Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 8 июля 2011 г. N 33-20926 (ключевые темы: инвестиционный проект - окончание строительства - предварительный договор - инвестор - участник долевого строительства)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 8 июля 2011 г. N 33-20926

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Ермиловой В.В.

и судей Аванесовой Г.А., Грицких Е.А.,

с участием адвоката Айрапетова А.Ш.,

при секретаре Комлеве С.В.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Грицких Е.А. дело по кассационной жалобе представителя Тиграняна О.В. по доверенности Айрапетова А.Ш. на решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 11 мая 2011 г., которым постановлено:

в удовлетворении иска Тиграняна О.В. к ООО "Миракс Град", ООО "Открытое пространство" о признании участником долевого строительства, признании права на проинвестированную долю жилого помещения, признании имущественного права на получение в собственность квартиры - отказать, установила:

истец Тигранян О.В. обратился в суд с иском к ответчикам, согласно уточненного искового заявления просил о признании его участником долевого строительства многофункционального жилого комплекса, расположенного по адресу: ..., признании за ним права на проинвестированную долю жилого помещения в виде квартиры со следующими проектными характеристиками - N ... (тип А) ориентировочной общей площадью ... кв. м, расположенную на ... этаже в ... секции ... корпуса строящегося жилого дома, расположенного по вышеуказанному адресу, признании имущественного права на получение в собственность от застройщика по акту приема - передачи вышеуказанной квартиры в месячный срок после принятия решения о вводе объекта в эксплуатацию. В обоснование иска Тигранян О.В. указал, что между ним и ООО "Открытое пространство" был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N ВКД-301. Возможность заключения договора была обусловлена инвестиционным контрактом от 29.11.2005 г., заключенным между Правительством Москвы и ОАО "Завод имени Лихачева". Согласно дополнительному соглашению о передаче прав и обязанностей по инвестиционному контракту от 29.11.2005 г. заключенному 07.08.2006 г. между Правительством Москвы, АМО ЗИЛ и ООО "Миракс Град" (заказчик инвестор), к ООО "Миракс Град" перешли в полном объеме все права и обязанности АМО ЗИЛ по инвестиционному контракту от 29.11.2005 г. Действуя во исполнение указанных соглашений ООО "Миракс Град" на основании разрешения на строительство осуществляло работы по строительству многофункционального жилого комплекса по адресу: ... 02.04.2007 г. ООО "Миракс Град" с одной стороны и ООО "Открытое пространство" с другой стороны был заключен договор инвестирования в строительство жилого комплекса по указанному адресу и дополнительные соглашения к нему. ООО "Миракс Град" поручительством от 06.12.2010 г. взяло на себя обязательства отвечать перед истцом за исполнение ООО "Открытое пространство" обязательств по договору N ВКД-301. Истец свои обязательства по предварительному договору купли-продажи выполнил, ООО "Открытое пространство" в предусмотренные сроки не выполнило. По мнению истца, названный выше предварительный договор представляет собой притворную сделку, так как совершен с целью прикрытия договора уступки права требования. Условия предварительного договора и существо указанной сделки соответствуют требованиям, предъявляемым к договорам уступки права требования. К предварительному договору должны быть применены правила договора цессии. Он в полном объеме проинвестировал строительство объекта недвижимости, в связи с чем должен быть признан участником долевого строительства жилого комплекса по указанному адресу.

Истец в судебное заседание не явился, представитель истца по доверенности Айрапетов А.Ш. в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ООО "Открытое пространство" по доверенности Розживин В.И. в судебное заседание явился, иск не признал, пояснив, что ООО "Открытое пространство" не является застройщиком, объект не построен.

Представитель ответчика ООО "Миракс Град" в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. Представители третьих лиц Правительства г. Москвы, Управления г. Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов, контролю (надзора) в области долевого строительства в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом о времени и месте рассмотрения настоящего иска, дело рассмотрено в их отсутствие на основании ст. 167 ГПК РФ.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого с направлением дела на новое рассмотрение просит представитель Тиграняна О.В. по доверенности Айрапетов А.Ш. в кассационной жалобе.

В заседание суда второй инстанции представитель истца по доверенности и ордеру адвокат Айрапетов А.Ш. явился, доводы кассационной жалобы поддержал. Представитель ответчика ООО "Открытое Пространство" по доверенности Розживин В.И. в судебное заседание явился, против отмены решения суда возражал.

Представители ответчика ООО "Миракс Град", третьих лиц Правительства г. Москвы, Управления г. Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов, контролю (надзора) в области долевого строительства в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, в связи с чем, руководствуясь ст. 354 ГПК РФ, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, представителя ответчика ООО "Открытое Пространство", судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ и оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Судом первой инстанции установлено, что 28.04.2007 г. между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и ООО "Миракс Град" заключен договор краткосрочной аренды земельного участка в г. Москве N м-04-509088 на земельный участок площадью ... кв. м по адресу: ..., на период проектирования и строительства домов.

