Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 7 декабря 2010 г. N ВАС-13262/10 "О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации" (ключевые темы: договор аренды - учреждение культуры - собственник имущества - государственное имущество - нежилое помещение)

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 7 декабря 2010 г. N ВАС-13262/10
"О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации"

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Разумова И.В., судей Весеневой Н.А. и Киреева Ю.А. рассмотрела в судебном заседании заявление Федеральной службы охраны Российской Федерации (город Москва) о пересмотре в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 23.07.2010 по делу N А40-81978/08-54-645 Арбитражного суда города Москвы по иску Федеральной службы охраны Российской Федерации к федеральному государственному учреждению культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры", Министерству культуры Российской Федерации, обществу с ограниченной ответственностью "Столешники-Реконструкция" о признании недействительным договора аренды от 14.11.2006 N 10-02/09-09 нежилых помещений общей площадью 740,4 кв. метра, находящихся в являющемся объектом культурного наследия здании, расположенном по адресу: город Москва, Столешников переулок, дом 6, строение 1, об истребовании из незаконного владения общества с ограниченной ответственностью "Столешники-Реконструкция" нежилых помещений этого здания общей площадью 737,1 кв. метра (этаж первый: ком. Б, Б1, В, Г, пом. IV ком. 1 - 6; этаж второй: ком. Б, В, Г, пом. VII ком.1, пом. VIII ком 1 - 4, пом. IX ком. 1 - 12; этаж третий: ком. Б, В, Г, пом. X ком. 3, 4, пом. XI ком. 1 - 13; подвал: ком. В, пом. I ком. 1, пом. II ком. 1 - 6, пом. III ком. 1 - 13) и о передаче названных помещений в освобожденном виде Федеральной службе охраны Российской Федерации (с учетом уточнения ранее заявленных исковых требований и выделения судом части требований в отдельные производства).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральное агентство по управлению государственным имуществом и управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Суд

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда города Москвы от 17.02.2010, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2010, исковые требования удовлетворены.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 23.07.2010 отменил указанные судебные акты, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции и дав этому суду обязательные указания, касающиеся толкования норм материального права.

Федеральная служба охраны Российской Федерации (далее - ФСО России), не согласившись с состоявшимся по делу постановлением кассационного суда, подала в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации заявление о его пересмотре в порядке надзора, в котором просит указанный судебный акт отменить, оставив без изменения решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции.

Заявитель ссылается на неправильное применение судом кассационной инстанции норм материального права, несоответствие выводов этого суда установленным судами первой и апелляционной инстанций фактическим обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам.

Изучив доводы заявления, материалы дела, коллегия судей пришла к выводу о том, что имеются основания для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ввиду следующего.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, здание, расположенное по адресу: город Москва, Столешников переулок, дом 6, строение 1, входящее в состав памятника архитектуры "Городская усадьба конца VIII - начала XIX веков", подлежит государственной охране как объект культурного наследия.

14.11.2006 между федеральным государственным учреждением культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (арендодателем; далее - федеральное учреждение культуры), Федеральным агентством по культуре и кинематографии (лицом, осуществляющим полномочия собственника имущества федерального учреждения культуры; далее - Федеральное агентство по культуре) и обществом с ограниченной ответственностью "Столешники-Реконструкция" (арендатором; далее - общество) заключен договор аренды N 10-02/09-09, по условиям которого арендодатель обязался передать во временное владение и пользование арендатору за плату часть нежилых помещений в упомянутом здании общей площадью 740,4 кв. метра для использования под офис.

Перечень передаваемых в аренду помещений согласован в приложении N 2 к договору.

Установленный сделкой срок арендного пользования - до 01.01.2032, размер арендной платы - 191 270 рублей в месяц (без учета налога на добавленную стоимость).

Договор зарегистрирован в установленном порядке 12.12.2006 (регистрационный номер 77-77-13/015/2006-728).

На момент заключения договора объект аренды принадлежал на праве оперативного управления федеральному учреждению культуры.

От имени Российской Федерации (собственника имущества федерального учреждения культуры) согласие на заключение договора аренды от 14.11.2006 N 10-02/09-09 было дано руководителем Федерального агентства по культуре.

На основании договора аренды его сторонами оформлен акт приема-передачи имущества в арендное пользование от 08.01.2007 N А-10-2/09-09.

Впоследствии, как это видно из письма Управления Федеральной регистрационной службы по Москве от 14.09.2009 N 13/016/2009-224, на основании кадастрового и технического паспортов помещений, справки федерального государственного унитарного предприятия "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - федеральное бюро технической инвентаризации" в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный реестр прав) внесена запись об изменении площади помещений с 740,4 кв. метра на 737,1 кв. метра.

Затем в государственном реестре прав зарегистрирован переход права оперативного управления на сданное в аренду имущество к ФСО России (свидетельство о государственной регистрации права от 02.10.2009 серии 77 АК N 387566).

Считая договор аренды недействительным, ФСО России обратилась в суд с настоящим иском.

В обоснование заявленных ФСО России сослалась на то, что сделка является недействительной вследствие ее заключения без согласия надлежащего представителя собственника федерального государственного имущества - территориального органа Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, а также в связи с нарушением при заключении договора требований пункта 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (далее - постановление от 30.06.1998 N 685) об обязательности проведения торгов на право заключения договоров аренды государственного имущества.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные доказательства, установил, что надлежащим представителем собственника имущества применительно к рассматриваемым отношениям являлось Федеральное агентство по культуре, которое дало согласие на заключение спорного договора аренды. Однако по причине его заключения без проведения торгов, обязательных в силу пункта 3 постановления от 30.06.1998 N 685, суд признал договор недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и, констатировав отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих законность занятия обществом нежилых помещений, истребовал данные помещения из владения общества, обязав последнее передать помещения в освобожденном виде ФСО России.

Суд апелляционной инстанции, оставил решение суда первой инстанции без изменения, сославшись на заключение договора аренды без согласования с территориальным органом Федерального агентства по управлению федеральным имуществом - должным, по мнению апелляционного суда, представителем Российской Федерации по вопросу о выдаче согласия на заключение рассматриваемого договора аренды.

Суд кассационной инстанции, отменил принятые по делу решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции.

Кассационный суд, согласившись с выводом суда первой инстанции о заключении договора аренды с согласия надлежащего представителя собственника государственного имущества, счел, что оснований для заключения сделки на торгах в данном случае не имелось. Кроме того, данный суд, рассматривая вопрос о праве ФСО России на иск в материальном смысле, указал на отсутствие в материалах дела доказательств регистрации за ФСО России права оперативного управления на нежилые помещения, а также на то, что названная служба не являлась стороной договора и на момент его заключения какими-либо правами на недвижимость не обладала.

В соответствии с пунктом 1 статьи 296, пунктом 1 статьи 298 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) и разъяснениями, данными в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 N 21 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.04.2007 N 23) федеральное учреждение культуры было вправе распорядиться закрепленным за ним недвижимым имуществом путем его передачи в арендное пользование лишь с согласия собственника имущества.

Пунктом 5.2 Положения о Федеральном агентстве по культуре и кинематографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 17.06.2004 N 291, было установлено, что это Агентство, в том числе, осуществляло в порядке и пределах, определенных федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, полномочия собственника в отношении федерального имущества, переданного федеральным государственным учреждениям, подведомственным Федеральному агентству по культуре и кинематографии.

В корреспонденции с указанным постановлением Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом на основании постановления Правительства Российской Федерации от 08.04.2004 N 200 "Вопросы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом" было наделено полномочиями собственника имущества федеральных государственных учреждений, за исключением полномочий собственника, которые в соответствии с законодательством осуществляют иные федеральные агентства.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и подтверждается материалами дела, федеральное учреждение культуры в спорный период находилось в ведении Федерального агентства по культуре.

Судами первой и апелляционной инстанций также установлено, что вопрос о заключении оспариваемого договора аренды согласован с Федеральным агентством по культуре.

Следовательно, вывод судов первой и кассационной инстанций о том, что федеральное учреждение культуры заключило договор аренды с согласия надлежащего представителя собственника, является правильным.

Таким образом, не имелось оснований для признания договора аренды недействительным по мотиву неполучения должного согласия представителя собственника имущества на заключение сделки.

Между тем в силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 3 постановления от 30.06.1998 N 685 (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 23.03.2006 N 156)), было установлено, что кроме случаев, перечисленных в подпунктах "а" - "д" данного пункта, заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществлялось на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

При рассмотрении настоящего дела суд первой инстанции установил, что при заключении с обществом договора аренды от 14.11.2006 N 10-02/09-09 конкурс не проводился.

Этот вывод суда первой инстанции материалами дела не опровергается.

При этом передача в аренду нежилых помещений в данном случае не относилась к исключениям, перечисленным в подпунктах "а" - "в" и "д" пункта 3 упомянутого постановления от 30.06.1998 N 685.

Согласно же подпункту "г" пункта 3 постановления от 30.06.1998 N 685 (в редакции постановления от 23.03.2006 N 156), действительно, договор аренды мог заключаться без проведения конкурса в случае установления федеральными законами или изданными до принятия названного постановления иными нормативными правовыми актами Российской Федерации особого порядка распоряжения объектами недвижимого имущества.

Однако вопреки выводам суда кассационной инстанции особый порядок, исключающий проведение торгов на право заключения договоров аренды недвижимого имущества, относящегося к объектам культурного наследия, Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" не был установлен, а потому не имелось оснований для применения к рассматриваемым отношениям указанного Федерального закона во взаимосвязи с подпунктом "г" пункта 3 постановления от 30.06.1998 N 685 (в редакции постановления от 23.03.2006 N 156).

Поскольку на момент заключения договора аренды от 14.11.2006 N 10-02/09-09 пункт 3 постановления от 30.06.1998 N 685 действовал (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 23.03.2006 N 156) и рассматриваемый случай не подпадал под исключения, предусмотренные подпунктами "а" - "д" упомянутого пункта, спорный договор должен был заключаться согласно названной норме на торгах.

Само по себе отсутствие на этот момент специального порядка проведения торгов, разработанного Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации, не отменяло необходимость их проведения, так как общие правила организации и проведения конкурсных торгов были установлены положениями статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Общее правило о необходимости передачи государственного имущества в арендное пользование посредством проведения торгов сохранило свою силу и в настоящее время. Так, после спорного периода вопросы заключения договоров аренды федерального государственного имущества через процедуру торгов стали регулироваться актом большей юридической силы - статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135 "О защите конкуренции", введенной Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ, - после принятия которого постановлением Правительства Российской Федерации от 05.11.2009 N 901 и был признан утратившим силу пункт 3 постановления от 30.06.1998 N 685.

С учетом этого суд первой инстанции сделал правильный вывод о ничтожности договора аренды от 14.11.2006 N 10-02/09-09 вследствие его заключения с нарушением требований пункта 3 постановления от 30.06.1998 N 685 (в редакции постановления от 23.03.2006 N 156).

Вывод суда кассационной инстанции об отсутствии доказательств регистрации права оперативного управления ФСО России на спорные помещения противоречит установленным судом первой инстанции фактическим обстоятельствам дела и представленным истцом доказательствам (свидетельству о государственной регистрации права оперативного управления ФСО России от 02.10.2009 серии 77 АК N 387566).

При этом суд кассационной инстанции не учел, что арендодатель как сторона договора аренды имеет материальный интерес в оспаривании этой сделки. Последующий (после заключения договора) переход вещных прав (права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления или пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество в силу Закона (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации) влечет за собой обременение прав нового титульного владельца имущества, сданного в аренду, правами арендатора. Поэтому новый арендодатель имеет в материальном смысле право на предъявление иска о признании ранее заключенного договора аренды недействительным.

Выводы о ничтожности договоров аренды, заключенных с нарушением требований пункта 3 постановления от 30.06.1998 N 685 (в редакции постановления от 23.03.2006 N 156), сделаны другими кассационными судами при рассмотрении ряда иных дел (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.10.2009 по делу N А28-4470/2009 Арбитражного суда Кировской области, постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.03.2009 по делу N А46-14819/2008 Арбитражного суда Омской области, постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 15.03.2010 по делу N А57-14784/2009 Арбитражного суда Саратовской области, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.06.2010 по делу N А32-35224/2009 Арбитражного суда Краснодарского края, постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 16.09.2010 по делу N А50-43279/2009 Арбитражного суда Пермского края).

При таких обстоятельствах оспариваемый судебный акт может нарушать единообразие в толковании и применении судами норм права, что в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А40-81978/08-54-645 Арбитражного суда города Москвы для пересмотра в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 23.07.2010 по указанному делу.

ГАРАНТ:

См. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 февраля 2011 г. N 13262/10

Направить копии настоящего определения лицам, участвующим в деле, с приложением федеральному государственному учреждению культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры", Министерству культуры Российской Федерации, обществу с ограниченной ответственностью "Столешники-Реконструкция", Федеральному агентству по управлению государственным имуществом и управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве копии заявления и приложенных к нему документов.

Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзыв в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявление о пересмотре судебных актов в порядке надзора до 14.01.2011.

Председательствующий судья

И.В.Разумов

Судьи

Н.А. Весенева Ю.А.Киреев