Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 ноября 2009 г. N ВАС-12404/09 Дело направлено для пересмотра принятых судебных актов в надзорную инстанцию, поскольку судом выявлено отсутствие единообразия в практике арбитражных судов при рассмотрении споров, касающихся изменения договора аренды земельного участка при изменении законодательства, определяющего предельный размер арендной платы

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 ноября 2009 г. N ВАС-12404/09

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Маковской А.А. и судей Борисовой Е.Е., Медведевой А.М.

рассмотрела в судебном заседании заявление открытого акционерного общества "Дальневосточная генерирующая компания" (ул. Фрунзе, д. 49, г. Хабаровск, 680000) от 05.08.2009 N 7/8669 о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 18.12.2008 по делу N А58-2302/2008, постановления Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 06.07.2009 по тому же делу по иску открытого акционерного общества "Дальневосточная генерирующая компания" в лице филиала Нерюнгринская ГРЭС к Комитету земельных и имущественных отношений Нерюнгринского района (пр. Дружбы Народов, д. 21, г. Нерюнгри, 678960) о внесении изменений с 01.11.2007 в пункт 2.4 договора аренды земельного участка от 09.01.2007 N 31 в части уменьшения ставки арендной платы и определения ее в размере 2 процентов от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Суд установил:

открытое акционерное общество "Дальневосточная генерирующая компания" в лице филиала Нерюнгринская ГРЭС (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) к Комитету земельных и имущественных отношений Нерюнгринского района (пр. Дружбы Народов, д. 21, г. Нерюнгри, 678960) (далее - комитет) с иском о внесении изменений с 01.11.2007 в пункт 2.4 договора аренды земельного участка от 09.01.2007 N 31 и изложения пункта 2.4 указанного договора в следующей редакции: "Ставка арендной платы за используемый участок производится в размере 2% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, т.е. 2,914 руб. за 1 кв.м. (50590 кв.м. * 2,914 руб. = 147419,0 руб. в год). Приложение N 1 является неотъемлемой частью настоящего Договора, столбцы 3 и 4 Приложения N 1 применять согласно измененной ставки арендной платы". Общество просило внести указанные изменения с 01.11.2007, согласно Федеральному закону от 24.07.2007 N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности".

Решением суда первой инстанции от 18.12.2008 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2009 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 06.07.2009 указанные судебные акты оставлены без изменения.

В заявлении о пересмотре оспариваемых судебных актов в порядке надзора общество указывает на нарушение единообразия в толковании и применении судами норм материального права о договоре аренды, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, ссылаясь на нарушение прав общества в сфере экономической деятельности.

Заявитель полагает, что арендная плата за используемый им земельный участок должна определяться на основании правила пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) с учетом Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности" (далее - Закон N 212-ФЗ).

Заявитель не согласен с выводом судов о том, что предельный размер арендной платы из расчета 2% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, установленный указанной нормой, применяется лишь при переоформлении земельного участка, находящегося у субъекта на праве постоянного (бессрочного) пользования на право аренды земельного участка.

В связи с этим заявитель полагает, что по смыслу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение законодательства является существенным обстоятельством для изменения договора, поэтому после внесения Законом N 212-ФЗ изменений в Закон N 137-ФЗ, уменьшающих предельный размер арендной платы, положения ранее заключенного обществом договора аренды земельного участка, устанавливающие больший размер арендной платы, должны быть приведены в соответствие с действующим законодательством. При этом общество ссылается на пункт 2.5 договора аренды земельного участка от 09.01.2007 N 31, содержащий условие, согласно которому, размер арендной платы за землю может пересматриваться в случае изменения действующего законодательства и нормативных актов, устанавливающих размер арендной платы.

Изучив материалы дела, доводы заявителя и содержание оспариваемых судебных актов, суд пришел к выводу о передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора оспариваемых судебных актов по следующим основаниям.

Как установлено судами, между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 09.01.2007 N 31 аренды земельного участка (далее - договор аренды), площадью 50590 кв.м., с кадастровым номером 14:19:000000:0012, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри, в границах, указанных в кадастровом плане для эксплуатации магистральных тепловых сетей II очереди, на срок с 01.01.2007 по 31.12.2055. Осуществлена государственная регистрация договора аренды.

