Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 апреля 2011 г. N ВАС-1709/11 "О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации"

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Борисовой Е.Е.

судей Маковской А.А., Медведевой А.М.

рассмотрела заявление индивидуального предпринимателя Бахтиярова Р.Я. о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Самарской области от 08.04.2010 по делу N А55-35889/2009, постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 09.11.2010 по тому же делу,

по иску Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (г. Самара) к индивидуальному предпринимателю Бахтиярову Р.Я. (г. Самара) о взыскании денежных средств.

СУД УСТАНОВИЛ:

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (далее - министерство) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к индивидуальному предпринимателю Бахтиярову Раввелу Яхияновичу (далее - предприниматель) о взыскании 4 824 637,86 руб., из них 3 393 604,49 руб. задолженности, 1 431 033,37 руб. пеней.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 08.04.2010 требование удовлетворено частично: с ответчика в пользу министерства взыскано 933 599 руб. 71 коп. задолженности и 100 000 руб. пеней.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2010 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 09.11.2010 указанные судебные акты оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора названных судебных актов предприниматель просит их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм материального права. Заявитель указывает на то, что при расчете задолженности по арендным платежам министерством применены коэффициенты, которое не были согласованы сторонами в договоре аренды.

Изучив принятые по делу судебные акты и доводы заявителя, коллегия судей приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, 19.05.2006 на основании постановлений главы города Самары от 23.09.2004 N 2277, от 21.09.2005 N 2354 между Комитетом по управлению имуществом города Самары (арендодателем) и предпринимателем (арендатором) заключен договор аренды N 026899з (далее - договор аренды от 19.05.2006, договор) земельного участка площадью 999,70 кв. метра, кадастровый номер 63:01:08 03 003:0004, находящегося по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Кутякова. Названный земельный участок предоставлен предпринимателю под строительство станции технического обслуживания автомобилей сроком по 22.09.2007.

В качестве приложении N 3 к договору аренды от 19.05.2006 сторонами согласована методика определения размера арендной платы за земельный участок по формуле расчета арендной платы: Азем (арендная плата за земельный участок в месяц) = Ап : 12.

При этом используемая в расчете величина Ап (арендная плата за земельный участок в год) определяется следующим образом Ап = S * Cкад * Ка * Кпр * Кв * Ки, где; S - площадь земельного участка; Cкад - удельный показатель кадастровой стоимости по видам использования земель; Ка - коэффициент арендатора; Кпр - коэффициент престижности; Кв - коэффициент вида использования земельного участка; Ки - коэффициент инфляции.

В данном приложении стороны согласовали применение удельного показателя кадастровой стоимости (Cкад) в отношении названного участка, который указан в графе 15 "прочие земли поселений" приложения к постановлению Губернатора Самарской области от 03.07.2003 N 254 "Об утверждении государственной кадастровой оценки земель поселений Самарской области" (далее - постановление Губернатора Самарской области от 03.07.2003 N 254) и составляет 635, 55.

С 01.07.2006 в соответствии с постановлениями Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67, от 21.06.2006 N 74, принятыми в соответствии с Законом Самарской области 11.03.2005 N 94-ГД "О земле" полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, перешли от органов местного самоуправления к министерству.

Получив в порядке перераспределения публичных полномочий права и обязанности арендодателя по договору от 19.05.2006, министерство с 28.11.2006 произвело расчет размера арендных платежей исходя из другого удельного показателя кадастровой стоимости, равного 9 536, 37, что соответствует графе 6 "земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания" того же постановления Губернатора Самарской области от 03.07.2003 N 254. Включение министерством это этого показателя в расчет не связано с увеличением кадастровой стоимости земельного участка, а обусловлено неправильным, по мнению истца, выбором сторонами удельного показателя кадастровой стоимости при подписании приложения N 3 к договору.

В результате применения арендодателем иного, не указанного в договоре удельного показателя кадастровой стоимости, размер месячной арендной платы для предпринимателя за земельный участок площадью 999,70 кв. метра увеличен начиная с 28.11.2006 с 9 000, 92 руб. в месяц до 191 241, 78 руб. в месяц (более чем в 21 раз).

Впоследствии Правительством Самарской области 25.04.2007 принято постановление N 59 "О внесении изменений в постановление Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74 "О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" (далее - постановление Правительства Самарской области от 25.04.2007 N 59).

Названным постановлением утверждена новая методика расчета размера арендной платы, которая отличается от методики, установленной договором и используемой первоначально Комитетом по управлению имуществом города Самары, а впоследствии и министерством при заключении аналогичных договоров аренды. В частности, в новой методике упразднен ранее применявшийся при расчете размера платежей коэффициент престижности (Кпр) и введен новый - коэффициент сроков строительства (Кс).

