Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 апреля 2010 г. N КГ-А40/2164-10 по делу N А40-16297/09-6-189 Суд удовлетворил требование об обязании ответчика заключить договоры управления в отношении принадлежащих истцу помещений в многоквартирных домах, поскольку отношения между истцом как собственником помещений и ответчиком как управляющей организацией не урегулированы в договорном порядке, ответчик как организация, созданная специально в целях оказания услуг по управлению домами, обязан заключить договоры управления с каждым обратившимся к ней собственником помещений в многоквартирном доме, находящемся в его управлении (с изменениями и дополнениями)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 21 апреля 2010 г. N КГ-А40/2164-10 по делу N А40-16297/09-6-189

С изменениями и дополнениями от:

22 марта 2011 г.

ГАРАНТ:

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 марта 2011 г. N 11333/10 настоящее постановление в части удовлетворения требования общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Квадро-Трейд"

об обязании государственного унитарного предприятия Управляющая компания Преображенское

заключить договор управления в отношении нежилых помещений площадью 746,6 кв. метра в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Москва, ул. Хромова, д. 7/1, корп. 1 отменено

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2010 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Плюшкова Д.И.,

судей: Комоловой М.В., Ядренцевой М.Д.,

при участии в заседании:

от истца Попова А.И., доверенность от 16.12.2009,

от ответчика Зарицкая С.В., доверенность от 16.12.2009,

рассмотрев 19 апреля 2010 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика ГУП УК "Преображенское" на решение от 12 октября 2009 года Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Селиверстовой Н.Н., на постановление от 3 февраля 2010 года Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Седовым С.П., Баниным И.Н., Яремчук Л.А., по иску ООО "Фирма "Квадро-Трейд", к ГУП УК "Преображенское" об обязании заключить договор, третьи лица - ГУ "Инженерная служба района "Преображенское", ЖСК "Углич", установил:

общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Квадро-Трейд" (далее - ООО "Фирма "Квадро-Трейд", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о понуждении государственного унитарного предприятия "Управляющая компания "Преображенское" (далее - ГУП УК "Преображенское", ответчик) заключить договоры управления в отношении принадлежащих истцу на праве собственности нежилых помещений в многоквартирных домах по адресам: г. Москва, ул. Просторная, д. 8, г. Москва, ул. Хромова, д. 7/1 корп. 1.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены государственное учреждение "Инженерная служба района Преображенское" (далее - ГУ ИС района Преображенское) и жилищно-строительный кооператив "Углич" (далее - ЖСК "Углич").

Решением от 12 октября 2009 года Арбитражного суда города Москвы, оставленным без изменения постановлением от 3 февраля 2010 года Девятого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены, суд обязал ответчика заключить договоры управления в отношении принадлежащих истцу помещений в многоквартирных домах на условиях, предусмотренных проектами договоров управления в редакции дополнительных соглашений. Судебные акты мотивированы тем, что на момент обращения истца в суд отношения между истцом как собственником помещений в многоквартирных домах и управляющей организацией ГУП УК "Преображенское" не урегулированы в договорном порядке. Ответчик как организация, созданная специально в целях оказания услуг по управлению домами, обязано заключить договоры управления с каждым обратившимся к ней собственником помещений в многоквартирном доме, находящемся в управлении ГУП УК "Преображенское". Суд указал, что ответчик не представил доказательств отсутствия возможности оказывать истцу услуги по договору управления.

Не согласившись с решением и постановлением, ГУП УК "Преображенское" обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит указанные судебные акты отменить как вынесенные с неправильным применением норм материального и процессуального права, а также несоответствием выводов суда установленным по делу обстоятельствам. Заявитель указывает, что суд должен был вернуть исковое заявление. По мнению заявителя, только ЖСК "Углич" управляет многоквартирными домами, в связи с чем понуждение ответчика к заключению договора с истцом не основано на законе.

В отзыве на кассационную жалобу истец просит оставить судебные акты без изменения.

ЖСК "Углич" в отзыве на кассационную жалобу указывает на невозможность заключения договора между ним и истцом, а также просит рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие представителя третьего лица.

В судебном заседании представитель заявителя настаивал на своих требованиях по доводам, изложенным в кассационной жалобе. Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагая судебные акты законными и обоснованными. Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в суд не обеспечили.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьями 286, 287 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Судом установлено, что ООО "Фирма "Квадро-Трейд" является собственником нежилых помещений в многоквартирных домах по адресам г. Москва, ул. Просторная д. 8 и ул. Хромова, д. 7/1 корп. 1, что подтверждается свидетельствами о праве собственности.

Управление многоквартирными домами, помещения в которых принадлежат истцу, осуществляет ГУП УК "Преображенское".

Факт управления многоквартирным домом по адресу г. Москва, ул. Просторная д. 8 подтвержден Протоколом общего собрания собственников помещений по выбору ими способа управления многоквартирным домом от 27.11.2006.

Судом установлено, что управление в многоквартирном доме по адресу ул. Хромова, д. 7/1 корп. 1 также осуществляется ответчиком.

Так, наличие в многоквартирном доме ЖСК не означает, что только жилищный кооператив может осуществлять управление данным многоквартирным домом.

Частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе избрать один из следующих способов управления: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, 3) управление управляющей организацией.

При этом согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ, сторонами по договору управления являются управляющая организация и собственники помещений или органы управления жилищного кооператива.

При изложенном, управление многоквартирным домом, в котором создано ЖСК, может осуществлять управляющая организация. В таком случае ЖСК от имени его членов заключает с управляющей организацией договор управления. Остальные собственники помещений, не являющиеся членами ЖСК, заключают с управляющей организацией самостоятельные договоры управления.

Между ГУП УК "Преображенское" и ЖСК "Углич" заключен договор от 09.01.2008 N 13-ЖСК. По условиям данного договора ГУП УК "Преображенское" оказывает ЖСК "Углич" следующие виды услуг: содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, коммунальные услуги, обеспечение частичного управления многоквартирным домом, а также выполняет иные виды услуг, предусмотренные законодательством об управлении многоквартирным домом.

Услуги, оказываемые ГУП УК "Преображенское" по данному договору, соответствуют услугам, оказываемым управляющей организацией по договору управления в соответствии с частью 2 статьи 162 ЖК РФ: услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, коммунальные услуги, иная направленная на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Таким образом, вывод судов о том, что ГУП УК "Преображенское" является управляющей организацией в многоквартирном доме по адресу г. Москва, ул. Хромова, д. 7/1 корп. 1 и обязано заключить соответствующий договор управления с истцом, является верным.

Кроме того, согласно пункту 3 статьи 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). Следовательно, договор от 09.01.2008 N 13-ЖСК между ГУП УК "Преображенское" и ЖСК "Углич" не может создавать для ООО "Фирма "Квадро-Трейд" обязанность заключить с ЖСК "Углич" соглашение, которое бы заменило договор управления.

Положение, содержащееся в пункте 2.2.8 договора от 09.01.2008 N 13-ЖСК, заключенного между ГУП УК "Преображенское" и ЖСК "Углич", не может отменять право истца, как собственника помещения в доме, на заключение договора управления с управляющей организацией. В пункте 2.2.8 договора от 09.01.2008 N 13-ЖСК речь идет о Соглашении о совместном владении домом и долевом участии в расходах по его содержанию, но не о договоре управления.

Ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил в суд доказательств того, что данное соглашение является договором управления или может заменить его.

Судом также установлено, что на момент обращения ООО "Фирма "Квадро-Трейд" с исковым заявлением в суд отношения между ООО "Фирма "Квадро-Трейд" как собственником помещений в многоквартирных домах и управляющей организацией ГУП УК "Преображенское" не урегулированы в договорном порядке.

Раздел VIII Жилищного кодекса РФ предусматривает порядок управления многоквартирным домом собственниками жилых и нежилых помещений в доме. Согласно статье 162 ЖК РФ, собственниками помещений в многоквартирном доме с управляющей организацией заключается договор управления многоквартирным домом. При этом договор управления заключается с каждым собственником помещения в таком доме.

Следовательно, ООО "Фирма "Квадро-Трейд" как собственник помещений в многоквартирных домах имеет право на заключение договоров управления с ГУП УК "Преображенское".

Договоры, которые ГУП УК "Преображенское" заключает с собственниками помещений в многоквартирных домах, являются публичными. ГУП УК "Преображенское" как организация, созданная специально в целях оказания услуг по управлению домами, обязано заключить договоры управления с каждым обратившимся к ней собственником помещений в многоквартирном доме, находящемся в управлении ГУП УК "Преображенское".

Пунктом 3 статьи 426 ГК РФ предусмотрено, что отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается. В пункте 55 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 указано, что при разрешении споров по искам потребителей о понуждении коммерческой организации к заключению договора необходимо учитывать, что бремя доказывания отсутствия возможности передать потребителю товары, выполнить соответствующие работы, предоставить услуги, возложено на коммерческую организацию.

Доказательств отсутствия возможности оказывать услуги по договору управления ООО "Фирма "Квадро-Трейд", ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах вывод судов об обоснованности заявленных требований является правильным.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что суд обязан был возвратить исковое заявление, основан на ошибочном толковании норм права.

Судом правильно установлено, что истцом было заявлено одно требование: обязать ответчика заключить договор. Рассматривая данное требование, суд установил обязанность ответчика заключить договор управления и исследовал вопрос о том, на каких условиях должны быть заключены договоры управления.

Ссылка заявителя на то, что понуждение ответчика к заключению договора с истцом не основано на законе, поскольку только ЖСК "Углич" управляет многоквартирными домами, исследовалось апелляционным судом и получило правильную оценку.

Суд полно и всесторонне исследовал материалы дела, дал им правильную оценку и вынес законные решение и постановление.

Нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

Оснований к отмене судебных актов по доводам жалобы в силу статьи 288 АПК РФ не имеется.

Руководствуясь ст. 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановил:

решение от 12 октября 2009 года Арбитражного суда города Москвы, постановление от 3 февраля 2010 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-16297/09-6-189 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Д.И. Плюшков

Судьи

М.В. Комолова

М.Д. Ядренцева