Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 16 апреля 2014 г. N 01АП-1071/14

г. Владимир

16 апреля 2014 г.

Дело N А79-8234/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 09.04.2014.

Полный текст постановления изготовлен 16.04.2014.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Вечканова А.И., судей Логиновой О.А., Малышкиной Е.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем Долгих Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Стройтрест-2", г. Чебоксары на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 31.12.2013 по делу N А79-8234/2013,

по иску администрации города Чебоксары Чувашской Республики (ОГРН 1022101150037) к закрытому акционерному обществу "Стройтрест-2" (ОГРН 1022101133120) о взыскании 315 323 руб. 23 коп.,

в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Первого арбитражного апелляционного суда,

установил:

администрация города Чебоксары Чувашской Республики (далее - истец, администрация) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к закрытому акционерному обществу "Стройтрест-2" (далее - ответчик, ЗАО "Стройтрест-2") о взыскании 252 640 руб. 35 коп. долга по арендной плате, образовавшегося в рамках договора аренды земельного участка от 24.01.2007 N 16/3158-Л за период с 01.06.2012 по 28.01.2013, 34 207 руб. 64 коп. пени за период с 11.06.2012 по 28.01.2013 (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Ипотечная корпорация Чувашской Республики" (далее - ОАО "Ипотечная корпорация Чувашской Республики").

Решением от 31.12.2013 Арбитражный суд Чувашской Республики удовлетворил заявленные исковые требования, взыскав 252 640 руб. 35 коп. долга и 31 950 руб. 21 коп. пени за период с 21.06.2012 по 28.01.2013.

ЗАО "Стройтрест-2", не согласившись с принятым судебным актом, обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду несоответствия изложенных в решении выводов обстоятельствам дела, неправильного применения норм материального права.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что с момента передачи земельного участка новому арендатору 28.12.2012 обязанной стороной по договору аренды земельного участка стало ОАО "Ипотечная корпорация Чувашской Республики".

ЗАО "Стройтрест-2" считает, что задолженность по арендной плате за период с 01.06.2012 по 28.01.2013 не является текущими платежами.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу просила в ее удовлетворении отказать.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в деле материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, Первый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 04.05.2009 по делу N А79-4194/2009 принято к производству заявление ОАО "Стройтрест-2" о возбуждении в отношении него производства по делу о несостоятельности (банкротстве).

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 24.11.2009 по делу N А79-4194/2009 ОАО "Стройтрест-2" признано несостоятельным (банкротом) с открытием в отношении него конкурсного производства.

В соответствии с договором аренды земельного участка от 24.01.2007 N 16/2158-Л в редакции дополнительных соглашений от 25.04.2008 N 66 и от 06.06.2012 администрация (арендодатель) передала, а ЗАО "Стройтрест-2" (арендатор) приняло во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов с кадастровым номером 21:01:020204:276 общей площадью 1100 кв.м (участок N 2) для завершения строительства жилого дома (поз. 1) со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания (блок-секция Б) в том числе площадью 140 кв.м в охранной зоне водопровода, площадью 30 кв.м в охранной зоне электрокабеля, расположенный в г. Чебоксары по ул. Ю.Фучика.

Срок аренды в учетом дополнительного соглашения от 06.06.2012 установлен до 01.06.2013.

Государственная регистрация договора от 24.01.2007 N 16/2158-Л произведена 18.06.2007, дополнительных соглашений от 25.04.2008 N 66 и от 06.06.2012, соответственно, 11.09.2008 и 19.10.2012.

Исходя из ставок, установленных органом местного самоуправления, за период с 2009 по 2012 годы подлежало уплате 248 407 руб. 04 коп., за период с 01.01.2013 по 28.01.2013 - 5868 руб. 80 коп.

Согласно расчету истца долг составил 252 640 руб. 35 коп.

Поскольку обязательство по оплате ответчиком не исполнено, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом, вследствие иных действий юридических лиц.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

По правилам пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 5 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов. Кредиторы по текущим платежам при проведении соответствующих процедур, применяемых в деле о банкротстве, не признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве.

С учетом того, что требования истца возникли после возбуждения дела о несостоятельности (банкротстве) ОАО "Стройтрест-2", являются текущими платежами и не подлежат включению в реестр требований кредиторов должника, не подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве.

Судом первой инстанции установлено, что 14.12.2012 между ЗАО "Стройтрест-2" (продавцом) и ОАО "Ипотечная корпорация Чувашской Республики" (покупателем) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель приобрел в собственность незавершенный строительством объект: семиэтажный кирпичный дом с техническим этажом (литера А), подвалом из железобетонных блоков (литера А1), одноэтажным кирпичным пристроем (литера А2) назначения "многоквартирный жилой дом", этажность - 7 с техническим этажом (подземных этажей - 1), общей площадью 4130,3 кв.м, степень готовности - 60%, инв. N 37759н, лит. А, А1, А2, и право аренды земельных участков с кадастровыми номерами 21:01:020204:277 и 21:01:020204:276 по адресу: г.Чебоксары, ул. Фучика, 32.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике 29.01.2013 произведена государственная регистрация права собственности и права ипотеки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности.

Исходя из изложенного, обязанности ответчика по договору аренды земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, прекращены с момента государственной регистрации права собственности третьего лица (покупателя) на данный объект.

Довод ответчика о переходе в полном объеме обязанностей по договору аренды земельного участка новому арендатору - ОАО "Ипотечная корпорация Чувашской Республики" с момента подписания договора купли-продажи правомерно признан судом несостоятельным ввиду следующего.

Передача прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) регулируется пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено Гражданского кодекса Российской Федерации, другим законом или иными правовыми актами.

Пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Поскольку спорный земельный участок находился в пользовании ответчика, который осуществлял права арендатора на основании договора аренды от 24.01.2007 N 16/3158-Л, следовательно, именно он нес соответствующие обязанности в указанный период.

Согласно пункту 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Принимая во внимание, что закон не содержит прямого указания на ответственность нового арендатора перед арендодателем по обязательствам, имевшим место до заключения договора перенайма, и также не имеется условий о принятии новым арендатором на себя ранее возникших арендных обязательств в договоре купли-продажи между ОАО "Стройтрест-2" и ОАО "Ипотечная корпорация Чувашской Республики" от 14.12.2012, обязанность по оплате аренды до момента государственной регистрации права покупателя на объект незавершенного строительства несет прежний арендатор.

Поскольку в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик наличие задолженности перед истцом в заявленной сумме не опроверг, доказательств погашения задолженности суду не представил, то Арбитражный суд Чувашской Республики на основе всестороннего исследования и надлежащей оценки всех доказательств в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования о взыскании с ответчика задолженности в заявленной сумме.

Истцом также предъявлено требование о взыскании неустойки за просрочку платежей за период с 11.06.2012 по 28.01.2013.

На основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Пунктом 6.2 договора аренды земельного участка предусмотрена неустойка в размере 0,1% от суммы невнесенного в срок платежа.

Поскольку факт неисполнения обязательств подтвержден материалами дела, то требование о взыскании неустойки заявлено правомерно.

Исходя из определенного пунктом 5.5 договора срока внесения арендной платы, суд правомерно признал подлежащей взысканию неустойку в сумме 31 950 руб. 21 коп. за период с 21.06.2012 по 28.01.2013.

Все обстоятельства дела, собранные по делу доказательства исследованы судом первой инстанции в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и получили надлежащую правовую оценку в судебном акте.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 31.12.2013 по делу N А79-8234/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Стройтрест-2", г. Чебоксары - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.И. Вечканов

Судьи

О.А. Логинова Е.Л. Малышкина