Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 января 2010 г. N КГ-А41/13419-09-П по делу N А41-4942/08 Суд отказал в удовлетворении требования об обязании ответчика исполнить обязательства путем заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, поскольку заключенный между сторонами предварительный договор является незаключенным ввиду несогласования сторонами условия о его предмете

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 19 января 2010 г. N КГ-А41/13419-09-П по делу N А41-4942/08

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2010 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Нужнова С.Г.

судей Комаровой О.И., Петровой В.В.

при участии в заседании:

от истца (заявителя) Славнов Р.В., лично; Семенов В.Н., дов. от 02.10.2007 г. N 9442,

от ответчика Колесникова Н.В., дов. от 22.12.2009 г. N 6-1432,

рассмотрев 12 января 2010 г. в судебном заседании кассационную жалобу ПБОЮЛ Славнова Р.В. (истец) на решение от 19 мая 2009 г. Арбитражного суда Московской области, принятое судьей Гарькушовой Г.А., на постановление от 10 сентября 2009 г. Десятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Кручининой Н.А., Быковым В.П., Мизяк В.П., по иску (заявлению) ПБОЮЛ Славнова Р.В. об обязании заключить договор купли-продажи и произвести взаимозачет к ОАО "ЦентрТелеком", установил:

предприниматель без образования юридического лица Славнов Роман Викторович (далее - ПБОЮЛ Славнов Р.В.) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Открытому акционерному обществу "ЦентрТелеком" (далее - ОАО "ЦентрТелеком") об обязании ответчика:

1) исполнить обязательства путем заключения в течение 7 дней договора купли-продажи следующих объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: Московская область, г.Куровское, Новинское шоссе:

- здания гаража: 1-этажное, общая площадь 254,10 кв.м., инв. N 1415/Б, лит. Б, б, объект N 1;

- здания склада горюче-смазочных материалов: 1-этажное, общая площадь 84,40 кв.м., инв. N 1415/Г8, лит. Г8, объект N 2;

2) произвести взаимозачет между договором купли-продажи недвижимого имущества и заключенного между сторонами договором подряда от 23.06.2005 г. N 23/6.

Решением Арбитражного суда Московской области от 28 июля 2008 г. по делу N А41-4942/08, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 октября 2008 г., в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 2 февраля 2009 г. N КГ-А40/13268-08 решение от 28 июля 2008 г. и постановление от 24 октября 2008 г. отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции для выяснения вопроса о действительной правовой природе договора о намерениях и соответствие данного договора нормам законодательства, регулирующим конкретные правоотношения, а также для выяснения вопросов, касающихся:

- полномочий Орехово-Зуевского узла электросвязи по распоряжению недвижимым имуществом, в том числе земельным участком площадью 10.329,4 кв.м., обозначенным в договоре о намерениях от 20.12.2004 г., а также для принятия обязательств по указанному договору как по строительству нового объекта, так и по предусмотренному договором порядку оплаты,

- соответствия действующему законодательству предусмотренного договором безвозмездного порядка передачи здания проходной, склада и земельного участка площадью 10.329,4 кв.м.;

- землеотвода в установленном порядке под строительство гаража;

- принадлежности земельного участка, на котором осуществлялось строительство гаража.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Московской области от 19 мая 2009 г., оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 сентября 2009 г., в удовлетворении требований отказано.

Повторно отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор о намерениях от 20.12.2004 г. содержит элементы предварительных договоров двух видов, а именно: подряда и купли-продажи недвижимого имущества и является незаключенным в части намерения заключить договор купли-продажи недвижимого имущества ввиду несогласования сторонами условия о предмете этого договора, поэтому в этой части не влечет правовых последствий для его сторон; что начальник Орехово-Зуевского узла связи - Филиппов В.Л., заключая от имени ОАО "ЦентрТелеком" договор о намерениях, а также договора подряда от 23.06.2005 г. N 23/6 в части пункта 2.2 договора, действовал при отсутствии у него таких полномочий, и что строительные работы по строительству нового гаража проводились без оформления разрешительной документации на строительство и согласованного и утвержденного в установленном законом порядке проекта такого строительства и на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности и предоставленном ОАО "ЦентрТелеком" на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В кассационной жалобе на вынесенные при новом рассмотрении дела судебные акты истец - ПБОЮЛ Славнов Р.В. ссылается на вынесение судом первой инстанции решения по итогам заседания, в котором он не участвовал по причине болезни, на неуведомление истца о предварительном судебном заседании, на наличие свидетелей, которые могли бы подтвердить последующее одобрение договора о намерениях от 20.12.2004 г. со стороны генеральной дирекции ответчика; на неосведомленность ответчика о том, что истец не являлся собственником объектов недвижимости, указанных в договоре о намерениях от 20.12.2004 г., на обязанность ответчика оформлять разрешение на строительство и другие документы для оформления строительства, на то, что правовая ситуация относительно земельного участка не может повлиять на существо спора о продаже имущества, на то, что истец не брал на себя обязательство построить новый гараж полностью и что стороны в течение 2004 года вели переговоры о строительстве части нового гаража для ответчика взамен старого и продаже старого гаража в связи с его непригодности для эксплуатации истцу в счет оплаты работ по договору подряда по строительству части нового гаража с безвозмездной передачей в пользование находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором находится старый гараж, в связи с чем просит решение от 19 мая 2009 г. и постановление от 10 сентября 2009 г. отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области в ином судебном составе.

Ответчик - ОАО "ЦентрТелеком" приведенные в кассационной жалобе доводы считает необоснованными, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права и выполнение судами указаний суда кассационной инстанции, Федеральный арбитражный суд Московского округа приходит к выводу о том, что вынесенные при новом рассмотрении дела судебные акты отмене не подлежат в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела и было установлено судами, по договору о намерениях от 20.12.2004 г. ПБОЮЛ Славнов Р.В. обязался в срок с 15.04.2005 г. по 15.07.2005 г. построить гараж по адресу: Орехово-Зуевский р-н, г. Куровское, ул.Вокзальная, д.9 и передать его в собственность ОАО "ЦентрТелеком".

Договором предусмотрено, что разрешение на строительство должно быть предоставлено ОАО "ЦентрТелеком".

Оплата строительства гаража по договору генподряда должна быть произведена ОАО "ЦентрТелеком" путем продажи ПБОЮЛ Славнову Р.В. имущественного комплекса в составе пяти зданий, расположенных по адресу: г.Куровское, Новинское шоссе, д.1.

Оформление договора купли-продажи склада и гаража - Новинское шоссе, а также безвозмездная передача здания проходной, склада и земельного участка площадью 10.329,4 кв.м. производятся по окончании строительства в объемах сметы на гараж.

Расчет между сторонами будет производиться взаимозачетом между договором купли-продажи имущественного комплекса и договором на строительство гаража.

Объем и стоимость строительства установлены сметой в сумме 631.312 руб.

По договору подряда от 23.06.2005 г. N 23/6 истец в качестве генподрядчика обязался по заданию заказчика - ОАО "ЦентрТелеком" выполнить работы по строительству гаража на четыре машиноместа по адресу: Московская область, Орехово-Зуевский р-н, г.Куровское, ул.Вокзальная, д.9, а заказчик - принять и оплатить работы на условиях договора, цена которого определена в размере 631.000 руб., в том числе НДС - 96.254 руб. 24 коп.

Договором предусмотрено, что оплата по нему производится взаимозачетом по договору купли-продажи недвижимого имущества: здания гаража: 1-этажное, общая площадь 254,10 кв.м., инв. N 1415/Б, Лит. Б, б, объект N 1 и здания склада горюче-смазочных материалов: 1-этажное, общая площадь 84,40 кв.м., инв. N 1415/Г8, лит. Г8, объект N 2, расположенных по адресу: Московская область, г.Куровское, Новинское шоссе.

Срок и порядок оформления взаимозачета устанавливается сторонами в договоре о намерениях от 20.12.2004 г.

Расчет между сторонами будет произведен в день подписания договора купли-продажи недвижимого имущества, указанного в пункте 2.2 договора, путем подписания Акта выполненных работ на сумму 631.000 руб. по строительству здания гаража по данному договору генподряда от 23.06.2005 г. N 23/6.

Срок выполнения работ составляет с 23.06.2005 г. по 01.09.2005 г.

При разрешении спора суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что заключенный между сторонами договор о намерениях содержит элементы предварительных договоров двух видов, а именно: подряда и купли-продажи недвижимого имущества, при этом в части намерения заключить договор купли-продажи недвижимого имущества этот договор не может быть признан заключенным ввиду несогласования сторонами условия о предмете такого договора.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В отсутствие разрешения на строительство нового гаража и решения о предоставлении земельного участка для такого строительства незаконченное строительством здание гаража, указанное в исковом заявлении, является объектом самовольного строительства независимо от того, на кого были возложены обязанности по оформлению соответствующего разрешения.

Незаключенный договор не влечет правовых последствий для его сторон, а объект самовольного строительства не является оборотоспособным, поэтому отказ судами в удовлетворении требований ПБОЮЛ Славнов Р.В. является правомерным.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену вынесенных по делу судебных актов, суд кассационной инстанции не находит.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 19 мая 2009 г. по делу N А41-4942/08 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 сентября 2009 г. по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу ПБОЮЛ Славнова Р.В. - без удовлетворения.

Председательствующий судья

С.Г. Нужнов

Судьи

О.И. Комарова

В.В. Петрова