Ссылаясь на то, что предприниматель надлежащим образом не исполняет предусмотренные договором обязательства по оплате за пользование земельным участком, министерство обратилось в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя частично заявленные исковые требования, суды исходили из того, что арендные платежи за пользование земельными участками являются нормативно регулируемыми, поэтому органы государственной власти и местного самоуправления, которые выступают арендодателями земельных участков, вправе путем принятии соответствующих правовых актов в одностороннем порядке изменять как используемые в расчетах ставки, так и сам способ определения размера арендной платы.

Признав правомерным использование публичными органами новой методики расчета арендных платежей, суды со ссылкой на правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении Президиума от 02.02.2010 N 12404/09, указали на ее обязательный характер по отношению заключенному между сторонами договору.

Вместе с тем суды трех инстанций отклонили доводы истца о необходимости использования в расчете задолженности по арендной плате коэффициента арендатора, равного 1, указав, что величина этого коэффициента применительно к предпринимателю, как пенсионеру, составляет 0,5. Кроме того, суды отметили, что в основу расчета задолженности ответчика по арендным платежам за период с момента заключения договора до 14.05.2007 (даты вступления в силу постановления Правительства Самарской области от 25.04.2007 N 59, изменяющего методику определения размера арендный платы) должен быть положен удельный показатель кадастровой стоимости (Cкад) земельного участка 635, 55, согласованный в договоре аренды от 19.05.2006.

Поскольку включение в формулу расчета понижающего коэффициента арендатора и использование утвержденного сторонами удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка отразилось на размере задолженности в сторону ее уменьшения, требования министерства удовлетворены частично.

Между тем суды при разрешении настоящего спора не учли следующее.

В соответствии с пунктом 1 стать 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Пунктом 4.3. договора аренды от 19.05.2006 арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер арендной платы за пользование землей.

Однако толкование этого условия с учетом буквального значения использованных в нем выражений, указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.

В приложении N 3 к договору аренды от 19.05.2006 сторонами согласована методика расчета арендной платы, которая соответствовала действовавшему на тот момент постановлению Главы города Самары от 08.11.2005 N 2988 "Об утверждении Методики определения размера арендной платы за земельные участки в городе Самаре".

Поскольку положения договора не предусматривают возможность изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие Правительством Самарской области постановления от 25.04.2007 N 59 само по себе не может повлечь за собой автоматический пересмотр способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.

Отклоняя доводы министерства об ошибочном включении в договор аренды удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (Cкад) из графы 15 "прочие земли поселений" приложения к постановлению Губернатора Самарской области от 03.07.2003 N 254, суды отметили, что его применение предусмотрено условиями договора аренды.

В то же самое время суды сочли возможным использовать иной удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка из графы 6 "земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания" того же постановления с даты вступления в силу новой методики расчета арендной платы, что прямо противоречит их же выводам относительно недопустимости одностороннего изменения соответствующего условия договора.

Между тем постановление Правительства Самарской области от 25.04.2007 N 59, устанавливая новый способ расчета арендных платежей, не изменяет кадастровую стоимость арендуемого земельного участка, а значит и не может служить и основанием для замены удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка по виду его использования, который прямо определен в договоре аренды от 19.05.2006. При таких обстоятельствах выбор иного удельного показателя кадастровой стоимости (из четырнадцати показателей, дифференцированных в зависимости от вида использования земельного участка), приводящий к существенному увеличению размера арендных платежей возможен только после внесения соответствующих изменений в существующий договор аренды земельного участка.

Нельзя признать обоснованным и ссылку судов на правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.

Делая вывод о том, что размер платежей по договору аренды подлежит нормативному регулированию независимо от предусмотренного таким договора механизма изменения арендной платы, суды не учли, что правовая позиция, сформулированная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, распространяется на случаи, когда соответствующие ставки платежей установлены таким нормативным правовым актом, который является обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды. Учитывая обязательный характер такого акта, размер платежей за пользование земельными участками определяется в соответствии его положениями, а стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменений законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Постановление Правительства Самарской области от 25.04.2007 N 59, на которое ссылаются суды при определении размера обязательств по внесению арендной платы, не является нормативным правовым актом, непосредственно регулирующим отношения, возникшие на основании договора аренды земельного участка от 19.05.2006. В этой связи вопрос о возможности одностороннего изменения методики расчета арендной платы по требованию арендодателя должен был быть разрешен судами по настоящему делу исходя из условий договора аренды земельного участка от 19.05.2006.

В целях формирования единообразной практики толкования и применения норм материального права коллегия судей считает необходимым передать настоящее дело в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра принятых по нему судебных актов.

На основании вышеизложенного, руководствуясь положениями статьей 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. передать дело N А55-35889/2009 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Самарской области от 08.04.2010, постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 09.11.2010.

ГАРАНТ:

См. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 июля 2011 г. N 1709/11

2. лицам, участвующим в деле, предоставить в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в срок до 23 мая 2011 г. отзыв на заявление.

Председательствующий судья

Е.Е. Борисова

Судьи

А.А. Маковская А.М. Медведева