Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2014 г. N 04АП-6578/13

г. Чита

21 апреля 2014 г.

дело N А19-8280/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 21 апреля 2014 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Капустиной Л.В.,

судей Скажутиной Е.Н., Юдина С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сусловой Е.М., рассмотрев в открытом заседании в помещении суда апелляционную жалобу ответчика на решение Арбитражного суда Иркутской области от 13 ноября 2013 года по делу N А19-8280/2013 по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского муниципального образования (юридический адрес: 665830 Иркутская область, г. Ангарск, ул. Глинки, 29; ОГРН 1033800515957) к обществу с ограниченной ответственностью "Авторемонтное предприятие Кряжева" (место жительства: 665812 Иркутская область, Ангарский р-н, г. Ангарск, ул. Ворошилова, 102; ОГРН 1023800524670) о взыскании 276 052,60 руб. (суд первой инстанции: судья Ермакова Е.В.),

с участием в судебном заседании Широковой Я.Н. - представителя ответчика по доверенности от 26.03.2013 N 02,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского муниципального образования (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Иркутской области к обществу с ограниченной ответственностью "Авторемонтное предприятие Кряжева" (далее - ответчик, Общество) с уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требованиями о взыскании 257 078,36 руб. долга по договору аренды объекта нежилого фонда от 30.07.2002 N 1457 и 84 719,01 руб. пени.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 13.11.2013 исковые требования удовлетворены полностью, на ответчика отнесено 9 835,95 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с принятым по делу решением суда первой инстанции, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просил судебный акт по делу отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске.

Жалоба мотивирована тем, что ответчик не имел возможности пользоваться предметом аренды, поскольку полученное от истца здание находилось в аварийном состоянии. При этом заявитель жалобы сослался на то, что вступившим в законную силу решением суда по делу N А19-22541/2011 установлен факт ненадлежащего исполнения Комитетом обязанности по предоставлению объекта аренды, а также факт нахождения объекта в состоянии, исключающем его целевое использование. Полагал, что суд необоснованно применил к правоотношениям сторон положения статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, неправильно применил положения статей 309, 310, 611, 612 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, ответчик указал на то, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении судебной строительно-технической экспертизы.

Участвовавший в судебном заседании представитель ответчика повторил правовую позицию, изложенную в апелляционной жалобе.

Истец в отзыве указал на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, его просил оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Истец надлежащим образом извещен о возбуждении судебного производства, однако своего представителя не направил в судебное заседание апелляционной инстанции. При таком положении, в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание представителя истца не препятствовала рассмотрению дела.

Законность и обоснованность обжалованного судебного акта проверены в апелляционном порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив доказательства в деле в их совокупности, достаточности и взаимной связи, проверив доводы заявителя жалобы и возражения истца, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как усматривается из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды объекта нежилого фонда от 30.07.2002 N 1457 (далее - договор). По условиям договора арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендатор обязался принять для использования под авторемонтные мастерские с перепрофилированием в установленном порядке отдельно стоящее нежилое двухэтажное здание бывшего экспериментального цеха ЖБИ-1, являющееся муниципальной собственностью, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, ул. Ленина, справа от АЗС N 8.

Сторонами заключено дополнительное соглашение от 12.01.2009 к договору, согласно которому условия договора изложены в новой редакции, а также уточнены идентификационные признаки предмета аренды: нежилое 2-х этажное здание экспериментального цеха ЖБИ-1 (Лит.Б), являющееся муниципальной собственностью, расположенный по адресу: Иркутская область, город Ангарск, 124 квартал, строение 4 для использования под авторемонтные мастерские. Общая площадь сдаваемого в аренду объекта 1405,20 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.4.1 договора арендатор обязался в установленные сроки вносить арендную плату за пользование помещением и платежи по заключенным договорам в соответствии с пунктами 2.4.7 и 2.4.8 договора.

Договор в редакции дополнительного соглашения от 12.01.2009 получил государственную регистрацию в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним.

Общество приняло помещение от Комитета по акту приема-передачи объекта нежилого фонда от 30.07.2002 N 836.

30.07.2010 стороны подписали дополнительное соглашение к договору, которым согласовали величину арендной платы по ставке, установленной решением Думы от 25.11.2009 N 733-62рД в сумме 565 руб. за 1 кв.м за используемую арендатором площадь 719,10 кв.м, общую сумму арендной платы - 11 985,60 руб. в месяц и 143 827,19 руб. в год.

Согласно решению Думы Ангарского муниципального образования от 24.03.2011 N 67-12рД "Об установлении размера базовой ставки арендной платы за пользование недвижимым имуществом Ангарского муниципального образования и отмене части 1 решения Думы Ангарского муниципального образования от 25.11.2009 N 733-62рД" с 01.04.2011 базовая ставка арендной платы за пользование недвижимым имуществом Ангарского муниципального образования равняется 650 руб. за 1 кв.м в год без учета налога на добавленную стоимость.

После окончания срока договора - 30.12.2011, Комитет не выразил возражений относительно пользования Обществом арендованным помещение, потому договор был возобновлен на неопределенный срок.

За пользование помещением в период с 01.12.2011 по 30.09.2013, исходя из фактического пользования помещением площадью 719,10 кв.м, истец начислил ответчику 257 078,36 руб. арендной платы (140 224,50 руб. х 22/12 = 257 078,36 руб.).

Невнесение Обществом арендной платы за указанный период времени стало основанием обращения истца в арбитражный суд с иском.

Принимая решение, суд первой инстанции сослался на положения статьей 309, 310, пункта 2 статьи 328, статей 330, 331, 333, абзаца 1 статьи 606, пункта 1 статьи 611, статей 612, 620, пункта 2 статьи 621, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из обоснованности исковых требований по праву и по размеру. При этом суд полагал доказанным факт предоставления Комитетом Обществу в пользование арендованного помещения и неисполнение Обществом обязательства по внесению арендной платы, не удовлетворительное техническом состояние помещения не могло послужить основанием для освобождения Общества от обязанности вносить арендную плату, поскольку Общество было осведомлено о состоянии помещения при его приемке от Комитета и не выразило желания прекратить арендные правоотношения. Суд не установил в деле доказательств чинения Комитетом Обществу препятствий в пользовании помещением. Ссылка Общества на решение Арбитражного суда Иркутской области по делу N А19-22541/2011 судом первой инстанции не принята, потому что в том деле суд установил расходы Общества на ремонт спорного объекта, превышающие размер подлежащей уплате арендной платы, а в настоящем деле доказательств такому обстоятельству не установлено. Кроме того, суд указал, что не располагал доказательствами невозможности выполнения Обществом капитального ремонта в помещении.

Между тем, вывод суда об обоснованности исковых требований сделан без учета всех фактических обстоятельств дела о невозможности ответчика пользоваться арендованным помещением на условиях установленных договором. Исковые требования удовлетворены при неправильном применении судом положений пункта 1 статьи 611, пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

По сведениям акта приема-передачи объектов нежилого фонда от 30.07.2002 N 836 к договору аренды свидетельствуют о том, что ответчику передано в аренду помещение, имеющее повреждения перекрытий, кровли, внутренней отделки, водопровод и канализация в котором нуждаются в восстановительном ремонте. Письмом от 27.04.2011 N 1592 Комитет информировал Общество о необходимости прекращения доступа людей, в том числе детей, на территорию указанного объекта на основании заключения постоянной комиссии Думы Ангарского муниципального образования по бюджету, экономической политике, собственности и земельным отношениям от 14.04.2011.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 04.04.2012 по делу N А19-22541/2011 установлен факт невозможности использования Обществом помещения по целевому назначению апреля по декабрь 2011 года в связи имеющимися повреждениями помещения.

При этом суд указал, что согласно акту технического обследования строительных конструкций экспериментального цеха ЖБИ-1, расположенного по адресу: Иркутская обл., г. Ангарск, 124 квартал, строение 4, составленному ЗАО "Ангарская экспертиза Торгово-Промышленной палаты Восточной Сибири" 24.10.2011 по заказу Комитета, при обследовании объекта аренды выявлено, что металлический каркас с перекрытием из железобетонных плит находится в аварийном состоянии, часть перекрытия металлического каркаса, приблизительно на площади 108 кв. м., разобрана; закладные элементы стеновых панелей потеряли сцепление с газозолобетоном, что вызвало отклонение панелей от рабочего положения; отсутствуют вертикальные связи металлического каркаса; отсутствует антисейсмический пояс (на уровне плит перекрытия); отсутствует обеспечение устойчивости двутавровой металлической балки при отпирании на нее многопустотных железобетонных плит перекрытия. В связи с эти обстоятельством ЗАО "Ангарская экспертиза Торгово-Промышленной палаты Восточной Сибири" рекомендовано выполнить демонтаж металлического каркаса и железобетонного перекрытия между первым и вторым этажом силами лицензированной организации, имеющей допуск к данному виду работ.

Решением постоянной комиссии Думы Ангарского муниципального образования по бюджету, экономической политике, собственности и земельным отношениям от 17.08.2011 Обществу разрешено продолжить деятельность на арендуемом объекте, о чем указано в письме Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского муниципального образования от 04.10.2011 N 3876. Однако на момент разрешения истцом ответчику пользования арендуемым объектом ремонтные работы не произведены. Так, в соответствии с актом проверки объекта нежилого фонда от 13.12.2011, составленным Комитетом, арендуемый ответчиком объект фактически не используется, находится в стадии реконструкции, отопление, освещение, водоснабжение - отсутствуют.

Установленные арбитражным судом в дела N А19-22541/2011 в соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеют преюдициальное и не доказываются вновь.

В настоящем деле отсутствовали доказательств того, что в спорный период времени техническое состояние арендованного помещения изменилось, и ответчик использовал помещение по целевому назначению.

Напротив, представитель истца в суде первой инстанции подтвердил, что состояние помещения в период с декабря 2011 года не изменилось в сравнении с периодом с апреля по декабрь 2011 года.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, суд апелляционной инстанции установили, что в период с 01.12.2011 по 30.09.2013 помещение не находилось в пользовании ответчика в связи с существенными его недостатками, выявленными после подписания акта приема-передачи помещения в аренду. При этих условиях Общество не является обязанным уплачивать Комитету арендную плату.

В договоре стороны согласовали обязанность арендатора производить капитальный ремонт арендуемого помещения в необходимых случаях по согласованию с арендодателем (пункт 2.4.8). Вместе с тем, они не установили обязанности арендатора выполнить капитальный ремонт в определенные сроки. При таких обстоятельствах не имеет правого значения размер расходов Общества на капитальный ремонт помещения и не завершение капитального ремонта в спорный период времени.

С учетом изложенного не имели правого значения доводы истца в обоснование исковых требований и в обоснование возражений на апелляционную жалобу, а также ссылка заявителя жалобы на отказ суда в назначении судебной строительно-технической экспертизы.

Следовательно, решение арбитражного суда по делу как основанное на выводах не соответствующих обстоятельствам дела, принятое при неправильном применении норм материального права, подлежит отмене на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием нового судебного акта об отказе в иске.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в сумме 2 000 руб., уплаченная ответчиком при подаче в арбитражный суд апелляционной жалобы, подлежит возмещению истцом.

Руководствуясь статьей 268, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Иркутской области от 13 ноября 2013 года по делу N А19-8280/2013 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского муниципального образования в пользу общества с ограниченной ответственностью "Авторемонтное предприятие Кряжева" 2 000 руб. расходов на государственную пошлину по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий судья

Капустина Л.В.

Судьи

Скажутина Е.Н. Юдин С.И.