Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 16 апреля 2010 г. N КГ-А40/3250-10 по делу N А40-41049/09-28-336 Удовлетворяя требование о взыскании задолженности по договору аренды и выселении из нежилых помещений, суд исходил из того, что после расторжения истцом договора в одностороннем порядке ответчик не освободил арендованное помещение и арендную плату за пользование им не внес

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 16 апреля 2010 г. N КГ-А40/3250-10 по делу N А40-41049/09-28-336

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2010 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.

судей Волкова С.В., Русаковой О.И.

от ОАО "Компания Мособлстрой" - Маляров В.С., дов. от 05.03.2010 г., Теплов В.А., дов. от 05.03.2010 г., Николаев В.Д., дов. от 14.04.2010 г., Кузьмин С.О., дов. от 14.04.2010 г.,

от Департамента имущества г. Москвы. - Кормикова Е.В., дов. от 21.12.09 г.,

рассмотрев 15.04.2010 г. кассационную жалобу ОАО "Компания Мособлстрой" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 01.10.2009 г., принятое судьей Яниной Е.Н. и на постановление от 15.01.2010 г. Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Левиной Т.Ю., Панкратовой Н.И., по делу N А40-41049/09-28-336 по иску Департамента имущества г. Москвы к ОАО "Компания Мособлстрой" о взыскании арендной платы, истребовании объекта аренды и по встречному иску о возмещении расходов на ремонт объекта аренды, признании недействительным одностороннего отказа от договора, понуждении к изменению договора, установил:

13.04.2009 г. Департамент имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ОАО "Компания Мособлстрой" о:

- взыскании в связи с ненадлежащим исполнением обязательств из Договора аренды N 1-1164/2003 от 02.12.2003 г. арендной платы за пользование объектом аренды за период с декабря 2008 года по март 2009 года включительно в сумме 1 628 034 руб.;

- выселении в связи с прекращением обязательств из Договора аренды N 1-1164/2003 от 02.12.2003 г. из нежилых помещений общей площадью 903,5 кв.м., расположенных по адресу: г. Москва, ул.Земляной Вал, д. 52, стр. 4, состоящих из комнаты А, комнат 1-11, 11а помещения 1, комнаты 1 помещения 11 подвала; комнаты А, комнат 1-7, 7а, 8-17, 4а, 4б, 4в помещения 1 этажа 1; комнаты А, комнат 1-14, 2а, 2б этажа 2; комнаты А, комнат 1-7, 5а, 5б, 5в, 5г помещения 1 антресоли.

В ходе производства в суде первой инстанции принят встречный иск ОАО "Компания Мособлстрой" к Департаменту имущества города Москвы, предъявленный 29.07.2009 г. (т. 1, л.д. 86-89), с учетом принятия судом первой инстанции уточнения иска (т. 5, л.д. 33-34, 64-65) о:

- взыскании 18 559 228 руб. 57 коп. возмещения понесенных арендатором расходов на капитальный ремонт объекта аренды;

- признании недействительным отказа арендодателя, выраженного в письме N Ц/08/7014 от 09.12.2008 г., от Договора аренды N 1-1164/2003 от 02.12.2003 г.;

- обязании арендодателя внести изменения в Договор аренды N 1-1164/2003 от 02.12.2003 г. указанием на срок его действия до момента сноса объекта аренды.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 1 октября 2009 года (т. 5, л.д. 89-90) первоначальный иск удовлетворен; встречный иск в части требований об изменении договора оставлен без рассмотрения; в удовлетворении встречного иска в оставшейся части отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 января 2010 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды исходили из того, что договор аренды расторгнут в одностороннем порядке, доказательств того, что арендодатель дал согласие на проведение соответствующего ремонта, согласовав техническое задание и смету на ремонт не представлено.

В кассационной жалобе ответчик - ОАО "Компания Мособлстрой" просит решение и постановление отменить по основаниям неполного выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильного применения норм материального права, дело направить на новое рассмотрение.

