Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2014 г. N 19АП-2974/14

г. Воронеж

17 июня 2014 г.

Дело N А48-3997/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 июня 2014 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Поротикова А.И.,

судей Маховой Е.В.,

Ушаковой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Черенковой Е.С.,

при участии:

от открытого акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" Орловский региональный филиал: Шпилева А.И., представителя по доверенности N 010-05-20/03 от 28.01.2013;

от Индивидуального предпринимателя Феклисовой Елены Николаевны: Чикиной Н.И., представителя по доверенности б/н от 11.12.2013;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Общества с ограниченной ответственностью "Строй-Проект-Сервис": представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Открытого акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" Орловский региональный филиал на решение Арбитражного суда Орловской области от 04.04.2014 г. по делу N А48-3997/2013 (судья Карасев В.В.) по иску Индивидуального предпринимателя Феклисовой Елены Николаевны (ОГРНИП 306574315300013) к Открытому акционерному обществу "Российский Сельскохозяйственный банк" (ОГРН 1027700342890) Орловский региональный филиал, при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (ОГРН 1045753008212), Общества с ограниченной ответственностью "Строй-Проект-Сервис" (ОГРН 1025700517655) о взыскании 1 000 117 руб. 53 коп.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Феклисова Е.Н. (далее - истец, ИП Феклисова Е.Н.) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Орловскому региональному филиалу Открытого акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" (далее - ответчик, банк) в котором просит взыскать 1000117 руб. 53 коп., из которых: 876880 руб. 00 коп. - арендная плата за пользование нежилым помещением, расположенным по адресу: Орловская область, г. Ливны, ул. Др. Народов, д. 126, корпус 2, за период с 01.08.2012 по 20.02.2013, 61630 руб. 20 коп. - пени за просрочку внесения арендной платы за следующие периоды: с 10.08.2012 по 31.08.2012, с 10.09.2012 по 30.09.2013, с 10.11.2012 по 30.11.2012, с 10.12.2012 по 31.12.2012, с 10.01.2013 по 31.01.2013, с 10.02.2013 по 20.02.2013, 61607 руб. 33 коп. - в возмещение расходов на оплату тепловой энергии.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, судом были привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области и общество с ограниченной ответственностью "Строй-Проект-Сервис".

Решением арбитражного суда от 04 апреля 2014 года исковые требования были удовлетворены в части взыскания с ответчика в пользу истца 953132 руб. 13 коп., из которых: 876880 руб. 00 коп. - задолженность по арендной плате, 14644 руб. 80 коп. - пеня, 61607 руб. 33 коп. - задолженность в возмещение расходов на оплату тепловой энергии. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом в части удовлетворенных исковых требований, банк обратился с апелляционной жалобой, в которой указывает на то, что между сторонами существуют правоотношения по договору аренды, основанные на договоре аренды от 09.08.2007, продленном на неопределенный срок в связи с тем, что ни одна из сторон не заявила о его прекращении, при этом договор аренды от 25.01.2013 не зарегистрирован в установленном законом порядке и является незаключенным, в виду чего не порождает обязанностей для сторон по исполнению его условий. Обязанность по внесению арендных платежей в размере, установленном договором от 09.08.2007, арендатором исполнялась надлежащим образом. Обстоятельства, с которыми закон и договор связывает внесение арендатором арендной платы в повышенном размере, по мнению ответчика, не наступили.

Кроме того, предприниматель утратил право на взыскание арендных платежей вместе с прекращением права собственности на арендованное имущество, состоявшемся, как полагает банк, не позднее вступления в законную силу определения Ливенского районного суда от 07.03.2012 г.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 10.06.2014 г. не явились представители третьих лиц.

Учитывая наличие у суда апелляционной инстанции доказательств надлежащего извещения данных лиц о времени и месте судебного разбирательства (статьи 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), апелляционная жалоба рассматривалась в их отсутствие в порядке статей 156, 266 АПК РФ.

Представитель ОАО "Российский Сельскохозяйственный банк" Орловский региональный филиал, явившийся в судебное заседание, поддержал доводы апелляционной жалобы, полагая обжалуемое решении незаконным и необоснованным по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, просил отменить его полностью, принять по делу новый судебный акт.

Представитель ИП Феклисовой Е.Н., возражал в отношении доводов апелляционной жалобы, полагая обжалуемое решение законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил указанное решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителя истца, не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого решения суда. Суд при этом исходит из следующего.

Из материалов дела следует, что по договору аренды нежилого помещения от 09.08.2007 общество с ограниченной ответственностью "Строй-Проект-Сервис" передало открытому акционерному обществу "Российский сельскохозяйственный банк" во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 361,6 кв.м, расположенное на мансардном этаже в здании по адресу: Орловская область, г. Ливны, ул. Др. Народов, д. 126, корп. 2, инвентарный номер 54:405:002:010543980:0002:20001. Размер ежемесячных арендных платежей установлен п. 4.1 данного договора в размере 90400 руб.

Вышеназванный договор был заключен сторонами на срок с момента государственной регистрации договора до 01.08.2012, в соответствии с отметками на договоре государственная регистрация договора аренды от 09.08.2007 была произведена уполномоченным на то органом 15.08.2007 (л.д. 62 - л.д. 66, т. 1).

В последующем переданное в аренду нежилое помещение было продано ООО "Строй-Проект-Сервис" истцу на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 17.11.2008.

Переход права собственности от продавца к покупателю произведен 05.12.2008, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.12.2008 серии 57 АА N 698370 (л.д. 90, т. 1).

Дополнительным соглашением от 10.12.2008 N 2 к договору аренды нежилого помещения от 09.08.2007 был заменен арендодатель по договору и увеличен размер арендной платы до 94920 руб. (л.д. 67 - л.д. 68, т. 1).

До истечения срока аренды истец направил в адрес ответчика письмо от 02.07.2012 с предложением сообщить о намерении заключить договор аренды нежилого помещения на новый срок (л.д. 96, т. 1).

11.07.2012 истец повторно обратился к ответчику с предложением о заключении договора и, кроме того, указал на необходимость освобождения нежилого помещения в связи с окончанием срока действия договора в случае отказа в заключении договора аренды на новый срок (л.д. 97, т. 1).

В письме от 25.07.2012 истец указал на то, что не согласен с продлением договора от 09.08.2007, поскольку считает необходимым изменить в части условия аренды нежилого помещения (л.д. 98 - л.д. 99, т. 1). 22.10.2012 и 15.12.2012 истец направлял в адрес банка письма с предложения согласования условий аренды нежилого помещения (л.д. 100 - л.д. 101). Письмом от 25.12.2012 N 010-05-26/490 от ответчика истцу поступило предложение провести переговоры по вопросу аренды занимаемого ответчиком нежилого помещения.

Как усматривается из представленных в материалы дела платежных поручений (л.д. 77 - л.д. 84, т. 1), арендатор за период с августа 2012 года по январь 2013 года включительно производил выплату арендной платы в пользу арендодателя в размере 94920 руб. в месяц, а также возмещение расходов за тепловую энергию.

Новый договор аренды нежилого помещения был подписан сторонами 25.01.2013 г. При этом размер ежемесячных арендных платежей был увеличен до 216960 руб. 00 коп. и определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы за 1 кв.м в месяц арендуемого нежилого помещения по состоянию на 24.09.2013 (л.д. 104 - л.д. 168, т. 1).

Согласно п. 4.3.2 рассматриваемого договора помимо предусмотренной в п. 4.1 договора арендной платы, арендатор на основании отдельно выставленных арендодателем счетов, а также документов, предусмотренных п.п. 3.4.6 договора, возмещает арендодателю расходы по оплате тепловой энергии по тарифам, установленным для арендодателя соответствующей организацией.

Представленными в материалы дела доказательствами оплаты счетов за отопление, выставленных на основании актов на выполнение работ-услуг от 15.01.2013 N 2, от 30.01.2013 N 17, от 28.02.2013 N 39 (л.д. 87 - л.д. 89, т. 1), подтверждается тот факт, что истец осуществлял оплату расходов за оказание ООО "Теплосервис" услуги по теплоснабжению арендуемого помещения (л.д. 42 - л.д. 43, т. 1).

Кроме того, в п. 4.5 указанного договора стороны предусмотрели, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно путем перевода денежных средств на расчетный счет арендодателя авансовым платежом не позднее 10-го числа месяца, за который производится оплата (текущего месяца), при этом в срок не позднее трех рабочих дней с даты государственной регистрации арендатор уплачивает арендодателю разницу в сумме 732240 руб. без НДС, образованную в результате оплаты арендатором арендных платежей с 01.08.2012 по 31.01.2013 из расчета 94920 руб. за каждый месяц без НДС.

В соответствии с положениями статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями п. 6.1 договора аренды, его действие распространено на отношения, возникшие между сторонами с 01.08.2012. Договор действует до 30.01.2018.

В то же время, указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке не был, поскольку 21.02.2013 года право собственности на арендуемое нежилое помещение перешло от истца к ООО "Строй-Проект-Сервис" на основании определения Ливенского районного суда Орловской области от 07.03.2012 г., вступившего в законную силу 23.03.2012, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.02.2013 серии 57-АБ N 394760 (л.д. 92, т. 1).

Неисполнение ответчиком обязательства по оплате разницы в сумме 732240 руб. без НДС, образованной в результате оплаты арендатором арендных платежей с 01.08.2012 по 31.01.2013 из расчета 94920 руб. за каждый месяц без НДС, и обязательства по оплате тепловой энергии за декабрь 2012 г. - февраль 2013 г. послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с исковым заявлением.

Судом установлено, что спорные отношения возникли из договора аренды от 25.01.2013 и регулируются правилами об аренде, содержащимися в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)

В силу статей 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, арендатор в свою очередь обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Судом учтено, что рассматриваемый договор, будучи заключенным на срок более одного года, не прошел государственную регистрацию, вопреки требованию пункта 2 статьи 609 ГК РФ.

Вместе с тем, данное обстоятельство следует рассматривать в свете разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Из обстоятельств дела следует, что на момент подписания договора аренды 25.01.2013 г. арендованное помещение находилось в пользовании ответчика, не возвратившего данное имущество при прекращении договора аренды от 09.08.2007 г., и в силу статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации считается переданным ему на момент заключения договора.

Как указывалось ранее, условиями договора аренды от 25.01.2013 г. стороны предусмотрели, что арендная плата в размере 216960 руб. 00 коп. вносится арендатором ежемесячно путем перевода денежных средств на расчетный счет арендодателя авансовым платежом не позднее 10-го числа месяца, за который производится оплата (текущего месяца), при этом в срок не позднее трех рабочих дней с даты государственной регистрации арендатор уплачивает арендодателю разницу в сумме 732240 руб. без НДС, образованную в результате оплаты арендатором арендных платежей с 01.08.2012 по 31.01.2013 из расчета 94920 руб. за каждый месяц без НДС.

В силу условий договора, толкование которых произведено в порядке ст.431 ГК РФ, обязательство по внесению арендной платы за переданное в аренду имущество возникло не позднее подписания договора аренды. Последующая государственная регистрация договора, с которой стороны связали предельный срок исполнения такой обязанности, не может рассматриваться в качестве обстоятельства, до наступления которого арендатор освобожден от уплаты арендных платежей в полном объеме.

Поскольку ответчик не исполнил надлежащим образом обязанность по внесению арендной платы в установленном договором размере, исковые требование признаны судом обоснованными.

Возражения ответчика о том, что, несмотря на заключение нового договора аренды, между сторонами сохранилось действие прежнего обязательства, возникшего из договора аренды от 09.08.2007 г., противоречат имеющейся в деле переписке сторон и основаны на ошибочном толковании закона. Факт подписания договора аренды на новый срок, свидетельствует о достижении контрагентами соглашения о прекращении обязательств по ранее действующему договору.

Возражения ответчика относительно прекращения прав истца на арендованное имущество с момента вступления в законную силу определения Ливенского районного суда Орловской области от 07.03.2012 г., основаны на неверном толковании закона.

В соответствии с абзацем 5 пункта 65 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является лишь одним из оснований для последующей государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В силу пункта 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

В пункте 2 данной статьи предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Таким образом, право покупателя на подлежащее возврату недвижимое имущество, не может быть прекращено ранее внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из обстоятельств дела следует, что право истца на переданное в аренду имущество прекратилось после истечения спорного периода, а именно 21.02.2013, когда состоялась государственная регистрация перехода права собственности на основании Ливенского районного суда Орловской области от 07.03.2012 г.

Кроме того, согласно абз. 2 п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Таким образом, решение Арбитражного суда Орловской области от 04.04.2014 г. по делу N А48-3997/2013 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 04.04.2014 г. по делу N А48-3997/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.И. Поротиков

Судьи

Е.В. Маховая И.В. Ушакова