Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 4 июля 2011 г. N 33-20677 (ключевые темы: предварительный договор - капитальные вложения - инвестиции - жилая площадь - недвижимое имущество)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 4 июля 2011 г. N 33-20677

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Строгонова М.В.,

судей Григорьевой С.Ф., Суминой Л.Н.,

при секретаре Джалиловой Т.Н.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Григорьевой С.Ф. дело по кассационной жалобе представителя третьего лица Правительства г. Москвы на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 15 апреля 2011 года, которым постановлено:

исковые требования Паршиковой Татьяны Ивановны к ЗАО "Энергостройкомплект-М" о признании права собственности на жилое помещение - удовлетворить.

Признать за Паршиковой Татьяной Ивановной право собственности на квартиру N ..., общей площадью ... кв. м, жилой площадью ... кв. м, находящуюся на 13 этаже жилого дома по адресу: ...

Настоящее решение служит основанием для государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости в Управлении Росреестра по г. Москве. Установила:

истец Паршикова Т.И. обратилась в суд с иском к ответчику ЗАО "Энергостройкомплект-М" о признании права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: ..., общей площадью ... кв. м, жилой площадью ... кв. м, при этом указывая, что 28.02.2006 г. между Паршиковой Т.И. и ответчиком был заключен предварительный договор N ЮТ-ЭСКМ-ПД/6-71-12 купли-продажи недвижимого имущества - квартиры общей площадью ... кв. м, расположенной по адресу: ..., в соответствии с условиями которого ответчик ЗАО "Энергостройкомплект-М" обязался после выполнения всех условий договора и окончания строительства заключить договор купли-продажи и передать Паршиковой Т.И. в собственность вышеуказанную квартиру. В соответствии с п. 2 Дополнительного соглашения от 24.02.2011 г. к Договору ЮТ-ЭСКМ-ПД/6-71-12, вышеуказанному строительному адресу соответствует почтовый адрес: ... Также между сторонами подписан Акт о завершении расчетов по Договору, согласно которому стороны не имеют друг к другу претензий по оплате Договора. В настоящее время жилой дом построен, Распоряжением префекта СЗАО г. Москвы от 16.11.2010 г. N 2473-РП утвержден почтовый адрес дома: ..., проведены обмеры БТИ. По договору истцом все обязательства были исполнены, однако до настоящего времени она не может оформить право собственности на принадлежащую квартиру, зарегистрироваться в ней по месту жительства, квартира фактически уже передана истцу. Истец указал, что предварительный договор имеет целью прикрыть другую сделку - инвестирования строительства, предварительный договор купли-продажи квартиры отвечает всем требованиям договора инвестирования строительства жилья.

В судебном заседании представитель истца Парамонова И.Н., действующая на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика ЗАО "Энергостройкомплект-М" по доверенности Челогаева Ю.В. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований не возражала.

Представитель 3-го лица Правительства г. Москвы в судебное заседание не явился, ранее представитель по доверенности Головня Е.П. предоставила отзыв на иск, в котором возражала против удовлетворения требований истца.

Представители 3-х лиц Московской городской организации Общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, временный управляющий ЗАО "Энергостройкомплект-М" Челейкин Ю.И. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, возражений и отзывов на иск не представили.

Представитель 3-го лица префектуры СЗАО г. Москвы в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ранее от представителя по доверенности Павловой И.Ю. поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя префектуры СЗАО г. Москвы, решение вопроса оставили на усмотрение суда (л.д. 18).

Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просит в кассационной жалобе представитель Правительства Москвы.

Обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц, которые надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, выслушав представителя истца по доверенности Парамонову И.Н., представителя ответчика ЗАО "Энергостройкомплект-М" по доверенности Челогаеву Ю.В., проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения, постановленного в соответствии с требованиями закона и материалами дела.

В соответствии со ст. 11 ГК РФ и ст. 12 ГК РФ защита нарушенных гражданских прав осуществляется судом, в частности, путем признания права. В силу ст. 130 ГК РФ объектами гражданских прав являются недвижимые вещи (недвижимое имущество): земельные участки, участки недр, то есть, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Статья 131 п. 1 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ст. 218 п. 1 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В силу ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно ст. 6 Федерального закона N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; передачу по договору прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты.

Верховный Суд РФ, обобщая практику рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (публикация в Бюллетени Верховного Суда РФ. 2003 г., N 2), пояснил, что при рассмотрении судами таких дел договоры, на основании которых организация привлекает денежные средства граждан для строительства, следует оценивать исходя из их содержания и фактически сложившихся между сторонами взаимоотношений.

В связи с чем, Верховный Суд РФ признал правильной позицию судов, исходивших из того, что договор не может оцениваться как предварительный договор купли-продажи, если не содержит всех существенных условий и не соответствует форме, требования к которым установлены ст. 429 ГК РФ.

Вместе с тем, как разъяснил Верховный Суд РФ, для квалификации договора необходимо оценивать его содержание с точки зрения предмета, прав и обязанностей сторон, их ответственности и т.д.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора в случае неясности их буквального значения условия договора устанавливаются судом путем их сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При этом судом, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели заключения договора, для чего судом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая последующее поведение сторон.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором. Таким образом, по своей сути предварительные договоры в соответствии с нормами ГК РФ могут налагать на стороны только одно единственное право - право требовать заключения основного договора, никаких других прав и обязанностей предусматриваться в предварительном договоре не может.

В соответствии со ст. 455 ГК РФ договор купли-продажи может быть заключен между сторонами на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом будущем. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

При рассмотрении данного дела судом было установлено, что 13.08.2002 г. Правительством Москвы было принято Постановление N 640-ПП о застройке микрорайона ... Южного Тушино Северо-Западного административного округа (л.д. 21-22).

В соответствии с указанным постановлением и Инвестиционным контрактом N ДЖП.02.СЗАО.00361 от 20.08.2002 г., подписанным между Правительством Москвы, Московской городской организацией Общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо", ОАО Холдинговая компания "Главмосстрой" (л.д. 31-37), осуществляется застройка микрорайона ... Южное Тушино СЗАО. В связи с заключением дополнительного соглашения N 3 к указанному инвестиционному контракту, права и обязанности Заказчика-инвестора строительства перешли к ЗАО "Энергостройкомплект-М" (л.д. 42-43).

В соответствии с договором N ИД520/ЗТ от 21.06.2003 г. и дополнительными соглашениями к указанному договору ОАО "Компания "Главмосстрой" передало ЗАО "Энергостройкомплект-М" правомочия по инвестированию строящегося жилого комплекса по адресу: ... (...) (л.д. 74-83).

Согласно договору аренды земельного участка N М-08-506871 от 27.04.2006 Департамент земельных ресурсов города Москвы передал ЗАО "Энергостройкомплект-М" земельный участок, имеющий адресные ориентиры: ..., в аренду для строительства жилого комплекса (л.д. 25-30).

В судебном заседании установлено, что 28.02.2006 г. между ЗАО "Энергостройкомплект-М" и Паршиковой Т.И. был заключен предварительный договор N ЮТ-ЭСКМ-ПД/6-71-12, в соответствии с условиями которого ответчик принял на себя обязательство заключить в течение 20 банковских дней с даты государственной регистрации права собственности Продавца на квартиру основной договор купли-продажи квартиры по адресу: ..., а покупатель по договору принял на себя обязательство уплатить ответчику стоимость квартиры в сумме ... руб. (л.д. 7-9).

Согласно платежному поручению N 149 от 14.03.2006 г. Паршикова Т.И., в полном объеме оплатила денежную сумму по предварительному договору N ЮТ-ЭСКМ-ПД/6-71-12 в качестве обеспечения исполнения обязательств по заключению основного договора на покупку спорной квартиры (л.д. 10).

В соответствии с дополнительным соглашением к предварительному договору ЮТ-ЭСКМ-ПД/6-71-12 от 24.02.2011 г., заключенном между истцом и ответчиком, площадь спорной квартиры по результатам обмеров БТИ увеличилась на ... кв. м, вследствие чего образовалась задолженность покупателя перед продавцом в размере 182 062 руб. (л.д. 61).

Согласно Акту о завершении расчетов от 24.02.2011 г. по предварительному договору N ЮТ-ЭСКМ-ПД/6-71-12 от 28.02.2006 г. истец надлежащим образом и в соответствии с договором исполнил свои обязательства по оплате денежного обеспечения по заключению основного договора купли-продажи спорной квартиры, что также подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N 55 от 24.02.2011 г. (л.д. 62, 63).

Исходя из требований статей 6, 8 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", требований п. 7.3 Инвестиционного контракта N ДЖП.02.СЗАО.00361 от 20.08.2002 г., согласно которому Заказчик-застройщик и заказчик-инвестор вправе без согласования с Администрацией уступить частично свои права по контракту в части инвестирования проекта третьим лицам (соинвесторам) с оформлением с ними договоров инвестирования с сохранением за собой в полном объеме ответственности перед Администрацией за реализацию проекта, суд пришел к обоснованному выводу о том, что ЗАО "Энергостройкомплект-М" вправе без согласия администрации заключать соинвестиционные договоры с третьими лицами, в связи с чем, счел необоснованными доводы третьего лица о невозможности признания права собственности за истцом на спорный объект недвижимости по заключенному договору о долевом участии в строительстве.

Судом первой инстанции установлено, что истец свои обязательства по оплате предмета инвестирования в виде спорный квартиры исполнили надлежащим образом, в соответствии с п. 7.3. Инвестиционного контракта N ДЖП.02.СЗАО.00361 от 20.08.2002 г., подписанного между Правительством Москвы, Московской городской организацией Общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо", ОАО Холдинговая компания "Главмосстрой", с последующими изменениями.