В обоснование кассационной жалобы приводит следующие доводы:

- К рассмотрению данного дела Арбитражным судом г. Москвы не привлечено Государственное унитарное предприятие ДЭЗ Таганского района, являющееся участником договора аренды от 02.12.2003 г. N 1-1164/2003 в качестве балансодержателя. Кроме того, между Ответчиком и ГУП ДЭЗ Таганского района заключены договора на предоставления коммунальных услуг и эксплуатационное обслуживание;

- Из содержания Уведомления от 09.12.2008 года (исх. N ц/08.7014) отправленному согласно оттиску на почтовом отправлении (конверте) 23.12.2008 года следует, что Истец требует возвратить спорное имущество по акту в срок до 28.02.2009 года, что принимая во внимание ст. 314 ГК РФ противоречит ст. 610 ГК РФ;

- Уведомление в адрес местонахождения ответчика, истцом не направлялось. Ответчик Уведомление не получал. Других способов уведомить Ответчика о расторжении договора Истец не предпринимал;

- Из письма N ц/05/2651 от 09.08.2005 г. и письма ГУП ДЭЗ Таганского района от 25.08.2005 г. следует, что Ответчик согласовал проведения капитального ремонта объекта аренды - нежилого здания по адресу: г. Москва, ул. Земляной вал, д. 52, стр. 4, квартал 321 в соответствии с пунктом договора аренды от 02.12.2003 г. N 1-1164/2003 и получил необходимое согласие Арендодателя и Балансодержателя;

- Арбитражный суд не дал должной оценки тому обстоятельству, что Арендодатель и Балансодержатель, переданного в аренду имущества, признали (одобрили), в том числе и по умолчанию, факт проведения капитального ремонта ОАО "Компания Мособлстрой" за Балансодержателя. В этой связи Арендодатель стал приобретателем выгоды на стоимость фактических затрат;

- Арбитражным судом не было принято во внимание то обстоятельство, что размер встречных требований ОАО "Компания Мособлстрой" также обоснован и положениями ст. 623 ГК РФ.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители заявителя поддержали кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель Департамента имущества г. Москвы против удовлетворения кассационной жалобы возражал, просил ставить в силе обжалуемые судебные акты. В обоснование возражений пояснил, что уведомление о расторжение договора аренды направлялось в адрес арендатора; Департамент имущества г. Москвы согласие на проведение капитального ремонта не давал.

Оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы по следующим основаниям.

Как установлено судами, 02.12.2003 г. в ЕГРП зарегистрировано право собственности г. Москвы на все здание по адресу: г. Москва, ул.Земляной Вал, д. 52, стр. 4, площадью 903,5кв.м. (т. 1, л.д. 41).

02.12.2003 г. между городом Москвой в лице Департамента имущества г. Москвы (арендодатель) и ОАО "Компания Мособлстрой" (арендатор) был заключен Договор аренды N 1-1164/2003 (т. 1, л.д. 14-45), по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование на срок по 30.09.2008 г. нежилые помещения общей площадью 903,5 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, ул.Земляной Вал, д. 52, стр. 4, состоящие из комнаты А, комнат 1-11, 11а помещения 1, комнаты 1 помещения 11 подвала; комнаты А, комнат 1-7, 7а, 8-17, 4а, 4б, 4в помещения 1 этажа 1; комнаты А, комнат 1-14, 2а, 2б этажа 2; комнаты А, комнат 1-7, 5а, 5б, 5в, 5г помещения 1 антресоли.

В соответствии с п. 2.1 договора срок аренды помещений установлен с 01.10.2004 г. по 30.09.2008 г.

После истечения срока договора арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться арендованным имуществом, в силу чего Договор аренды N 04-183/04 от 23.03.2004 г. считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Арендодатель письмом, исх. N Ц/08/7014 от 09.12.2008 г. (т. 1, л.д. 46), направленным арендатору почтовыми отправлениями по адресам: г. Москва, ул.Земляной Вал, д.36; г. Москва, ул.Земляной Вал, д.52, стр.4, уведомил арендатора об отказе от Договора аренды N 04-183/04 от 23.03.2004 г. на основании ст. 610 ГК РФ и потребовал вернуть арендованное имущество в срок до 28.02.2009 г. по передаточному акту.

Вышеуказанные почтовые отправления были возвращены арендодателю организацией связи по прошествии установленного срока хранения с отметкой об отсутствии адресата по состоянию, соответственно, на 25 и 30 декабря 2008 года (т. 1, л.д. 47-48).

Учитывая, что данные адреса арендатор самостоятельно указал в качестве своего места нахождения в Договоре аренды N 04-183/04 от 23.03.2004 г. и при этом арендатор не ссылался на обстоятельство выбытия из помещений по указанным адресам по состоянию на 25 и 30 декабря 2008 года и не представлял доказательств уведомления арендодателя о выбытии из указанных помещений, то суды пришли к правомерному выводу, что арендатор имел реальную возможность получения поступавшей ему корреспонденции.

Учитывая, что по смыслу ст. 1 ГК РФ участники гражданских правоотношений несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими действий, влекущих возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, - суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о получении арендатором предупреждения арендодателя об отказе от договора; дата получения арендатором соответствующего предупреждения определяется датой, когда арендатор уклонился от его получения, т.е. 30 декабря 2008 года.

Таким образом, требование ст. 610 ГК РФ в части предупреждения арендатора об отказе от договора аренды за 3 месяца, - было арендодателем выполнено, в связи с чем Договор аренды N 04-183/04 от 23.03.2004 г. прекратил свое действие по истечении 3-х месяцев после получения арендатором указанного извещения, т.е. с 01.04.2009 г.

Оснований для признания состоявшегося отказа арендодателя от договора не повлекшим правовых последствий не установлено.

Соответственно, с 01.04.2009 г. пользование Ответчиком объекта аренды утратило установленные договором основания; установленных законом или иными правовыми актами оснований пользования Ответчиком объектом аренды после 01.04.2009 г. также не имеется.

Решение Исполнительного комитета Московского городского Совета Депутатов Трудящихся N 20/24 от 20.04.1970 г. (т. 1, л.д. 125), которым постановлено передать объект Главному управлению по строительству в Московской области "Главмособлстрой" при Мособлисполкоме в долгосрочную аренду до сноса, не является основанием для возникновения у Ответчика права пользования помещениями. Суды пришли к правомерному выводу, что оснований для отказа в удовлетворении требования арендодателя о выселении арендатора из являющихся объектом аренды помещений в связи с прекращением обязательств из Договора аренды N 1-1164/2003 от 02.12.2003 г. не имеется, поскольку:

- данный акт государственного органа основанием возникновения права пользования не является, не является "договором имущественного найма" (по терминологии ГК РСФСР 1964 г. (ст. 275));

- ст. 278 ГК РСФСР 1964 г., как и ст. 610 ГК РФ исключала возникновение права "бессрочного" имущественного найма, устанавливая, что заключенный без указания срока договор имущественного найма считался заключенным на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе отказаться от договора во всякое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при найме строений или нежилых помещений - за три месяца.

По прекращении Договора аренды арендатор в нарушение ст. 622 ГК РФ не вернул арендодателю арендованное имущество, продолжает осуществлять пользование им, что явилось основанием возникновением у арендодателя права требовать в судебном порядке возврата объекта аренды и взыскания арендной платы за все время просрочки, составившей за период с декабря 2008 года по март 2009 года включительно (пределы заявленных исковых требований) 1 628 034 руб.

Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды; нарушение арендодателем данной обязанности дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Договором аренды N 1-1164/2003 от 02.12.2003 г. предусмотрено иное регулирование, нежели установлено п. 1 ст. 616 ГК РФ, а именно: п. 5.2.2. Договора предусмотрено, что в случае проведения капитального ремонта объекта аренды за счет собственных средств с согласия собственника арендная плата уменьшается на величину фактической стоимости (полностью или части) затрат на капитальный ремонт, согласно техническому заданию и смете, согласованным с балансодержателем и арендодателем; при завершении капитального ремонта объекта, проведенного арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, арендатор обязан представить документы, подтверждающие объемы затрат на его проведение.

Таким образом, по настоящему делу на Ответчике, ссылающемся на возникновение у него права требования возмещения арендодателем понесенных арендатором расходов на проведение капитального ремонта объекта аренды, - в силу ст. 65 АПК РФ лежит обязанность доказать, что арендодатель дал согласие на проведение соответствующего ремонта, согласовав техническое задание и смету на ремонт.

Между тем Ответчиком соответствующих доказательств не представлено.

Представленные Ответчиком доказательства (акты обследования, дефектные ведомости, акты сдачи-приемки работ, ведомости согласования объемов работ, акты согласования стоимости работ, счета, платежные поручения, накладные, договоры на выполнение работ, обращения, ответы на обращения, техническое задание, паспорта, сертификаты, фототаблицы), как правомерно пришли к выводу суды, не свидетельствуют о согласовании арендодателем технических заданий и смет на ремонт.

Заявленные Ответчиком суду первой и апелляционной инстанций ходатайства, направленные на получение дополнительных доказательств, в т.ч. о проведении экспертизы правомерно отклонены как не направленные на установление обстоятельств, имеющих значение для дела.

Спор по требованию об изменении Договора аренды N 1-1164/2003 от 02.12.2003 г. вынесен на рассмотрения суда без соблюдения предусмотренного п. 2 ст. 452 ГК РФ досудебного порядка и подлежит оставлению без рассмотрения на основании п.п. 2 п. 1 ст. 148 АПК РФ.

Ссылка Заявителя жалобы на наличие непривлеченных к участию в деле лиц, о правах и обязанностях которых принят обжалуемый судебный акт является необоснованной, поскольку заявителем не представлено надлежащих доказательств в обоснование своего довода.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что из письма N ц/05/2651 от 09.08.2005 г. и письма ГУП ДЭЗ Таганского района от 25.08.2005 г. следует, что Ответчик согласовал проведения капитального ремонта объекта аренды - нежилого здания по адресу: г. Москва, ул. Земляной вал, д. 52, стр. 4, квартал 321 в соответствии с пунктом договора аренды от 02.12.2003 г. N 1-1164/2003 и получил необходимое согласие Арендодателя и Балансодержателя, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку судами установлено, что представленные в дело доказательства не содержат сведений о согласовании арендодателем и балансодержателем технических заданий и смет на ремонт. Выражение согласия на проведение капитального ремонта по условиям п. 5.2.2. Договора не является основанием для выполнения капитального ремонта, таким основанием является согласие собственника недвижимого имущества в совокупности с согласованными с балансодержателем и арендодателем техническому заданию и смете.

Кроме того, во время проведения работ по ремонту указанного нежилого помещения действовало распоряжение Мэра Москвы от 11.04.2000 N 378-РМ "О положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовке строительства в г. Москве", регулирующее капитальный ремонт зданий.

Согласно указанному распоряжению капитальный ремонт зданий выполняется в целях восстановления эксплуатационных качеств и ресурсов объектов.

Разрешением на осуществление градостроительной деятельности по проведению капитального ремонта зданий (без изменения функционального назначения и технико-экономических показателей) является разрешение Окружной межведомственной комиссии, утвержденное распоряжением префекта административного округа.

Для производства строительных работ по капитальному ремонту зданий оформляются разрешение Инспекции государственного архитектурно-строительного надзора (ИГАСН) и ордер Объединения административно-технических инспекций Правительства Москвы (ОАТИ) на основании решения Окружной межведомственной комиссии, утвержденного распоряжением префекта административного округа, и согласованной, утвержденной проектной документации.

По объектам государственной собственности города Москвы разрешение (ордер) на производство работ оформляется Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора (ИГАСН) и Объединением административно-технических инспекций Правительства Москвы (ОАТИ) на основании постановления Правительства Москвы или распоряжения первого заместителя Премьера правительства Москвы об утверждении проектной документации.

Разрешение на осуществление градостроительной деятельности по проведению капитального ремонта спорного здания, утвержденное распоряжением префекта ЦАО, разрешение Инспекции государственного архитектурно-строительного надзора (ИГАСН) и ордер Объединения административно-технических инспекций Правительства Москвы (ОАТИ), проектная документация суду не представлены.

На основании изложенного, ссылка заявителя кассационной жалобы на письмо ДИГМ от 09.08.2005 г. N Ц/05-2651, в соответствии с которым ДИГМ не возражает против проведения ремонта, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку, как следует из указанного письма, ДИГМ не возражает против проведения ремонта при условии представления необходимой технической документации, согласовании с надзорными органами и утверждения на МВК. Таких доказательств заявителем не представлено.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что Арбитражным судом не было принято во внимание то обстоятельство, что размер встречных требований ОАО "Компания Мособлстрой" также обоснован и положениями ст. 623 ГК РФ, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку требования на основании ст. 623 ГК РФ не заявлялись.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы уже были предметом исследования и оценки в суде первой и апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка.

Обжалованные судебные акты вынесены на основании полного исследования фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и при правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для их отмены не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 1 октября 2009 года по делу N А40-41049/09-28-336, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 января 2010 г. оставить без изменения, кассационную жалобу ОАО "Компания Мособлстрой" - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.С. Чучунова

Судьи

С.В. Волков

О.И. Русакова