Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 4 июля 2011 г. N 33-20678 (ключевые темы: капитальные вложения - инвестиции - долевое участие в строительстве - холдинговые компании - многоквартирный дом)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 4 июля 2011 г. N 33-20678

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Строгонова М.В.

и судей Григорьевой С.Ф., Суминой Л.Н.,

при секретаре Джалиловой Т.Н.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Григорьевой С.Ф. дело по кассационной жалобе Правительства города Москвы на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 14 апреля 2011 года, которым постановлено:

исковые требования Абышова Джабраила Имангулу оглы к ЗАО "Энергостройкомплект-М" о признании права собственности на жилое помещение - удовлетворить.

Признать за Абышовым Джабраилом Имангулу оглы право собственности на квартиру N ..., общей площадью ... кв. м, жилой площадью ... кв. м, находящуюся на ... этаже жилого дома по адресу: ...

Настоящее решение служит основанием для государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости в Управлении Росреестра по г. Москве. Установила:

истец Абышов Д.И. обратился в суд с иском к ответчику ЗАО "Энергостройкомплект-М" о признании права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: ..., общей площадью ... кв. м, жилой площадью ... кв. м, ссылаясь на то, что 24.03.2005 г. между Шадиевым С.А. и ответчиком был заключен договор N ЮТ-ЭСКМ/9-78-3 о долевом участии в строительстве жилого дома, предметом которого являлась инвестиционная деятельность Шадиева в форме долевого участия в финансировании строительства жилого дома по адресу: ... После выполнения всех условий данного Договора и окончания строительства, государственной регистрации права собственности соинвестора подлежит квартира с условным номером ..., ориентировочной площадью ... кв. м, на ... этаже, в корпусе ..., секции ... В соответствии с условиями данного договора и приложений к нему, Шадиев С.А. оплатил ответчику сумму эквивалентную ... долларов США. Таким образом, он полностью выполнил свои финансовые обязательства перед ответчиком. В соответствии с Дополнительным соглашением N 2 к Договору N ЮТ-ЭСКМ/9-78-3, передаче соинвестору надлежит жилое помещение, расположенное по строительному адресу: ..., условный номер квартиры - ..., ориентировочной общей площадью ... кв. м Шадиевым С.А. финансовые обязательства по Договору были исполнены в полном объеме, между сторонами Договора 25.06.2008 г. подписан Акт о выполнении обязательств по оплате инвестиционного взноса по Договору N ЮТ-ЭСКМ/9-78-3. Согласно Договору уступки прав N ДУ-ЮТ/6-9-1 от 05.03.2010 г. Шадиев С.А. уступил в полном объеме права и обязанности по Договору N ЮТ-ЭСКМ/9-78-3 от 24.03.2005 г. Абышову Д.И., который приобрел право требования к ответчику по Договору от 24.03.2005 г. В настоящее время жилой дом построен, Распоряжением префекта СЗАО г. Москвы от 16.11.2010 г. N 2473-РП утвержден почтовый адрес дома: ..., проведены обмеры БТИ. Истцу по Акту приема-передачи от 18.01.2011 г. передана в распоряжение спорная квартира. Несмотря на это, ответчик до настоящего времени не предоставил пакет необходимых документов в регистрирующий орган, в связи с чем, истец не имеет возможности юридически закрепить свои права собственника в отношении спорной квартиры и зарегистрироваться в ней по месту жительства.

В судебном заседании представитель истца Парамонова И.Н., действующая на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика ЗАО "Энергостройкомплект-М" по доверенности Челогаева Ю.В. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований не возражала. Пояснила, что с их стороны спора о праве собственности на вышеуказанную квартиру не имеется.

Представитель 3-го лица Правительства г. Москвы в судебное заседание не явился, ранее представитель по доверенности Головня Е.П., действующая на основании доверенности, предоставила отзыв на иск в котором возражала против удовлетворения требований истца.

Представители 3-х лиц Московской городской организации Общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, временный управляющий ЗАО "Энергостройкомплект-М" Челейкин Ю.И. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, возражений и отзывов на иск не представили.

Представитель 3-го лица префектуры СЗАО г. Москвы в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ранее от представителя по доверенности Павловой И.Ю. поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя префектуры СЗАО г. Москвы, решение вопроса оставили на усмотрение суда (л.д. 24).

Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просит в кассационной жалобе Правительства города Москвы

Обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц, которые надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, выслушав истца Абышова Д.И., представителя истца по доверенности Парамонову И.Н., представителю ответчика ЗАО "Энергостройкомплект-М" по доверенности Челогаеву Ю.В.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения, постановленного в соответствии с требованиями закона и материалами дела.

В соответствии со ст. 11 ГК РФ и ст. 12 ГК РФ защита нарушенных гражданских прав осуществляется судом, в частности, путем признания права. В силу ст. 130 ГК РФ объектами гражданских прав являются недвижимые вещи (недвижимое имущество): земельные участки, участки недр, то есть, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

При рассмотрении данного спора судом первой инстанции было установлено, что 13.08.2002 г. Правительством Москвы было принято Постановление N 640-ПП о застройке микрорайона ... Южного Тушино Северо-Западного административного округа (л.д. 41-42).

В соответствии с указанным постановлением и Инвестиционным контрактом N ДЖП.02.СЗАО.00361 от 20.08.2002 г., подписанным между Правительством Москвы, Московской городской организацией Общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо", ОАО Холдинговая компания "Главмосстрой" (л.д. 53-59), осуществляется застройка микрорайона ... Южное Тушино СЗАО. В связи с заключением дополнительного соглашения N 3 к указанному инвестиционному контракту, права и обязанности Заказчика-инвестора строительства перешли к ЗАО "Энергостройкомплект-М" (л.д. 64-65).

В соответствии с договором N ИД520/ЗТ от 21.06.2003 г. и дополнительными соглашениями к указанному договору ОАО "Компания "Главмосстрой" передало ЗАО "Энергостройкомплект-М" правомочия по инвестированию строящегося жилого комплекса по адресу: ... (...) (л.д. 96-105).

Согласно договору аренды земельного участка N М-08-506846 от 27.04.2006 Департамент земельных ресурсов города Москвы передал ЗАО "Энергостройкомплект-М" земельный участок, имеющий адресные ориентиры: ..., в аренду для строительства жилого комплекса (л.д. 46-52).

Из статьи 6 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" видно, что инвесторы имеют равные права на: владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

В пункте 7 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, создание, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных Приказом Росрегистрации от 08.06.2007 г. N 113 говорится, что документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, что закреплено в ч. 1 статьи 55 Градостроительного кодекса.

Судом было установлено, что 24.03.2005 г. между ЗАО "Энергостройкомплект-М" и Шадиевым С.А. был заключен договор N ЮТ-ЭСКМ/9-78-3 О долевом участии в строительстве жилого дома, предметом которого являлось привлечение к инвестированию строительства жилого микрорайона (...), с последующим оформлением в индивидуальную собственность квартиры, расположенной в доме новостройке по строительному адресу: ..., ориентировочной площадью ... кв. м (л.д. 8-10).

Дополнительным соглашением N 2 от 08.05.2008 г. к Договору N ЮТ-ЭСКМ/9-78-3 от 24.03.2005 г. оформлению в собственность истца надлежит квартира, расположенная по адресу: ..., условный номер квартиры - 9, ориентировочной площадью ... кв. м (л.д. 13).

В соответствии с условиями Договора N ЮТ-ЭСКМ/9-78-3 и приложений к нему, Шадиевым С.А. была выплачена сумма в размере ... руб., таким образом соинвестор полностью выполнил свои обязательства по данному Договору, что подтверждается платежными поручениями N 3 от 16.12.2005 г. и N 2 от 31.01.2006 г., квитанциями к приходному кассовому ордеру N 156 от 26.05.2008 г. и N 158 от 26.05.2008 г. и Актом о выполнении обязательств от 25.06.2008 г. об исполнении обязательств по оплате инвестиционного взноса по Договору N ЮТ-ЭСКМ/9-78-3 от 24.03.2005 г. (л.д. 11-14 - оборот).

05.03.2010 г. между Шадиевым С.А. и истцом подписан Договор уступки прав N ДУ-ЮТ/6-9-1, согласно условиям которого Шадиев С.А. уступил Абышову Д.И. права и обязанности по Договору N ЮТ-ЭСКМ/9-78-3 от 24.03.2005 г. о долевом участии в строительстве жилого дома (л.д. 16-17).

Согласно Акту о выполнении обязательств по Договору уступки прав N ДУ-ЮТ/6-9-1, стороны финансовых и иных претензий друг к другу не имеют (л.д. 18). Таким образом, истец приобрел право требования к ответчику по Договору N ЮТ-ЭСКМ/9-78-3 от 24.03.2005 г. о долевом участии в строительстве жилого дома.

