Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2014 г. N 20АП-1504/14

г. Тула

17 апреля 2014 г.

Дело N А23-5070/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 14.06.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 17.04.2014.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Рыжовой Е.В. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Толпыгиной Н.Г., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "Корнеевское" (г. Обнинск Калужской области, ОГРН 1074004001983, ИНН 4012004840) - представителя Балакаева Р.В. (доверенность от 11.11.2013), при участии представителя от ответчика - администрации муниципального района "Медынский район" (г. Медынь Калужской области, ОГРН 1044001300441, ИНН 401200298) - Антропова С.В. (доверенность от 09.01.2014), рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального района "Медынский район" на решение Арбитражного суда Калужской области от 03.02.2014 по делу N А23-5070/2013 (судья Шатская О.В.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Корнеевское" (далее - истец, общество, ООО "Корнеевское") обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к администрации муниципального района "Медынский район" (далее - ответчик, администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельных участков от 10.09.2013 N 62-13, по пунктам 1.1, 1.2, 1.4, 2.1, 2.2, 3.1, 3.3, 4.2, 4.4, 6, 7.3 и 7.4 данного договора (с учетом уточнения исковых требований, л. д. 84).

Решением Арбитражного суда Калужской области от 03.02.2014 исковые требования удовлетворены.

Ответчик в апелляционной жалобе, ссылаясь на незаконность и необоснованность принятого решения, просил его изменить в части и принять по делу новый судебный акт. В обоснование требований администрация в части пунктов 1.1 и 1.2 договора ссылается на то, что земельные участки, являющиеся объектом купли-продажи площадью 1 786 га, не сформированы, их точные границы местоположения не определены и государственный кадастровый учет они не прошли. В части пункта 1.4 проекта договора указал на наличие вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Калужской области от 06.05.2009 по делу N А23-170/09Г-17, согласно которому Министерство лесного хозяйства Калужской области обязано заключить с истцом договор аренды земельных участков общей площадью 1 786 га. Обращает внимание на то, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от 12.04.2012 40 КЛ N 315226 право собственности на земельные участки, указанные в пункте 1.1 проекта договора, зарегистрировано за Российской Федерацией. В части пункта 3.1 проекта договора сослался на то, что кадастровую стоимость продаваемых земельных участков можно будет определить только после проведения кадастровых работ и постановки их на кадастровый учет. Считает, что названный пункт договора противоречит Федеральному закону от 24.07.2002 N 101 - ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Закону Калужской области от 03.07.2003 N 234 - ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Калужской области". Считает, что кадастровая стоимость спорных земельных участков должна устанавливаться не на дату подачи обществом заявления в администрацию о выкупе земельных участков, а на дату их постановки на кадастровый учет. Обращает внимание на то, что пункт 4.2 договора не соответствует статьям 39, 40 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", а утвержденная судом редакция пункта 7.4 договора противоречит редакции пункта 1.1 договора, в котором указывается об обязанности продавца передать в собственность покупателя два земельных участка площадью 1 786 га и площадью 65 га.

От истца в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором последний, считая принятое решение законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. В обоснование своей позиций истец ссылался на то, что вступившим в законную силу решением арбитражного суда Брянской области по делу N А09-8224/2010 установлено, что предметом спора являлся именно земельный участок с кадастровым номером 40:14:000000:106 и именно его суд обязал продать ООО "Корнеевское" как земельный участок, отнесенный к категории земель сельскохозяйственного назначения. Обращает внимание на то, что названный земельный участок не имеет обременений, стоит на кадастровом учете и ему присвоен кадастровый номер, в свзяи с чем проведение кадастровых работ, на которые указывает ответчик не требуется. Считает, что общая стоимость выкупаемых земельных участков по состоянию на 15.08.2008 правомерно определена судом первой инстанции в соответствии с постановлением правительства Калужской области от 15.11.2007 N 301 и установлена в размере 1 623 226 рублей. Довод ответчика о том, что принятая судом редакция пункта 4.2 противоречит статьям 39, 40 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" считает основанным на неправильном понимании и толковании норм действующего права. Возражает против довода о том, что пункт 7.4 договора противоречит редакции пункта 1.1 договора.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу 06.05.2011 решением Арбитражного суда Брянской области от 25.01.2011 по делу N А09-8224/2010 был признан незаконным отказ администрации муниципального района "Медынский район" в заключении с истцом договоров купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, занятых лесом, общей площадью 1 786 га и не занятых лесом общей площадью 65 га, расположенных в границах СПК "Корнеевский" Медынского района Калужской области (л. д. 29-36)

Названным решением суд также обязал администрацию осуществить подготовку договоров купли-продажи названных земельных участков и направить их истцу с предложением об их заключении.

Во исполнение указанного решения ответчик с сопроводительным письмом от 11.09.2013 N 1876 (л. д. 18) направил истцу на подписание договор купли-продажи земельных участков от 10.09.2013 N 62-13 (л. д. 19-21).

Договор был подписан истцом с протоколом разногласий (л. д. 14-17) и с сопроводительным письмом от 08.10.2013 N 17 (л. д. 13) возвращен ответчику.

Администрация письмом от 24.10.2013 N 2215 (л. д. 37) выразила свое несогласие с доводами протокола разногласий и отклонила его.

Указанные обстоятельства послужили основанием для передачи истцом на рассмотрение суда в порядке статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) разногласий по пунктам 1.1, 1.2, 1.4, 2.1, 2.2, 3.1, 3.3, 4.2, 4.4, 6, 7.3 договора купли-продажи земельных участков от 10.09.2013 N 62-13

При вынесении решения суд первой инстанции урегулировал разногласия по договору купли-продажи между сторонами, утвердив условия договора в редакции, предложенной истцом.

Проверив в порядке апелляционного производства оспариваемый судебный акт, правильность применения норм материального и норм процессуального права, а также соответствие выводов Арбитражного суда Калужской области фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Неурегулирование сторонами разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, явилось основанием для обращения общества в суд с настоящим иском.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Утверждая пункт 1.1. договора в редакции, предложенной истцом, суд области правомерно руководствовался пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), согласно которому объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, а также обстоятельствами, установленными решением Арбитражного суда Брянской области от 25.01.2011 по делу N А09-8224/2010, имеющие преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора.

Довод апелляционной жалобы о том, что земельные участки, являющиеся объектом купли-продажи общей площадью 1 786 га не сформированы, их точные границы местоположения не определены и государственный кадастровый учет они не прошли, отклоняются судом апелляционной инстанции на основании следующего.

Как правильно указал суд первой инстанции, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Брянской области по делу N А09-8224/2010 установлено, что предметом спора являлся именно земельный участок с кадастровым номером 40:14:000000:106 и именно его суд обязал продать ООО "Корнеевское" как земельный участок, отнесенный к категории земель сельскохозяйственного назначения. С учетом того, что земельные участки площадью 1786 га (занятый лесом) и 65 га (не занятый лесом) являются составной частью земельного участка с кадастровым номером 40:14:000000:106, суд правомерно признал обоснованным пункт 1.1 в редакции истца.

Кроме того, в материалах дела имеется кадастровая выписка о земельном участке с кадастровым номером 40:14:000000:106, площадью 189 609 000 кв. м (л. д. 85), из которой усматривается что предыдущий кадастровый номер рассматриваемого земельного участка был 40:14:09 00 00:002.

Земельный участок с кадастровым номером 40:14:09 00 00:002 площадью 189 609 000 кв. м был предметом рассмотрения по делу N А09-8224/2010, имеющему преюдициальное значение при оценке обстоятельств по настоящему спору.

Судом по делу N А09-8224/2010 установлено, что правопредшественнику истца - СПК "Корнеевский" изначально был представлен земельный участок сельскохозяйственного назначения в постоянное (бессрочное) пользование площадью 189 609 000 кв. м.

Судом также установлено, что земельный участок с кадастровым номером 40:14:09 00 00:002, расположенный по адресу: Калужская область, Медынский район, территория СПК "Корнеевский" (в настоящее время - территория ООО "Корнеевское") был сформирован и поставлен на учет в соответствии с требованиями ЗК РФ (стр. 6 абзацы 5, 6 решения Арбитражного суда Брянской области от 25.01.2011 по делу N А09-8224/2010).

Установив данные обстоятельства, суд по делу N А09-8224/2010 признал незаконным отказы администрации муниципального района "Медынский район" в заключении договоров купли - продажи с ООО "Корнеевское" в отношении земельных участков площадью соответственно 1786 га и 65 га и обязал орган местного самоуправления осуществить подготовку договоров купли - продажи этих участков.

В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Таким образом, существенным условием данного вида договора является указание на полную информацию о передаваемом недвижимом имуществе, включая все необходимые характеристики земельного участка, содержащие сведения о его площадях, категории земель, видах разрешенного использования и так далее.

Довод администрации о том, что данную норму применять нельзя, так как по мнению ответчика в ней идет речь о строениях, сооружениях, расположенных на конкретном земельном участке, нельзя признать обоснованным, так как он основан на неправильном применении (понимании) норм действующего ГК РФ.

В статье 554 ГК РФ речь идет о купле-продаже объектов недвижимости, в том числе и о земельных участках о чем прямо указано в данной норме. Об этом же указано в статье 549 ГК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Более того, администрация неправомерно указывает, что в отношении земельного участка необходимо провести кадастровые работы, обосновывая свою позицию пунктом 7 статьи 36 ЗК РФ. Как уже указывалось выше земельный участок с кадастровым номером 40:14:000000:106 стоит на кадастровом учете и ему присвоен кадастровый номер.

Нахождение спорных земельных участков площадью 1 786 га и площадью 65 га на земельном участке с кадастровым номером 40:14:000000:106, как было указано выше, подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Брянской области от 25.01.2011 по делу N А09-8224/2010 (л. д. 29-36), из которого следует, что земельные участки сформировались из земельного участка с кадастровым номером 40:14:09 00 00:002 (предыдущий кадастровый номер земельного участка - 40:14:000000:106 (л. д. 85).

В пункте 2 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11.07.2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" указано, что согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

В отношении пункта 1.4 администрация указывает, что данный пункт не может быть принят в редакции общества, при этом ссылается на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Калужской области от 06.05.2009 по делу N А23-170/09Г-17, согласно которому Министерство лесного хозяйства Калужской области обязано заключить с истцом договор аренды земельных участков общей площадью 1 786 га, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

При рассмотрении дела N А09-8224/2010, судом было принято во внимание и ранее принятое решение по делу N А23-170/09Г-17. Указанному судебному акту была дана юридическая оценка, в том числе в постановлении Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2011, которым проверялись законность и обоснованность решения по делу N А09-8224/2010.

В частности в постановлении указано, что решение суда по делу N А23-170/09Г-17 не может свидетельствовать о наличии каких-либо обременений на земельном участке с кадастровым номером N 40:14:000000:106.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

С учетом того, что ответчиком не представлено каких-либо доказательств наличия обременений на земельном участке с кадастровым номером 40:14:000000:106, указание в договоре на обременение земельных участков в виде арендных прав при отсутствии договора аренды в отношении спорных земельных участков, является неправомерным.

Не согласившись с принятой редакцией пункта 3.1 договора администрация в апелляционной жалобе указала, что вопреки доводам истца кадастровую стоимость земельных участков можно будет определить только после постановки их на кадастровый учет. При этом, ответчик настаивает, что цена должна быть рассчитана из расчета 15 % от кадастровой стоимости, в том числе ссылаясь на отмененные судебные акты.

Данные доводы суд апелляционной инстанции считает несостоятельными и противоречащими фактическим обстоятельствам дела, в силу нижеследующего.

Пунктом 6 статьи 36 ЗК РФ предусматривается, что в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления орган местного самоуправления, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности орган местного самоуправления, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора. ООО "Корнеевское" обратилось в администрацию MP "Медынский район" с заявлением о приобретении в собственность земель 14.07.2008, что подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Брянской области от 25.01.2011 по делу N А09-8224/2010.

Пункт 2 статьи 66 ЗК РФ предусматривает, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Результаты кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Калужской области утверждены постановлением правительства Калужской области от 15.11.2007 N 301 (далее - постановление N 301)

Согласно пункту 3274 постановления N 301 кадастровая стоимость земельного участка площадью 1 786 га составляет 8 060 360 рублей 88 копеек.

Пунктом 3273 постановления N 301 установлена кадастровая стоимость земельного участка площадью 65 га в размере 55 770 рублей.

В соответствии со статьей 9 Закона Калужской области от 03.07.2003 N 234-03 "Об особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории Калужской области" в редакции от 02.02.2006 земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования у сельскохозяйственных организаций, приобретаются ими в собственность по цене, составляющей 20 процентов от кадастровой стоимости.

В соответствии с решением Арбитражного суда Брянской области от 25.01.2011 по делу N А09-8224/2010, статьей 36 ЗК РФ расчет и определение стоимости земельных участков должны определяться исходя из стоимости и законодательства, действующих по состоянию подачи истцом заявления в администрацию о приобретении спорных земельных участков в собственность.

Принимая во внимание изложенное, цена земельного участка площадью 1 786 га (8 060 360 рублей 88 копеек *20%) = 1 612 072 рубля 18 копеек. Цена земельного участка площадью 65 га (55 770 рублей *20%) = 11 154 рубля.

Таким образом, общая стоимость выкупаемых земельных участков правомерно определена судом первой инстанции в соответствии с постановлением правительства Калужской области от 15.11.2007 N 301 и установлена в размере 1 623 226 рублей 18 копеек.

В отношении пункта 3.3. договора администрация указывает, что с данным пунктом в редакции, утвержденной судом первой инстанции она не согласна, при этом ссылаясь на положения статьи 11.1 ЗК РФ и статьи 38 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

По сути, в данном доводе администрация указывает на необходимость определения границ земельного участка с кадастровым номером 40:14:000000:106.

При этом, в пункте 3.3 договора речь идет о сроке оплаты цены договора. В предлагаемой истцом редакции в соответствующей части указывалось на то, что оплата будет произведена после проведения межевания, то есть после определения границ участка. С учетом изложенного, возражения ответчика в данной части суд апелляционной инстанции считает надуманными.

По пункту 4.2. договора администрация в своей апелляционной жалобе указывает, что принятая судом редакция пункта противоречит статьям 39, 40 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Вместе с тем данный довод нельзя признать обоснованным, так как он основан на неправильном понимании и толковании ответчиком норм действующего права.

В соответствии со статьями 39, 40 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи, в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.

Учитывая вышеизложенное, установленная пунктом 4.2 договора обязанность продавца согласовать местоположение границ всех смежных земельных участков нельзя признать противоречащей положениям статей 39, 40 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Возражения истца с утвержденной судом области редакции пункта 7.4 договора, суд апелляционной инстанции считает несущественными и не подтвержденными нормами действующего закона, в связи с чем подлежащими отклонению.

С учетом изложенного, а также оценки в совокупности имеющихся в материалах дела доказательств и обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда области и удовлетворения требований заявителя апелляционной жалобы, не имеется.

Неправильного применения норм процессуального права, в том числе влекущих отмену судебного акта в любом случае в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

В соответствии с частью 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрации муниципального района "Медынский район" освобождена от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 АПК РФ, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 03.02.2014 по делу N А23-5070/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Ю.А. Волкова

Судьи

Е.В. Рыжова Е.Н. Тимашкова