25.12.2007 г. Комитетом государственного строительного надзора города Москвы ООО "Миракс Град" выдано разрешение на строительство N RU77223000-001574 многофункционального жилого комплекса, расположенного по адресу: ...; в жилой комплекс входят: 19-этажное здание (зона А), бассейн (зона А), 27-этажное здание (зона В), 3-х ярусная автостоянка (зона С), 3-х ярусная автостоянка (зона Д), 19-этажное здание (зона Е), 27-этажное здание (зона Е); регистрационный номер - N 77-гк/3.7.1.003417; срок действия разрешения - до 21.12.2008 г.

25.03.2009 г. Комитетом государственного строительного надзора города Москвы ООО "Миракс Град" выдано разрешение на строительство N RU77223000-003441 многофункционального жилого комплекса с подземной автостоянкой, расположенного по адресу: ...; общая площадь - ... кв. м, площадь участка - ... га, количество этажей - 2-19-27-28-30; регистрационный номер - N 77-гк/3.7.1.005205; срок действия разрешения - до 23.06.2009 г.

В соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 6 мая 2006 г. N 760-РП "О дополнительных мерах по реализации постановления Правительства Москвы от 22.06.2004 г. N 411-ПП" права и обязанности инвестора и заказчика по строительству жилых домов по адресу: ... на основании инвестиционного контракта от 29.11.2005 г. N 13-098168-5401-0004-00001-05 и дополнительного соглашения к нему от 07.08.2006 г. N 13-098168-5401-0004-00001-05-ДС-1 принадлежат ООО "Миракс Град".

Постановлением Правительства Москвы N 301-ПП от 13.04.2010 г. "О продлении срока реализации инвестиционного проекта по адресу: ..." ООО "Миракс Град" продлен срок исполнения обязательства по реализации второго этапа инвестиционного проекта строительства многофункционального жилого комплекса по адресу: ... до 23.09.2011 г.

Первоначально инвестиционный контракт был заключен 29.11.2005 г. между Правительством Москвы на основании постановления Правительства Москвы от 22.06.2004 г. N 411-ПП "О строительстве АМО ЗИЛ жилых домов по ... ул. ..." и от 27.04.2004 г. N 255-ПП, с одной стороны, и Открытым акционерным московским обществом "Завод им. И.А. Лихачева" (АМО ЗИЛ) с другой стороны.

02.04.2007 г. ООО "Миракс Град" (компания инвестор) и ООО "Открытое пространство" (участник - инвестор) заключили договор инвестирования в строительстве жилого комплекса по адресу: ... из которого следует, что право собственности участника - инвестора на квартиры возникает с момента государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения объекта, право требования по передаче квартир возникает с момента оплаты участником - инвестором инвестиционного взноса, установленного договором (п. 1.2.1); предметом договора является привлечение финансовых средств участника-инвестора для совместной реализации сторонами инвестиционного проекта, экономической выгодой участника - инвестора в реализации инвестиционного проекта являются квартиры в построенном объекте; участник-инвестор обязуется участвовать в финансировании строительства объекта путем внесения инвестиционного взноса, а компания-инвестор обязуется осуществить реализацию инвестиционного проекта и передать в состав имущества участнику-инвестору квартиры в построенном объекте при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта (п. 3.1), срок окончания строительства 1 и 2 корпус - 4 квартал 2008 года, в случае изменения сроков окончания строительства объекта на основании актов органов власти и управления, судебных органов, решений субъектов инвестиционной деятельности, срок окончания строительства продлевается компанией-инвестором в одностороннем порядке (п. 3.3), инвестиционный взнос определен в размере - ... рублей (п. 5.1).

Также сторонами договора было заключено несколько дополнительных соглашений, последние из них заключены 25.12.2008 г., из которого следует, что срок окончания строительства 1 и 2 корпуса - 4 квартал 2009 года, и 27.05.2010 г., из которого следует, что квартиры участника-инвестора - 414 единиц в корпусах 1 и 2, инвестиционный взнос - ... рублей.

07.03.2008 г. между ООО "Открытое пространство" и Тиграняном О.В. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N ВКД-301. ООО "Миракс Град" поручительством от 06.12.2010 г. взяло на себя обязательства отвечать перед истцом за исполнение ООО "Открытое пространство" обязательств по договору N ВКД-301. Согласно условиям вышеуказанного договора, стороны обязались заключить в срок до 01.04.2010 г. договор купли-продажи квартиры, расположенной в жилом комплексе по вышеуказанному адресу. В случае, если в течение указанного срока основанной договор не будет заключен, указанный срок, при условии надлежащего исполнения покупателем обязательства по внесению оплаты по договору, продлевается на 1 год, т.е. до 01.04.2011 г. На момент заключения договора продавцу принадлежит имущественное право требования на квартиру; продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить квартиру, имеющую на момент заключения договора проектные характеристики: N ... (тип А), ориентировочная площадь ... кв. м ... этаж, ... секция, ... корпус объекта; ориентировочный срок окончания строительства ... корпус - 1 квартал 2009 года, ориентировочный срок окончания строительства объекта может быть изменен в одностороннем порядке продавцом в связи с принятием заказчиком-инвестором решения об этом на основании актов органов власти и управления, и/или решений субъектов инвестиционной деятельности; на момент заключения договора стоимость квартиры составляет - ... рублей; покупатель перечисляет на расчетный счет продавца предварительную оплату в размере ... рублей.

Истец в полном объеме проинвестировал строительство объекта недвижимости, о чем предоставил квитанции об оплате по предварительному договору.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что права истца в данном случае не нарушены, им добровольно заключен предварительный договор купли-продажи квартиры с ответчиком ООО "Открытое пространство", который не принимал на себя обязательств по передаче имущества, а обязался в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры в срок до 01.01.2011 года. Указанный срок в случае, если основной договор не будет заключен, автоматически продлевается на 1 год, т.е. до 01.01.2012 года (п. 1.1 договора). При таких обстоятельствах с учетом положений п. 2.4 договора, предусматривающего, что ориентировочный срок окончания строительства объекта может быть изменен в одностороннем внесудебном порядке продавцом в связи с принятием заказчиком-инвестором решения об этом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что сторонами в договоре не было предусмотрено точной фиксированной даты заключения основного договора купли-продажи, его заключение зависит от срока окончания строительства и ограничивается 01.01.2012 года. Поскольку в настоящее время объект купли-продажи не создан, предварительный договор купли-продажи квартиры не расторгнут, является действующим, постановлением Правительства Москвы срок исполнения обязательства по реализации второго этапа инвестиционного проекта строительства продлен до 23.09.2011 г., срок заключения основного договора между истцами и ответчиком не истек, между истцами и застройщиком отсутствуют какие-либо гражданские правоотношения в отношении квартиры, между сторонами заключившими предварительный договор купли-продажи квартир существует только обязанность заключить иную сделку - основной договор купли-продажи квартиры, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска о признании истца участником долевого строительства, признании за ним права на проинвестированную долю жилого помещения, имущественного права на получение в собственность квартиры.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела.

В кассационной жалобе представитель истца ссылается на то, что предварительный договор купли-продажи является притворной сделкой, в силу того, что истцом названный договор заключен с целью строительства квартиры для себя, денежные средства проинвестированы в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью. Указанные доводы судебной коллегией не могут быть приняты во внимание, исходя из следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу приведенной нормы по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При заключении с истцом 07.03.2008 года договора воля ООО "Открытое пространство" была направлена именно на заключение предварительного договора, поскольку ответчик в соответствии с положениями вышеуказанного Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не обладал свойствами застройщика, т.е. юридического лица, имеющего в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающего денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. Данные доводы были предметом рассмотрения судом первой инстанции

Также, представитель истца указывает, что право имущественного требования на указанную квартиру принадлежит ООО "Открытое пространство" на основании договора инвестирования в строительство жилого комплекса от 02.04.2007 г. и дополнительного соглашения к нему от 07.03.2008 г., и в силу ст. 382 ГК РФ ответчик был вправе уступить свои права третьим лицам на получение в будущем результата инвестиционной деятельности. Данные доводы судебной коллегией не могут быть приняты во внимание, поскольку они аналогичны доводам представителя истца, которые были приведены в обоснование иска, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, и направлены на иную оценку исследованных судом доказательств.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе о том, что ответчики во взаимоотношениях с истцом должны были руководствоваться требованиями Федерального закона N 214-ФЗ от 22 декабря 2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", не могут быть служить основанием к удовлетворению иска.

В соответствии со ст.ст. 4, 5 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010 г.) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным. С учетом указанных условий квалифицировать заключенный сторонами предварительный договор, как договор долевого участия в строительстве нельзя, доказательств, опровергающих такой вывод, истцом представлено не было.

Довод кассационной жалобы о том, что 11.05.2011 года дело было рассмотрено в отсутствии представителей третьих лиц - Правительства Москвы и Управления города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов, контролю (надзору) в области долевого строительства, и что данных об их надлежащем извещении, о месте о времени судебного заседания в материалах дела не содержится, является несостоятельным, так как в материалах дела имеются уведомления об извещении данных лиц о дате судебного заседания на 11.05.2011 года, и суд с учетом ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело в их отсутствие, о чем указал в решении (л.д. 107-108).

Таким образом, суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку и постановил решение, основанное на совокупности собранных по делу доказательств и требованиях норм материального права, регулирующего возникшие спорные правоотношения. Нарушений норм процессуального права судебной коллегией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 360-361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 11 мая 2011 г. оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Тиграняна О.В. по доверенности Айрапетова А.Ш. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи