Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 апреля 2014 г. N 20АП-775/14

г. Тула

23 апреля 2014 г.

Дело N А68-7040/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 16.04.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 23.04.2014.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Волковой Ю.А. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Давыдовой Л.С., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "МДС" (г. Тула, ИНН 7104023982, ОГРН 1037100321246) - Мартынова С.М. (паспорт, приказ от 28.04.2003, решение от 25.10.2013), от ответчика - комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы (г. Тула, ИНН 7102005410, ОГРН 1037101129504) - Львовой М.С. (доверенность от 10.01.2014), в отсутствие представителя третьего лица - закрытого акционерного общества "Компания "СТАТУС", уведомленного надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы на решение Арбитражного суда Тульской области от 27.12.2013 по делу N А68-7040/2013 (судья Егураева Н.В.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "МДС" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к комитету имущественных и земельных отношений администрации города Тулы (далее - ответчик, комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества, путем заключения договора купли-продажи на условиях, предложенных ООО "МДС", а именно:

- изложить пункт 1.1 договора в следующей редакции: "Продавец передает в собственность покупателя нежилое помещение общей площадью 197,8 кв. м, 1 этаж, номера на поэтажном плане лит. Б-1, лит. Б7-1, лит. б-1, 2 Б, Б7, б, б1, расположенное по адресу: г. Тула, Привокзальный район, бывший пос. Косая гора, ул. М. Горького, д. 15б, в соответствии с планом (приложение N 1), именуемое в дальнейшем "объект", а покупатель принимает объект и уплачивает денежную сумму в размере 1 400 тыс. рублей с рассрочкой оплаты на 5 лет".

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец с учетом проведенной судом экспертизы уточнил требования и просил принять в его редакции следующие пункты договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества - нежилого помещения, общей площадью 197,8 кв. м, 1 этаж, номера на поэтажном плане лит. Б-1, лит. Б7-1, лит. б-1, 2, лит. б1-1, Б, Б7, б, б1, расположенного по адресу: г. Тула, Привокзальный район, бывший пос. Косая гора, ул. М. Горького, д. 15б:

- абзац первый пункта 1.1 договора изложить в следующей редакции: "Продавец продает в собственность покупателя нежилое муниципальное помещение, общей площадью 197,8 кв. м, 1 этаж, номера на поэтажном плане лит. Б-1, лит. Б7-1, лит. б-1, 2, лит. б1-1, Б, Б7, б, б1, расположенного по адресу: г. Тула, Привокзальный район, бывший пос. Косая гора, ул. М. Горького, д.15б, в соответствии с планом (приложение N 1), именуемое в дальнейшем "объект", а покупатель принимает объект и уплачивает денежную сумму в размере 1 860 624 (один миллион восемьсот шестьдесят тысяч шестьсот двадцать четыре) рублей";

- абзац третий пункта 2.1 договора изложить в следующей редакции: "в размере 1 860 624 (один миллион восемьсот шестьдесят тысяч шестьсот двадцать четыре) рублей, что является ценой объекта (статья 1). Цена указана без учета НДС. Покупатель самостоятельно уплачивает НДС в случаях, предусмотренных действующим законодательством".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ЗАО "Компания "СТАТУС".

Решением Арбитражного суда Тульской области от 27.12.2013 исковые требования удовлетворены. Судом урегулированы разногласия между обществом и комитетом, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 197,8 кв. м, 1 этаж, номера на поэтажном плане лит. Б-1, лит. Б7-1, лит. б-1, 2, лит. б1-1, Б, Б7, б, б1, расположенного по адресу: г. Тула, Привокзальный район, бывший пос. Косая гора, ул. М. Горького, д. 15б, а именно:

- абзац первый пункта 1.1 договора изложить в следующей редакции: "Продавец продает в собственность покупателя нежилое муниципальное помещение, общей площадью 197,8 кв. м, 1 этаж, номера на поэтажном плане лит. Б-1, лит. Б7-1, лит. б-1, 2, лит. б1-1, Б, Б7, б, б1, расположенного по адресу: г. Тула, Привокзальный район, бывший пос. Косая гора, ул. М. Горького, д. 15б, в соответствии с планом (приложение N 1), именуемое в дальнейшем "объект", а покупатель принимает объект и уплачивает денежную сумму в размере 1 860 624 (один миллион восемьсот шестьдесят тысяч шестьсот двадцать четыре) рублей";

- абзац третий пункта 2.1 договора изложить в следующей редакции: "в размере 1 860 624 (один миллион восемьсот шестьдесят тысяч шестьсот двадцать четыре) рублей, что является ценой объекта (статья 1). Цена указана без учета НДС. Покупатель самостоятельно уплачивает НДС в случаях, предусмотренных действующим законодательством".

Ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на недостоверность рыночной стоимости имущества, определенной в заключении эксперта закрытого акционерного общества "Компания Статус" от 03.12.2013 N А-2, поскольку в указанном отчете рыночная стоимость объекта определена по состоянию на 02.04.2012. Таким образом, с даты оценки до даты составления отчета прошел 1 год и 8 месяцев, что превышает трехмесячный срок и является грубым нарушением стандартов оценки, установленных ФСО N 1.

В отзыве на апелляционную жалобу, не соглашаясь с изложенными в ней доводами, истец просит оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, истец, являясь субъектом малого предпринимательства и арендатором нежилых помещений общей площадью 197,8 кв. м, 1 этаж, номера на поэтажном плане лит. Б-1, лит. Б7-1, лит. б-1, 2, лит. б1-1, Б, Б7, б, б1, расположенных по адресу: г. Тула, Привокзальный район, бывший пос. Косая гора, ул. М. Горького, д. 15б, на основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" приобрел преимущественное право приобретения этих помещений.

Обществом в соответствии с требованиями указанного выше закона 02.04.2012 было направлено в администрацию муниципального образования город Тула заявление от 23.03.2012 о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого предпринимательства и о реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества.

Постановлением администрации г. Тулы от 05.04.2013 N 904 было принято решение о продаже вышеуказанного недвижимого имущества истцу в порядке реализации преимущественного права.

С сопроводительным письмом от 10.04.2013 комитет по почте направил в адрес истца договор купли-продажи недвижимого муниципального имущества, согласно пунктам 1.1 и 2.1 которого стоимость продаваемых помещений составила 2 380 308 рублей (без НДС).

Не согласившись с условием договора о цене, истец 20.06.2013 направил ответчику для подписания протокол разногласий к договору, указав цену объекта в размере 1 400 тыс. руб.

Комитет 10.07.2013 отклонил протокол разногласий, так как указанная в пунктах 1.1 и 2.1 договора купли-продажи стоимость нежилого помещения определена на основании отчета независимого оценщика, выполненного в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и стандартами оценки.

Не урегулирование сторонами разногласий по договору купли-продажи земельного участка в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что судебной экспертизой, проведенной в рамках дела, установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения составляет 1 860 624 рубля (без учета НДС).

Суд апелляционной инстанции согласен с данным выводом по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу части 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Кроме того, порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества предусмотрен статьей 4 Закона N 159-ФЗ, согласно пункту 1 которой органы государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

Как усматривается из материалов дела, общество является арендатором спорного помещения и имеет право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Законом N 159-ФЗ.

Комитет направил в адрес истца письмо от 10.04.2013 с предложением о заключении договора купли-продажи спорного имущества с приложенным проектом договора.

При этом цена продажи имущества была определена на основании отчета об определении рыночной стоимости от 06.03.2013 N МК-Т-4/4, выполненного ЗАО "Компания "Статус", и составила 2 380 308 рубля (НДС не облагается).

Не согласившись с условием договора о цене, истец 20.06.2013 направил ответчику для подписания протокол разногласий к договору, указав цену объекта в размере 1 400 тыс. рублей.

Соглашения о цене выкупаемого имущества стороны не достигли.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 ГК РФ сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Абзацем 6 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 (далее - письмо ВАС РФ N 92) установлено, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 письма ВАС РФ N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая наличие между сторонами разногласий по поводу рыночной стоимости выкупаемого помещения, а также принимая во внимание, что выполняя оценку на основании муниципального контракта, оценщик не располагал достоверной информацией, использованной для определения стоимости объекта недвижимости, был лишен возможности сравнения ее с фактическими данными о количественных и качественных характеристиках объекта оценки, в связи с чем отчет ЗАО "Компания "СТАТУС" от 06.03.2013 N МК-Т-4/4 содержит неточности и нарушения, которые повлияли на итоговую стоимость (не соответствие дат проведения оценки на страницах 3 и 5, периода проведения оценки), по ходатайству истца в порядке части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой суд поручил эксперту ЗАО "Компания "Статус" Козловой М.Ю.

Согласно экспертному заключению от 03.12.2013 N 2-2013 (подробный ход расчетов изложен в отдельном отчете об оценке N А-2 (т. 2, л. 87 - 158; т. 3, л. 2 - 11)) рыночная стоимость спорных нежилых помещений была определена экспертом в размере 1 985 100 рублей без НДС по состоянию на 20.03.2012 (дата определения стоимости объектов оценки на основании муниципального контракта), и в размере 1 860 624 рублей без учета НДС по состоянию на 02.04.2012 (дата получения уполномоченным органом заявления истца о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства с точки зрения относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд первой инстанций пришел к правильному выводу о возможном урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорного помещения, на основании выводов экспертизы, изложенных в заключении ЗАО "Компания "СТАТУС" от 03.12.2013 N 2-2013.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с результатами оценки, изложенными в отчете ЗАО "Компания Статус" от 03.12.2013 N А-2 и заключении N 2-2013 (т. 2, л. 81 - 158; т. 3, л. 2 - 11).

В обоснование своей позиции комитет ссылается на то, что в данном отчете рыночная стоимость объекта определена по состоянию на 02.04.2012, а значит, с даты оценки до даты составления отчета прошел 1 год и 8 месяцев, что превышает трехмесячный срок и является грубым нарушением стандартов оценки, установленных ФСО N 1.

Согласно пункту 8 ФСО N 1 датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев (пункт 26 Федерального стандарта оценки).

В соответствии с положениями частей 2 и 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанная правовая позиция содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010.

При таких обстоятельствах определение оценщиком рыночной стоимости имущества по состоянию на 02.04.2012 - дату получения уполномоченным органом заявления истца о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является правильным.

В связи с этим указание экспертом в заключении от 03.12.2013 N 2-2013 и отчете N А-2 рыночной стоимости имущества по состоянию 20.03.2013 вместо 20.02.2013 не свидетельствует о его недействительности, поскольку указанная стоимость не была использована судом при принятии обжалуемого судебного акта.

Заявляя довод о прошествии срока, установленного пунктом 8 ФСО N 1, ответчик не учитывает, что в настоящем случае от 03.12.2013 заключение N А-2 и отчет N А-2 применительно к положениям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются экспертными.

Иных аргументированных доводов, способных повлечь за собой отмену обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.

Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 27.12.2013 по делу N А68-7040/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Н. Тимашкова

Судьи

Ю.А. Волкова Е.В. Рыжова