Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2014 г. N 13АП-4609/14

г. Санкт-Петербург

17 апреля 2014 г.

Дело N А56-63940/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 апреля 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Баркановой Я.В.

судей Сериковой И.А., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Кривобоковым К.В.

при участии:

от истца: представители Короть Т.Н. (по доверенности от 14.01.2014), Вишневская М.В. (по доверенности от 25.12.2013)

от ответчика: представитель Нефедова И.С. (по доверенности от 26.12.2013)

от 3-го лица: представитель Файзулина А.А. (по доверенности от 24.03.2014)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-4609/2014) Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.12.2013 по делу N А56-63940/2013 (судья Чуватина Е.В.), принятое

по заявлению Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу 3-е лицо: Закрытое акционерное общество "Дети" о признании незаконным отказа в государственной регистрации сделки,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (191060, Россия, Санкт-Петербург, Смольный подъезд N 6, ОГРН: 1027809244561) (далее - Заявитель, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (193124, Россия, г. Санкт-Петербург, Красного Текстильщика, 10-12, ОГРН: 1047833068931) (далее - Управление Росреестра) от 04.10.2013 в государственной регистрации договора аренды N 02-А005017 от 25.01.2013 и об обязании Управления Росреестра зарегистрировать указанный договор.

Определением суда от 28.10.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Закрытое акционерное общество "Дети" (196356, Россия, Санкт-Петербург, пр. Просвещения, 23, лит. А, ОГРН: 1027801561842) (далее - Общество).

Решением арбитражного суда от 30.12.2013 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с названным решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просил состоявшийся судебный акт отменить, заявленные требования удовлетворить. По мнению Комитета, на основании положений статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) без проведения торгов могут быть заключены на новый срок все договоры аренды государственного имущества, если иное не предусмотрено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, в связи с чем вывод суда первой инстанции о том, что заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов недопустимо в отношении договоров, которые первоначально были заключены без проведения торгов, является ошибочным.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить.

Представитель Общества с доводами апелляционной жалобы согласился, просил решение суда отменить.

Представитель Управления Росреестра против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. В обоснование своих доводов представитель Управления Росреестра ссылался на то, что по смыслу части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции без проведения торгов возможно заключение договора аренды в порядке заключения договора аренды на новый срок с прежним арендатором, с которым договор был заключен в соответствии с частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 10.04.2014, после перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.

25.01.2013 во исполнение распоряжения Комитета от 25.01.2013 N 36-рк "Об использовании объекта недвижимости по адресу: Санкт-Петербург, пр. Просвещения, д. 23, литера А" между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор аренды N 02-А005017 (далее - договор аренды 2013 года) в отношении нежилого помещения 10Н с кадастровым номером 78:5517:0:8:10 площадью 477,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, пр. Просвещения, д. 23, лит. А.

Как следует из материалов дела, указанный договор был заключен в порядке оформления на новый срок арендных отношений, возникших ранее на основании договора аренды N 02-А004487 от 21.07.2005, который был заключен во исполнение распоряжения главы Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга от 21.07.2005 N 1059.

24.06.2013 Комитет обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды 2013 года.

Между тем, сообщением от 04.10.2013 Управление Росреестра уведомило Комитет об отказе в государственной регистрации сделки на основании абзаца 2 пункта 2 статьи 19, абзаца 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) в связи с несоответствием представленных на регистрацию документов требованиям действующего законодательства и непредставлением необходимых для государственной регистрации документов, подтверждающих заключение договора аренды 2013 года в соответствии с требованиями статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Ссылаясь на то, что отказ в государственной регистрации договора является необоснованным, нарушает права и законные интересы Комитета, а также добросовестных арендаторов в сфере экономической деятельности, Заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявления, апелляционный суд полагает его подлежащим отмене в связи со следующим.

Статьи 45, 46 Конституции Российской Федерации признают право каждого обжаловать в суд решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц и гарантируют реализацию этого права.

Реализация права, закрепленного в статьях 45, 46 Конституции Российской Федерации, осуществляется в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из положений статей 197, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания оспариваемых ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Закона о регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным законом для государственной регистрации прав.

Отказывая в государственной регистрации права, Управление Росреестра исходило из того, что Комитетом не было представлено документов, свидетельствующих о соблюдении установленной статьи 17.1 Закона о защите конкуренции процедуры заключения договора на торгах.

Оценивая обоснованность выводов Управления Росреестра, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды N 02-А004487 от 21.07.2005 не был заключен в соответствии с требованиями части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (на торгах), в связи с чем оснований для применения положений части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции для заключения с Обществом договора аренды на новый срок без проведения торгов не усмотрел.

При этом суд первой инстанции согласился с позицией Управления Росреестра, основанной на том, что положения Закона о защите конкуренции введены законодателем в целях защиты интересов неопределенного круга лиц. Поэтому применительно к срочным договорам, срок действия которых истек, положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть истолкованы как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях. Иное выводило бы определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования, что не отвечало бы целям Закона о защите конкуренции.

Указанные обстоятельства позволили суду первой инстанции придти к выводу о том, что Комитетом на государственную регистрацию договора аренды 2013 года не были представлены документы в подтверждение соблюдения процедуры заключения договора на торгах, в связи с чем отказ регистрирующего органа суд посчитал правомерным.

Апелляционный суд не может согласиться с указанными выводами в связи со следующим.

Исходя из пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (обязательным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В то же время, в силу абзаца второго пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо, в частности в целях защиты основ конституционного строя, прав и законных интересов других лиц.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества предусмотрены статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения торгов, за исключением установленных в пунктах 1-15 указанной части случаев.

При этом в силу положений части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 статьи 17.1 данного закона, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

- размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

- минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Указанные нормы направлены на защиту преимущественного права добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

В пунктах 1, 2, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 1). Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (пункт 2). Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору (пункт 3).

Таким образом, законодательство предусматривает механизмы защиты прав добросовестных арендаторов (их преимущественного права на заключение договора на новый срок) и в случаях, когда они не являлись участниками соответствующих торгов, при этом такие арендаторы вправе в судебном порядке (то есть без торгов) требовать на себя перевода прав арендатора по договору.

Оценивая указанные правовые механизмы защиты нарушенного права во взаимосвязи с положениями части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, апелляционный суд приходит к выводу о том, что предусмотренный данной нормой льготный порядок заключения договоров аренды на новый срок не исключает возможности его применения к договорам аренды, которые были заключены до вступления в силу положений Закона о защите конкуренции.

Следовательно, при установлении правового смысла положений части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и определении субъектного состава лиц, в отношении которых указанная норма применима, следует учитывать баланс интересов неограниченного круга лиц на свободную конкуренцию и прав добросовестного арендатора.

В рассматриваемом случае апелляционный суд исходит из принципа эффективного использования государственного имущества, необходимости обеспечения стабильности деятельности добросовестных участников гражданского оборота, а также отсутствия доказательств нарушения антимонопольного законодательства.

Согласно разъяснениям ФАС России от 05.06.2012 по применению статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 06.12.2011 N 401-ФЗ) и Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67 (с учетом изменений, внесенных Приказами ФАС России от 20.10.2011 N 732 и от 30.03.2012 N 203), договор аренды государственного или муниципального имущества может быть продлен в порядке, установленном частями 9 - 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, в случаях, если такой договор был заключен в соответствии с законодательством Российской Федерации, иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 12.07.2011 N 939 "О Порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при распоряжении объектами недвижимости, находящимися в государственной собственности Санкт-Петербурга" к исключительной компетенции Комитета относится принятие решений о распоряжении находящимися в государственной собственности Санкт-Петербурга объектами недвижимости без предварительного рассмотрения Городской комиссией по распоряжению объектами недвижимости либо районными комиссиями по распоряжению объектами недвижимости, в том числе по следующим вопросам: о заключении в установленных федеральными законами случаях и в порядке на новый срок договоров аренды объектов нежилого фонда без проведения конкурсов или аукционов с арендаторами, которые в период действия договоров аренды объектов нежилого фонда либо за три последних года до окончания срока их действия (если срок их действия превышает три года):

- не нарушали установленного договором аренды объекта нежилого фонда срока внесения арендной платы либо допускали указанное нарушение на срок не более пяти календарных дней и не более двух раз за год;

- не передавали объект нежилого фонда в субаренду с нарушением установленного порядка;

- не осуществляли самовольную перепланировку объекта нежилого фонда.

Решения о заключении договоров аренды объектов нежилого фонда на новый срок в указанных случаях принимаются Комитетом в случае отсутствия у администраций районов Санкт-Петербурга сведений о наличии оснований для досрочного расторжения договоров, предусмотренных гражданским законодательством.

В рассматриваемом случае Общество соответствовало всем перечисленным условиям, размер арендной платы определен по результатам оценки рыночной стоимости объекта аренды, между Комитетом и Обществом заключен договор аренды 2013 года сроком на 10 лет.

Следовательно, сторонами осуществлены все зависящие от них действия, направленные на заключение договора, которые в момент их совершения соответствовали требованиям действующего законодательства.

Государственная регистрация это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество и сделок с ним (статья 2 Закона о регистрации). Управление Росреестра в пределах своих полномочий вправе осуществлять правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию документов.

В рассматриваемом случае необходимый и достаточный для государственной регистрации договора аренды пакет документов был представлен Комитетом, в связи с чем основания для вывода о нарушении антимонопольного законодательства у регистрирующего органа отсутствовали.

Согласно подпункту 6 пункта 1 статьи 23 Закона о защите конкуренции антимонопольный орган вправе обращаться в арбитражный суд с исками, заявлениями о нарушении антимонопольного законодательства, в том числе о признании недействительными полностью или частично договоров, не соответствующих антимонопольному законодательству, об изменении или о расторжении договоров.

С учетом изложенного следует признать, что Управление Росреестра неправомерно приняло решение об отказе в государственной регистрации договора аренды 2013 года.

Частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции следует отменить, заявленные Комитетом требования удовлетворить полностью.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.12.2013 отменить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (191124, г. Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931) от 04.10.2013 в государственной регистрации договора аренды N 02-А005017 от 25.01.2013.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (191124, г. Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931) произвести государственную регистрацию договора аренды N 02-А005017 от 25.01.2013.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

И.А. Серикова И.А. Тимухина