Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 24 февраля 2010 г. N КГ-А40/457-10 по делу N А40-64719/09-82-366 Отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора аренды, суд исходил из наличия согласия балансодержателя на передачу имущества в субаренду без определения срока субаренды

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 24 февраля 2010 г. N КГ-А40/457-10 по делу N А40-64719/09-82-366

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2010 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Тихоновой В.К.,

судей Тарасовой Н.В., Хомякова Э.Г.,

при участии в судебном заседании:

от истца - Бондарев А.В., дов. от 07.04.2009 г.

от ответчика - Поляков Ю.А., по доверенности от 11.01.2010 г.

от третьего лица - не явился, извещен,

рассмотрев 17 февраля 2010 года в судебном заседании кассационную жалобу Федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" на решение от 7 сентября 2009 года Арбитражного суда г. Москвы, принятое судьей Мысак Н.Я., на постановление от 13 ноября 2009 года N 09АП-21393/2009-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Ядренцевой М.Д., Барановской Е.Н., Панкратовой Н.И., по иску Федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" к Закрытому акционерному обществу "Почта-Траст", третье лицо - Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, о расторжении договора аренды от 06.07.1994 N 12/321, установил:

Федеральное государственное унитарное предприятие "Почта России" (далее - ФГУП "Почта России") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Закрытому акционерному обществу "Почта-Траст" (далее - ЗАО "Почта-Траст") о расторжении договора аренды от 06.07.1994 N 12/321.

Исковые требования предъявлены со ссылкой на ст.ст. 307, 309, 314, 393, 401, 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы тем, что 06.07.1994 г. между Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом (арендодатель), УФПС "Московский почтамт" (балансодержатель) и ЗАО "Почта траст" (арендатор) был заключен договор аренды от 06.07.1994 г. N 12/321, по условиям которого (в редакции дополнительного соглашения от 22.12.1997 N 01-3/08 к договору) с целью изыскания и привлечения средств на реконструкцию здания Московского почтамта, арендодатель и балансодержатель сдают, а арендатор принимает в аренду высвобожденные в связи с необходимостью проведения ремонта и находящиеся в аварийном состоянии производственные помещения общей площадью 17 026 кв. м, расположенные по адресу: Москва, ул. Мясницкая, д. 26, стр. 1, для использования в дальнейшем после проведения ремонтных работ под конторские и складские помещения арендатором и Моспочтамтом, сроком по 2010 включительно.

Обосновывая исковые требования, ФГУП "Почта России" ссылается на то, что переданные в аренду по договору аренды от 06.07.1994 г. N 12/321 производственные помещения находятся в распоряжении истца на праве хозяйственного ведения.

В ходе проверки нежилого помещения, проведенной комиссией УФПС г. Москвы - филиала ФГУП "Почта России" от 30.10.2008 г. установлено, что ЗАО "Почта-Траст" без согласия балансодержателя - УФПС "Московский почтамт" (правопредшественник ФГУП "Почта России") сдает часть арендуемых помещений сторонним организациям по договорам субаренды, что, по мнению истца, является нарушением пункта 1.9 договора аренды и основанием для его расторжения.

Истец утверждает, что письмом исх. N 77-СЗ-2006 от 08.12.2008 г. в целях досудебного урегулирования спора ЗАО "Почта-Траст" было уведомлено об отсутствии согласия истца на сдачу спорных нежилых помещений в субаренду. Арендатору было предложено устранить выявленные нарушения в срок до 10.03.2009 г. и расторгнуть договор аренды. Ответчик на претензию не ответил, нарушения не устранил. В настоящее время нежилые помещения сдаются в субаренду, что было выявлено проверкой, проведенной 29.04.2009 г. комиссией УФПС г. Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 07.09.2009 г. по делу N А40-64719/09-82-366, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2009 г. N 09АП-21393/2009-ГК, в удовлетворении искового требования отказано.

