Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 6 июля 2011 г. N 33-21012 (ключевые темы: предварительный договор - капитальные вложения - холдинговые компании - жилая площадь - договор уступки)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 6 июля 2011 г. N 33-21012

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Строгонова М.В.

и судей Григорьевой С.Ф., Шубиной И.И.,

при секретаре Фомичевой А.В.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу Григорьевой С.Ф. дело по кассационной жалобе Правительства города Москвы на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 25 апреля 2011 года, которым постановлено:

исковые требования Пескиной Екатерины Андреевны к ЗАО "Энергостройкомплект-М" о признании права собственности на жилое помещение - удовлетворить.

Признать за Пескиной Екатериной Андреевной право собственности на квартиру N ..., общей площадью ... кв. м, жилой площадью ... кв. м, находящуюся на ... этаже жилого дома по адресу: ...

Настоящее решение служит основанием для государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости в Управлении Росреестра по г. Москве. Установила:

Пескина Е.А. обратилась в суд с иском к ЗАО "Энергостройкомплект-М" о признании права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: ..., общей площадью ... кв. м, жилой площадью ... кв. м, указав на то, что 10.04.2006 г. между Анисимовой Л.Б. и ответчиком был заключен предварительный договор N ЮТ-ЭСКМ-ПД/6-108-1 купли-продажи недвижимого имущества - квартиры общей площадью ... кв. м, расположенной по адресу: ..., в соответствии с условиями которого ответчик ЗАО "Энергостройкомплект-М" обязался после выполнения всех условий договора и окончания строительства заключить договор купли-продажи и передать Анисимовой Л.Б. в собственность вышеуказанную квартиру. Анисимова Л.Б. на основании Договора уступки прав от 21.12.2006 г. передала ей (Пескиной Е.А.) права и обязанности по Предварительному Договору N ЮТ-ЭСКМ-ПД/6-108-1. В соответствии с п. 2 Дополнительного соглашения от 15.03.2011 г. к Договору N ЮТ-ЭСКМ-ПД/6-108-1, вышеуказанному строительному адресу соответствует почтовый адрес: ... Также между истицей и ответчиком подписан Акт о завершении расчетов по Договору, согласно которому стороны не имеют друг к другу претензий по оплате Договора. В настоящее время жилой дом построен. Распоряжением префекта СЗАО г. Москвы от 16.11.2010 г. N 2473-РП утвержден почтовый адрес дома: ..., проведены обмеры БТИ. Свои обязательства по Договору истец исполнил в полном объеме, однако до настоящего времени право собственности на спорную квартиру не оформлено, основной договор купли-продажи ответчик не заключает, при этом квартира фактически уже передана истцу.

В судебном заседании представитель истца Дворецкий С.А., действующий на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика ЗАО "Энергостройкомплект-М" по доверенности Челогаева Ю.В. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований не возражала, подтвердила, что денежные средства оплаченные истцом по предварительному договору были направлены на инвестирование строительства жилого помещения, являющегося предметом указанного договора. Пояснила, что с их стороны спора о праве собственности на вышеуказанную квартиру не имеется. Заключение основного договора купли-продажи жилых помещений не представляется возможным, поскольку не подписан с Правительством г. Москвы акт реализации инвестиционного контракта, на основании которого осуществлялась застройка микрорайона.

Представитель 3-го лица Правительства г. Москвы в судебном заседании возражала против удовлетворения иска.

Представители 3-х лиц Московской городской организации Общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, временный управляющий ЗАО "Энергостройкомплект-М" Челейкин Ю.И. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, возражений и отзывов на иск не представили.

В соответствии с п. 3, п. 5 ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения участников процесса, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просит в кассационной жалобе Правительство города Москвы.

Представитель города Москвы в заседание судебной коллегии не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, каких-либо доказательств тому, что неявка в суд вызвана уважительными причинами, суду не представлено.

Обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц, которые надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, выслушав представителя истицы Дворецкого С.А., представителя ответчика ЗАО "Энергостройкомплект-М" Челогаеву Ю.В., действующих на основании доверенностей, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения, постановленного в соответствии с требованиями закона и материалами дела.

Согласно ст. 218 п. 1 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

При рассмотрении данного дела судом первой инстанции установлено, что 13.08.2002 г. Правительством Москвы было принято Постановление N 640-ПП о застройке микрорайона 11 Южного Тушино Северо-Западного административного округа (л.д. 61-63).

В соответствии с указанным постановлением и Инвестиционным контрактом N ДЖП.02.СЗАО.00361 от 20.08.2002 г., подписанным между Правительством Москвы, Московской городской организацией Общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо", ОАО Холдинговая компания "Главмосстрой" (л.д. 20-33), осуществляется застройка микрорайона 11 Южное Тушино СЗАО. В связи с заключением дополнительного соглашения N 3 к указанному инвестиционному контракту, права и обязанности Заказчика-инвестора строительства перешли к ЗАО "Энергостройкомплект-М" (л.д. 42-45).

В соответствии с договором N ИД520/ЗТ от 21.06.2003 г. и дополнительными соглашениями к указанному договору ОАО "Компания "Главмосстрой" передало ЗАО "Энергостройкомплект-М" правомочия по инвестированию строящегося жилого комплекса по адресу: ... (...) (л.д. 103-112).

Согласно договору аренды земельного участка N М-08-506860 от 27.04.2006 г. Департамент земельных ресурсов города Москвы передал ЗАО "Энергостройкомплект-М" земельный участок, имеющий адресные ориентиры: ... (л.д. 48-60).

Из материалов дела усматривается, что 10.04.2006 г. между ЗАО "Энергостройкомплект-М" и Анисимовой Л.Б. был заключен предварительный договор N ЮТ-ЭСКМ-ПД/6-108-1, в соответствии с условиями которого ответчик принял на себя обязательство заключить в течение 45 рабочих дней с даты государственной регистрации права собственности Продавца на квартиру основной договор купли-продажи квартиры по адресу: г. ..., условный номер ..., а покупатель по договору принял на себя обязательство уплатить ответчику стоимость квартиры в размере ... руб. (л.д. 6-11).

Согласно Финансовому письму от 12.05.2006 г. Анисимова Л.Б. в полном объеме оплатила ответчику стоимость спорной квартиры (л.д. 12).

21.12.2006 г. между истицей и Анисимовой Л.Б. заключен Договор уступки прав, согласно которому Анисимова Л.Б. уступила в полном объеме права и обязанности по Предварительному договору N ЮТ-ЭСКМ-ПД/6-108-1 от 10.04.2006 г. (л.д. 13-15).

23.12.2006 г. между Пескиной Е.А. и Анисимовой Л.Б. подписан Акт о выполнении обязательств по договору уступки прав от 21.12.2006 г. (л.д. 18).

В соответствии с дополнительным соглашением к предварительному договору ЮТ-ЭСКМ-ПД/6-108-1 от 15.03.2011 г., заключенном между истцом и ответчиком, площадь спорной квартиры по результатам обмеров БТИ увеличилась на ... кв. м, вследствие чего образовалась задолженность покупателя перед продавцом в сумме ... руб. (л.д. 93).

Согласно Акту о завершении расчетов от 15.03.2011 г. по предварительному договору N ЮТ-ЭСКМ-ПД/6-108-1 от 10.04.2006 г. истец надлежащим образом и в соответствии с договором исполнил свои обязательства по оплате денежного обеспечения по заключению основного договора купли-продажи спорной квартиры, что также подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N 89 от 15.03.2011 (л.д. 94, 96).

Согласно п. 7.3 Инвестиционного контракта N ДЖП.02.СЗАО.00361 от 20.08.2002 г., подписанного между Правительством Москвы, Московской городской организацией Общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо", ОАО Холдинговая компания "Главмосстрой", полномочия заказчика инвестора ОАО Холдинговая компания "Главмосстрой" которого впоследствии были переданы ответчику, Заказчик-застройщик и заказчик-инвестор вправе без согласования с Администрацией уступить частично свои права по контракту в части инвестирования проекта (п. 2.1) третьим лицам (соинвесторам) с оформлением с ними договоров инвестирования с сохранением за собой в полном объеме ответственности перед Администрацией за реализацию проекта.

Согласно ст. 6 Федерального закона N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; передачу по договору прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора в случае неясности их буквального значения условия договора устанавливаются судом путем их сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При этом судом, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели заключения договора, для чего судом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая последующее поведение сторон.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором. Таким образом, по своей сути предварительные договоры в соответствии с нормами ГК РФ могут налагать на стороны только одно единственное право - право требовать заключения основного договора, никаких других прав и обязанностей предусматриваться в предварительном договоре не может.

В соответствии со ст. 455 ГК РФ договор купли-продажи может быть заключен между сторонами на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом будущем. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Исходя из требований статьи 455 ГК РФ, содержащих понятие и существенные условия договора купли-продажи, буквального смысла заключенного между сторонами договора, суд первой инстанции с учетом разъяснений Верховного суда РФ, пришел к обоснованному выводу, что, по сути, договор N ЮТ-ЭСКМ-ПД/6-60-17 от 15 февраля 2006 года является договором соинвестирования строительства жилого помещения, с чем не может не согласиться судебная коллегия.

Руководствуясь требованиями Закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", с учетом положений статьи 421 ГК РФ и п. 7.3 Инвестиционного контракта N ДЖП.02.СЗАО.00361 от 20.08.2002 г., согласно которому Заказчик-застройщик и заказчик-инвестор вправе без согласования с Администрацией уступить частично свои права по контракту в части инвестирования проекта третьим лицам (соинвесторам) с оформлением с ними договоров инвестирования с сохранением за собой в полном объеме ответственности перед Администрацией за реализацию проекта, суд правомерно указал, что ЗАО "Энергостройкомплект-М" вправе без согласия администрации заключать соинвестиционные договоры с третьими лицами, в связи с чем, счел необоснованными доводы представителя Правительства г. Москвы о невозможности признания права собственности за истцом на спорный объект недвижимости по заключенному договору о долевой участии в строительстве. С данным выводом не может не согласиться судебная коллегия.

В соответствии со ст. 15 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" государство гарантирует обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности.

Из материалов дела видно, что истец свои обязательства по оплате предмета инвестирования в виде спорный квартиры исполнили надлежащим образом, в соответствии с п. 7.3 Инвестиционного контракта N ДЖП.02.СЗАО.00361 от 20.08.2002 г., подписанного между Правительством Москвы, Московской городской организацией Общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо", ОАО Холдинговая компания "Главмосстрой", с последующими изменениями.

Судом установлено, что строительство жилого дома, в котором располагается оплаченная истцом квартира, завершено.

Из материалов дела усматривается, что 23.11.2010 г. Комитетом государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор) выдано разрешение на ввод в эксплуатацию дома по адресу: ... (л.д. 73-75).

Распоряжением префекта Северо-Западного административного округа города Москвы от 16.11.2010 г. N 2473-РП утвержден адрес жилого дома (район ...): ... (строительный адрес: ...) (л.д. 114).

По полученным данным из ТБТИ СЗАО г. Москвы спорная квартира идентифицирована, выдан кадастровый паспорт помещения. После проведенных обмеров БТИ СЗАО спорной квартире, находящейся на 19 этаже дома N ... ..., присвоен номер ..., общая площадь квартиры составила ... кв. м, жилая площадь ... кв. м (л.д. 82-83).

Судом установлено, что истец на основании акта приема-передачи квартиры в пользование, владеет и пользуется спорным жилым помещением, несут ответственность по его сохранению и содержанию, имеет право производить внутреннюю отделку жилых помещений (л.д. 95).

В ходе судебного разбирательства судом было установлено, что в отношении генерального директора ЗАО "Энергостройкомплект-М" было возбуждено уголовное дело в связи с обращениями обманутых дольщиков в компетентные правоохранительные органы. По ходатайству представителя ответчика судом были направлены судебные запросы в Главное Следственное управление при ГУВД по г. Москве не признан ли истец потерпевшими по данному уголовному делу. Согласно ответу на данный запрос Старшего следователя по ОВД 1 отдела СЧ ГСУ при ГУВД по г. Москве П. не признавалась потерпевшей в рамках уголовного дела, возбужденного в отношении руководства ЗАО "Энергостройкомплект-М" (л.д. 81).

Также судом было установлено, что Управлением г. Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов, контролю (надзору) в области долевого строительства (Моснадзор Долевого Строительства) в целях анализа ситуации с фактической реализацией площадей организована работа по составлению реестра имущественных прав граждан и юридических лиц на реализованные ЗАО "Энергостройкомплект-М" помещения. Реестр составляется на основании информации, предоставленной Главным следственным управлением при ГУВД по г. Москве, а также заявлений граждан-соинвесторов. В соответствии с указанным реестром, Моснадзором долевого строительства выявлены факты двойных продаж в доме по строительному адресу: ..., однако, согласно данным реестра, на спорное жилое помещение двойных продаж не выявлено, заключен только предварительный договор купли-продажи с истцом (л.д. 115-116)

Согласно сообщению Управления Росреестра по г. Москве в настоящее время в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах и обременениях в отношении спорный квартиры отсутствуют, что в том числе подтверждает факт невыполнения ответчиком своих обязательств по оформлению регистрации права собственности и опровергает доводы представителя 3-го лица Правительства г. Москвы о том, что спорные жилые помещения могут принадлежать в результате реализации Инвестиционного контракта г. Москве в лице Департамента жилищной политики и жилого фонда г. Москвы (л.д. 98).

Судом установлено, что в настоящее время жилой дом построен, квартиры и нежилые помещения в нем определены как самостоятельные объекты прав, дом принят в эксплуатацию, однако ответчик не передал истцу необходимый для оформления в собственность пакет документов, в связи с неподписанием Акта о реализации инвестиционного проекта.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что у истца возникло право собственности на спорную квартиру.

Суд первой инстанции дал правильную оценку доводам представителя 3-го лица Правительства г. Москвы о том, что отсутствие предварительного протокола распределения квартир, Акта о результатах реализации инвестиционного контракта, не может служить законным основанием для отказа в иске, поскольку из представленных и исследованных судом документов не следует, что спорные квартиры относятся к доле Правительства г. Москвы в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, а задержка подписания акта реализации инвестиционного контракта не вызвана виновными действиями истца и на него не может быть возложена ответственность за просрочку.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что разрешая спор, суд первой инстанции верно установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства и дал им надлежащую юридическую оценку в соответствии с нормами материального права, правильный анализ которых изложен в решении суда.

Доводы кассационной жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения в суде первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения, направлены на иную оценку собранных по делу доказательств, и не являются основанием для отмены решения в соответствии со ст. 362 ГПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Тушинского районного суда г. Москвы от 25 апреля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи