Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 28 июля 2011 г. по делу N 33-23592 (ключевые темы: предварительный договор - признание права собственности - основной договор - право собственности на имущество - общая совместная собственность)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 28 июля 2011 г. по делу N 33-23592

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Федерякиной М.А.

судей Лукьянова И.Е., Владимировой Н.Ю.

при секретаре Подопригора К.А.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лукьянова И.Е. дело по кассационной жалобе Бедняковых Е.А., В.В. на решение Чертановского районного суда г. Москвы от 20 мая 2011 г., которым постановлено:

в удовлетворении иска Беднякова Е.А., Бедняковой В.В. к ЗАО "МИЭЛЬ Инвест" о признании права собственности на квартиру N ... - отказать, установила:

Истцы Бедняковы Е.А., В.В. обратились в суд с иском к ЗАО "МИЭЛЬ Инвест" о признании за ними права общей совместной собственности на квартиру по адресу: ...

В обоснование указали, что ... между ними и ЗАО "МИЭЛЬ Инвест" был заключен предварительный договор купли-продажи N ..., по условиям которого ответчик обязался подписать с ними договор купли-продажи трехкомнатной квартиры N ... в жилом доме-новостройке по строительному адресу: г. ... Цена договора купли-продажи определена из расчета ... за 1 кв.м.

... Мосгосстройнадзор издал разрешение на ввод жилого дома по адресу: ... в эксплуатацию.

... между истцами и ответчиком на условиях ранее заключенного Предварительного договора был совершен договор купли-продажи квартиры N ..., по условиям которого ответчик обязался продать истцам в общую совместную собственность ... квартиру N ... по адресу: ... с учетом летних помещений за ... Обязанность по оплате за квартиру истцами выполнена, квартира им фактически передана, однако зарегистрировать свое право собственности на приобретенную квартиру истцы не могут ввиду отсутствия у них документов для такой регистрации, в частности - акта реализации инвестиционного контракта, свидетельства о собственности правообладателя квартиры. Ответчик сообщил истцам, что у него эти документы также отсутствуют.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился.

Третье лицо ОАО "Мосинжстрой" не возражало против удовлетворения иска.

Судом было постановлено указанное выше решение, об отмене которого, как незаконного, в своей кассационной жалобе просят Бедняковы Е.А., В.В., ссылаясь на то, что они полностью оплатили стоимость квартиры, квартира истцам передана, предварительный договор купли-продажи квартиры фактически является договором инвестирования строительства жилого дома с правом получения квартиры по окончании строительства дома.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения Беднякова Е.А., объяснения представителей истцов - Макушевой М.Г., Яковлевой И.В., объяснения представителя ЗАО "Миэль Инвест" - Симакина А.А., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

Судом первой инстанции было установлено, что ... между истцами и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи N ..., в соответствии с п. 1.1 которого стороны обязались заключить договор купли-продажи трехкомнатной квартиры N ... площадью ... на втором этаже в жилом доме-новостройке по адресу: ... по согласованной стоимости за 1 кв.м. площади, равной ...

В соответствии с п. 3.1.1 Договора ответчик обязался подписать с покупателями договор купли-продажи на квартиру в течение 60 рабочих дней после приобретения Обществом права собственности на нее в порядке, установленном действующим законодательством, но не позднее IV квартала 2015 года (л.д. 26-29).

... между ЗАО "МИЭЛЬ Инвест" и Бедняковым Е.А., Бедняковой В.В. подписан договор купли-продажи квартиры N ... (л.д. 20).

Пунктом 1 названного договора установлено, что на условиях ранее заключенного предварительного договора купли-продажи N ... покупатель покупает в общую совместную собственность, а продавец продает квартиру, находящуюся по адресу: г. ..., состоящую из трех жилых комнат.

В пункте 2 этого же договора стороны предусмотрели, что реквизиты правоустанавливающих документов на квартиру будут определены позднее, после появления информации о них у продавца и отражены в Дополнительном соглашении к настоящему Договору. При этом покупатель в течение 30 дней банковских дней с даты подписания вышеуказанного дополнительного соглашения обязуется передать продавцу пакет документов, необходимый и достаточный для государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю (л.д. 20).

В тот же день между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры, в котором стороны подтвердили взаимное выполнение обязательств по договору и отсутствие претензий друг к другу. (л.д. 21).

Государственная регистрация договора купли-продажи спорной квартиры не произведена.

Отказывая в иске, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заключенные между истцами и ответчиком договора не порождают право собственности истцов на спорную квартиру.

Судебная коллегия с этими выводами соглашается.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В силу приведенных норм, право собственности на имущество, имеющее собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества.

В то же время предварительный договор не является сделкой по отчуждению имущества. По предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить договор, который и будет являться сделкой об отчуждении имущества.

Поэтому предварительный договор не может служить основанием приобретения права собственности на имущество.

Способы защиты права, нарушенного уклонением одной стороны предварительного договора от заключения основного договора, предусмотрены п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ. Законом не предусмотрено такое последствие нарушения обязанности по заключению основного договора, как признание права собственности на имущество, которое должно было быть предметом незаключенного основного договора.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав", сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на сделке, которая подлежит государственной регистрации, в случае, если государственная регистрации сделки не произведена, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях установленных законом (п. 63 Постановления).

Договор купли-продажи спорной квартиры, на который ссылаются истцы, государственную регистрацию не прошел, в связи с чем не считается заключенным и не может служить основанием возникновения права собственности на спорную квартиру.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

В своей жалобе истцы ссылаются на то, что они оплатили стоимость квартиры и квартира им передана ответчиком фактически.

Эти доводы не могут быть приняты во внимание, поскольку оплата истцами производилась лицу, не являющемуся собственником спорной квартиры. Квартиру истцам также передало лицо, не являющееся собственником спорной квартиры.

Поэтому факт оплаты денежных средств и факт передачи истцам квартиры не влекут возникновение у них права собственности на спорную квартиру.

Довод жалобы о том, что предварительный договор купли-продажи квартиры фактически является договором инвестирования строительства дома, также не может служить основанием к отмене решения.

При рассмотрении дела судом первой инстанции истцы не оспаривали действительность предварительного договора купли-продажи, сторонами которого они являются, и не заявляли требований о признании этого договора притворным, прикрывающим другой договор, который стороны в действительности имели в виду.

Суд рассмотрел дело в пределах заявленных требований.

При этом воля истцов на заключение договора как предварительного договора купли-продажи подтверждается фактом совершения в последующем договора купли-продажи, государственная регистрация которого не произведена.

Кроме того, ЗАО "Миэль Инвест" не могло быть надлежащим ответчиком по требованию истцов о признании права собственности на квартиру, являющуюся объектом, созданным при реализации инвестиционного контракта.

Суд первой инстанции установил, что строительство дома, в котором находится спорная квартира, осуществлялось на Инвестиционного Контракта, участниками которого являлись Правительство Москвы, ОАО "Мосинжстрой", ООО "Ост групп".

В соответствии с условиями Инвестиционного Контракта, объект, созданный во исполнение этого Инвестиционного Контракта, является долевой собственностью сторон Инвестиционного Контракта.

Требования о признании права собственности на нежилое помещение в доме, построенном во исполнение Инвестиционного Контракта, являются требованиями о признании вещного права на долю объекта, находящегося в долевой собственности участников инвестиционной деятельности.

Поскольку акт о результатах реализации Инвестиционного Контракта участниками Инвестиционного Контракта не подписан и, соответственно, доли участников инвестиционной деятельности в построенном доме в натуре не были выделены, то требование о признании права собственности на спорное имущество, означает фактическое оспаривание право других участников инвестиционного контракта на это имущество.

Поэтому надлежащими ответчиками по требованию о признании права собственности могли быть только стороны инвестиционного контракта.

ЗАО "Миэль Инвест" стороной Инвестиционного Контракта не является.

Таким образом, доводы жалобы не опровергают выводов решения суда и не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, в связи с чем оснований для отмены решения суда по доводам жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия, определила:

решение Чертановского районного суда г. Москвы от 20 мая 2011 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Бедняковых Е.А., В.В. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: