Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 марта 2010 г. N КГ-А41/1633-10 по делу N А41-18152/09 Признавая недействительным договор ипотеки, суд исходил из того, что залог спорного здания возможен лишь с одновременным залогом земельного участка, на котором оно расположено, но вступившим в законную силу судебным актом договор ипотеки данного участка был признан недействительной сделкой

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 12 марта 2010 г. N КГ-А41/1633-10 по делу N А41-18152/09

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 4 марта 2010 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Стрельникова А.И.

судей: Денисовой Н.Д., Зверевой Е.А.,

при участии в заседании:

от истца - Ангелов А.В., доверенность б/номера от 30.03.2009 года;

от ответчика - Настрдинов И.М., доверенность N 22-01-23/3074 от 24.12.2007 года;

от третьего лица - никто не явился, извещено,

рассмотрев 04.03.2010 г. в судебном заседании кассационную жалобу ОАО "Сбербанк России" на решение от 14 октября 2009 года Арбитражного суда Московской области, принятое судьей Величко Р.Н., и на постановление от 14 декабря 2009 года Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями - Минкиной Г.Т., Демидовой К.И., Ханашевичем С.К., по иску ООО "Проспект" к ОАО "Сбербанк России" о признании договора недействительным, установил:

общество с ограниченной ответственностью "Проспект" обратилось к открытому акционерному обществу "Сберегательный банк Российской Федерации" в лице его Балашихинского отделения N 8038 с иском о признании недействительными договора ипотеки N 950/1054 от 13 декабря 2007 года и дополнительного соглашения N 1 от 04.09.2008 года к нему, заключенного между ними, а также об обязании органа по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним аннулировать регистрационную запись об ипотеке двухэтажного здания торгового центра с присвоенным условным номером 50-50-48/011/2008-376 и прав аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:48:001 03 02:0015 и 50:48:001 03 03:0002. В качестве третьего лица по делу было привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 14 октября 2009 года иск был удовлетворен: договор ипотеки N 950/1054 от 13.12.2007 года и дополнительное соглашение к нему N 1 от 04.09.2008 г., заключенные между ОАО "Сбербанк России" и ООО "Проспект", были признаны недействительными. Кроме того, суд обязал орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним аннулировать регистрационную запись об ипотеке двухэтажного здания торгового центра с присвоенным условным номером 50-50-48/011/2008-376 и прав аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:48:001 03 02:0015 и 50:48:001 03 03:0002 (т. 1, л. д. 148-150).

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2009 года данное решение было оставлено без изменения (т. 2, л. д. 53-60).

В кассационной жалобе ОАО "Сбербанк России" просит отменить вышеназванные судебные акты и принять решение об отказе в заявленном иске, так как считает их незаконными и необоснованными. В жалобе указывается о том, что при принятии обжалуемых решения и постановления судом, по мнению заявителя, были нарушены нормы материального и процессуального права, в том числе ст.ст. 180, 209, 335, 339, 340 ГК РФ, ст.ст. 5, 19, 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также не в полном объеме были учтены конкретные обстоятельства по делу и характер возникших между сторонами правоотношений. В заседании судебной коллегии представитель заявителя настаивал на удовлетворении своей жалобы.

Представитель истца в суде кассационной инстанции полагал правомерным оставить обжалуемые акты без изменения.

В судебное заседание представитель третьего лица не явился, хотя о дне слушания был извещен надлежащим образом, в связи с чем было принято решение о рассмотрении настоящей жалобы по существу в его отсутствие.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы и заслушав объяснения представителей явившихся сторон по существу заявленного иска, находит принятые по делу решение и постановление законными и обоснованными, в связи с чем оснований для их отмены не усматривает.

Как видно из материалов дела, 13 декабря 2007 года между истцом (заемщик) и ответчиком (займодавец, кредитор), был заключен кредитный договор N 1054, по которому "кредитор" обязался предоставить "заемщику" кредит в сумме 85.000.000 рублей для завершения строительства и ввода Торгово-развлекательного центра "Бахус" в эксплуатацию на срок до 12 декабря 2008 года, а "заемщик" обязался возвратить "кредитору" кредит с начисленными на него процентами. В обеспечение возврата данного кредита стороны заключили договор ипотеки N 950/1054 от 13.12.2007 года, по которому предметом залога явились: объект незавершенного строительства (находящийся в стадии реконструкции) площадью 752,1 кв. м., расположенный по адресу: Московская область, г. Реутов, пр. Мира, д. 24-В, условный номер 50-50-48/004/2007-066 - данный объект был передан ООО "Проспект" ООО МПФ "Бахус" по разделительному балансу и передаточному акту от 01.04.2007 г. и зарегистрирован за ООО "Проспект" на праве собственности; право аренды на два земельных участка площадью соответственно 176 кв. м. и 742 кв. м., функционально обеспечивающие на них закладываемый объект недвижимости по адресу: г. Реутов, пр. Мира, д. 24-В сроком на 15 лет. При этом двухэтажное здание торгового центра с условным номером 50-50-48/011/2008-376 было построено ООО "Проспект" с использованием объекта незавершенного строительства - здания торгового центра с присвоенным условным номером 50-50-48/004/2007-066 и зарегистрировано за этим обществом на праве собственности. 4 сентября 2008 года истцом и ответчиком было подписано дополнительное соглашение N 1 к вышеназванному договору ипотеки, по которому предметом залога явились: нежилое двухэтажное здание площадью 939,7 кв. м., инв. N 251:072-1217, лит. Б, кадастровый номер: 50-50-48/011/2008-376, расположенное по адресу: Московская область, г. Реутов, пр. Мира, дом 24-В; право аренды на два земельных участка под размещение и строительство торгового центра площадью соответственно 176 кв. м. и 742 кв. м., имеющие кадастровые номера 50:48:001 03 02:0015 и 50:48:001 03 03:0001, срок аренды до 28.09.2020 года в пользу ООО "Проспект", расположенные по адресу: г. Реутов, пр. Мира, дом 24-В. Причем право аренды на указанные два участка ООО "Проспект" приобрело на основании договоров переуступки прав и обязанностей по договорам долгосрочной аренды земельных участков за N 1 и N 2 от 20.07.2007 года, по которым ООО "МПФ "Бахус" передало ООО "Проспект" право аренды на эти два участка.

Решением Арбитражного суда Московской области от 30.07.2009 года по делу N А41-18149/09, вступившим в законную силу, договоры переуступки прав и обязанностей по вышеназванным договорам N 1 и N 2 от 20.07.2007 года были признаны недействительными, а записи об их регистрации были исключены из государственного реестра. Поскольку договор ипотеки N 950/1054 от 13.12.2007 года не может, по мнению истца, являться действительной сделкой в части без залога аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:48:001 03 02:0015 и 50:48:001 03 03:0002, то он и обратился в арбитражный суд с настоящим иском, который был удовлетворен им в полном объеме, что подтверждается решением и постановлением по делу.

Не согласившись с указанными актами, заявитель подал кассационную жалобу на предмет их отмены и принятие новое решение об отказе в иске. Однако судебная коллегия не находит оснований для их отмены, так как считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права.

Так, в соответствии со ст. 168 ГК Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Из ст. 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и п. 3 ст. 340 ГК РФ вытекает, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. В п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. При этом если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, то такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168 Кодекса).

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, судебная коллегия находит правомерным вывод суда в обжалуемых решении и постановлении об удовлетворении заявленного иска, поскольку залог спорного по делу двухэтажного здания торгового центра с номером 50-50-48/011/2008-376 возможен лишь с одновременным залогом земельного участка, расположенного под этим зданием. А поскольку договор ипотеки данного земельного участка был признан недействительной сделкой вступившим в законную силу решением арбитражного суда, то спорный по настоящему делу договор залога здания не может быть признан действительным, а поэтому он - этот договор - и был обоснованно признан недействительной сделкой, в связи с чем доводы в жалобе заявителя о действительности спорного по делу договора залога здания являются ошибочными.

При таких обстоятельствах, учитывая вышеизложенное, оснований для отмены решения и постановления не имеется, хотя об обратном и было указано в жалобе заявителем по делу.

А поэтому, руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 14 октября 2009 года и постановление от 14 декабря 2009 года Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-18152/09 оставить без изменения, а кассационную жалобу ОАО "Сбербанк России" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

А.И. Стрельников

Судьи

Н.Д. Денисова

Е.А. Зверева