Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23 апреля 2010 г. N КГ-А40/3268-10 по делу N А40-53940/09-125-332 Удовлетворяя требования о взыскании задолженности по договору купли-продажи акций и об обращении взыскания на заложенное имущество, суд исходил из ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по оплате акций в полном объеме и в установленный срок, а также из наличия договора залога, заключенного между сторонами в целях обеспечения исполнения обязательств по договору купли-продажи акций

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 23 апреля 2010 г. N КГ-А40/3268-10 по делу N А40-53940/09-125-332

ГАРАНТ:

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 декабря 2010 г. N 10438/10 настоящее постановление оставлено без изменения

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2010 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Денисовой Н.Д.,

судей: Зверевой Е.А., Петровой В.В.,

при участии в заседании:

от истца: Лаптев В.А. дов. от 15.09.2009 г., Герасев Д.М. дов. от 30.04.2009 г.;

от ответчика Компании "Амельда Консалтинг Лимитед";

от ответчика ЗАО "Ромтрейд Холдингз Рус": Пугачева Л.Ф. дов. от 25.01.2010 года N 4, Долгова А.Ю. дов. от 22.12.2009 года N 3,

рассмотрев 20-21 апреля 2010 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - ЗАО "Ромтрейд Холдингз Рус" на постановление от 9 февраля 2009 года N 09АП-27512/2009-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Пирожковым Д.В., Крыловой А.Н., Елоевым А.М., по иску Компании "Солвей Риэл Эстейт Лимитед" к Компании "Амельда Консалтинг Лимитед", ЗАО "Ромтрейд Холдингз Рус" о взыскании 388.492.387 руб. 50 коп. и обращении взыскания на заложенное имущество, установил:

Компания "Солвей Риэл Эстейт Лимитед" обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Компании "Амельда Консалтинг Лимитед" и Закрытому акционерному обществу "Ромтрейд Холдингз Рус" о взыскании 12.441.095,89 долларов США по курсу ЦБ РФ, что составляет 388.492.387 руб. 50 коп. (с учетом увеличения размера исковых требований) и обращении взыскания на нежилые помещения площадью 2 197,1 кв. м, находящиеся в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Петровские линии, д. 2, кадастровый номер 189370, принадлежащие ЗАО "Ромтрейд Холдингз Рус", по договору залога от 26 марта 2008 г.

Основанием иска явилось неисполнение Компанией "Амельда Консалтинг Лимитед" обязательств по оплате акций, составляющих 100% уставного капитала ЗАО "Ромтрейд Холдингз Рус", на основании договора купли-продажи акций от 26.03.2008 и договор залога в обеспечение данного обязательства.

Решением от 13 ноября 2009 года Арбитражный суд города Москвы удовлетворил исковые требования частично: взыскал с Компании "Амельда Консалтинг Лимитед" в пользу Компании "Солвей Риэл Эстейт Лимитед" задолженность в размере 12 441 095,89 долларов США и расходы по госпошлине. В части обращения взыскания на заложенное имущество в иске отказано. Суд первой инстанции исходил из ничтожности договора залога недвижимого имущества, поскольку договором не был предусмотрен залог права аренды на земельный участок, занимаемый недвижимостью.

Постановлением от 9 февраля 2010 года N 09АП-09АП-27512/2009-ГК Девятый арбитражный апелляционный суд решение Арбитражного суда города Москвы от 13 ноября 2009 года по делу N А40-53940/09-125-332 отменил в части отказа обращения взыскания на заложенное имущество.

Апелляционный суд взыскал с Компании "Амельда Консалтинг Лимитед" в пользу Компании "Солвей Риэл Эстейт Лимитед" 12.441.095,89 долларов США и расходы по госпошлине в размере 100 000 руб. и обратил взыскание на заложенное имущество по договору залога от 26 марта 2008 г., на нежилые помещения площадью 2 197,1 кв. м, находящиеся в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Петровские линии, д. 2, кадастровый номер 189370, принадлежащие ЗАО "Ромтрейд Холдингз Рус", установив начальную продажную стоимость в размере 707 041 000 руб.

Не согласившись с принятым по делу постановлением в части обращения взыскания на заложенное имущество, ответчик ЗАО "Ромтрейд Холдингз Рус" обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление в части обращения взыскания на заложенное имущество, как не соответствующее нормам материального и процессуального права и оставить в силе решение суда первой инстанции.

В судебном заседании представители ответчика ЗАО "Ромтрейд Холдингз Рус" доводы кассационной жалобы поддержали, представители истца просил оставить принятые по делу судебные акты без изменения по основаниям, изложенным в отзыве и пояснениях к отзыву.

Извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы ответчик Компания "Амельда Консалтинг Лимитед" явки надлежаще уполномоченных представителей в судебное заседание не обеспечила. На основании статей 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена без участия ее представителей.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 20 апреля 2010 года по 21 апреля 2010 года.

В судебное заседание, продолженное после перерыва, явились те же представители сторон, представитель Компании "Амельда Консалтинг Лимитед" в судебное заседание, продолженное после перерыва, не явился, о времени и месте возобновления судебного заседания после перерыва извещен дополнительно телефонограммой.

Суд кассационной инстанции, в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел кассационную жалобу в отсутствие представителя Компании "Амельда Консалтинг Лимитед", поскольку предметом жалобы является вопрос об обращении взыскания на заложенное имущество, собственником которого является ЗАО "Ромтрейд Холдингз Рус", представители которого присутствовали.

Поступившие в суд кассационной инстанции дополнения к кассационной жалобе ЗАО "Ромтрейд Холдингз Рус" с приложенным к нему заключением по экспертизе отчета 82/1 выполненного ООО "Научно-производственный центр" "Союзоценка" не подлежат рассмотрению, так как нормами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предусмотрено как представление дополнений к кассационной жалобе непосредственно в судебное заседание, так и представление дополнительных доказательств на стадии кассационного обжалования судебных актов.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм процессуального и материального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом постановлении установленным им обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления апелляционного суда, исходя из следующего.

Судами установлено, что между Компанией "Солвей Риэл Эстейт Лимитед" и Компанией "Амельда Консалтинг Лимитед" заключен договор от 26.03.2008 купли-продажи акций, составляющих 100% уставного капитала ЗАО "Ромтрейд Холдингз Рус", стоимостью 18 000 000 долларов США.

Ответчик Компания "Амельда Консалтинг Лимитед" не выполнила условий договора по второму этапу оплаты акций в сумме 10.000.000 долларов США с учетом подлежащих начислению процентов из расчета 15% годовых на день платежа в течение 8 месяцев со дня заключения договора купли-продажи.

Судами установлено неисполнение Компанией "Амельда Консалтинг Лимитед" в установленный договором срок обязательств по оплате акций, в связи с чем сумма задолженности с учетом начисленных процентов по состоянию на 10.11.2009 составила 12.441.095,89 долларов США). В части взыскания задолженности решение и постановление не оспариваются.

В обеспечение исполнения обязательств Компании "Амельда Консалтинг Лимитед" по договору купли-продажи акций от 26.03.2008 г. между Компанией "Солвей Риэл Эстейт Лимитед" и ЗАО "Ромтрейд Холдингз Рус" был заключен договор залога от 26.03.2008 г. на принадлежащие ЗАО "Ромтрейд Холдингз Рус" нежилые помещения площадью 2197,1 кв.м, находящиеся в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Петровские линии, д. 2, кадастровый номер 189370.

В соответствии со статьями 334, 337, 348 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодержатель вправе в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, по обстоятельствам, за которые он отвечает, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, при этом, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также расходов по взысканию.

Суд первой инстанции, отказывая в иске в части обращения взыскания на заложенное имущество, сослался на пункт 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Суд первой инстанции исходил также из положений пункта 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которому ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Однако апелляционный суд, отменяя решение в данной части, пришел к правомерному выводу о действительности договора залога, исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу этого собственнику отдельного помещения в здании в любом случае принадлежит доля в общей собственности на общее имущество здания.

В пункте 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 90 от 28.01.2005 г., разъяснено, что если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка).

Поэтому, хотя в договоре об ипотеке нежилого помещения это не указано, вместе с помещением считаются заложенными принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок.

Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26 ноября 2009 года N ВАС-РА/УЛ-2321 подтверждает то, что его позиция по данному вопросу сформирована.

Данная правовая позиция изложена также в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 г. N 6697/99, в котором указано, что при обращении взыскания на здание, сооружение, права на соответствующий земельный участок должны определяться, исходя из статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 69 Федерального закона "Об ипотеке", согласно которым при переходе права собственности на строение к юридическим лицам вместе с объектом недвижимости переходит и право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, которые были у залогодателя.

Судами установлено, что между ООО "ТОРРИОН" и Московским земельным комитетом был заключен договор от 06.04.2004 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, данный договор зарегистрирован надлежащим образом 08.07.2004 за N 77-01/05-8,2004-1060, предметом которого является аренда земельного участка общей площадью 3 811 кв. м, расположенного по адресу г. Москва, ул. Петровские линии вл. 2/18 стр. 1.

На основании дополнительного соглашения от 29.12.2004 к договору аренды с 03.09.2004 права по указанному договору были переданы ЗАО "Ромтрейд Холдингз Рус".

В этой связи, учитывая, что ЗАО "Ромтрейд Холдингз Рус" является собственником нежилых помещений в здании и имеет права соарендатора земельного участка, на котором расположено здание, вместе с помещением считаются заложенными принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве на земельный участок и, соответственно, вывод апелляционного суда об удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество является правильным.

Начальная продажная цена заложенного имущества установлена апелляционным судом исходя из рыночной цены этого имущества. Представленным доказательствам была дана надлежащая оценка и суд кассационной инстанции не вправе давать переоценку выводам апелляционного суда в части первоначальной цены заложенного имущества.

Таким образом, выводы Девятого арбитражного апелляционного суда о применении норм права соответствуют установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а также правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

постановление от 9 февраля 2010 года N 09АП-27512/2009-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда пот делу N А40-53940/09-125-332 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.Д. Денисова

Судьи

Е.А. Зверева

В.В. Петрова