Согласно пункту 2.4 договора аренды в приложении N 1, являющемся неотъемлемой частью договора аренды, исходя из площади земельного участка указаны ставка арендной платы за 1 кв.м. - 7,285 руб. и размер арендной платы в год 368 548 руб., что составляет 5% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

В пункте 2.5 договора стороны установили, что арендная плата за землю пересматривается в случае изменения действующего законодательства и нормативных актов, устанавливающих размер арендной платы. Согласно же пункту 4.1.1 в случае изменения действующего законодательства и нормативных актов арендодатель имеет право вносить в договор необходимые уточнения, включая изменения, касающиеся раздела 2 договора "Срок действия и арендная плата".

Требования общества обусловлены изменением, внесенным Законом N 212-ФЗ в пункт 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и касающимся предельного размера арендной платы.

Как было установлено пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции от 18.12.2006 (действовавшей на момент заключения договора аренды), юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2008 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Арендная плата за использование указанных земельных участков устанавливается в соответствии с решением Правительства Российской Федерации.

При этом размер арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и занятых объектами транспортных систем естественных монополий, а также земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в районах Крайнего Севера, не может быть выше размеров ставок земельного налога, установленных для земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

В соответствии со статьей 3 Закона N 212-ФЗ в статью 3 Закона N 137-ФЗ внесены изменения, согласно которым юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2010 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными настоящим абзацем, до 1 января 2013 года по ценам, предусмотренным соответственно пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Федерального закона.

Арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 настоящей статьи.

При этом размер арендной платы на год устанавливается в пределах:

двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Общество заявило требование в суд об изменении договора после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор в соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, что подтверждается ответом комитета от 03.03.2008 N 33 обществу о том, что в 2008 году расчет арендной платы за земельные участки будет производиться по ранее утвержденным ставкам арендной платы; а в случае пересмотра ранее установленного порядка определения размера арендной платы за земельные участки будет выполнен перерасчет.

Отказывая обществу в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции основывался на положениях статей 420, 422, 450 и 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 3 Закона N 212-ФЗ, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом суд первой инстанции исходил из того, что исчисление размера арендной платы по правилам пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Закона N 212-ФЗ из расчета 2% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка возможно лишь при условии переоформления земельного участка, находящегося у субъекта на праве постоянного (бессрочного) пользования на право аренды земельного участка.

Поскольку, как указал суд, истцом не представлено доказательств того, что до заключения договора аренды от 09.01.2007 N 31 земельный участок, на котором расположены магистральные тепловые сети, принадлежал ему на праве постоянного (бессрочного) пользования, то у него отсутствуют основания требовать внесения изменений в указанный договор аренды в части размера арендной платы в соответствии с положениями, установленными Законом N 212-ФЗ. Данный вывод суда первой инстанции был поддержан и судом кассационной инстанции

Суды первой и кассационной инстанций, исходя из буквального толкования положений пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакциях до и после внесения изменений в Закон N 212-ФЗ), пришли к выводу о том, что указанные нормы к заключенному обществом договору аренды вообще не применимы, поскольку данные положения распространяются лишь на те земельные участки, право аренды которых возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

Кроме того, суды указали на то, что в силу статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение или расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. В данном случае другая сторона договора возражала против изменения размера арендной платы, а пункт 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, на который ссылалось общество, суды сочли не применимым к правоотношениям сторон.

Также суды не нашли оснований для применения не только положений статьи 451 ГК РФ о существенном изменении обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора, но и положения п. 2.5 договора аренды, в соответствии с которым арендная плата за землю может пересматриваться в случае изменения действующего законодательства и нормативных актов, устанавливающих размер арендной платы.

Суд апелляционной инстанции занял иную позицию, указав на то, что внесенные Законом N 212-ФЗ изменения относительно определения размера арендной платы в пределах 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков представляют собой льготу специального назначения, установленную в целях сдерживания роста цен на продукцию и услуги субъектов естественных монополий, и что эти изменения вызваны необходимостью государственного контроля в этой области и с учетом включения в составе расходов при валовой выручке арендной платы за земли, на которых расположены объекты недвижимости, участвующие в процессе транспортировки электроэнергии (подпункт 5 пункта 29 Основ ценообразования в отношении электрической и тепловой энергии в Российской Федерации от 26.02.2004 N 109 "О ценообразовании в отношении электрической и тепловой энергии в Российской Федерации"), поскольку арендные платежи влияют на размер тарифов на электроэнергию и теплоэнергию. Кроме того, апелляционный суд указал, что согласно своему Уставу общество вправе осуществлять поставку (продажу) электрической и тепловой энергии по установленным тарифам, производить электрическую и тепловую энергию, реализовывать тепловую энергию на розничных рынках тепловой энергии потребителям (в том числе гражданам). Также согласно приказу Федеральной службы по тарифам от 27.04.2007 N 79-э (л.д. 125) арендатор (общество) включен в реестр субъектов естественных монополий в топливно-энергетическом комплексе, уведомление (л.д. 124) о приказе получено обществом 22.05.2007, опубликовано в Информационном бюллетене ФСТ России от 11.05.2007 N 17.

Таким образом, суд апелляционной инстанции, указав на ошибочность вывода суда первой инстанции о невозможности изменения арендной платы до установленных предельных размеров в рамках договора аренды, заключенного не в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования, пришел к выводу о том, что с учетом положений статьи 451 ГК РФ истец вправе требовать приведения договора аренды в части арендной платы в соответствие с действующим законодательством.

Однако при этом апелляционный суд отказал в удовлетворении иска по другим основаниям. Суд апелляционной инстанции руководствовался абзацем 5 пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Закона N 212-ФЗ, согласно которому порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Суд апелляционной инстанции сослался на отсутствие на момент разрешения спора иной ставки арендной платы для земельных участков, на которых расположены линейные объекты, чем та, которую применяет комитет согласно условиям договора аренды (5% от кадастровой стоимости участков, занятых промышленными объектами) и которая предусмотрена в пункте 4.7 решения 4 сессии депутатов Нерюнгринского городского совета от 03.03.2006 N 7-4.

Правовая позиция, высказанная судом апелляционной инстанции по настоящему делу, согласно которой статья 3 Закона N 137-ФЗ распространяется на всех лиц, чьи земельные участки подпадают под указанные в данной статье критерии (земли линейных объектов естественных монополий, земли крайнего Севера), независимо от того, когда заключен договор аренды и было ли ранее оформлено право постоянного (бессрочного) пользования, а ограничение законодателем максимального предела арендной платы представляет собой специальную льготу, представленную законодателем в социально-значимых целях, поддерживается рядом других арбитражных судов.

При этом арбитражными судами не разделяется позиция апелляционной инстанции по настоящему делу о невозможности исходить из установленного пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ максимального размера арендной платы в силу абзаца 5 пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Закона N 212-ФЗ, согласно которому порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Суды при этом указывают, что статья 3 Закона N 137-ФЗ устанавливает лишь срок для переоформления прав, но не предусматривает ограничения по применению нормы о размере арендной платы. Ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, в связи с чем стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статей 422 и 424 ГК РФ.

Иное толкование данной нормы порождало бы дискриминацию прав арендаторов в зависимости от факта оформления и вида права, на котором земельный участок принадлежал лицу до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, и нарушало бы права и законные интересы неопределенного круга лиц.

Указанный правовой подход, в частности, нашел отражение в постановлениях Федеральных арбитражных судов: Северо-Западного округа от 10.01.2008 N А42-6649/2006, Дальневосточного округа от 26.04.2008 N Ф03-А37/08-1/1172, от 05.11.2008 N Ф03-4372/2008, Западно-Сибирского округа от 29.04.2008 N Ф04-2588/2008.

Так, суды трех инстанций Дальневосточного округа удовлетворили требование общества - истца по настоящему делу - о внесении изменений в девять договоров аренды земельных участков под линейными объектами в части уменьшения годовой арендной платы до размеров, предусмотренных пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в новой редакции, которые не превышают двух процентов кадастровой стоимости земельных участков (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 05.11.2008 N Ф03-4372/2008).

Таким образом, выявляется отсутствие единообразия в практике арбитражных судов при рассмотрении споров, касающихся изменения договора аренды земельного участка при изменении законодательства, определяющего предельный размер арендной платы, что приводит к нарушению прав и законных интересов неопределенного круга лиц.

В соответствии со статьей 300 и пунктами 1 и 3 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для передачи оспариваемых судебных актов для пересмотра в порядке надзора в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации является нарушение судебными актами единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права, а также нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц.

Учитывая изложенное, в силу статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора оспариваемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации определил:

1. Передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А58-2302/2008 Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 18.12.2008, постановления Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 06.07.2009 по тому же делу.

2. Направить копии определения, заявления и прилагаемых к нему документов лицам, участвующим в деле.

3. Предложить лицам, участвующим в деле, представить в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отзывы на заявление о пересмотре судебного акта в порядке надзора до "11" января 2010 года.

ГАРАНТ:

См. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 февраля 2010 г. N 12404/09

Председательствующий судья

А.А. Маковская

Судья

Е.Е. Борисова

А.М. Медведева