Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 апреля 2014 г. N 19АП-6964/13

город Воронеж

9 апреля 2014 г.

Дело N А35-2034/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 8 апреля 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 9 апреля 2014 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Миронцевой Н.Д.,

судей Протасова А.И.,

Донцова П.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Поповой Е.В.,

при участии:

от ООО "Производственно-торговая фирма "Одежда": Рожкова Н.Р., представитель по доверенности от 09.01.2014, удостоверение адвоката; Воробьева В.Н., представитель по доверенности от 03.09.2012, паспорт РФ;

от Комитета по управлению имуществом Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от ИП Фоминой Марины Евгеньевны: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от ИП Жук Анатолия Михайловича: представлено свидетельство о смерти,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Производственно-торговая фирма "Одежда" на решение Арбитражного суда Курской области от 18.11.2013 по делу N А35-2034/2013 (судья Арцыбашева Т.Ю.), по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Производственно-торговая фирма "Одежда" (ИНН 4630001402) к Комитету по управлению имуществом Курской области (ИНН 4629011325), третьи лица: Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Курской области, ИП Фомина Марина Евгеньевна, ИП Жук Анатолий Михайлович о признании частично незаконным (в части пунктов 2 и 3) решения,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Производственно-торговая фирма "Одежда" (далее - ООО "ПТФ "Одежда", Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Комитету по управлению имуществом Курской области (далее также - Комитет) о признании частично незаконным (в части пунктов 2 и 3) решение Комитета от 11.02.2013 N 01-19/267 "О предоставлении в общую долевую собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположены объекты недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Курск, ул. 1-я Строительная, 1", обязании Комитета указать в пункте 2 Решения разрешенное использование земельного участка для - производственно-хозяйственной деятельности, обязании Комитета по управлению имуществом Курской области указать в пункте 3 Решения выкупную цену земельного участка в размере 1 858 682 руб. 40 коп., в том числе: ООО "Производственно-торговая фирма "Одежда" - 1 769 116 руб. 71 коп. (Один миллион семьсот шестьдесят девять тысяч сто шестнадцать рублей 71 копейка), Фоминой М.Е., Жук A.M. - 89 565 руб. 69 коп. (Восемьдесят девять тысяч пятьсот шестьдесят пять рублей 69 копеек), согласно расчету выкупной цены, являющемуся неотъемлемой частью решения; обязании Комитета произвести расчет выкупной цены земельного участка, исходя из цели использования - производственно-хозяйственной деятельности, кадастровой стоимости земельного участка 74347296 руб. 80 коп., коэффициента кратности 2,5%, и в результате применения данных значений выкупная стоимость испрашиваемого земельного участка составит 74 347 296 руб. 80 коп. х 2,5% = 1 858 682 руб. 40 коп., то есть выкупная стоимость для ООО "Производственно-торговая фирма "Одежда", имеющего 20483/21520 долей, составит 1 769 116 руб. 71 коп., а для ИП Фоминой М.Е. и ИП Жука A.M. имеющих 1037/21520 долей - 89 565 руб. 69 коп. (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ). Уточнение принято судом.

Определением суда от 21.08.2013 к участию в деле привлечены, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Курской области, ИП Фомина Марина Евгеньевна и ИП Жук Анатолий Михайлович.

Решением от 18.11.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано. Принимая решение, суд исходил из отсутствия оснований, предусмотренных статьями 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Не согласившись с решением суда, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение суда отменить.

Заявитель апелляционной жалобы ссылается на то, что в решении Комитетом одновременно разрешен вопрос и об изменении вида разрешенного использования, и о предоставлении земельного участка в собственность за плату с расчетом выкупной цены.

ООО "ПТФ "Одежда" полагает решение Комитета несоответствующим нормативным правовым актам, принятым в отсутствие на то полномочий, нарушающим его права и законные интересы.

Считает, что судом первой инстанции доводам и доказательствам, представленным заявителем, оценки не дано.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ООО "ПТФ "Одежда" поддержали доводы апелляционной жалобы, просят суд решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Кроме того, в подтверждение своей правовой позиции по делу, представитель ООО "ПТФ "Одежда" заявил ходатайство о приобщении к материалам дела письма Комитета архитектуры и градостроительства города Курска от 05.03.2014 N 1170/03.1.01-11, договоры аренды, письма Комитета градостроительства и архитектуры, копий свидетельств о регистрации прав, сведений о включении в реестр субъектов естественных монополий.

Определением суда, представленные документы приобщены к материалам дела.

Комитет по управлению имуществом Курской области, Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Курской области, ИП Фомина М.Е., ИП Жук А.М. в судебное заседание апелляционной инстанции явку своих представителей не обеспечили.

Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения данных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей в порядке статей 156 и 266 АПК РФ.

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

Курскому областному предприятию оптовой торговли "Росторгодежда" был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование для производственно - хозяйственной деятельности земельный участок площадью 21 520 кв.м., расположенный по адресу: г. Курск, ул. 1-я Строительная, 1, в соответствии с постановлением главы администрации г. Курска от 01.02.1993 N 40 "О выдаче землепользователям г. Курска Государственных актов на право пользования землей", на основании Государственного акта на право пользования землей А-1 N 089797, зарегистрированного в книге записей государственных актов за N 437.

ООО "ПТФ "Одежда" является правопреемником Курского областного предприятия оптовой торговли "Росторгодежда", что подтверждается п. 1.4 Уставом ООО "ПТФ "Одежда" от 28.11.2011.

ООО "ПТФ "Одежда", Жук А. М., Фомина М. Е. 29.12.2011 обратились в Комитет с заявлением о приобретении в общую долевую собственность земельного участка площадью 21 518 кв.м. с кадастровым номером 46:29:103197:5, расположенного по адресу: г. Курск, ул. 1-я Строительная 1, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие заявителям на праве собственности, указав основное целевое использование - для торгово-складской деятельности.

Комитет 27.01.2012 направил в адрес заявителей письмо об отказе в предоставлении земельного участка площадью 21 520 кв.м. с кадастровым номером 46:29:103197:5, расположенного по адресу: г. Курск, ул. 1-я Строительная 1, до обращения всех собственников объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке. Из представленного заявителями пакета документов следовало, что в адрес комитета с заявлением о выкупе земельного участка по ул. 1-я Строительная, д. 1 в г. Курске обратились собственники объектов недвижимости - части помещений в нежилом здании литер Б, нежилого здания литер Б1, нежилого здания литер Z, нежилого здания литер В, нежилого здания литер Г, нежилого здания литер Г 1. Обращений от собственников оставшихся помещений в здании литер Б в адрес Комитета не поступало.

В Комитет 14.09.2012 обратились ООО "ПТФ "Одежда", Жук А. М., Фомина М. Е. с дополнением к заявлению на приобретение земельного участка от 29.12.2011, в котором просили предоставить земельный участок для производственно-хозяйственной деятельности.

ООО "ПТФ "Одежда" 15.11.2012 представили в адрес Комитета кадастровый паспорт земельного участка от 01.11.2012 N 46/12-1-130727 с уточненными границами земельного участка.

Комитетом 11.02.2013 принято оспариваемое решение N 01-19/267.

В соответствии с пунктом 2 данного решения земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:103197:5, площадью 21520 кв.м., расположенный по адресу: г. Курск, ул. 1-я Строительная, 1, предоставлялся в общую долевую собственность за плату ООО "ПТФ "Одежда" (ООО "Одежда" -20483/21520 доли (20483 кв.м.)), Жуку А.М., Фоминой М.Е. - 1037/21520 доли (1037 кв.м.)), для торговой деятельности, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.

Пунктом 3 решения N 01-19/267 установлена выкупная цена участка в размере 9 547 258 руб. 52 коп., в том числе: ООО ПТФ "Одежда" 9 087 222, 53 руб., Фоминой М.Е., Жук А.. - 460 061, 99 руб., согласно расчету выкупной цены, являющемуся неотъемлемой частью оспариваемого решения.

Не согласившись с изменением вида разрешенного использования и выкупной ценой испрашиваемого земельного участка (пункты 2 и 3 решения N 01-19/267) ООО "ПТФ "Одежда" обратилось в арбитражный суд с указанным заявлением.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав пояснения представителей Общества, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Частью 1 статьи 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом ненормативные правовые акты могут быть признаны недействительными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве.

Согласно части 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Градостроительные регламенты устанавливаются в правилах землепользования и застройки и содержат перечень видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства соответствующей территориальной зоны (пункты 8, 9 статьи 1, статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) территориальная зона представляет собой зону, для которой в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Пунктом 1 статьи 85 ЗК РФ предусмотрено, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам.

В пункте 2 той же статьи Кодекса предусмотрено, что границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе, земле как природному объекту.

В силу частей 2 и 6 статьи 30, статьи 32 ГрК РФ правила землепользования и застройки, утвержденные представительным органом местного самоуправления, включают в себя порядок их применения и внесения изменений в указанные правила, карту градостроительного зонирования, градостроительные регламенты, в которых указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Таким образом, при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки правообладатель земельного участка может выбрать вид разрешенного использования в соответствии с вышеуказанными положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4.1.4. Правил землепользования изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории муниципального образования "Город Курск" физическими и юридическими лицами осуществляется в соответствии с перечнем видов разрешенного использования на территории соответствующей территориальной зоны, установленным настоящими Правилами.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений объекта недвижимости, при условии уже состоявшегося изменения его фактического использования с соблюдением установленных в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве требований.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11 отмечено, что фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и сходиться со сведениями, внесенными в кадастр.

Судом установлено, что изменение вида разрешенного использования было произведено на основании проведенного Комитетом осмотра спорного земельного участка, состоявшегося 29.09.2012, о чем составлен акт осмотра земельного участка.

Из акта осмотра земельного участка следует, что на данном земельном участке расположены объекты недвижимости, часть которых сданы в аренду и используются как склады для хранения готовой продукции, а также осуществляется продажа продукции (действующие магазины).

Исследовав и оценив указанный акт осмотра, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что Комитетом достоверно не установлено фактическое использование земельного участка исключительно для торговой деятельности.

При этом, Комитетом не были исследованы документы, подтверждающие фактическое назначение всех объектов недвижимого имущества, а также кому конкретно принадлежит и кем используется расположенное на участке недвижимое имущество, приложенные к акту проверки фототаблицы однозначно не свидетельствует, что земельный участок использовался заявителями только для торговой деятельности.

Акт осмотра составлен в одностороннем порядке, иных лиц при проведении проверки не было, пояснения у собственников недвижимого имущества, расположенного на земельном участке не брались, с актом никто из заявителей ознакомлен не был.

При присвоении земельному участку номера вида разрешенного использования соотносятся указанный в правоустанавливающих документах вид разрешщенного использования не только с теми, видами, которые установлены для целей кадастровой оценки, а в первую очередь с теми, которые допускаются для земель данной категории законом, с учетом функционального назначения расположенных на участке объектов недвижимости.

Изменяя вид разрешенного использования, Комитет не установил, какие виды разрешенного использования входят территориальную зону и для чего предназначены расположенные на земельном участке объекты недвижимости.

Комитетом не представлено надлежащих доказательств изменения функционального назначения объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, не доказано, что изменения вида разрешенного использования приводят в соответствие разрешенного использования земельного участка тем целям, в которых он используется фактически.

При вынесении решения Комитетом не было установлено фактическое использование земельного участка.

В связи с указанными обстоятельствами, Комитет не обосновал надлежащими доказательствами необходимость изменения вида разрешенного использования этого земельного участка.

Данный вывод подтверждается, также представленными в суд апелляционной инстанции договорами аренды нежилых помещений, постановлением энергетической комиссии, уведомлением о включении в реестр субъектов естественных монополий в топливно-энергетическом комплексе, свидетельствами о государственной регистрации прав, ответом Комитета архитектуры и градостроительства г. Курска.

Кроме того, Правилами землепользования и застройки муниципального образования "Город Курск" (далее - Правила землепользования), утвержденными 23.10.2007 решением Курского городского Собрания N 388-3-РС, спорный земельный участок с кадастровым номером 46:29:103197:5 отнесен к зоне П-2 - зона производственных предприятий III и IV класса вредности.

Такой вид разрешенного использования как "для торговой деятельности" отсутствует в названных Правилах.

Вид разрешенного использования земельного участка и виды деятельности, осуществляемые в здании на нем расположенном, не тождественные понятия.

Поэтому их соответствие друг другу может определяться лишь в рамках тех видов разрешенного использования, которые предусмотрены нормами права.

Комитет не доказал, что размещенные на спорном земельном участке объекты противоречит Правилам землепользования и застройки и несоответствует основным видам разрешенного использования, установленных Правилами для данной зоны.

Из совокупного анализа положений Закона Курской области от 24.03.2008 "О цене земельных участков, находящихся в населенных пунктах Курской области, а также за пределами границ населенных пунктов Курской области, при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений", Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "Город Курск", при продаже собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений и их оплаты, утвержденного решением курского городского собрания от 25.09.2012 N 263-4-РС, Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316, следует, что - вид разрешенного использования земельного участка влияет на его выкупную цену.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка с "для производственно-хозяйственной деятельности" на "торговую деятельность" противоречит Правилам землепользования и застройки муниципального образования "Город Курск", нарушает права и законные интересы заявителя, поскольку увеличивает выкупную цену.

При таких обстоятельствах, незаконность пункта 2 оспариваемого решения Комитета влечет за собой незаконность пункта 3.

Апелляционная коллегия не соглашается с выводом суда области о ненадлежащем способе защиты, основанном на постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11, так как по указанному делу иные стороны и предмет спора.

По настоящему делу оспариваемые пункты решения Комитета рассматриваются как распорядительный правовой акт, влекущий в силу закона внесение изменений в сведения государственного кадастра.

В связи с чем, заявленные требования подлежат удовлетворению, а решение суда первой инстанции - отмене.

Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Федерального арбитражного суда Центрального округа от 15.01.2014 по аналогичному делу N А14-493/2013.

Вместе с тем, апелляционная коллегия считает преждевременным решать вопрос об условиях договора купли-продажи, так как устраняя допущенные нарушения, должен устранить и последствия их нарушения.

В связи с чем, заявленные в порядке статьи 198 АПК РФ требования об обязании совершить определенные действия и предусмотреть определенные условия в договоре купли-продажи суд расценивает как указание заявителем на определенные способы восстановления его прав.

В судебном акте об оспаривании решений, в силу закона, согласно положениям статьи 201 АПК РФ, должно быть указано на необходимость устранения допущенных прав заявителя.

ООО "ПТФ "Одежда" при подаче заявления в суд первой инстанции платежным поручением N 45 от 15.03.2013 уплачена государственная пошлина в размере 2 000 рублей.

При подаче апелляционной жалобы Обществом платежным поручением N 231 от 10.12.2013 уплачена государственная пошлина в размере 2 000 рублей.

С учетом результатов рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей подлежат взысканию с Комитета в пользу Общества.

В соответствии с подпунктами 3, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы государственная пошлина юридическими лицами уплачивается в размере 1 000 рублей.

Излишне уплаченная платежным поручением N 231 от 10.12.2013 государственная пошлина в размере 1 000 рублей подлежит возвращению Обществу.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 18.11.2013 по делу N А35-2034/2013 отменить.

Признать незаконными пункты 2 и 3 решения Комитета по управлению имуществом Курской области от 11.02.2013 N 01-19/267 "О предоставлении в общую долевую собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположены объекты недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Курск, ул. 1-я Строительная, 1".

Обязать Комитет по управлению имуществом Курской области устранить допущенные нарушения прав заявителя.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Курской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Производственно-торговая фирма "Одежда" судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Постановление вступает в законную силу с момента принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 АПК РФ.

Председательствующий судья

Н.Д. Миронцева

Судьи

А.И. Протасов П.В. Донцов