При этом, оставляя без удовлетворения иск, арбитражные суды первой и апелляционной инстанции исходили из отсутствия правовых оснований для удовлетворения иска ввиду того, что представленными в материалы дела доказательствами подтверждается наличие согласия балансодержателя - ФГУП "Почта России", как того требует п. 1.9 договора аренды от 06.07.1994 г. N 12/321, на передачу имущества в субаренду без определения срока субаренды.

Суды сослались на п. 15 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", из которого следует, что если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя.

Установив, что по истечении срока действия договоров субаренды отсутствовали какие-либо возражения со стороны как балансодержателя - ФГУП "Почта России", так и арендатора относительно использования спорных помещений субарендаторами, суды со ссылкой на положения ч. 2 ст. 621 ГК РФ исходили из того, что договоры субаренды считаются возобновленными на неопределенный срок до окончания действия договора аренды от 06.07.1994 N 12/321. Указав на то, что при заключении договоров субаренды последние были согласованы с балансодержателем и последний не определил срок субаренды, суды пришли к выводу об отсутствии у истца правовых оснований для расторжения спорного договора аренды от 06.07.1994 N 12/321 в связи с существенным нарушением арендатором его условий, выразившихся в возобновлении договоров субаренды на неопределенный срок без согласия балансодержателя - ФГУП "Почта России".

Законность вынесенных по делу судебных актов проверяется в порядке ст. 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ФГУП "Почта России", которое полагает, что арбитражными судами первой и апелляционной инстанции при вынесении обжалуемых судебных актов были нарушены нормы материального права ввиду неправильного применения закона, неполно выяснены фактические обстоятельства дела, имеющие существенное значение для рассмотрение спора, выводы арбитражных судов первой и апелляционной инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам, просит арбитражный суд кассационной инстанции обжалуемые по делу судебные акты отменить, и, не направляя дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

Обжалуя вынесенные по делу судебные акты, в обоснование доводов кассационной жалобы ФГУП "Почта России" указывает на то, что суды пришли к необоснованному выводу о том, что балансодержатель согласовал передачу имущества в субаренду без определения срока субаренды, поскольку, согласие балансодержателя было выражено надписью "согласовано" на договорах субаренды, содержащих конкретное условие о том, что срок субаренды имущества составляет с 01.01.2005 г. по 30.12.2005 г.

Заявитель также ссылается на противоречие фактическим обстоятельствам дела выводов судов первой и апелляционной инстанции о том, что ЗАО "Почта-Траст" были приняты все возможные меры по выселению субарендаторов из занимаемых ими помещений.

В судебное заседание кассационной инстанции заявитель кассационной жалобы явился, доводы кассационной жалобы поддержал в полном объеме, просил суд кассационной инстанции обжалуемые по делу судебные акты отменить, и, не направляя дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

Представитель ЗАО "Почта-Траст" с доводами кассационной жалобы не согласился, полагает обжалуемые судебные акты вынесенными судами при правильном применении норм материального и процессуального права, просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения. ЗАО "Почта-Траст" отзыв на кассационную жалобу не представило.

Росимущество, надлежаще извещенное о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направило, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 154, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителя заявителя жалобы, обсудив ее доводы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенных по делу решения арбитражного суда первой инстанции и постановления арбитражного суда апелляционной инстанции, правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права и соответствие их выводов установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия не находит оснований для отмены вынесенных по делу судебных актов в связи со следующим.

Как установлено арбитражными судами первой и апелляционной инстанции и следует из материалов дела, 06.07.1994 г. между Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом (арендодатель), балансодержателем УФПС "Московский почтамт" (правопредшественник ФГУП "Почта России") и ЗАО "Почта-Траст" (арендатор) заключен договор аренды от 06.07.1994 N 12/321.

Согласно условиям указанного договора (в редакции дополнительного соглашения от 22.12.1997 N 01-3/08) с целью изыскания и привлечения средств на реконструкцию здания Московского почтамта, Комитет и балансодержатель сдают, а арендатор принимает в аренду высвобожденные в связи с необходимостью проведения ремонта и находящиеся в аварийном состоянии производственные помещения общей площадью 17 026 кв. м, расположенные по адресу: Москва, ул. Мясницкая, д. 26, стр. 1, для использования в дальнейшем после проведения ремонтных работ под конторские и складские помещения арендатором и Моспочтамтом, сроком по 2010 год включительно.

Здание, расположенное по адресу: Москва, ул. Мясницкая, д. 26, стр. 1 находится в хозяйственном ведении ФГУП "Почта России" на основании распоряжения Росимущества от 25.11.2004 N 690-р, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.12.206 серии 77 АД N 188113.

По акту приема-передачи от 05.01.2004 ЗАО "Поста-Траст" возвратило часть нежилых помещений балансодержателю - ФГУП "Почта России", а именно: 1-й этаж общей площадью 33,5 кв. м, 2-й этаж общей площадью 31,8 кв. м, 3-й этаж общей площадью 4,8 кв. м. При этом, как установили суды первой и апелляционной инстанции, какие-либо разногласия по количеству и площади переданных в аренду возвращенных помещений между арендатором и балансодержателем отсутствовали. Иных доказательств материалы дела не содержат.

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В п. 1.9 договора аренды от 06.07.1994 г. N 12/321 стороны согласовали условие о том, что арендуемые помещения могут сдаваться в субаренду ЗАО "Почта-Траст" как арендатором только с согласия балансодержателя - ФГУП "Почта России".

Предъявляя иск о расторжении договора аренды от 06.07.1994 N 12/321, истец ссылается на то, что ответчиком допущены существенные нарушения условий договора аренды (п. 1.9 договора аренды от 06.07.1994 г. N 12/321), выразившиеся в передаче ЗАО "Почта-Траст" как арендатором части арендуемых по договору аренды от 06.07.1994 г. N 12/321 помещений в субаренду сторонним организациям по договорам субаренды без согласования с балансодержателем - ФГУП "Почта России".

Как установили суды первой и апелляционной инстанции и усматривается из материалов дела, в 2005 году ЗАО "Почта-Траст" как арендатор с согласия балансодержателя передало часть арендуемых помещений в субаренду третьим лицам по договорам о субаренде (т. 1 л.д. 14 - 144, т. 2, т. 3 л.д. 1 - 30).

Установив, что на каждом из приобщенных к материалам дела договоров субаренды стоит надпись "согласовано", имеется подпись генерального директора ФГУП УФПС "Московский почтамт" и печать ФГУП УФПС "Московский почтамт", арбитражные суды пришли к обоснованному вывод о том, что передача ЗАО "Почта-Траст" как арендатором в субаренду арендуемых им помещений производилась с согласия балансодержателя.

Из материалов дела следует, что срок договора аренды от 06.07.1994 N 12/321 установлен по 2010 год включительно.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (пункт 2 статьи 615 ГК РФ).

Как усматривается из представленных в материалы дела договоров субаренды (т. 1 л.д. 14 - 144, т. 2, т. 3 л.д. 1 - 30) срок субаренды установлен с 01.01.2005 г. по 30.12.2005 г. (п. 5.1 договоров субаренды).

Материалами дела не подтверждается, а из содержания договоров субаренды не усматривается, что при подписании между ЗАО "Почта-Траст" как арендатором и третьими лицами (субарендаторами) указанных договоров субаренды выступающее балансодержателем ФГУП "Почта России" специально оговорило предоставление согласования (разрешения) на передачу арендованного имущества в субаренду с указанием его предельного срока.

Положения п. 2 ст. 610 ГК РФ устанавливают, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Установив, что по истечении срока действия договоров субаренды (30.12.2005 г.) отсутствовали какие-либо возражения со стороны как балансодержателя - ФГУП "Почта России", так и ЗАО "Почта-Траст" как арендатора относительно продолжения пользования спорными помещениями субарендаторами, суды нижестоящих инстанций со ссылкой на положения п. 2 ст. 621 ГК РФ пришли к верному выводу о том, что договоры субаренды между арендатором и субарендаторами считаются возобновленными на неопределенный срок до окончания действия договора аренды от 06.07.1994 N 12/321.

В материалы дела представлены соглашения, подписанные между ЗАО "Почта-Траст" как арендатором и субарендаторами (т. 3 л.д. 72-130), в которых сторонами согласовали условие о том, что договоры субаренды считаются действующими на неопределенный срок в силу ст. 621 ГК РФ, поскольку ни одна из сторон не уведомила противоположную сторону о прекращении действия договоров субаренды.

Поскольку ЗАО "Почта-Траст" как арендатор, заключая договоры субаренды с третьими лицами, действовало с согласия балансодержателя - ФГУП "Почта России" при том, что балансодержатель специально не оговорил предоставление согласования (разрешения) на субаренду с указанием ее предельного срока, суды нижестоящих инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии у истца правовых оснований для расторжения спорного договора аренды от 06.07.1994 N 12/321 в связи с существенным нарушением арендатором его условий, выразившихся в возобновлении договоров субаренды на неопределенный срок без согласия балансодержателя - ФГУП "Почта России".

Доводы ФГУП "Почта России", указывающего на необоснованность выводов судов нижестоящих инстанций о том, что балансодержатель согласовал передачу имущества в субаренду без определения срока субаренды, были предметом исследования и оценки в арбитражных судах первой и апелляционной инстанции и отклонены арбитражными судами как несостоятельные.

Основания для переоценки указанного вывода судебная коллегия не усматривает, соглашаясь с правомерностью отклонения доводов заявителя как ненашедший правового и документального подтверждения, поскольку в силу п. 15 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя. Согласие арендодателя на субаренду распространяется на период с момента дачи согласия до истечения предусмотренного договором срока аренды.

Материалами дела не подтверждается, что при подписании между ЗАО "Почта-Траст" и третьими лицами (субарендаторами) договоров субаренды ФГУП "Почта России" специально оговорило предоставление согласования (разрешения) на передачу арендованного имущества в субаренду с указанием его предельного срока.

Положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил абзаца второго пункта 2 статьи 615 названного Кодекса, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды (пункт 20 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

По мнению заявителя кассационной жалобы, исковое требование о расторжении договора аренды от 06.07.1994 N 12/321 обусловлено существенным нарушением арендатором (ЗАО "Почта-Траст") условий договора аренды от 06.07.1994 г. N 12/321, выразившемся в заключении договоров субаренды с третьими лицами (субарендаторами) без получения согласия балансодержателя - ФГУП "Почта России".

Однако, указанный довод не нашел документального подтверждения в материалах дела.

Ссылка заявителя на то обстоятельство, что ЗАО "Почта-Траст" не были приняты меры по выселению субарендаторов, является несостоятельной. В связи с несогласием балансодержателя на заключение арендатором договоров субаренды с третьими лицами ФГУП "Почта России" было направлено в адрес ответчика уведомление N 77-СЗ-2006 от 08.12.2008 г. о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением его условий. Поскольку несогласие балансодержателя было выражено только в декабре 2008 г., ЗАО "Почта-Траст" направило в адрес субарендаторов соответствующие уведомления о прекращении действия договоров субаренды на основании ст. 621 ГК РФ и освобождении из занимаемых нежилых помещений, которые были получены субарендаторами (т. 3, л.д. 131 - 150, т. 4, л.д. 1 - 35).

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что арбитражным судами первой и апелляционной инстанции полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права.

Судебная коллегия, рассмотрев доводы кассационной жалобы заявителя, отмечает, что последние аналогичны доводам ФГУП "Почта России", изложенным в арбитражных судах первой и апелляционной инстанциях, которым арбитражными судами была дана соответствующая правовая оценка. Кассационная жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы арбитражных судов первой и апелляционной инстанции, положенных в основу обжалуемых решения арбитражного суда первой инстанции и постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Доводы кассационной жалобы заявителя сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств, что в силу норм ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недопустимо в арбитражном суде кассационной инстанции.

Оснований, предусмотренных ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, не имеется, в связи, с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 7 сентября 2009 года по делу N А40-64719/09-82-366 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2009 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

В.К. Тихонова

Судьи

Н.В. Тарасова

Э.Г. Хомяков