Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 ноября 2009 г. N ВАС-10649/09 Дело направлено для пересмотра принятых судебных актов в надзорную инстанцию, поскольку оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении норм права об ипотеке права аренды земельного участка

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 ноября 2009 г. N ВАС-10649/09

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Марамышкиной И.М., судей Прониной М.В., Харчиковой Н.П.,

рассмотрела в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью "Сплав-2" от 03.08.2009 N 1-17/315 о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Московской области от 04.02.2009 по делу N А41-25175/08 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 08.07.2009 по тому же делу по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сплав-2" (далее - ООО "Сплав-2", общество) о признании незаконным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области (далее - УФРС по Московской области, регистрирующий орган) об отказе в государственной регистрации договора ипотеки (залога недвижимости) от 10.09.2008 N 5, заключенного между ООО "Сплав-2" и обществом с ограниченной ответственностью "Зенитко Финанс Менеджмент" и обязании УФРС по Московской области осуществить государственную регистрацию вышеназванного договора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Зенитко Финанс Менеджмент" (далее - ООО "Зенитко Финанс Менеджмент").

Суд установил:

решением Арбитражного суда Московской области от 04.02.2009 в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2009 решение суда первой инстанции от 04.02.2009 отменено. Сообщение УФРС по Московской области от 11.11.2008 N 11/069/2008-031 об отказе в государственной регистрации договора ипотеки N 5 от 10.09.2008, заключенного между ООО "Сплав-2" и ООО "Зенитко Финанс Менеджмент", признано незаконным.

Суд обязал регистрирующий орган осуществить государственную регистрацию договора ипотеки от 10.09.2008 N 5.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 08.07.2009 постановление суда апелляционной инстанции от 24.03.2009 отменено; решение суда первой инстанции от 04.02.2009 оставлено в силе.

В поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации заявлении о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Московской области от 04.02.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 08.07.2009 ООО "Сплав-2" просит их отменить, указывая на неправильное применение судами норм материального права.

Рассмотрев заявление общества, изучив материалы дела, судебная коллегия пришла к выводу о том, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

14.07.2000 между СПК "Завет Ильича" (собственник, арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Компания "Алиум" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 3,698 га, расположенный по адресу: Московская область, Красногорский район, дер. Ангелово, для использования под строительство предприятия по производству инфузионных растворов и кровезаменителей и дальнейшей его эксплуатации.

Договор заключен сроком на 49 лет и зарегистрирован Московской областной регистрационной палатой 31.01.2002.

В результате преобразования сельскохозяйственного производственного кооператива (племзавода - колхоза) "Завет Ильича" в закрытое акционерное общество "Агро-Плюс" (далее - ЗАО "Агро-плюс", общество) право собственности на земельный участок перешло к обществу на основании передаточного акта от 11.03.2003, протокола N 4 общего собрания членов СПК (племзавода - колхоза) "Завет Ильича" от 11.03.2003.

На основании протокола заседания совета директоров ЗАО "Агро-Плюс" от 17.11.2004, акта приема-передачи имущества в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью "Астро" (далее - ООО "Астро") от 20.01.2005 право собственности на земельный участок (кадастровый номер 50:11:0020310:0002) перешло к ООО "Астро".

ООО "Зенитко Финанс Менеджмент" приобрело права и обязанности арендатора названного земельного участка, на основании соглашения N 2 от 15.06.2008, заключенного с ООО "ИНВЕСТГАРАНТ", который в свою очередь приобрел их в соответствии с соглашением N 1 от 30.10.2004, заключенным с ООО "Компания "Алиум".

03.06.2008 между ООО "Сплав-2" (займодавец) и ООО "Зенитко Финанс Менеджмент" (заемщик) был заключен договора займа N 3, по условиям которого, заимодавец передает в собственность заемщику денежные средства в размере 150 500 000 рублей, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу сумму займа и уплатить проценты.

Во исполнение условий договора займа платежным поручением от 10.06.2008 N 93 ООО "Сплав-2" перечислена сумма займа в размере 150 500 000 рублей.

В обеспечение возврата займа между ООО "Сплав-2" (залогодержатель) и ООО "Зенитко Финанс Менеджмент" (залогодатель) заключен договор ипотеки (залога недвижимости) N 5 от 10.09.2008, предметом которого является передача в залог залогодержателю:

- принадлежащего ООО "Зенитко Финанс Менеджмент" на праве собственности нежилого здания: производственно-складского комплекса (адрес: Московская область, Красногорский район, дер. Ангелово, завод по производству инфузионных растворов и кровезаменителей; общая площадь 8.320,2 кв.м; инв. N 093:030-12876, лит. В, В1; условный N 50:11:02:03729:001) (свидетельство о государственной регистрации права 50 НБ N 676262, выдано 14.09.2007 Управлением Регистрации по Московской области, запись регистрации права от 14.09.2007 N 50-50-11/057/2007-069) залоговой стоимостью 86 995 001 рубль 56 копеек (далее - предмет залога - 1);

- права аренды залогодателя земельного участка, на котором расположен предмет залога - 1: Московская область, Красногорский р-н, дер. Ангелово; общая площадь 36.980 кв.м; кадастровый N 50:11:0020310:0002; категория земель: земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения; разрешенное использование (назначение): под строительство завода по производству инфузионных растворов и кровезаменителей и его дальнейшую эксплуатацию, залоговой стоимостью 16 100 000 рублей.

ООО "Сплав 2" и ООО "Зенитко Финанс Менеджмент" 13.09.2008 обратились в УФРС по Московской области с заявлением о государственной регистрации договора ипотеки N 5 от 10.09.2008.

Сообщением от 11.11.2008 N 11/069/2008-031 регистрирующий орган отказал в осуществлении государственной регистрации вышеназванного договора на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

УФРС по Московской области указало, что на государственную регистрацию не было представлено согласие собственника земельного участка (арендодателя) о передаче арендных прав в залог.

Полагая, что отказ в осуществлении государственной регистрации является незаконным, нарушает его права в сфере предпринимательской деятельности, ООО "Сплав-2" обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении заявленного обществом требования, суд первой инстанции руководствовался пунктом 2 статьи 615, пунктом 2 статьи 334, пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и исходил из того, что арендатор земельного участка при передаче в залог арендных прав не получил согласия собственника участка.

Десятый арбитражный апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции указал, что в силу пункта 4 статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по договору об ипотеке здание и права аренды участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя, но с уведомлением последнего об этом.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Вместо "пункта 4 статьи 69" имеется в виду "пункта 4 статьи 6"

Учитывая, что факт уведомления собственника земельного участка о передаче обществом арендных прав в залог подтвержден письмом от 10.09.2008, суд апелляционной инстанции признал отказ регистрирующего органа в осуществлении государственной регистрации вышеназванного договора ипотеки по изложенным основаниям незаконным.

Федеральный арбитражный суд Московского округа, отменяя постановление суда апелляционной инстанции от 24.03.2009 и оставляя решение суда первой инстанции в силе, указал на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права.

Однако выводы судов первой и кассационной инстанций являются ошибочными и основаны на неправильном толковании норм материального права.

В соответствии с абзацем 2 статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Системное толкование вышеназванных норм позволяет сделать вывод о том, что собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по договору об ипотеке здание и права аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя при условии его уведомления, то есть распорядиться своим имуществом в том числе и путем передачи его в залог.

Договором аренды земельного участка от 14.07.2000 необходимость согласования с арендодателем вопроса о передаче арендатором права аренды земельного участка в залог не предусмотрена.

Факт уведомления собственника земельного участка - ООО "Астро" о передаче арендатором - ООО "Зенитко Финанс Менеджмент" арендных прав в залог подтверждается письмом от 10.09.2008 с приложением почтовой квитанции и описи вложения.

При указанных обстоятельствах, отказ регистрирующего органа в осуществлении государственной регистрации вышеназванного договора ипотеки по основаниям, изложенным в сообщении от 11.11.08 N 11/069/2008-031, является незаконным.

Вывод суда первой инстанции со ссылкой на пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункт 1.1 статьи 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" о необходимости получения арендатором земельного участка согласия собственника этого участка на передачу арендных прав в залог, является ошибочным, так как нормы, предусмотренные статьей 615 ГК РФ, относятся к общим положениям об аренде, а в силу пункта 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. Такие особенности установлены статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В частности, согласно пункту 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", - в случаях, указанных в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.

Что касается пункта 1.1 статьи 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", то положения главы XI этого Закона, включая положения указанного пункта, определяют особенности ипотеки земельных участков в отличие от главы XII Закона, устанавливающей особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений. Поэтому установленное в пункте 1.1 статьи 62 Закона условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений).

Поскольку в данном случае ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, пункт 1.1 статьи 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к такому договору не подлежит применению.

Таким образом, оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил:

1. Передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А41-25175/08 Арбитражного суда Московской области для пересмотра в порядке надзора решения от 04.02.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 08.07.2009.

2. Направить копии определения, заявления, прилагаемых к нему документов лицам, участвующим в деле.

3. Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзывы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявление о пересмотре судебного акта в порядке надзора до 30.12.2009.

Председательствующий судья

И.М. Марамышкина

Судья

М.В. Пронина

Н.П. Харчикова