Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 31 мая 2010 г. N КГ-А40/3755-10 по делу N А40-90120/09-53-654 При новом рассмотрении дела о признании недействительным зарегистрированного права собственности суду необходимо определить, к какому виду собственности принадлежат спорные подвальные помещения, кроме того, выяснить и исследовать предмет первого договора купли-продажи спорного помещения, истребовать выписку БТИ

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 31 мая 2010 г. N КГ-А40/3755-10 по делу N А40-90120/09-53-654

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2010 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Зверевой Е.А.

судей Нужнова С.Г., Стрельникова А.И.

при участии в заседании:

от истца (заявителя): ДиГМ - Шатихин Н.В. дов. N Д/6259 от 22.12.09 г.

от ответчика: ЗАО "СТАРТКОМСТРОЙ" - Косов С.И. дов. от 24.05.2010 г. б/н

от третьих лиц - ООО "Инвестиционная компания Центр" - Косов С.И. дов. от 12.11.09 г., ТСЖ "Большая Садовая, 10" - Пронякова В.В. дов. б/н от 01.09.2009 г., ЗАО "ЦВРОП" - Пронякова В.В. дов. б/н от 01.09.09 г., СГУП по продаже имущества г. Москвы - Иваницкая Н.Ю. дов. N 10/08-1 от 11.01.10 г., Москомнаследие - Спиридонов А.А. дов. N 16-03-206/8-116 от 21.12.09 г.,

рассмотрев 24.05.2010 г. в судебном заседании кассационную жалобу ЗАО "СТАРТКОМСТРОЙ" на решение от 30.11.2009 г. Арбитражного суда г. Москвы, принятое судьей Терно С.Б., на постановление от 10.03.2010 г. Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Лаврецкой Н.В., Птанской Е.А., Трубицыным А.И., по иску (заявлению) Департамента имущества города Москвы о признании недействительным зарегистрированного права и признании права собственности к ЗАО "СТАРТКОМСТРОЙ", 3-и лица - СГУП по продаже имущества г. Москвы, ООО "Инвестиционная компания Центр", Комитет по культурному наследию г. Москвы, ТСЖ "Большая Садовая, 10", ЗАО "Центр внедрения и развития общественных программ", ЗАО "Тройка-5", ООО "Техпробэкс", УФРС по г. Москве, установил:

в Арбитражный суд города Москвы обратился Департамент имущества города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу "СТАРТКОМСТРОЙ" о признании недействительным зарегистрированного права собственности ЗАО "СТАРТКОМСТРОЙ" на нежилые помещения площадью 67,0 кв.м. (подвал, пом.Х, комн. 1-4), расположенные по адресу: г. Москва, Большая Садовая, д. 10; признании права собственности города Москвы на нежилые помещения площадью 67,0 кв.м. (подвал, пом.Х, комн. 1-4), расположенные по адресу: г. Москва, Большая Садовая, д. 10.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены СГУП по продаже имущества г. Москвы, ООО "Инвестиционная компания Центр", Комитет по культурному наследию г. Москвы, ТСЖ "Большая Садовая, 10", ЗАО "Центр внедрения и развития общественных программ", ЗАО "Тройка-5", ООО "Техпробэкс", УФРС по г. Москве.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 30.11.2009 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2010 г. признано недействительным зарегистрированное право собственности Закрытого акционерного общества "СТАРТКОМСТРОЙ" на нежилые помещения площадью 67,0 кв.м. (подвал, пом. Х, комн. 1-4) расположенные по адресу: г. Москва, Большая Садовая, д. 10 и было признано право собственности города Москвы на нежилые помещения площадью 67,0 кв.м. (подвал, пом. Х, комн. 1-4), расположенные по адресу: г. Москва, Большая Садовая, д. 10.

На принятые судебные акты ЗАО "СТАРТКОМСТРОЙ" подана кассационная жалоба, в которой заявитель указывает на нарушение норм материального права, несоответствие выводов суда материалам дела, избрание истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

Третьи лица - УФРС по г. Москве, ЗАО "Тройка-5", ООО "Технобэкс", извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в суд кассационной инстанции своих представителей не направили, что, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

От СГУП по продаже имущества г. Москвы, ЗАО "Центр внедрения и развития общественных программ" поступили отзывы на кассационную жалобу, в которых третьи лица просят оспариваемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В заседании суда кассационной инстанции заявитель кассационной жалобы, просило принятые судебные акты отменить, в удовлетворении иска отказать.

Истец против удовлетворения кассационной жалобы возражал.

Третьи лица - СГУП по продаже имущества г. Москвы, Комитет по культурному наследию г. Москвы, ТСЖ "Большая Садовая, 10", ЗАО "Центр внедрения и развития общественных программ" против довод кассационной жалобы возражали.

Третье лицо - ООО "Инвестиционная компания Центр" поддержало доводы кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к заключению, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, дело направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям:

Как видно из материалов дела, иск по настоящему делу сформулирован как требование о признании права собственности, при этом в качестве основания заявленного требования со ссылкой на статьи ст.ст. 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом указано на недействительность сделки - договора купли-продажи от 01.11.1995 г. ВАМ N 6964, заключенного между Фондом имущества г. Москвы и АОЗТ "ТРОЙКА-5" (в настоящее время ЗАО), в части спорных помещений, а также всех последующих сделок, заключенных в отношении спорного нежилого помещения, т.е. фактически утверждает, что приватизация была осуществлена в нарушении требований Закона Российской Федерации от 03.07.1991 г. N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации", действовавшего в 1995 году на момент ее совершения, поскольку спорные помещения не входили в перечень приватизируемого АОЗТ "ТРОЙКА-5" имущества, то есть имеет место явное несоответствие основания иска его предмету.

Оспаривание документа, подтверждающего проведение регистрационных действий, не тождественно оспариванию права как такового, под которым понимается юридическая связь между субъектом и объектом, возникновение которой обусловлено наличием определенных юридических фактов.

При рассмотрении иска о признании права собственности необходимо установить следующие обстоятельства: наличие спорного имущества, наличие оснований возникновения права собственности у истца на данное имущество, а также обстоятельства, свидетельствующие о владении истцом спорным имуществом.

Принимая решение о признании права собственности за истцом спорных помещений, суд первой инстанции указал на то, что право собственности города Москвы возникло на основании Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.91 г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" (далее по тексту - Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.91 г. N 3020-1), которое позволяет отнести спорное помещение к Приложению N 3 указанного Постановления, как объекты, относящиеся к муниципальной собственности т.е. жилой и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения.

Удовлетворяя требования истца, суд обосновал свои выводы выпиской из технического паспорта на здание (строение) по состоянию на 01.03.2007 г.; поэтажным планом и экспликацией спорного помещения; справкой БТИ о состоянии здания; выпиской из перечня объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений), учитываемых на балансе предприятий "Дирекций единого заказчика", утвержденного Постановлением Московской городской Думы от 20.05.1998 г. N 47; выпиской из реестра объектов недвижимости, находящихся в собственности города Москвы N 01-111767(000) от 19.06.2009 г., корешками ордеров от 24.04.1956 г. N 003942, от 23.09.1970 г. N 011972, от 23.07.1970 г. N 011971, от 09.11.1972 г. N 017730, от 24.071990 г. N 001614, выданных Московским городским отделом нежилых помещений Исполнительного Комитета Московского городского Совета депутатов трудящихся.

Однако, как усматривается из выписки из перечня объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений), учитываемых на балансе предприятий "Дирекций единого заказчика", утвержденного Постановлением Московской городской Думы от 20.05.1998 г. N 47, на балансе предприятия "Дирекция единого заказчика" учитывалась только площадь здания по ул. Большая Садовая, дом 10 в размере 7 871 кв.м., из которой 4 481 кв.м. являлась нежилой.

При этом, из выписки технического паспорта на здание (строение), составленной по состоянию на 01.03.2007 г., здание по адресу: г. Москва, ул. Большая Садовая, дом 10 отличается от общей площади, указанной в перечне объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений), учитываемых на балансе предприятий "Дирекций единого заказчика" и составляет 8 421,1 кв.м. общей площади, из них нежилой площади 6 349,2 кв.м.

Из указанных доказательств усматривается, что не вся площадь здания по адресу: город Москва, ул. Большая Садовая, дом 10 была передана на баланс предприятия "Дирекция единого заказчика". Помещения, находящиеся в здании и учитываемые на балансе предприятия "Дирекций единого заказчика", подлежащих передачи в собственность города Москвы не индивидуализированы, в связи с чем, невозможно достоверно установить, были ли площади спорного помещения переданы предприятию "Дирекция единого заказчика" и учтены на его балансе, переданы ли они в собственность города Москвы, принято ли решение о праве собственности города Москвы в отношении этих помещений, в порядке предусмотренном Постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.91 г. N 3020-1, и как следствие возникло ли право собственности города Москвы на спорные помещения.

Доказательств, подтверждающих увеличение нежилой площади здания в результате реконструкции, либо иных работ, после вынесения Постановления Московской городской Думой от 20.05.1998 г. N 47, истцом не предоставлено.

Довод суда первой и апелляционной инстанций о том, что спорное имущество находилось в управлении Исполкома Краснопресненского района Совета народных депутатов, со ссылкой на корешки ордеров, не может быть признан обоснованным, поскольку они выдавались на иные помещения, не относящиеся к объекту спора, при этом до разграничения в 1991 году прав на государственную собственность существовал единый порядок использования государственных помещений в городе Москве, предусмотренный Положением о порядке предоставления и учета нежилых помещений в городе Москве, утвержденным решением исполкома Моссовета от 15.12.1981 N 3519. Согласно пункту 6 названного Положения нежилое помещение под определенные цели для конкретного вида деятельности предоставлялось в аренду на основании ордера Моснежилотдела, т.е. вне зависимости от вида государственной собственности.

В кассационной жалобе заявитель указывает также на то, что фактическое владение и использование предыдущими собственниками, а также ответчиком спорным объектом недвижимости подтверждается Договором купли-продажи нежилого помещения от 31.10.2007 г., заключенного между ООО "Техпробэкс" и ООО "Инвестиционная компания Центр", договором купли-продажи нежилого помещения от 08.08.2008 г., заключенного ответчиком с ООО "Инвестиционная компания Центр".

Указанные договоры содержат прямое указание на передачу покупателю спорного помещения. Покупатели, в том числе и ответчик, вступили во владение после оплаты приобретенного имущества и фактической передачи им спорного помещения, что подтверждается актами приёма-передачи от 31.10.2007 г. и от 18.12.2008 г., подписанными сторонами договоров купли-продажи нежилого помещения, а также платежными поручениями от 31.11.2007 г. N 2; от 03.12.2008 г. N 23; от 08.12.2008 г. N 24; от 11.12.2008 г. N 33.

Фактическое владение и использование спорного имущества осуществлялось ответчиком путем его передачи во владение и пользование ООО "КАМЕЛОТ" по договору аренды от 19.12.2008 г. N 1А/2008.

Кроме того, как усматривается из материалов дела и установлено судом кассационной инстанции, спорные нежилые помещения, являющиеся подвалом, расположены в здании, занимаемом ТСЖ "Большая Садовая, 10".

Данное обстоятельство не опровергалось участниками процесса.

Судами первой и второй инстанций при вынесении судебных актов не учтено, что с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 N 2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.

С учетом изложенного, для рассмотрения настоящего дела судам надлежало прежде всего выяснить, были ли спорные подвальные помещения предназначены для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме, и на основании установленных обстоятельств определить, относятся ли данные помещения к общему имуществу дома.

Однако в материалах дела нет доказательств, позволяющих ответить на этот вопрос, который судами не изучался и в судебных актах не отражен.

Между тем без установления того, к какому виду собственности принадлежат спорные подвальные помещения, невозможно определить правовое положение сторон по делу в возникшем между ними споре по поводу этой собственности, а также решить дело по существу заявленных требований с учетом применимых норм законодательства.

Данная позиция определена в постановлении ВАС РФ от 02.03.2010 г. N 13391/09 и содержащееся в настоящем постановлении толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению судами при рассмотрении аналогичных дел.

Таким образом, поскольку указанные вопросы в обжалуемых решении и постановлении не получили надлежащего правового исследования и юридической оценки, то судебная коллегия не может их в настоящее время признать законными и обоснованными, в связи с чем они в силу п. 3 ч. 1 ст. 287, ч.ч. 1 и 3 ст. 288 АПК РФ подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Кроме того, при новом рассмотрении дела, судам необходимо выяснить и исследовать предмет первого договора купли-продажи спорного помещения, истребовать выписку БТИ и т.д., выполнить указания суда и, с учетом собранных доказательств, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 30.11.2009 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2010 г. по делу N А40-90120/09-53-654 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Председательствующий судья

Е.А. Зверева

Судьи

С.Г. Нужнов

А.И. Стрельников