Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2014 г. N 18АП-2871/14

г. Челябинск

21 апреля 2014 г.

Дело N А07-12294/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 апреля 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Деевой Г.А.,

судей Мальцевой Т.В., Плаксиной Н.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Самсоненко А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.01.2014 по делу N А07-12294/2013 (судья И.Р. Давлетова).

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Кохно Олега Юрьевича - Черкасова Любовь Яковлевна (доверенность от 26.12.2013).

Индивидуальный предприниматель Кохно Олег Юрьевич (далее - ИП Кохно О.Ю., истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан (далее - администрация ГО г. Кумертау РБ, ответчик, податель жалобы, заявитель) о взыскании 101 211 руб. 51 коп. убытков, составляющих излишне уплаченную арендную плату за период с 01.04.2010 по первый квартал 2013 включительно.

Определением суда от 18.07.2013 дело принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства (л.д. 1-3).

Определением от 16.09.2013 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства (л.д. 67-69).

Решением суда первой инстанции от 28.01.2014 исковые требования ИП Кохно О.Ю. удовлетворены частично: в его пользу с администрации ГО г. Кумертау РБ взыскано 100 407 руб. 55 коп. неосновательного обогащения, в остальной части в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, администрация ГО г. Кумертау РБ обратилась в арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решении суда первой инстанции от 28.01.2014 отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Податель жалобы полагает, что право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Кумертау, ул. 60 лет БАССР, д. 9, помещение N 2 возникло у истца 01.03.2013 на основании свидетельства о государственной регистрации права от 01.03.2013 серия 04 АД N 270497, соответственно, до этого момента ИП Кохно О.Ю. обязан был вносить арендные платежи.

В отзыве на апелляционную жалобу истец указал, что на основании решения суда от 13.06.2012 по делу N А07-1082/2012 договор купли-продажи нежилого помещения от 31.03.2010 N 06/2010 в редакции протокола разногласий от 09.04.2010 был заключен, поэтому обязательства по оплате арендных платежей должны были прекратиться. Учитывая изложенное, ИП Кохно О.Ю. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание ответчик не явился, явку своих представителей не обеспечил.

В соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ИП Кохно О.Ю. в период с ноября 2004 г. непрерывно владел и пользовался арендованным нежилым помещением, расположенным по адресу: Республика Башкортостан, г. Кумертау, ул. 60 лет БАССР, д. 9, помещение N 2. Последний договор аренды был заключен 24.02.2009 (л.д. 51-55).

В целях реализации права на выкуп арендуемого имущества, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ИП Кохно О.Ю. обратился в администрацию ГО г. Кумертау РБ с заявлением о приобретении арендуемого имущества в собственность.

На основании решения суда от 13.06.2012 по делу N А07-1082/2012 (л.д. 24-35) договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Кумертау, ул. 60 лет БАССР, д. 9, помещениеN2, от 31.03.2010 N 06/2010 (далее - договор N 06/2010л.д. 56-60) заключён в редакции протокола разногласий от 09.04.2010.

Факт передачи такого нежилого помещения подтверждается актом приема-передачи от 01.04.2010 к договору N 06/2010 (л.д. 36).

Однако после заключения договора в период с 01.04.2010 по первый квартал 2013 включительно истец по требованию арендодателя продолжал вносить арендные платежи, что подтверждается справкой от 23.08.2012 N 37/1618 (л.д. 20), квитанциями на оплату от 17.07.2012, 15.10.2012, 14.03.2013 (л.д. 21, 38), расчетом годовой арендной платы от 24.02.2009 N 7 (л.д. 23, 37), справкой Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ (л.д. 82в-82г).

Полагая, что взимание арендных платежей за указанный период является незаконным, ИП Кохно О.Ю. направил в адрес ответчика претензию (л.д. 39-40) с требованием возвратить излишне уплаченные арендные платежи.

В свою очередь администрация ГО г. Кумертау РБ направила ответ от 20.05.2013 N 37/2213 (л.д. 41-42) об отказе в удовлетворении требований ИП Кохно О.Ю., что явилось основанием для обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования истца, исходил из доказанности им факта неосновательного обогащения в виде выплаты арендных платежей в пользу ответчика в период приобретения нежилого помещения по договору купли-продажи от 31.03.2010 N 06/2010, ранее находившегося у истца в аренде.

В свою очередь доказательств незаключенности указанного договора и возврата неосновательного обогащения в пользу истца администрацией ГО г. Кумертау РБ в материалы дела не представлено.

При этом судом первой инстанции учтено, что договор считается заключенным с момента достижения соглашения по всем существенным условиями, а именно в редакции протокола разногласий от 09.04.2010, в результате чего сумма неосновательного обогащения была им пересмотрена и уменьшена.

Выводы суда являются правильными, основаны на представленных в деле доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заключая договор купли-продажи, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор) тем самым прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса). Заключение сторонами договора купли-продажи объектов недвижимости и его фактическое исполнение продавцом в форме передачи имущества покупателю создает определенный вещно-правовой эффект в период владения (пользования) имуществом покупателем (законный владелец) до государственной регистрации перехода к нему права собственности на объект недвижимости.

Наделение законодательством покупателя, владеющего предметом продажи в указанный период, статусом законного владельца означает, что продавец утрачивает право пользования и владения переданным покупателю объектом любым образом (в том числе и в виде получения арендной платы (иных доходов, приносимых вещью)), и не вправе требовать от покупателя также платы за фактическое пользование переданным ему предметом договора продажи, имея право на получение стоимости проданного имущества.

В рассматриваемой ситуации индивидуальный предприниматель владел предметом договора купли-продажи на момент заключения сделки, поскольку ранее ему это имущество было передано в аренду. Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса).

Владение, осуществляемое лицом в качестве одновременно арендатора и покупателя той же вещи, невозможно, поскольку предполагает соединение взаимоисключающих оснований - временное владение в интересах другого лица (арендодателя) и постоянное владение в своих интересах (покупателя).

Право аренды представляет собой обременение права собственности арендодателя и не ограничивает последнего в праве отчуждения переданного в аренду имущества в собственность другого лица. Законное владение покупателя не является обременением права собственности продавца и не следует судьбе этого права, однако значительно сужает круг правовых возможностей продавца в указанный период.

Признание арендных отношений после заключения сторонами договора купли-продажи предполагает сохранение прав арендодателя расторгнуть договор, истребовать арендуемое имущество у лица, владеющего этим имуществом в качестве покупателя, что противоречит статусу покупателя как законного владельца и существу договора купли-продажи.

При конкуренции двух обязательственных оснований владения вещью (договор аренды и договор купли-продажи) приоритет принадлежит более позднему основанию возникновения прав, поскольку, подписав договор купли-продажи, собственник выразил свою волю на наделение арендатора статусом законного владельца в качестве покупателя.

Факт заключенности между сторонами договора купли-продажи нежилого помещения от 31.03.2010 N 06/2010 (л.д. 56-60) в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не подлежит доказыванию, т.к. основанием для его заключения явилось решение суда от 13.06.2012 по делу N А07-1082/2012 (л.д. 24-35).

Факт владения и пользования данным нежилым помещением на основе договора аренды также не подлежит доказыванию, т.к. установлен решением суда первой инстанции от 08.04.2011 по делу А07-2870/2011, постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2011, постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 04.10.2011.

Также в материалы дела представлен акт приема - передачи данного нежилого помещения от 01.04.2010 к договору N 06/2010 (л.д. 36).

Учитывая, что договор купли-продажи арендуемого ИП Кохно О.Ю. нежилого помещения по адресу: Республика Башкортостан, г. Кумертау, ул. 60 лет БАССР, д. 9, помещение N 2, был подписан в редакции протокола разногласий от 09.04.2010, то он правомерно признан судом первой инстанции заключенным с указанной даты.

ИП Кохно О.Ю. с даты заключения договора купли-продажи спорных помещений - 09.04.2010 стал законным владельцем упомянутых помещений (пункт 60 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 22/10 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Следовательно, обязательство истца по внесению арендных платежей прекратилось с 09.04.2010.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные главой 60 Кодекса, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Из диспозиции нормы статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о взыскании стоимости неосновательного обогащения (неосновательного сбережения) входят следующие обстоятельства: факт приобретения или сбережения ответчиком имущества истца, отсутствие правовых оснований такого приобретения или сбережения, и размер взыскиваемой суммы.

Как видно из материалов дела, с момента заключения договора купли-продажи нежилого помещения от 31.03.2010 N 06/2010 истец продолжал вносить арендные платежи, в подтверждение чего в материалы дела представлены справка от 23.08.2012 N 37/1618 (л.д. 20), квитанции на оплату от 17.07.20122, 15.10.2012, 14.03.2013 (л.д. 21, 38), расчет годовой арендной платы от 24.02.2009 N 7 (л.д. 23, 37), справка Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ (л.д. 82в-82г).

На основании вышеизложенного указанные платежи являются неосновательным обогащением, поскольку получены ответчиком по прекратившемуся арендному обязательству в связи с приобретением нежилого помещения истцом в собственность, в связи с чем подлежат возвращению ИП Кохно О.Ю.(ст. 1103, п.1 ст.1107 ГК РФ).

Довод подателя жалобы о том, что договор считается заключенным с момента его государственной регистрации - 01.03.2013 и, соответственно, обязательства по аренде нежилого помещения существовали до указанной даты, подлежит отклонению ввиду следующего.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Сам по себе акт регистрации (регистрационная запись) носит правоподтверждающий характер и не является самостоятельным основанием возникновения гражданских прав (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из смыла указанных положений следует, что в правоотношениях по купле-продаже нежилого помещения регистрации подлежит не сам договор, а переход права собственности от одного лица (продавца) к другому (покупателю), что непосредственно не влияет на факт заключения договора с 09.04.2010.

Учитывая изложенное, решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.01.2014 по делу N А07-12294/2013 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу ИП Кохно О.Ю. - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловную отмену судебного акта, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины по апелляционной жалобе, подлежат распределению между сторонами по правилам, установленным статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.01.2014 по делу N А07-12294/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.А. Деева

Судьи

Т.В. Мальцева Н.Г. Плаксина