Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2014 г. N 17АП-3096/14

г. Пермь

17 апреля 2014 г.

Дело N А71-7104/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 апреля 2014 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Голубцова В.Г.,

судей Полевщиковой С.Н., Савельевой Н.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Черпаковой К.С.,

при участии:

от истца Бюджетного учреждения Удмуртской Республики "Государственная заводская конюшня "Удмуртская" с ипподромом" - не явились;

от ответчика ООО "АС" - Шичаев С.Б., директор, паспорт, протокол N 5 от 25.03.2013; Скорняков С. В., удостоверение, доверенность от 02.09.2013

от третьего лица Государственного учреждения Министерство имущественных отношений Удмуртской Республики - не явились;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

истца Бюджетного учреждения Удмуртской Республики "Государственная заводская конюшня "Удмуртская" с ипподромом"

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики

от 23 января 2014 года

по делу N А71-7104/2013,

принятое судьей Мельниковым А.Ю.,

по иску Бюджетного учреждения Удмуртской Республики "Государственная заводская конюшня "Удмуртская" с ипподромом "(ОГРН 1021801663971, ИНН 1835013717)

к ООО "АС" (ОГРН 1091831002010, ИНН 1831134816)

третье лицо: Государственное учреждение Министерство имущественных отношений Удмуртской Республики

о выселении ответчика из нежилого помещения, площадью 32,6 кв. м. на первом этаже здания, расположенного по адресу: г. Ижевска, ул. Ленина, 104,

по встречному иску ООО "АС" (ОГРН 1091831002010, ИНН 1831134816)

к Бюджетному учреждению Удмуртской Республики "Государственная заводская конюшня "Удмуртская" с ипподромом" (ОГРН 1021801663971, ИНН 1835013717)

об обязании заключить договор аренды офисного помещения, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Ленина, 104, площадью 32,6 кв.м.,

установил:

Бюджетное учреждение Удмуртской Республики "Государственная заводская конюшня "Удмуртская" с ипподромом" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к ООО "АС" (далее - ответчик) о выселении из нежилого помещения (номер помещения на поэтажном плане 56) площадью 32,6 кв.м. на первом этаже здания (Литера А1), расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Ленина, 104.

В свою очередь, ответчик обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с встречным иском к истцу об обязании заключить договор аренды офисного помещения, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Ленина, 104, площадью 32,6 кв.м.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 23.01.2014 в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречное исковое заявление удовлетворено.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке апелляционного производства.

По мнению истца, решение незаконно, так как неправильно применены нормы материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Истец настаивает, что у ответчика отсутствует преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, поскольку ст. 621 ГК РФ при отсутствии определенных обстоятельств предусмотрено только право арендатора требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды. Ответчиком не было предоставлено доказательств того, что истец заключил либо намеревался заключить договор аренды с каким-либо лицом указанного спорного помещения на новый срок (постановление Президиума ВАС РФ от 19.07.2005 N 3440/05 по делу N А73-1964/2004-51). Истец считает неправильной ссылку суда на ч. 9, ч.10 ст. 17.1 Закона "О защите конкуренции". Кроме того, истец обращает внимание, что он принял решение об использовании как спорного помещения для собственных нужд, путем размещения в нем музея (о чем было сообщено истцу исх. N 109 от 06.06.2013), так и иных пустующих помещений. Истец считает, что принятое по делу решение ограничивает право истца распоряжаться по своему усмотрению принадлежащим ему имуществом предоставленное п. 2 ст. 209 ГК РФ. Истец указывает также на отсутствие оснований для вывода суда о злоупотреблении правом, а также обращает внимание суда на нарушение арендатором обязательств по договору.

Истец, просит отменить решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 23.01.2014 и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении встречного иска, удовлетворить первоначальные исковые требования.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

От истца в судебное заседание апелляционной инстанции представители не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 18.06.2012 по итогам аукциона, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды (пользования) имущества Удмуртской Республики N 4 (далее - договор).

18.06.2012 во исполнение условий договора арендодатель передал, а арендатор обязался принять в аренду для использования под офис нежилое помещение (номер помещения на поэтажном плане 56) общей площадью 32,6 кв.м. на первом этаже здания (Литера А1), находящегося по адресу: г. Ижевск, ул. Ленина, 104, что подтверждается актом приема-передачи (л.д. 16).

В пункте 1.4 договора стороны согласовали срок действия договора до 17.06.2013.

В силу п. 3.4.11 договора по окончании срока договора, арендатор обязан в пятидневный срок возвратить помещение.

28.05.2013 ответчик направил в адрес истца письмо N 41 с просьбой рассмотреть вопрос о заключении нового договора аренды помещения с 18.06.2013.

Письмом от 06.06.2013 N 109 истец сообщил ответчику, что в связи с необходимостью в дальнейшем использовать имущество для нужд арендодателя договор аренды имущества с ответчиком на новый срок заключаться не будет. Кроме того, истец указал ответчику на необходимость освободить занимаемое помещение в срок до 17.06.2013 и передать его по акту приема-передачи в срок до 24.06.2013.

Письмом от 06.06.2013 N 44 ответчик по первоначальному иску, сославшись на статью 19 Федерального закона "О физической культуре и спорте в Российской Федерации", просил истца рассмотреть вопрос о возможности безвозмездного использования помещения для офиса конно-спортивного клуба "АС", учитывая большой вклад ответчика в популяризацию и развитие конного спорта и верховой езды в г. Ижевск и УР.

Истец письмом от 13.06.2013 N 111 сообщил, что учреждение не вправе рассматривать вопрос о возможности безвозмездного использования помещения для офиса ответчика.

В письме от 02.11.2013 N 97 ответчик по первоначальному иску указал, что доступ в помещение площадью 32,6 кв.м., расположенное на первом этаже здания (Литера А1) по адресу: г. Ижевск, ул. Ленина, 104, прекращен. Поскольку в указанном помещении находится имущество ответчика, он просил истца предоставить 07.11.2013 доступ в спорное помещение для вывоза части имущества общества.

Письмом от 06.11.2013 N 267 с разрешением вывезти имущество 07.11.2013 в полном объеме. В предоставлении доступа в помещение для вывоза лишь части имущества истец отказал.

Поскольку срок действия договора истек, имущество не возвращено по акту, истец обратился в арбитражный суд с иском о выселении ответчика из нежилого помещения (номер помещения на поэтажном плане 56) площадью 32,6 кв.м. на первом этаже здания (Литера А1), расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Ленина, 104.

Ответчик, ссылаясь на то, что отказ истца от продления договора на новый срок является необоснованным, предъявил встречные исковые требования об обязании заключить договор аренды офисного помещения, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Ленина, 104, площадью 32,6 кв.м.

В ходе рассмотрения дела общество направило в адрес учреждения проект договора аренды (пользования) имущества Удмуртской Республики с актом приема-передачи и копию отчета об определении рыночной стоимости месячного размера арендной платы нежилого помещения N 01/01-Р-14 от 16.01.2014. Согласно данному отчету месячная стоимость аренды 1 кв.м. помещения без НДС составляет 192 руб. 60 коп.

Арбитражным судом первой инстанции принято вышеприведенное решение.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении первоначального иска, исходил из того, что истцом не доказано наличие оснований, дающих последнему право отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 статьи 17.1 Закона "О защите конкуренции".

Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не нашла оснований к отмене или изменению обжалуемого судебного акта в силу следующего.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (ст. 606, 614 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В соответствии с п. 2 постановления Пленума N 73 судам следует учитывать, что по смыслу ч. 3 п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абз. 1 п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.

Следовательно, преимущественным правом на заключение договора на новый срок обладают арендаторы по договорам как прекращенным в связи с истечением срока его действия, так и по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иного из закона не следует.

В соответствии с ч. 9, 10 ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ по истечении срока договора аренды, государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в ч. 9 указанной статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Согласно п. 4.5 постановления Пленума N 73 в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в ч. 10 ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ, арендатор вправе в соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в п. 1 и 2 ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ.

Из содержания приведенных норм права и разъяснений следует, что преимущественное право заключения договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок является преференцией для лиц, которые приобрели право на заключение такого договора по результатам проведения конкурса либо аукциона и надлежащим образом исполняли свои обязанности по договору аренды. При разрешении вопроса о наличии права требовать заключения договора аренды на новый срок определяющее значение имеет не наличие в ранее заключенном договоре условия о сроке, а факт заключения его по результатам проведения торгов. Поэтому не имеет правового значения то обстоятельство, что договор аренды был заключен с истцом на неопределенный срок. В противном случае арендатор по такому договору, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, будет поставлен в неравное положение с арендатором, с которым заключен срочный договор.

В этом случае срок нового договора аренды может быть определен в соответствии с подп. 2 п.9 ст.17.1. Федерального закона N 135-ФЗ.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что договор между ответчиком и истцом заключен в результате проведения аукциона.

Поскольку истец не представил доказательства наличия оснований для отказа в заключении договора аренды на новый срок, поименованных в ч. 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ, суд первой инстанции правомерно удовлетворил встречный иск установив условие об арендной плате на основании данных о размере такой платы, определенной оценщиком.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, исследованы и отклоняются судом апелляционной инстанции в силу их несостоятельности.

Ссылка истца на постановление Президиума ВАС РФ от 19.07.2005 N 3440/05 по делу N А73-1964/2004-51 необоснованна, поскольку 17.11.2011 Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации принято постановление N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", которым определены актуальные подходы к толкованию применяемых норм.

Наличие у ответчика задолженности по арендной плате в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, истцом не подтверждено.

Доказательств принятия истцом либо собственником имущества решения об ином порядке распоряжения помещением в материалы дела не представлено. Ссылка на письмо от 06.06.2013 N 109, в котором указывается на размещение в спорных помещениях музея не является достаточным доказательства приятия арендодателем в установленном порядке решения об ином порядке распоряжения имуществом.

Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, принято в соответствии с нормами материального и процессуального права. Оснований для его отмены (изменения) в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 23 января 2014 года по делу N А71-7104/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Председательствующий

В.Г.Голубцов

Судьи

С.Н.Полевщикова Н.М.Савельева