Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 марта 2010 г. N КГ-А41/1616-10 по делу N А41-10798/09 Признавая недействительным договор ипотеки, суд исходил из того, что залог спорного здания возможен лишь с одновременным залогом земельного участка, на котором оно расположено, но вступившим в законную силу судебным актом договор ипотеки данного участка был признан недействительной сделкой (отменено)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 12 марта 2010 г. N КГ-А41/1616-10 по делу N А41-10798/09

ГАРАНТ:

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 ноября 2010 г. N 8354/10 настоящее постановление отменено

Резолютивная часть постановления объявлена 4 марта 2010 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Стрельникова А.И.

судей: Денисовой Н.Д., Зверевой Е.А.

при участии в заседании:

от истца - Ангелов А.В., доверенность б/номера от 30.03.2009 года;

от ответчика - Насртдинов И.М., доверенность N 22-01-23/3074 от 24.12.2007 года;

от третьего лица - никто не явился, извещено,

рассмотрев 04.03.2010 г. в судебном заседании кассационную жалобу ОАО "Сбербанк России" на решение от 14 октября 2009 года Арбитражного суда Московской области, принятое судьей Величко Р.Н., и на постановление от 14 декабря 2009 года Десятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями - Демидовой К.И., Минкиной Г.Т., Черниковой Е.В., по иску ООО "Проспект" к ОАО "Сбербанк России" о признании договора недействительным, установил:

общество с ограниченной ответственностью "Проспект" обратилось к открытому акционерному обществу "Сбербанк России" в лице Балашихинского отделения N 8038 с иском о признании недействительным договора ипотеки N 1061/1141 от 04.09.2008 года, заключенного между ними. В качестве третьего лица по делу было привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 14 октября 2009 года иск был удовлетворен: договор N 1061/1141 от 04.09.2008 года, заключенный между ООО "Проспект" и Балашихинским отделением N 8038 Сбербанка России, был признан недействительным (т. 2 л.д. 118-119).

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2009 года указанное решение суда было оставлено без изменения (т. 3, л.д. 33-40).

В кассационной жалобе ОАО "Сбербанк России" просит отменить вышеназванные судебные акты и принять решение об отказе в заявленном иске, так как считает их незаконными и необоснованными. В жалобе указывается о том, что при принятии обжалуемых решения и постановления судом, по мнению заявителя, были нарушены нормы материального и процессуального права, в том числе ст.ст. 180, 209, 335, 339, 340 ГК РФ, ст.ст. 5, 19, 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также не в полном объеме были учтены конкретные обстоятельства по делу и характер возникших между сторонами правоотношений. В заседании судебной коллегии представитель заявителя настаивал на удовлетворении своей жалобы.

Представитель истца в суде кассационной инстанции полагал правомерным оставить обжалуемые акты без изменения.

В судебное заседание представитель третьего лица не явился, хотя о дне слушания был извещен надлежащим образом, в связи с чем было принято решение о рассмотрении настоящей жалобы по существу в его отсутствие.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы и заслушав объяснения представителей явившихся сторон по существу заявленного иска, находит принятые по делу решение и постановление законными и обоснованными, в связи с чем оснований для их отмены не усматривает.

Как видно из материалов дела, 4 сентября 2008 года между ОАО "Сбербанк России" (кредитор) и ООО "Проспект" (заемщик) был заключен договор N 1141 об открытии кредитной линии (со свободным объемом выборки), по которому "кредитор" обязался открыть "заемщику" невозобновляемую кредитную линию для инвестирования сети лицензий и выкупа земельных участков на срок по 3 сентября 2015 года с лимитом в сумме 91.000.000 рублей, а "заемщик" обязался возвратить кредит в установленный срок и уплатить по ним проценты. В обеспечение договора N 1141 04.08.2008 года между ОАО "Сбербанк России" (залогодержатель) и ООО "Проспект" (залогодатель) был заключен договор ипотеки за N 1061/1141, предметом залога по которому явились: здание, назначение: нежилое, 2-х этажное, общей площадью 939,7 кв.м., инвентарный N 72.1217, лит. Б, адрес: Московская область, город Реутов, пр-кт Мира, д. 24-В, кадастровый номер 50-50-48/011/2008-376; право аренды земельного участка, кадастровый номер 50:48:001 03 02:0015, наименование объекта - земельный участок под размещение и строительство торгового центра площадью 176 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Реутов, пр-кт Мира, д. 24-В, аренда регистрация N 50-50-48/013/2007-59 от 11.12.2007 г., срок до 28.09.2020 в пользу ООО "Проспект"; право аренды земельного участка, кадастровый номер 50:48:001 03 03:0002, наименование объекта: земельный участок под размещение и строительство торгового центра площадью 176 кв.м. по адресу: Московская область, г. Реутов, пр-кт Мира, д. 24-В, аренда, регистрация N 50-50-48/013/2007-59 от 11.12.2007 г., срок до 28.09.2020 г. в пользу ООО "Проспект"; право аренды земельного участка, кадастровый номер 50:48:001 03 03:0002, наименование объекта: земельный участок под размещение и строительство торгового центра площадью 742 кв.м. по адресу: Московская область г. Реутов, пр-кт Мира, д. 24-В, аренда, регистрация N 50-50-48/013/2007-58 от 11.12.2007 н.; срок до 28.09.2020 г. в пользу ООО "Проспект". При этом названное выше заложенное здание было построено ООО "Проспект" с использованием объекта незавершенного строительства - здания торгового центра с присвоенным условным номером 50-50-48/004/2007-066, а право аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:48:001 03 02:0015 и 50:48:001 03 03:002, на которых расположен закладываемый объект недвижимости, ООО "Проспект" приобрело на основании договоров переуступки прав и обязанностей по договорам долгосрочной аренды земельного участка (договор перенайма) N 1 и N 2 от 20.07.2007 года (т. 1, л.д. 57, 58-60, 73-75), по которым ООО "МПФ "Бахус" передало ООО "Проспект" право аренды названных земельных участков. Решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-18149/09, вступившим в законную силу вышеназванные договоры N 1 и 2 от 20.07.2007 года, заключенные между ООО "МПФ "Бахус" и ООО "Проспект", были признаны недействительными, а записи о регистрации этих договоров по земельным участкам с кадастровыми номерами 50:48:001 03 02:0015 и 50:48:001 03 03:002 были исключены из Единого государственного реестра прав. Поскольку, по мнению истца, договор ипотеки N 1061/1141 от 04.09.2008 года на здание не может являться действительной сделкой в части при наличии недействительного залога прав аренды названных выше земельных участков, то он и обратился в арбитражный суд с настоящим иском, который был удовлетворен в полном объеме, что подтверждается решением и постановлением по делу.

Не согласившись с указанными судебными актами, заявитель подал кассационную жалобу на предмет их отмены и отказа в предъявленном иске. Однако судебная коллегия не находит оснований для их отмены, так как считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права.

Так, в соответствии со ст. 168 ГК Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Из ст. 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и п. 3 ст. 340 ГК РФ вытекает, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. В п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. При этом если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, то такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168 Кодекса).

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, судебная коллегия находит правомерным вывод суда в обжалуемых решении и постановлении об удовлетворении заявленного иска, поскольку залог спорного по делу двухэтажного здания торгового центра с номером 50-50-48/011/2008-376 возможен лишь с одновременным залогом земельного участка, расположенного под этим зданием. А поскольку договор ипотеки данного земельного участка был признан недействительной сделкой вступившим в законную силу решением арбитражного суда, то спорный по настоящему делу договор залога здания не может быть признан действительным, а поэтому он - этот договор - и был обоснованно признан недействительной сделкой, в связи с чем доводы в жалобе заявителя о действительности спорного по делу договора залога здания являются ошибочными.

При таких обстоятельствах, учитывая вышеизложенное, оснований для отмены решения и постановления не имеется, хотя об обратном и было указано в жалобе заявителем по делу.

А поэтому, руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 14 октября 2009 года и постановление от 14 декабря 209 года Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-10798/09 оставить без изменения, а кассационную жалобу ОАО "Сбербанк России" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

А.И. Стрельников

Судьи

Н.Д. Денисова

Е.А. Зверева