Строительство жилого дома, в котором располагается оплаченная истцом квартира, завершено.

Из материалов дела усматривается, что 23.11.2010 г. Комитетом государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор) выдано разрешение на ввод в эксплуатацию дома по адресу: ... (л.д. 88-89).

Распоряжением префекта Северо-Западного административного округа города Москвы от 16.11.2010 г. N 2473-РП утвержден адрес жилого дома (район ...): ... (строительный адрес: ...) (л.д. 86).

По полученным данным из ТБТИ СЗАО г. Москвы спорная квартира идентифицирована, выдан кадастровый паспорт помещения. После проведенных обмеров БТИ СЗАО спорной квартире, находящейся на ... этаже дома N ..., присвоен номер ..., общая площадь квартиры составила ... кв. м, жилая площадь ... кв. м (л.д. 66-67).

Разрешая данный спор, суд также исходил из того, что истец на основании акта приема-передачи квартиры в пользование, владеет и пользуется спорным жилым помещением, несут ответственность по его сохранению и содержанию, имеет право производить внутреннюю отделку жилых помещений (л.д. 64).

Из материалов дела усматривается, что в отношении генерального директора ЗАО "Энергостройкомплект-М" было возбуждено уголовное дело в связи с обращениями обманутых дольщиков в компетентные правоохранительные органы. По ходатайству представителя ответчика судом были направлены судебные запросы в Главное Следственное управление при ГУВД по г. Москве не признан ли истец потерпевшими по данному уголовному делу. Согласно ответу на данный запрос Старшего следователя по ОВД 1 отдела СЧ ГСУ при ГУВД по г. Москве Паршикова Т.И. не признавалась потерпевшей в рамках уголовного дела, возбужденного в отношении руководства ЗАО "Энергостройкомплект-М" (л.д. 60).

Управлением г. Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов, контролю (надзору) в области долевого строительства (Моснадзор Долевого Строительства) в целях анализа ситуации с фактической реализацией площадей организована работа по составлению реестра имущественных прав граждан и юридических лиц на реализованные ЗАО "Энергостройкомплект-М" помещения. Реестр составляется на основании информации, предоставленной Главным следственным управлением при ГУВД по г. Москве, а также заявлений граждан-соинвесторов. В соответствии с указанным реестром, Моснадзором долевого строительства выявлены факты двойных продаж в доме по строительному адресу: ..., однако, согласно данным реестра, на спорное жилое помещение двойных продаж не выявлено, заключен только предварительный договор купли-продажи с истцом (л.д. 84-85).

Согласно сообщению Управления Росреестра по г. Москве в настоящее время в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах и обременениях в отношении спорный квартиры отсутствуют, что в том числе подтверждает факт невыполнения ответчиком своих обязательств по оформлению регистрации права собственности и опровергает доводы представителя 3-го лица Правительства г. Москвы о том, что спорные жилые помещения могут принадлежать в результате реализации Инвестиционного контракта г. Москве в лице Департамента жилищной политики и жилого фонда г. Москвы (л.д. 6).

Поскольку истец как субъект инвестиционной деятельности осуществил вложение денежных средств в строительство жилого дома по адресу: ..., дом в установленном порядке принят в эксплуатацию, результат инвестиционной деятельности - квартира N ... по указанному адресу передана Паршиковой Т.И., истец владеет и пользуется спорной квартирой, а ответчик не передал истцу необходимый для оформления в собственность пакет документов, в связи с неподписанием Акта о реализации инвестиционного контракта, суд пришел к обоснованному выводу о том, что у Паршиковой Т.И. возникло право собственности на квартиру по адресу: ...

Суд первой инстанции дал правильную оценку доводам представителя 3-го лица Правительства г. Москвы о том, что отсутствие предварительного протокола распределения квартир, Акта о результатах реализации инвестиционного контракта, не может служить законным основанием для отказа в иске, поскольку из представленных и исследованных судом документов не следует, что спорные квартиры относятся к доле Правительства г. Москвы в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, а задержка подписания акта реализации инвестиционного контракта не вызвана виновными действиями истца и на него не может быть возложена ответственность за просрочку.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что разрешая спор, суд первой инстанции верно установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства и дал им надлежащую юридическую оценку в соответствии с нормами материального права, правильный анализ которых изложен в решении суда. По существу правильное решение не может быть отменено по формальным основаниям.

Доводы кассационной жалобы направлены на иное толкование норм материального права и иную оценку собранных по делу доказательств, которым суд в их совокупности дал надлежащую оценку.

Доводы кассационной жалобы не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали выводы судебного решения, алогичны заявленному иску и не могут служить основанием к отмене решения суда.

В кассационной жалобе не приводится никаких новых данных, опровергающих выводы суда и нуждающихся в дополнительной проверке.

Нарушений норм Гражданско-процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по настоящему делу установлено не было.

Таким образом, решение суда является правильным, оснований к его отмене не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Тушинского районного суда г. Москвы от 15 апреля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи