Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 10 августа 2011 г. N 33-24943/11 (ключевые темы: предварительный договор купли-продажи квартиры - многоквартирный дом - притворная сделка - инвестиционная деятельность - участие в долевом строительстве)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 10 августа 2011 г. N 33-24943/11

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Ермиловой В.В.,

и судей Богдановой Г.В., Чубаровой Н.В.,

при секретаре Кикеевой Л.А.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Чубаровой Н.В. дело по кассационной жалобе представителя Барболина В.Г. - Маралина С.В. на решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 17 июня 2011 г., которым постановлено: в удовлетворении иска Барболина В.Г. к ООО "Открытое пространство", ООО "Миракс Град" о признании предварительного договора купли-продажи квартиры притворной сделкой, признании участником долевого строительства, признании имущественного права на получение в собственность от застройщика квартиры после окончания строительства и выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию - отказать, установила:

Истец обратился в суд с иском к ООО "Открытое пространство", ООО "Миракс Град" и согласно уточненного искового заявления просил о признании предварительного договора купли-продажи квартиры N ... от 22.01.2008 г., заключенного между ООО "Открытое пространство" и Барболиным В.Г., притворной сделкой, применении к нему последствий заключенного договора участия в долевом строительстве, признании его участником долевого строительства многофункционального жилого комплекса, расположенного по адресу: ... (строительный адрес: ...) с инвестиционной долей в виде квартиры с проектным номером N ... (тип "А"), ориентировочной общей площадью ... кв.м. на ... этаже в ... секции корпуса ... в вышеуказанном доме, признании за ним имущественного права на получение в собственность от застройщика вышеуказанной квартиры после окончания строительства и выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию, обосновывая свои требования тем, что он (истец) с целью приобретения недвижимого имущества подписал с ответчиком предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которого приобрел права на квартиру под условным номером N ... (тип "А") по вышеуказанному адресу. В обоснование исковых требований истец указал на то, что фактически инвестировал денежные средства в строительство дома с правом получения квартиры, предварительный договор купли-продажи квартиры является притворной сделкой, прикрывающей договор уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, последствием ничтожности притворной сделки должно являться применение норм и правил, которые установлены Федеральным законом N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Представитель истца по доверенности Маралин С.В. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ООО "Открытое пространство" по доверенности Розживин В.И. в судебное заседание явился, иск не признал и пояснил, что считает, что требования истца необоснованными, притворность сделки недоказанной; ООО "Открытое пространство", заключая предварительный договор купли-продажи квартиры с истцом, имело цель заключить именно предварительный договор, Федеральный закон N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" в данном случае не применим, ООО "Открытое пространство" не обладает признаками застройщика, ООО "Миракс Град" не состоит в договорных отношениях с истцом.

Ответчик ООО "Миракс Град", третьи лица - Правительство Москвы, ЗАО "ВТБ-24", Управление Росреестра по г. Москве в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения настоящего иска.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого по доводам кассационной жалобы просит представитель истца Барболина В.Г. - Маралин С.В.

Ответчик ООО "Миракс Град", третьи лица - Правительство Москвы, Управление Росреестра по г. Москве, ЗАО "ВТБ-24" в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, руководствуясь ст. 354 ГПК РФ, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца Маралина С.В., представителя ООО "Открытое пространство" Федосеева П.В., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения.

При вынесении решения суд руководствовался ст.ст. 8, 11, 170, 421, 424, 429 ГК РФ, Федеральным законом N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Судом установлено, что 28.04.2007 г. между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и ООО "Миракс Град" заключен договор краткосрочной аренды земельного участка в г. Москве N ... на земельный участок площадью ... кв.м. по адресу ..., предоставляемый в аренду на период проектирования и строительства домов.

Комитетом государственного строительного надзора города Москвы ООО "Миракс Град" выдано разрешение на строительство N ... многофункционального жилого комплекса, расположенного по адресу: ...; в жилой комплекс входят: 19-этажное здание (зона А), бассейн (зона А), 27-этажное здание (зона В), 3-х ярусная автостоянка (зона С), 3-х ярусная автостоянка (зона Д), 19-этажное здание (зона Е), 27-этажное здание (зона Е); регистрационный номер - N ... от 25.12.2007 г.; срок действия разрешения - до 21.12.2008 г., а также регистрационный номер - N ... от 25.03.2009 г.; срок действия разрешения - до 23.06.2009 г.

В соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 6 мая 2006 г. N 760-РП "О дополнительных мерах по реализации постановления Правительства Москвы от 22.06.2004 г. N 411-ПП" права и обязанности инвестора и заказчика по строительству жилых домов по адресу: ... на основании инвестиционного контракта от 29.11.2005 г. N ... и дополнительного соглашения к нему от 07 августа 2006 г. N ... принадлежат ООО "Миракс Град".

02.04.2007 г. ООО "Миракс Град" (компания-инвестор) и ООО "Открытое пространство" (участник-инвестор) заключен договор инвестирования в строительстве жилого комплекса по адресу: ..., из которого следует, что право собственности участника-инвестора на квартиры возникает с момента государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения объекта, право требования по передаче квартир возникает с момента оплаты участником-инвестором инвестиционного взноса, установленного договором (п. 1.2.1); предметом договора является привлечение финансовых средств участника-инвестора для совместной реализации сторонами инвестиционного проекта.

22.01.2008 г. между ООО "Открытое пространство" и Барболиным В.Г. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N ..., по которому стороны обязуются заключить в будущем в срок до 01 января 2010 г. договор купли-продажи квартиры, расположенной в жилом комплексе, строительство которого ведется по адресу: ...; на момент заключения договора стоимость квартиры составляет сумму в рублях, эквивалентную ... долларов США; покупатель обязуется оплатить продавцу стоимость квартиры по основному договору в день его подписания.

Истец осуществил оплату указанной стоимости в соответствии с вышеуказанным договором.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд обоснованно исходил из того, что согласно действующего законодательства (ст. 11 ГК РФ) защите подлежит нарушенное право, а из представленных истцом документов следует, что с ним должен быть заключен в будущем договор купли-продажи квартиры, заключение договора купли-продажи зависит от срока окончания строительства, при этом суд учитывает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ст. 421 ГК РФ), предварительный договор купли-продажи истцом заключался добровольно, в настоящее время объект купли-продажи не создан, постановлением Правительства Москвы срок исполнения обязательства по реализации второго этапа инвестиционного проекта строительства продлен до 23 сентября 2011 г., истец не состоял и не состоит в каких-либо отношениях с застройщиком ООО "Миракс Град", ООО "Открытое пространство", с которым истец заключил предварительный договор купли-продажи квартиры, не является застройщиком и не является собственником квартиры, договор инвестирования, договор долевого участия в строительстве истцом также не заключался, при этом суд также учитывает, что договор долевого участия в строительстве жилья считается заключенным, если содержит определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, а в представленных истцом договорах все эти условия не содержатся, при таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения иска и в удовлетворении иска отказывает.

В кассационной жалобе представитель истца ссылается на то, что фактически правоотношения между истцом и ООО "Открытое пространство", ООО "Миракс Град" регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"; ООО "Открытое пространство не вправе было подписывать с истцом предварительный договор купли-продажи, поскольку ООО "Миракс Град", как заказчик - застройщик, разрешение на строительство жилого дома получил после вступления указанного закона в силу. Предварительный договор купли-продажи квартиры является притворной сделкой.

Между тем указанные доводы судебной коллегией не могут быть приняты во внимание, исходя из следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу приведенной нормы по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила.

При заключении с истцом 22.01.2008 г. договора воля ООО "Открытое пространство" была направлена именно на заключение предварительного договора с истцом, поскольку ответчик ООО "Открытое пространство" в соответствии с положениями Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не обладал свойствами застройщика, доказательств, опровергающих такой вывод, истцом представлено не было.

Довод кассационной жалобы о том, что предметом договора фактически являются действия ООО "Открытое пространство" по привлечению финансовых средств истца в строительство с целью приобретения в собственность поименованного жилого помещения после принятия дома в эксплуатацию несостоятелен, так как из предварительного договора купли-продажи следует, что предметом договора является обязательство сторон заключить в будущем договор купли-продажи квартиры; условий об обязанности ООО "Открытое пространство" передать в собственность истца конкретное жилое помещение в определенный срок предварительный договор не содержит.

Ссылка представителя истца на ничтожность предварительного договора купли-продажи не является основанием к отмене судебного решения, так как исковых требований о применении последствий недействительности договора в виде двусторонней реституции в силу его ничтожности в соответствии со ст. 168 ГК РФ истец не предъявлял, такие требования судом не рассматривались.

Довод кассационной жалобы о том, что требования истца основаны на предусмотренном ст.ст. 12, 128, 130 ГК РФ способе защиты права - иск о признании прав на объект незавершенного строительства, не является основанием к отмене решения суда, поскольку спорными являются отношения в сфере инвестирования в строительство жилого комплекса, а положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество (абз. 2 п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 54 от 11 июля 2011 г. "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"). В тоже время в соответствии с ч. 2 ст. 16 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку и постановил решение, основанное на совокупности собранных по делу доказательств и требованиях норм материального права, регулирующего возникшие спорные правоотношения. Нарушений норм процессуального права судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 17 июня 2011 г. оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Барболина В.Г. - Маралина С.В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи