Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2011 г. N ВАС-18195/10 "О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации" (ключевые темы: земельный участок - ставка арендной платы - право постоянного бессрочного пользования - договор аренды - землевладелец)

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2011 г. N ВАС-18195/10
"О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации"

ГАРАНТ:

См. Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 мая 2011 г. N ВАС-18195/10 об исправлении описки

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в составе председательствующего судьи Медведевой А.М., судей Борисовой Е.Е. и Куликовой В.Б., рассмотрев в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью "Темирлан" о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Ставропольского края от 07.05.2010 по делу N А63-246/2010, постановления Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.11.2010 по тому же делу

по иску общества с ограниченной ответственностью "Коммерческое финансовое хозяйство "Темирлан" (далее - общество "Темирлан") к комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (далее - комитет) об изменении условия о размере арендной платы в договоре от 15.07.2009 N 2090 аренды земельного участка площадью 584 кв. м (кадастровый номер 26:34:140104:36), расположенного по адресу: г. Кисловодск, ул. Седлогорская, 157а, используемого под объектом недвижимости.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены МУП "Пассажирское автотранспортное предприятие N 1" (далее - муниципальное предприятие), администрация города-курорта Кисловодска (далее - администрация) и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ставропольскому краю.

установил:

Решением от 07.05.2010 Арбитражный суд Ставропольского края в удовлетворении заявленных требований отказал.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2010 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 12.11.2010 оставил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов общество "Темирлан" просит их отменить в связи с неправильным применением судами норм о договоре аренды и нарушением единообразия в их толковании и применении.

Заявитель считает, что размер арендной платы за используемый им земельный участок должен определяться с учетом положений постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление Правительства РФ N 582) и не может превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

Изучив материалы дела, проверив доводы заявления, коллегиальный состав судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришел к выводу о наличии оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, общество "Темирлан" по договору от 15.04.2004 купли-продажи приобрело в собственность у ГУП "Пассажирское автотранспортное предприятие N 1" часть здания контрольно-пропускного пункта, клуба (литер "Я"), находящегося по адресу: г. Кисловодск Ставропольского края, ул. Седлогорская, 157 "В". Право общей долевой собственности (доля общества - 6/7) на это здание зарегистрировано в установленном порядке. Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 26634614010460002 площадью 61 925 кв. метров, принадлежавшем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Для эксплуатации указанного здания сформирован земельный участок с кадастровым номером 26:34:140104:36 площадью 584 кв.метров.

Постановлением главы Кисловодска от 20.03.2009 N 265 земельный участок площадью 584 кв.метров по ул. Седлогорской, 157 предоставлен обществу и муниципальному предприятию в аренду сроком на 10 лет.

Между администрацией города-курорта Кисловодска (арендодатель), обществом (арендатор) и муниципальным предприятием (арендатор) 15.07.2009 подписан договор N 2090 аренды земельного участка сроком с 20.03. 2009 по 13.07.2019 (л.д. 15, т.1).

В соответствии с пунктом 3.1 договора и приложениями N N 1,2 к нему арендная плата за период с 20.03.2009 по 26.03.2009 установлена в размере 3,27%, а с 27.03.2009 по 31.12.2009 - 1% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Возможность пересмотра арендной платы предусмотрена пунктом 3.5 договора.

Договор аренды зарегистрирован 17.08.2009.

Общество со ссылкой на постановление Правительства Российской Федерации N 582 обратилось 17.11.2009 в комитет с заявлением об изменении условия договора о размере арендной платы. В связи с отказом комитета о внесении изменений в договор, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В обоснование иска общество указало на то, что размер арендной платы за использование земельного участка в договоре от 15.07.2009 N 2090 определен без учета принципа недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, установленного постановлением Правительства РФ N 582, в соответствии с которым размер арендной платы в этом случае не может превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков. Установленная договором арендная плата, по мнению заявителя, в несколько раз превышает размер платы, определенной названным постановлением.

Отказывая в удовлетворении требования общества, суд первой инстанции исходил из того, что нормативные акты, которыми руководствовались стороны при определении размера арендной платы в договоре аренды земельного участка, не содержали и не содержат положений, основанных на вышеуказанном принципе. Принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, установленный постановлением Правительства РФ N 582, в отношении спорного договора аренды не применим, поскольку общество не представило доказательств принадлежности ему земельного участка до заключения договора аренды на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Суд апелляционной инстанции полностью согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции не опроверг, но и не признал правильным вывод судов нижестоящих инстанций о недоказанности наличия у истца права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на дату заключения договора аренды.

Оставляя судебные акты первой и апелляционной инстанций без изменения и поддерживая положенный в их основу вывод о неприменении положений постановления Правительства РФ N 582 к отношениям общества и комитета по договору аренды от 15.07.2009 N 2090, суд кассационной инстанции обосновал его тем, что данное постановление принято позже заключения договора аренды и не содержит положения о его распространении на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Между тем суды не учли следующее.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что на дату заключения договора купли-продажи части здания контрольно-пропускного пункта, клуба (литер "Я") земельный участок площадью 584 кв.метра (в составе участка с кадастровым номером 26634614010460002 площадью 61 925 кв. метров) принадлежал предприятию (продавцу) на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Право общей долевой собственности общества и предприятия на указанное здание зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21.07.20049(л.д.29,30, т.1)

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на объект недвижимости, находящийся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этим объектом и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник

Таким образом, с 21.07.2004 к обществу в силу закона перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации приобретенного им в собственность объекта недвижимости.

Вывод судов первой и апелляционной инстанций о недоказанности этого обстоятельства ничем не обоснован.

В силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.

Договор аренды спорного земельного участка сроком на 10 лет стороны подписали 15.07.2009.

В силу положений части 1 статьи 130, статьи 131, части 1 статьи 164, части 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 2 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок, равный году и более подлежит государственной регистрации.

Такой договор считается заключенным с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом (часть 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды от 15.07.2009 N 2090 зарегистрирован в установленном законом порядке 17.08.2009.

Постановление Правительства РФ N 582, на которое в обоснование своих требований ссылается общество "Темирлан" и которое установило принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не может превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков, вступило в действие 04.08.2009, то есть до регистрации договора аренды земельного участка.

При этом полномочие Правительства РФ на установление общих начал определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности предусмотрено частью 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Суд кассационной инстанции, сделал вывод о нераспространении положений постановления Правительства РФ N 582 на отношения по договору N 2090 аренды земельного участка без учета указанных правовых норм.

Кроме того, даже если исходить из того, что условие договора о размере арендной платы было согласовано сторонами при его подписании, то есть до вступления в силу постановления Правительства РФ N 582, данное условие подлежало изменению в связи с принятием Правительством РФ названного постановления, поскольку применительно к данной ситуации размер арендной платы при аренде государственных и муниципальных земельных участков является регулируемой ценой, а потому стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, с даты вступления нормативного акта, установившего иной размер этой платы (постановление Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 г. N 12404/09). Эта обязанность не зависит от указания в нормативном акте о распространении его положений на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Вместе с тем, при рассмотрении настоящего дела ни один из судов не дал оценки характеру постановления Правительства РФ N 582 и обязательности его положений в той части, в которой данным постановлением определены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также не давал оценку этим положениям с точки зрения их соответствия нормам закона о размере арендной платы при аренде указанных земельных участков, а именно правилам пункта 2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ.

Учитывая изложенное, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для передачи настоящего дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора оспариваемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А 63-246/2010 для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Ставропольского края от 07.05.2010, постановления Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.11.2010

ГАРАНТ:

См. постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 7 июня 2011 г. N 18195/10

Направить копии определения и заявления лицам, участвующим в деле.

Предложить лицам, участвующим в деле, представить в срок до "24" апреля 2011 года в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отзывы на заявление о пересмотре судебных актов в порядке надзора.

Председательствующий судья

А.М. Медведева

Судьи

Е.Е. Борисова В.Б. Куликова