В силу ст. 4 ФЗ РФ N 214 от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" с изменениями и дополнениями по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 3 ст. 4 ФЗ РФ N 214 от 30.12.2004 г. с изменениями и дополнениями договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Между тем в силу п. 5 ст. 6 ФЗ РФ N 147-ФЗ от 17.07.2009 г. положения части 3 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона) распространяются на правоотношения, возникшие со 2 декабря 2008 года.

Суд правильно указал в решении на то, что отсутствие государственной регистрации данного договора о долевом участии от 21.03.2005 г. не является правовым основанием для отказа в иске.

При этом суд учел, что ФЗ РФ N 214 от 30.12.2004 г. с изменениями и дополнениями вступил в законную силу с 01.04.2005 г.

Суд правильно указал на то, что на правоотношения сторон распространяются требования ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации осуществляемой в форме капитальных вложений". В силу ст. 4 указанного Федерального Закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее - субъекты инвестиционной деятельности) являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

В соответствии со ст. 1 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" с изменениями инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.

В соответствии со ст.ст. 219, 309 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации; Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с дополнительным соглашением от 18.01.2011 г. к договору ЮТ-ЭСКМ/9-78-3, заключенном между истцом и ответчиком, площадь спорной квартиры по результатам обмеров БТИ увеличилась на ... кв. м, вследствие чего образовалась задолженность покупателя перед продавцом в размере эквивалентном ... долларам США (л.д. 85).

Согласно акту о завершении расчетов по договору N ЮТ-ЭСКМ/9-78-3 от 24.03.2005 г. истец надлежащим образом и в соответствии с договором исполнил свои обязательства по оплате денежного обеспечения по инвестированию спорной квартиры, что также подтверждается квитанцией к Приходному кассовому ордеру N 8 от 18.01.2011 г. (л.д. 86-87).

Во исполнение обязательств по Договору N ЮТ-ЭСКМ/9-78-3 от 24.03.2005 г., 18.01.2011 г. между истцом и ответчиком подписан Акт приема-передачи квартиры в пользование, согласно которому, ответчик, передал истцу в пользование квартиру N ..., расположенную по адресу: ... (строительный адрес: ...). С момента подписания Акта истец несет ответственность за надлежащую эксплуатацию квартиры, сохранность, риск гибели, утраты, повреждения квартиры, на истца возложены обязательства по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг, связанных с техническим обслуживанием и охраной мест общего пользования (л.д. 88).

Согласно п. 7.3 Инвестиционного контракта N ДЖП.02.СЗАО.00361 от 20.08.2002 г., подписанного между Правительством Москвы, Московской городской организацией Общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо", ОАО Холдинговая компания "Главмосстрой", полномочия заказчика инвестора ОАО Холдинговая компания "Главмосстрой" которого впоследствии были переданы ответчику, Заказчик-застройщик и заказчик-инвестор вправе без согласования с Администрацией уступить частично свои права по контракту в части инвестирования проекта (п. 2.1) третьим лицам (соинвесторам) с оформлением с ними договоров инвестирования с сохранением за собой в полном объеме ответственности перед Администрацией за реализацию проекта.

Согласно ст. 6 Федерального закона N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; передачу по договору прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты.

Согласно ст. 8 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.

Нормы п. 2 ст. 1 и п. 2 ст. 421 ГК РФ позволяют субъектами инвестиционной деятельности заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Заключенный истцом с ЗАО "Энергостройкомплект-М" договор учитывает наличие взаимосвязи между данным договором и основным инвестиционным соглашением, в котором в п. 7.3 разрешено заказчику-инвестору заключать без согласия администрации соинвестиционные договоры с третьими лицами.

В соответствии со ст.ст. 219, 309 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации; Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 15 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" государство гарантирует обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности. То есть все инвесторы, осуществившие капитальные вложения, имеют право на требование результата инвестиционных вложений.

Разрешая заявленные требования, суд правильно исходил из того, что истец свои обязательства по оплате предмета инвестирования в виде спорный квартиры исполнили надлежащим образом, в соответствии с п. 7.3 Инвестиционного контракта N ДЖП.02.СЗАО.00361 от 20.08.2002 г., подписанного между Правительством Москвы, Московской городской организацией Общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо", ОАО Холдинговая компания "Главмосстрой", с последующими изменениями.

Судом установлено, что строительство жилого дома, в котором располагается оплаченная истцом квартира, завершено.

Из материалов дела усматривается, что 23.11.2010 г. Комитетом государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор) выдано разрешение на ввод в эксплуатацию дома по адресу: ... (л.д. 79-80).

Распоряжением префекта Северо-Западного административного округа города Москвы от 16.11.2010 г. N 2473-РП утвержден адрес жилого дома (район ...): ... (строительный адрес: ...) (л.д. 107).

По полученным данным из ТБТИ СЗАО г. Москвы спорная квартира идентифицирована, выдан кадастровый паспорт помещения. После проведенных обмеров БТИ СЗАО спорной квартире, находящейся на 3 этаже дома N..., присвоен номер 9, общая площадь квартиры составила ... кв. м, жилая площадь ... кв. м (л.д. 81-84).

Судом установлено, что истец на основании акта приема-передачи квартиры в пользование, владеет и пользуется спорным жилым помещением, несет ответственность по его хранению и содержанию, имеет право производить внутреннюю отделку жилых помещений.

Из материалов дела усматривается, что в отношении генерального директора ЗАО "Энергостройкомплект-М" возбуждено уголовное дело в связи с обращениями обманутых дольщиков в компетентные правоохранительные органы. По ходатайству представителя ответчика судом были направлены судебные запросы в Главное Следственное управление при ГУВД по г. Москве не признан ли истец потерпевшими по данному уголовному делу. Согласно ответу на данный запрос Старшего следователя по ОВД 1 отдела СЧ ГСУ при ГУВД по г. Москве А. не признавался потерпевшим в рамках уголовного дела, возбужденного в отношении руководства ЗАО "Энергостройкомплект-М" (л.д. 91).

Управлением г. Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов, контролю (надзору) в области долевого строительства (Моснадзор Долевого Строительства) в целях анализа ситуации с фактической реализацией площадей организована работа по составлению реестра имущественных прав граждан и юридических лиц на реализованные ЗАО "Энергостройкомплект-М" помещения. Реестр составляется на основании информации, предоставленной Главным следственным управлением при ГУВД по г. Москве, а также заявлений граждан-соинвесторов. В соответствии с указанным реестром, Моснадзором долевого строительства выявлены факты двойных продаж в доме по строительному адресу: ..., однако, согласно данным реестра, на спорное жилое помещение двойных продаж не выявлено, заключен только предварительный договор купли-продажи с истцом (л.д. 92).

Согласно сообщению Управления Росреестра по г. Москве в настоящее время в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах и обременениях в отношении спорный квартиры отсутствуют, что в том числе подтверждает факт невыполнения ответчиком своих обязательств по оформлению регистрации права собственности и опровергает доводы представителя 3-го лица Правительства г. Москвы о том, что спорные жилые помещения могут принадлежать в результате реализации Инвестиционного контракта г. Москве в лице Департамента жилищной политики и жилого фонда г. Москвы (л.д. 20).

Суд пришел к правильному выводу о том, что у истца возникло право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., поскольку в настоящее время истец владеет и пользуется приобретенным по заключенному договору с ЗАО "Энергостройкомплект-М" квартирой, жилой дом построен, квартиры и нежилые помещения в нем определены как самостоятельные объекты прав, однако ответчик не передал истцу необходимый для оформления в собственность пакет документов, в связи с неподписанием Акта о реализации инвестиционного проекта.

Суд первой инстанции дал правильную оценку доводам представителя третьего лица Правительства г. Москвы о том, что отсутствие предварительного протокола распределения квартир, Акта о результатах реализации инвестиционного контракта, не может служить законным основанием для отказа в иске, поскольку из представленных и исследованных судом документов не следует, что спорные квартиры относятся к доле Правительства г. Москвы в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, а задержка подписания акта реализации инвестиционного контракта не вызвана виновными действиями истца и на него не может быть возложена ответственность за просрочку.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что разрешая спор, суд первой инстанции верно установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства и дал им надлежащую юридическую оценку в соответствии с нормами материального права, правильный анализ которых изложен в решении суда. По существу правильное решение не может быть отменено по формальным основаниям.

Доводы кассационной жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения в суде первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения, направлены на иную оценку собранных по делу доказательств, и не являются основанием для отмены решения в соответствии со ст. 362 ГПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ судебная коллегия определила:

решение Тушинского районного суда г. Москвы от 14 апреля 2011 года оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи