Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 6 июля 2011 г. N 33-20767 (ключевые темы: инвестиционный договор - застройщик - эксплуатационные расходы - акт приема-передачи - общая собственность)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 6 июля 2011 г. N 33-20767

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Захаровой Е.А.

и судей Давыдовой И.Н., Козлова И.П.,

с участием адвоката Кондрашиной Н.Н.,

при секретаре Иньковой О.Д.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу Давыдовой И.Н. дело по кассационным жалобам НПСЖ "Серебряный квартет" и Васильева П.А. на решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 11 ноября 2010 года, которым постановлено:

исковые требования Некоммерческого партнерства собственников жилья "Серебряный квартет" - удовлетворить частично.

Взыскать с Васильева в пользу Некоммерческого партнерства собственников жилья "Серебряный квартет" задолженность в размере ... руб. ... коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере ... руб. ... коп., а всего ... руб. ... коп.

В остальной части исковых требований - отказать. Установила:

Некоммерческое партнерство собственников жилья "Серебряный квартет" обратилось в суд с иском к Васильеву П.А. о взыскании с ответчика задолженность за жилищно-коммунальные, прочие услуги по квартире по указанному адресу за период с 01.06.2007 г. по 31.01.2010 г. в размере ... руб. ... коп., пени на основании п. 14 ст. 155 ЖК РФ по состоянию на 10.07.2010 г. в размере ... руб. ... коп., издержки, связанные с подготовкой и рассмотрением иска в размере ... руб. ... коп., расходы по оплате государственной пошлины.

Представитель истца - адвокат Кондрашина Н.Н. в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала.

Ответчик Васильев П.А., будучи надлежащим образом извещен, в судебное заседание не явился.

Представитель ответчика - по доверенности Жукова О.С. в судебное заседание явилась, исковые требования не признала.

Суд постановил выше приведенное решение, об отмене которого просят НПСЖ "Серебряный квартет" и Васильев П.А. по доводам кассационных жалоб.

В заседание судебной коллегии не явились Васильев П.А., представитель 3 лица - ООО "...", о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия пришла к выводу о рассмотрении дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, выслушав представителя НПСЖ "Серебряный квартет" адвоката Кондрашину Н.Н. и представителя Васильева П.А. - Жукову О.С., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене, как постановленного без учета фактических обстоятельств и с нарушением норм материального права.

В силу ст. 362 ГПК РФ основанием к отмене судебного решения является неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда, изложенных в решении фактическим обстоятельствам, а также неправильное применение норм материального права.

Судом установлено, что 29.06.2004 г. между ЗАО "..." (в последующем переименованным в ООО "...") и П. (соинвестор) заключен Договор инвестирования N ..., предметом которого являются взаимоотношения сторон при строительстве жилого дома, расположенного по адресу: г. ..., ... (т.1 л.д. 13-15).

Пункт 1.2 Договора устанавливает, что соинвестор осуществляет инвестиционные вложения в строительство жилого дома, приобретая право на имущественную долю, эквивалентную двухкомнатной квартире, имеющей следующие характеристики и координаты: тип квартиры-2В, секция-1, этаж-5, общая жилая площадь ... кв. м Координаты квартиры не подлежат изменению в одностороннем порядке.

27.10.2004 г. между ЗАО "..." и П. было заключено дополнительное соглашение N ... к Договору инвестирования N ... от ... г., согласно которому П. уступила Васильеву П.А. право требования на оформление имущественных прав на двухкомнатную квартиру тип 2В, этаж 5, секция 1, общей площадью ... кв. м, расположенную по строительному адресу: г. ... (т.1 л.д. 16).

Согласно п. 4.1.3, 4.1.4 Договора инвестирования, соинвестор обязуется заключить в течение одного месяца со дня сдачи жилого дома в эксплуатацию соглашение с предоставленной инвестором обслуживающей организацией об общем владении жилым домом и долевом участии в расходах по его содержанию; оплачивать указанной обслуживающей организации эксплуатационные расходы по содержанию и обслуживанию квартиры и общего имущества по истечении двух месяцев со дня сдачи жилого дома в эксплуатацию.

Распоряжением префекта СЗАО г. Москвы от 19.10.2006 г. жилой дом по адресу: г. ..., ... введен в эксплуатации (т.1 л.д. 54).

15 октября 2006 г. между ООО "..." и НП "Серебряный квартет" был заключен договор N ... управления, в том числе эксплуатации, содержания и обслуживания многоквартирного дома по адресу: г. ..., ..., согласно которого управляющая организация НПСЖ "Серебряный квартет" принимает на себя функции по временному управлению многоквартирным домом, сроком на 5 лет (т.1 л.д. 55-62).

По акту приема-передачи от 15.10.2006 г. между ООО "..." и НП "Серебряный квартет" жилой дом передан во временное управление управляющей организации (т.1 л.д. 66).

На основании договора инвестирования N ..., Васильев П.А. обязался произвести исполнение в части оплаты эксплуатационных расходов по содержанию квартиры и общего имущества в пользу НП "Серебряный квартет".

Как предусмотрено п. п. 4.3.9 договора от 15 октября 2006 г. между ООО "..." и НП "Серебряный квартет", управляющая организация вправе производить начисления платежей домовладельцам: за коммунальные услуги - в соответствии с ценами, ставками и тарифами, утвержденными Правительством Москвы; за техническое обслуживание по ставке, определенной управляющей организацией на основании плановопредположительных фактических затрат; за прочие услуги - рассчитывается в соответствии с месячной ценой договоров, заключенных с соответствующими организациями, и распределяются на всех Домовладельцев пропорционально занимаемой ими общей площади помещения.

Разрешая исковые требования, суд пришел к правильному выводу о том, что у Васильева П.А. имеются обязательства по оплате НПСЖ "Серебряный квартет" эксплуатационных расходов по содержанию и обслуживанию квартиры и общего имущества.

Однако вывод суда о том, что они возникли до признания права собственности на квартиру Васильева П.А. на основании Договора инвестирования N ... от 29.06.2004 г. противоречит закону и фактическим обстоятельствам дела.

Суд, верно отметил в решении, что застройщиком не обоснованно в одностороннем порядке был изменен предмет договора инвестирования - координаты квартиры, подлежащей передаче Васильеву П.А., в то время как, согласно п. 1.2 договора инвестирования, координаты квартиры не подлежат изменению в одностороннем порядке.

Решением Хорошевского районного суда г. Москвы от 17 июня 2008 г. по иску Васильева П.А. к ООО "..." о взыскании убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, обязании зарегистрировать право собственности на квартиру, по иску П. к ООО "..." о взыскании убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, обязании зарегистрировать право собственности на квартиру, по встречному иску ООО "..." к П. о признании договора инвестирования N ... расторгнутым, установлено, что в результате планировки и строительства, квартиры с указанными в договоре инвестирования характеристиками и координатами не имеется, а имеется квартира, располагающаяся в другой секции (т.2 л.д. 57-65).

Из материалов дела следует, что ООО "..." и Васильевым П.А. только 18 сентября 2008 г. было заключено дополнительное соглашение N х к Договору инвестирования, согласно которого определены характеристики и координаты имущественной доли: тип квартиры 2В, секция 2, этаж 5, общая площадь ..., номер квартиры ... (т.2 л.д. 54).

В связи с чем, суд пришел к выводу о том, что именно с даты заключения дополнительного соглашения от 18 сентября 2008 г. у Васильева П.А. возникла обязанность по оплате эксплуатационных расходов по содержанию и обслуживанию квартиры и общего имущества, поскольку до указанной даты квартира, подлежащая передаче Васильеву П.А. в соответствии с условиями договора фактически отсутствовала, а после заключения дополнительного соглашения у Васильева П.А. возникли обязательства в отношении конкретного жилого помещения-квартиры N ...

По указанным основаниям, суд нашел, что исковые требования подлежат удовлетворению за период с 19.09.2008 г. по 31.01.2010 г.

Однако с данными выводами судебная коллегия не может согласиться, поскольку при разрешении спора, судом не правильно определены юридически значимые обстоятельства и не верно применены нормы материального права.

Согласно п.п. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ собственник жилого помещения с момента возникновения права собственности обязан своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные платежи.

Пунктом 1 ст. 12 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. (в редакции от 17.06.2010 г.) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ установлено, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

По смыслу положений ст. 218 ГК РФ право собственности на многоквартирный дом принадлежит застройщику до передачи дольщику. После передачи дольщик приобретает права пользования и владения объектом.

Разрешая спор, суд не учел, что на момент сдачи дома в эксплуатацию квартиры, предусмотренной договором инвестирования, не существовало. В связи с односторонним изменением со стороны Застройщика (ООО "...") предмета договора - координат квартиры нежелании в досудебном порядке урегулировать разногласия Ответчик обратился в суд. В ходе судебного разбирательства Застройщик (ООО "...") обратился встречным исковым заявлением, в котором просил расторгнуть договор инвестирования.

Решение по данному делу вынесено Хорошевским районным судом г. Москвы ... года.

18 сентября 2008 года между Ответчиком и Застройщиком (ООО "ПСФ "Крост") было подписано дополнительное соглашение N ..., в котором были изменены координаты квартир.

Кроме того, разрешая спор, суд не учел, что во время приемки квартиры был выявлен существенный брак. Материалами дела подтвержден факт неоднократного обращения ответчика к Застройщику (ООО "...") с просьбами устранить недоделки и брак и лишь после обращения в Комитет Госстройнадзор, Префектуру С3АО г. Москвы и Мэру г. Москвы весь брак был устранен.

28 января 2010 года между Застройщиком (ООО "...") и Ответчиком был подписан акт приема-передачи квартиры. Однако Застройщик (ООО "...") уклонялся от государственной регистрации права собственности, и Ответчик был вынужден обратиться в суд заявлением о признании права собственности на квартиру.

Решением Хорошевского районного суда г. Москвы от ... удовлетворены исковые требования Ответчика, суд признал за Ответчиком право собственности на квартиру N ..., расположенной по адресу: г. ..., ...

Исходя из выше приведенных положений закона, расходы по содержанию, ремонту и коммунальному обслуживанию квартир, не переданных во владение от застройщика дольщикам по актам приема- передачи, не могут быть возложены на дольщика. Такие расходы относятся на застройщика.

Кроме того, согласно статье 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований указанных в настоящем Кодексе.

Основания возникновения гражданских прав и обязанностей перечислены в статьях Гражданского кодекса Российской Федерации, данный перечень является исчерпывающим.

В соответствии с вышеуказанной нормой права, одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является заключенный между сторонами, договор.

Суд не учел, что Истцом в нарушение указанных норм права, не представлено доказательств наличия каких-либо договорных отношений с Ответчиком, ввиду неисполнения которых может образоваться задолженность.

Довод ответчика о том, что Ответчик полностью и вовремя оплачивал коммунальные платежи, с момента подписания акта приема передачи квартиры - с 28 января 2010 г., что подтверждается квитанциями об оплате, судом надлежащим образом не проверен.

Вывод суда о том, что у Васильева П.А. возникла обязанность по оплате эксплуатационных расходов по содержанию и обслуживанию квартиры и общего имущества, с даты заключения дополнительного соглашения от 18 сентября 2008 г. не основан на материалах дела и на законе.

Суд в решении не указал материальный закон, на котором основывал свои выводы об обязательстве ответчика перед истцом.

Ссылка суда на нормы статей 309 и 310 ГК РФ не обоснована, поскольку в силу п.п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, возникает с момента возникновения права собственности.

В материалах дела не имеется доказательств того, что право собственности у ответчика возникло - с 29 июня 2004 г., с момента заключения договора инвестирования, с - 19 октября 2006 г. с момента ввода дома в эксплуатацию, с - 18 сентября 2008 г. с момента заключения дополнительного соглашения к инвестиционному договору которым определены координаты имущественной доли ответчика.

Суд не установил дату фактической передачи квартиры ответчику в пользование, однако указал в решении, что квартира передана истцу по акту приема-передачи 22 января 2010 г.

Доказательств того, что ответчик не обоснованно не пользовался квартирой, с момента ввода дома в эксплуатацию, не имеется.

Суд не выяснил причину не выполнения Васильевым П.А., обязательств, предусмотренных п.п. 4.1.3, 4.1.4 договора и наличие возможности исполнить данные условия, а также имелось ли неправомерное поведение Васильева П.А. в невыполнении условий договора инвестирования, предусмотренных данными пунктами.

В связи с изложенным, суд неправильно применил нормы материального права и соответственно выводы суда основаны на нормах, не подлежащих применению.

При таких обстоятельствах решение суда не может быть признано законным и обоснованным и оно подлежит отмене.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, правильно определить юридически значимые обстоятельства, возникшие правоотношения сторон и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 360, п. 2 ст. 361 ГПК РФ судебная коллегия Определила:

решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 11 ноября 2010 года отменить и дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

Председательствующий

Судьи