы Гутовская Е.Б., действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения требований истца.

Представители 3-х лиц Московской городской организации Общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, временный управляющий ЗАО "Энергостройкомплект-М" Челейкин Ю.И. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, возражений и отзывов на иск не представили.

Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просит в кассационной жалобе Правительства Москвы.

Обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц, которые надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, выслушав представителя истца по доверенности Парамонову И.Н., представителя ответчика ЗАО "Энергостройкомплект - М" по доверенности Челогаеву Ю.В., проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения, постановленного в соответствии с требованиями закона и материалами дела.

При рассмотрении данного дела судом первой инстанции было установлено, что 13.08.2002 г. Правительством Москвы было принято Постановление N 640-ПП "О застройке микрорайона 11 Южного Тушино Северо-Западного административного округа" (л.д. 33-34).

В соответствии с указанным постановлением и Инвестиционным контрактом N ДЖП.02.СЗАО.00361 от 20.08.2002 г., подписанным между Правительством Москвы, Московской городской организацией Общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо", ОАО Холдинговая компания "Главмосстрой" (л.д. 45-51), осуществляется застройка микрорайона 11 Южное Тушино СЗАО. В связи с заключением дополнительного соглашения N 3 к указанному инвестиционному контракту, права и обязанности Заказчика-инвестора строительства перешли к ЗАО "Энергостройкомплект-М" (л.д. 56-57).

В соответствии с договором N ИД520/ЗТ от 21.06.2003 г. и дополнительными соглашениями к указанному договору ОАО "Компания "Главмосстрой" передало ЗАО "Энергостройкомплект-М" правомочия по инвестированию строящегося жилого комплекса по адресу: ... (л.д. 75-84).

Согласно договору аренды земельного участка N М-08-506860 от 27.04.2006 г. Департамент земельных ресурсов города Москвы передал ЗАО "Энергостройкомплект-М" земельный участок, имеющий адресные ориентиры: ..., в аренду для строительства жилого комплекса (л.д. 38-43).

10.03.2006 г. между ЗАО "Энергостройкомплект-М" и Козловой С.В. был заключен предварительный договор N ЮТ-ЭСКМ-ПД/6-100-1, в соответствии с условиями которого ответчик принял на себя обязательство заключить в течение 45 рабочих дней с даты государственной регистрации права собственности Продавца на квартиру основной договор купли-продажи квартиры по адресу: г. ..., а покупатель по договору принял на себя обязательство уплатить ответчику стоимость квартиры в размере ... руб. (л.д. 6-10).

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от 16.03.2006 г. Козлова С.В., в полном объеме оплатила денежную сумму по предварительному договору N ЮТ-ЭСКМ-ПД/6-100-1 в качестве обеспечения исполнения обязательств по заключению основного договора на покупку спорной квартиры, что также подтверждается Финансовым письмом ЗАО "Энергостройкомплект-М" от 16.03.2006 г. (л.д. 11-12).

В соответствии с дополнительным соглашением к предварительному договору ЮТ-ЭСКМ-ПД/6-100-1 от 11.03.2011 г., заключенном между истцом и ответчиком, площадь спорной квартиры по результатам обмеров БТИ увеличилась на ... кв. м, вследствие чего образовалась задолженность покупателя перед продавцом в сумме ... руб. (л.д. 29).

Согласно Акту о завершении расчетов от 11.03.2011 г. по предварительному договору N ЮТ-ЭСКМ-ПД/6-100-1 от 10.03.2006 г. истец надлежащим образом и в соответствии с договором исполнил свои обязательства по оплате денежного обеспечения по заключению основного договора купли-продажи спорной квартиры, что также подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N ... от 11.03.2011 г. (л.д. 30-31).

Во исполнение обязательств по Договору N ЮТ-ЭСКМ-ПД/6-100-1, 11.03.2011 г. между истцом и ответчиком подписан Акт приема-передачи квартиры в пользование, согласно которому, ответчик, передал истцу в пользование квартиру N ..., расположенную по адресу: ... (строительный адрес: г. ...). С момента подписания Акта истец несет ответственность за надлежащую эксплуатацию квартиры, сохранность, риск гибели, утраты, повреждения квартиры, на истца возложены обязательства по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг, связанных с техническим обслуживанием и охраной мест общего пользования (л.д. 32).

Исходя из требований статьи 455 ГК РФ, содержащих понятие и существенные условия договора купли-продажи, буквального смысла заключенного между сторонами договора, суд первой инстанции с учетом разъяснений Верховного суда РФ, пришел к обоснованному выводу, что, по сути, договор N ЮТ-ЭСКМ-ПД/6-60-17 от 15 февраля 2006 года является договором соинвестирования строительства жилого помещения, с чем не может не согласиться судебная коллегия.

Руководствуясь требованиями Закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", с учетом положений статьи 421 ГК РФ и п. 7.3 Инвестиционного контракта N ДЖП.02.СЗАО.00361 от 20.08.2002 г., согласно которому Заказчик-застройщик и заказчик-инвестор вправе без согласования с Администрацией уступить частично свои права по контракту в части инвестирования проекта третьим лицам (соинвесторам) с оформлением с ними договоров инвестирования с сохранением за собой в полном объеме ответственности перед Администрацией за реализацию проекта, суд правомерно указал, что ЗАО "Энергостройкомплект-М" вправе без согласия администрации заключать соинвестиционные договоры с третьими лицами, в связи с чем, счел необоснованными доводы представителя Правительства г. Москвы о невозможности признания права собственности за истцом на спорный объект недвижимости по заключенному договору о долевом участии в строительстве. С данным выводом не может не согласиться судебная коллегия.

В соответствии со ст. 15 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" государство гарантирует обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности.

Судом первой инстанции установлено, что истец свои обязательства по оплате предмета инвестирования в виде спорный квартиры исполнили надлежащим образом, в соответствии с п. 7.3. Инвестиционного контракта N ДЖП.02.СЗАО.00361 от 20.08.2002 г., подписанного между Правительством Москвы, Московской городской организацией Общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо", ОАО Холдинговая компания "Главмосстрой", с последующими изменениями.

При этом, суд указал на то, что строительство жилого дома, в котором расположена спорная квартира, завершено.

Из материалов дела усматривается, что 23.11.2010 г. Комитетом государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор) выдано разрешение на ввод в эксплуатацию дома по адресу: ... (л.д. 67-68).

Распоряжением префекта Северо-Западного административного округа города Москвы от 16.11.2010 г. N 2473-РП утвержден адрес жилого дома ...: ... (строительный адрес: ...) (л.д. 70).

По полученным данным из ТБТИ СЗАО г. Москвы спорная квартира идентифицирована, выдан кадастровый паспорт помещения. После проведенных обмеров БТИ СЗАО спорной квартире, находящейся на ... этаже дома N ..., присвоен номер ..., общая площадь квартиры составила ... кв. м, жилая площадь ... кв. м (л.д. 25-28).

В решении суд верно отметил, что истец на основании акта приема-передачи квартиры в пользование, владеет и пользуется спорным жилым помещением, несет ответственность по его сохранению и содержанию, имеет право производить внутреннюю отделку жилых помещений.

Из материалов дела усматривается, что в отношении генерального директора ЗАО "Энергостройкомплект-М" было возбуждено уголовное дело в связи с обращениями обманутых дольщиков в компетентные правоохранительные органы. По ходатайству представителя ответчика судом были направлены судебные запросы в Главное Следственное управление при ГУВД по г. Москве не признан ли истец потерпевшими по данному уголовному делу. Согласно ответу на данный запрос Старшего следователя по ОВД 1 отдела СЧ ГСУ при ГУВД по г. Москве Козлова С.В. не признавалась потерпевшей в рамках уголовного дела, возбужденного в отношении руководства ЗАО "Энергостройкомплект-М" (л.д. 23).

Также судом было установлено, что Управлением г. Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов, контролю (надзору) в области долевого строительства (Моснадзор Долевого Строительства) в целях анализа ситуации с фактической реализацией площадей организована работа по составлению реестра имущественных прав граждан и юридических лиц на реализованные ЗАО "Энергостройкомплект-М" помещения. Реестр составляется на основании информации, предоставленной Главным следственным управлением при ГУВД по г. Москве, а также заявлений граждан-соинвесторов. В соответствии с указанным реестром, Моснадзором долевого строительства выявлены факты двойных продаж в доме по строительному адресу: ..., однако, согласно данным реестра, на спорное жилое помещение двойных продаж не выявлено, заключен только предварительный договор купли-продажи с истцом (л.д. 85-86).

Согласно сообщению Управления Росреестра по г. Москве в настоящее время в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах и обременениях в отношении спорный квартиры отсутствуют, что в том числе подтверждает факт невыполнения ответчиком своих обязательств по оформлению регистрации права собственности и опровергает доводы представителя 3-го лица Правительства г. Москвы о том, что спорные жилые помещения могут принадлежать в результате реализации Инвестиционного контракта г. Москве в лице Департамента жилищной политики и жилого фонда г. Москвы (л.д. 24).

Суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что у Козловой С.В. возникло право собственности на спорную, поскольку истец как субъект инвестиционной деятельности осуществил вложение денежных средств в строительство жилого дома по адресу: ..., дом в установленном порядке принят в эксплуатацию, результат инвестиционной деятельности - квартира N ... по указанному адресу передана Козловой С.В. которой истец владеет и пользуется, однако ответчик не передал истцу необходимый для оформления в собственность пакет документов, в связи с неподписанием Акта о реализации инвестиционного контракта.

Суд первой инстанции дал правильную оценку доводам представителя 3-го лица Правительства г. Москвы о том, что отсутствие предварительного протокола распределения квартир, Акта о результатах реализации инвестиционного контракта, не может служить законным основанием для отказа в иске, поскольку из представленных и исследованных судом документов не следует, что спорные квартиры относятся к доле Правительства г. Москвы в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, а задержка подписания акта реализации инвестиционного контракта не вызвана виновными действиями истца и на него не может быть возложена ответственность за просрочку.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что разрешая спор, суд первой инстанции верно установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства и дал им надлежащую юридическую оценку в соответствии с нормами материального права, правильный анализ которых изложен в решении суда.

Доводы кассационной жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения в суде первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения, направлены на иную оценку собранных по делу доказательств, и не являются основанием для отмены решения в соответствии со ст. 362 ГПК РФ.

Нарушений норм Гражданско-процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по настоящему делу установлено не было.

Таким образом, решение суда является правильным, оснований к его отмене не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Тушинского районного суда г. Москвы от 03 мая 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи