Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 24 августа 2011 г. по делу N 33-23497 (ключевые темы: завещание - нотариус - договор купли-продажи квартиры - наследственное дело - регистрация договора)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 24 августа 2011 г. по делу N 33-23497

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Ермиловой В.В. и судей Аванесовой Г.А., Чубаровой Н.В.,

при секретаре Татаринцевой О.Н.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Чубаровой Н.В. дело по кассационной жалобе Соловьева В.М. на решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 02 июня 2011 г., которым постановлено:

признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. ... от ... г., заключенный между Гуляевым В.А. и Соловьевым В.М., недействительным.

Включить квартиру, расположенную по адресу: г. ... в состав наследственного имущества после смерти Гуляева В.А., умершего ... г.

Признать за Гуляевой Ю.В. в порядке наследования право собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. ...

Снять наложенный в целях обеспечения иска арест с квартиры, расположенной по адресу: г. ... установила:

Гуляева Ю.В. обратилась в суд с иском к Соловьеву В.М. о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. ..., от ... г., заключенного между Гуляевым В.А. и Соловьевым В.М., недействительным, признании вышеуказанной квартиры наследственным имуществом, признании в порядке наследования права собственности на указанную квартиру, ссылаясь на то, что ... г. между Гуляевым В.А. и Соловьевым В.М заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры. Между тем передаточный акт не был подписан сторонами, свидетельство о регистрации права собственности на жилое помещение было получено Соловьевым В.М. ... после смерти Гуляева В.А. по доверенности, утратившей законную силу, денежные средства за квартиру Гуляевым В.А. не были получены, Гуляев В.А. не мог продать квартиру, так как она являлась единственным местом жительства, а он не нуждался в деньгах.

Истец Гуляева Ю.В. в судебное заседание не явилась, представитель истицы - адвокат Данильченко В.Б., исковые требования поддержала.

Ответчик в судебное заседание не явился, его интересы представляла адвокат Лебедева Л.С., которая иск не признала.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого по доводам кассационной жалобы просит ответчик Соловьев В.М.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца Гуляевой Ю.В. - Ключаревой М.А., представителя ответчика Соловьева В.М. - Лебедевой Л.С., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ основанием для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке является нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судом первой инстанции установлено, что Гуляева Ю.В. является дочерью Гуляева В.А.

Гуляев В.А. умер ... г.

На основании заявления Гуляевой Ю.В. нотариусом г. Москвы было открыто наследственное дело к имуществу умершего Гуляева В.А.

... г. между Гуляевым В.А. и Соловьевым В.М. был заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. ..., который был зарегистрирован в управлении Росреестра по Москве...

Согласно п. 9 указанного договора он считается исполненным при выполнении сторонами следующих условий: передачи покупателем указанной в договоре суммы денег за приобретаемую квартиру продавцу, передачи продавцом указанной квартиры покупателю по подписываемому сторонами передаточному акту в течение семи календарных дней с момента регистрации договора в Управлении Росреестра по Москве.

В соответствии с п. 11 договора в квартире по вышеуказанному адресу зарегистрирован Гуляев В.А., право пользования указанной квартирой которого прекращается после регистрации и перехода права собственности по настоящему договору в Управлении Росреестра по Москве. Продавец обязуется освободить указанную квартиру физически и юридически в течение семи дней после регистрации договора в Управлении Росреестра.

Представителем ответчика в судебное заседание 08.04.2011 г. представлены расписка от 26.04.2010 г. о получении Гуляевым В.А. ... рублей за проданную квартиру и акт приема-передачи квартиры от 26.04.2010 г.

Из материалов регистрационного дела, поступившего из Управления Росреестра по Москве, следует, что 27 апреля 2010 г. документы были сданы на регистрацию Соловьевым В.М., который действовал также по доверенности и от имени Гуляева В.А. ... г. Соловьевым В.М. было получено свидетельство о регистрации права собственности на спорную квартиру.

Суд установил, что нотариусом г. Москвы ... нотариусу г. Москвы ... было направлено заявление Соловьева В.М. о принятии наследства по завещанию после смерти Гуляева В.А. Наследственное дело нотариусом ... не заводилось, 08.11.2010 г. нотариусом была удостоверена подлинность подписи на заявлении о принятии наследства по завещанию Гуляева В.А. от Соловьева В.М., которое было отправлено по почте и предано нотариусу г. Москвы ...

В судебном заседании представитель ответчика адвокат Лебедева Л.С. утверждала, что Гуляевым В.А. было составлена завещание, согласно которому все свое имущество он завещал Соловьеву В.М. Из ответа на запрос суда нотариуса г. Москвы ... следует, что в материалах наследственного дела к имуществу Гуляева В.А. завещания или его копии не имеется.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что по договору купли-продажи деньги за квартиру и сама квартира должна передаваться покупателю продавцом в течение семи дней с момента регистрации квартиры; договор был зарегистрирован ... после смерти продавца, что физически было невозможно, передача денег до регистрации договора и составление акта приема-передачи квартиры договором не предусмотрены, к тому же текст расписки и акта приема-передачи напечатан, а не написан рукописно; ответчик по недействительной доверенности получил в Управлении Росреестра зарегистрированный договор купли-продажи квартиры и документы о праве собственности на квартиру в нарушение ст. 189 ГК РФ. Суд также счел, что ответчик намеренно скрыл от истца факт смерти Гуляева В.А.

Суд также исходил из того, что ответчик наследником Гуляева В.А. не является, поскольку представителю ответчика предлагалось представить завещание, однако завещание на протяжении длительного времени не предоставлялось ни нотариусу, ни в суд.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу о ничтожности договора купли-продажи в соответствии со ст. 168 ГК РФ. Поскольку продавец квартиры Гуляев В.А. умер, спорная квартира была включена судом первой инстанции в наследственную массу, и за наследником по закону Гуляевой Ю.В. было признано право собственности на жилое помещение.

Решая вопрос о применении реституции в соответствии со ст. 167 ГК РФ, суд первой инстанции не нашел оснований для возвращения Соловьеву В.М. денежных средств, указанных в договоре купли-продажи в качестве цены сделки (... рублей), поскольку достаточных, допустимых доказательств исполнения договора, передачи денежных средств ответчиком Гуляеву В.А. не было представлено.

С указанными выводами суда судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда согласиться не может по следующим основаниям.

Разрешая требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки в соответствии со ст. 168 ГК РФ, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи был зарегистрирован ... г., т.е. уже после смерти продавца, а ... г. Соловьев В.М. получил свидетельство о регистрации права собственности на имущество по прекратившей свое действие доверенности, выданной при жизни Гуляевым В.А., о чем не уведомил Управление Росреестра по Москве.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В решении суда отсутствуют выводы о том, что условия договора купли-продажи квартиры по адресу: г. ..., не соответствуют требованиям конкретного федерального закона или иных правовых актов.

В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Нормы ГК РФ, регулирующие порядок заключения договора купли-продажи жилого помещения, не устанавливают требование о государственной регистрации в качестве условия действительности договора.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 7 статьи 16 Закона о регистрации сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в ЕГРП.

В случае если при жизни продавца договор продажи квартиры не прошел государственную регистрацию, это обстоятельство может служить основанием для признания договора незаключенным, а перехода права собственности не состоявшимся; оснований считать такой договор ничтожным в соответствии со ст. 168 ГК РФ не имеется.

Таким образом, судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, что повлекло вынесение незаконного и необоснованного судебного решения.

Из материалов дела следует, что в судебном заседании 08 апреля 2011 г. представителем ответчика - адвокатом Лебедевой Л.С., было заявлено о том, что все свое имущество Гуляев В.А. завещал Соловьеву В.М., о чем составил завещание. Ответчик в судебном заседании 08 апреля 2011 г. участия не принимал. Однако судом первой инстанции ответчику не было предложено представить завещание; соответствующее определение суда по этому вопросу в протоколе судебного заседания отсутствует.

В истребованном судом у нотариуса ...наследственном деле к имуществу умершего 16 мая 2010 г. Гуляева В.А. экземпляр завещания отсутствовал, и спор был разрешен по имеющимися в деле доказательствам.

В суде кассационной инстанции представителем ответчика адвокатом Лебедевой Л.С. было предъявлено подлинное завещание от 25 декабря 2009 года, согласно которому Гуляев В.А. все свое имущество, какое ко дню его смерти окажется ему принадлежащим, в чем бы таковое ни заключалось и где бы оно ни находилось, завещал Соловьеву В.М. Завещание удостоверено 25 декабря 2009 года нотариусом ...

Поскольку судом первой инстанции подлежал разрешению вопрос о праве собственности на квартиру по адресу: г. ..., после смерти продавца имущества, и наличие завещательного распоряжения, касающегося указанного имущества, имеет юридическое значение для определения круга наследников, непринятие мер к созданию сторонам условий для представления необходимых доказательств (ст.ст. 148, 156 ГПК РФ) повлекло вынесение незаконного судебного решения.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене.

Так как нарушения, допущенные судом первой инстанции, не могут быть исправлены судебной коллегией в соответствии со ст. 361 ГПК РФ, то дело подлежит направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, правильно определить значимые по делу обстоятельства; круг необходимых для рассмотрения заявления доказательств, и рассмотреть спор в соответствии с нормами материального и гражданского процессуального права.

Руководствуясь ст.ст. 360-362 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 02 июня 2011 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей.

Председательствующий

Судьи