Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 апреля 2014 г. N 17АП-3259/14

г. Пермь

23 апреля 2014 г.

Дело N А50-19232/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 апреля 2014 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Голубцова В.Г.,

судей Гуляковой Г.Н., Савельевой Н.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой И.А.,

при участии:

от истца индивидуального предпринимателя Тимофеевой Евгении Александровны - Афанасьева А.А., паспорт, доверенность от 11.10.2013;

от ответчика муниципального автономного общеобразовательного учреждения "Средняя общеобразовательная школа N 19" г. Перми - Деменева Т.А., паспорт, доверенность от 10.12.2013;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика муниципального автономного общеобразовательного учреждения "Средняя общеобразовательная школа N 19" г. Перми

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 31 января 2014 года

по делу N А50-19232/2013,

принятое судьей Балякиной О.В.,

по иску индивидуального предпринимателя Тимофеевой Евгении Александровны (ИНН 590847333848, ОГРН 304590811900180)

к муниципальному автономному общеобразовательному учреждению "Средняя общеобразовательная школа N 19" г. Перми

(ИНН 5908019414, ОГРН 1025901608480)

о возложении обязанности устранить препятствия,

установил:

Индивидуальный предприниматель Тимофеева Евгения Александровна (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к муниципальному автономному общеобразовательному учреждению "Средняя общеобразовательная школа N 19" г. Перми (далее - ответчик) об обязании устранить препятствие по доступу в арендуемое помещение для торговли канцелярскими товарами по адресу г.Пермь ул.Ушакова, 24, а именно предоставить ключ от замка на двери арендуемого помещения и обеспечить беспрепятственный доступ в арендуемое помещение.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 31.01.2014 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке апелляционного производства.

Из содержания апелляционной жалобы следует, что истец неоднократно нарушал условие договора о своевременной уплате аренды в полном объеме. Помимо задолженности по арендной плате у истца, также имеется долг по оплате коммунальных услуг, что подтверждается актом сверки взаимных расчетов по возмещению коммунальных услуг по состоянию на 01.07.2013 и актом сверки взаимных расчетов по аренде по состоянию на 01.07.2013. Ответчик настаивает на том, что он правомерно на основании п. 6.2.2, 6.2.3 договора расторг договор с истцом в одностороннем порядке.

Ответчик, просит отменить решение Арбитражного суда Пермского края от 31.01.2014 в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.12.2009 по итогам конкурса, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды объекта недвижимого имущества N 01 (далее - договор).

Во исполнение условий договора истец на срок по 01.12.2014 передал ответчику в аренду объект муниципального недвижимого имущества в виде магазина для продажи канцелярских товаров на втором этаже здания школы, расположенной по адресу г.Пермь, ул.Ушакова, 24, общей площадью 20,7 кв.м., что подтверждается актом приема передачи (л.д. 17).

10.01.2012 между сторонами заключено дополнительным соглашение к договору, которым стороны установили размер арендной платы в сумме 4 981 руб. 36 коп. в месяц. Арендная плата уплачивается на основании выставленных счетов ежемесячно до 25-го числа текущего месяца или ежеквартально авансовым платежом в первый месяц оплачиваемого квартала.

Согласно п. 6.2.2 договора арендодатель вправе досрочно расторгнуть договора в случае когда арендатор систематически (два раза и более) нарушает сроки внесения арендной платы, установленной настоящим договором.

Согласно п. 6.2.3 арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в случае, когда арендатор имеет задолженность в размере трехмесячной арендной платы.

10.07.2013 ответчик направил в адрес истца уведомление N 58 о необходимости уплаты: задолженности по арендной плате за период с 01.03.2013 по 30.06.2013 в сумме 19 925 руб. 44 коп.; задолженности по коммунальным услугам за период с 01.01.2012 по 31.05.2013 в сумме 1 296 руб. 72 коп.; пени в сумме 891 руб. 66 коп. Ответчик предложил истцу в добровольном порядке погасить задолженность до 31.07.2013.

В этот же день - 10.07.2013 - ответчик направил истцу уведомление о расторжении договора N 59 с 10.08.2013. В обоснование расторжения договора указано на несвоевременную уплату арендной платы, несвоевременное возмещение коммунальных платежей.

Ответчик в порядке предусмотренном ч. 3 ст. 70 АПК РФ признал, что доступ истца в арендуемое помещение прекращен с 10.07.2013, что отражено в протоколе судебного заседания от 26.12.2013.

Истец считая, что действие договора аренды не прекратилось, обратился в арбитражный суд с требованием о предоставлении ключа от замка на двери арендуемого помещения, обеспечении беспрепятственного доступа.

Арбитражным судом первой инстанции принято вышеприведенное решение.

На разрешение суда апелляционной инстанции поставлен вопрос правомерности одностороннего расторжения договора ответчиком.

Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не нашла оснований к отмене или изменению обжалуемого судебного акта в силу следующего.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 названной статьи).

При этом в силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Как указывает ответчик, договор расторгнут на основании п. 6.2.2, 6.2.3 договора.

Согласно п. 6.2.2 договора арендодатель вправе досрочно расторгнуть договора в случае, когда арендатор систематически (два раза и более) нарушает сроки внесения арендной платы, установленной настоящим договором.

Согласно п. 6.2.3 арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в случае, когда арендатор имеет задолженность в размере трехмесячной арендной платы.

Согласно п. 6.3 арендодатель и арендатор вправе отказаться от договора аренды, предварительно за 3 месяца уведомив об этом стороны по договору.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. При необходимости должна быть выяснена общая воля сторон с учетом цели договора.

Исходя из буквального содержания п. 6.2.2, 6.2.3, 6.3 договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что стороны в одностороннем порядке могут отказаться от договора только в случаях перечисленных в п. 6.3 договора, в случаях же поименованных в п. 6.2.2, 6.2.3, договор может быть расторгнут только в судебном порядке.

По правилам ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Поскольку ответчик в суд с требованием о расторжении договора не обращался, договор является действующим, следовательно, прекращение истцу доступа в арендуемое помещение противоречит общему правилу, закрепленному п. 1 ст. 310 ГК РФ.

Таким образом, вопреки доводам ответчика, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор не является прекращенным, действия ответчика препятствуют истцу в использовании переданного в аренду помещения, являются неправомерными и нарушают права истца.

Поскольку истец владеет спорным помещением на основании договора аренды, он в силу ст. 305 ГК РФ как титульный владелец имущества, вправе требовать от ответчика устранения чинимых ему препятствий в пользовании арендованным имуществом, что истцом и было сделано.

При этом следует отметить, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из материалов дела усматривается, что требования ч. 3 ст. 619 ГК РФ ответчиком надлежащим образом не исполнены.

При этом суд отмечает, что 12.07.2013 истцом получено уведомление ответчика о необходимости уплаты задолженности в срок до 31.07.2013, которое исполнено ответчиком в указанный срок, что подтверждается материалами дела (л.д. 77-78). Между тем, уже 10.07.2013, то есть до получения истцом уведомления от 10.07.2013 N 58, ответчик направил истцу уведомление о расторжении договора N 59.

Кроме того, оплата по договору осуществляется на основании выставленных счетов, то есть в отсутствие счетов истец не мог вносить арендную плату за период с 01.03.2013 по 30.06.2013. Ответчик в апелляционной жалобе сам указывает, что счета на оплату арендной платы и коммунальных платежей были направлены истцу только с сопроводительным письмом от 18.06.2013 N 46.

С учетом изложенных обстоятельств апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, принято в соответствии с нормами материального и процессуального права. Оснований для его отмены (изменения) в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 31 января 2014 года по делу N А50-19232/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

В.Г.Голубцов

Судьи

Г.Н.Гулякова Н.М.Савельева