Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2014 г. N 16АП-403/14

г. Ессентуки

22 апреля 2014 г.

Дело N А63-11576/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 апреля 2014 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сулейманова З.М.,

судей: Луговой Ю.Б., Казаковой Г.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайловым В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Содействие" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.12.2013 по делу N А63-11576/2013 (судья Довнар О.Н.)

по исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (г. Ставрополь, ОГРН 1022601934486)

к обществу с ограниченной ответственностью "Содействие" (г. Ставрополь, ОГРН 1102635007980)

о расторжении договора аренды от 01.11.2010 N 6126, об обязании освободить муниципальные помещения N 81-88, 90-91, 94-101, часть помещения N 87 площадью 57 кв. м, часть помещения N 92 площадью 1,2 кв. м, часть помещения N 93 площадью 11,75 кв. м, часть помещения N102 площадью 1,59 кв. м, общей площадью 368,94 кв. м, расположенные на 1 этаже, литера А, по адресу: г. Ставрополь, ул. Семашко, 14/1 и обязании передать эти помещения истцу,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя - не явились, извещены;

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Содействие" - Югинаа В.В. (доверенность от 12.11.2013 26АА1472013),

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - КУМИ г. Ставрополя, Комитет) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Содействие" (далее - ООО "Содействие", общество) о расторжении договора аренды от 01.11.2010 N 6126, об обязании освободить муниципальные помещения N 81-88, 90-91, 94-101, часть помещения N87 площадью 57 кв.м, часть помещение N 92 площадью 1,2 кв.м, часть помещения N93 площадью 11,75 кв.м, часть помещения N102 площадью 1,59 кв.м, общей площадью 368,94 кв.м, расположенные на 1 этаже, литера А, по адресу: г. Ставрополь, ул.Семашко, 14/1 и обязании передать эти помещения истцу.

Решением суда от 13.12.2013 исковые требования удовлетворены. Судом расторгнут договор аренды нежилых помещений от 01.11.10 N 6126, заключенный между Комитетом и обществом. Суд обязал общество освободить помещения N N 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 90, 91, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101, часть помещения N87 площадью 57 кв. м, часть помещения N92 площадью 1,2 кв. м, часть помещения N93 площадью 11,75 кв. м, часть помещения N102 площадью 1,59 кв. м, общей площадью 368, 94 кв. м, расположенные на 1 этаже в литере "А" по адресу: г. Ставрополь, ул. Семашко 14/1, и передать помещения Комитету. Взыскано с общества в доход Федерального бюджета расходы по государственной пошлине в сумме 8 000 руб. Судебный акт мотивирован законностью и обоснованностью исковых требований, поскольку ответчиком нарушено обязательство, предусмотренное пунктом 1.5 договора о целевом использовании муниципальных помещений для осуществления медицинской деятельности.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении иска отказать. Жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции неполно исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем принят незаконный и необоснованный судебный акт. По мнению ответчика, судом неправомерно приняты ненадлежащие доказательства в обоснование иска. Судом принято решение в отношении прав и обязанностей лица, не привлеченного к участию в деле.

В судебном заседании представить ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителя для участия в судебном заседании не направил, о причинах неявки суд не известил. Отзыв на апелляционную жалобу не направил.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело по апелляционной жалобе рассмотрено в отсутствие представителя истца.

Проверив правильность решения от 13.12.2013 в апелляционном порядке в соответствии со статьями 258, 266 АПК РФ, апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 01.11.2010 между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Содействие" (арендатор) заключен договор N 6126 аренды нежилых помещений по адресу: г. Ставрополь, ул.Семашко14/1, находящихся в муниципальной собственности города Ставрополя, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование за плату нежилые помещения N 81, 82, 83, 84, 85, 86, 88, 90, 91, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101, часть помещения N 87 площадью 57 кв. м, часть помещение N 92 площадью 1,2 кв. м, часть помещения N 93 площадью 11,75 кв. м, часть помещения N 102 площадью 1,59 кв. м, общей площадью 368,94 кв. м, расположенные на 1 этаже, литера А, по адресу: г. Ставрополь, ул. Семашко, 14/1.

Право муниципальной собственности зарегистрировано на основании решения Ставропольской городской думы от 30.09.1998 N 171, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись регистрации от 29.01.2008 N 26-01/12-4/1999-13.

На основании пункта 4.1 договора срок аренды установлен с 22.11.2010 по 21.11.2015. Договор аренды от 01.11.2010 N 6126 зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, о чем свидетельствует уведомление от 07.06.2011, дата регистрации 03.06.2011.

Пунктом 1.5 договора установлено, что помещения предоставляются для осуществления медицинской деятельности.

Пунктом 2.3.2 договора установлено, что арендатор обязан использовать помещения по целевому назначению, указанному в пункте 1.5 договора.

В разделе 3 стороны согласовали размер и порядок внесения арендной платы, которая составила 56 778 руб. 14 коп. ежемесячно.

Пунктом 2.2.3 договора установлено, что арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор по основаниям и в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и договором.

Пунктом 2.3.17 договора установлено, что по истечении срока аренды (досрочном расторжении) арендатор обязан возвратить помещения арендодателю по акту приема-передачи в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, со всеми произведенными неотделимыми улучшениями не позднее 7 дней с даты окончания срока действия (досрочного расторжения) договора.

Во исполнение договорных обязательств предмет договора - помещения переданы комитетом обществу.

Факт передачи помещений не оспаривается сторонами.

Сотрудниками комитета 07.07.2011, 12.04.2012 проведены проверки муниципальных помещений, расположенных по адресу: г. Ставрополь, ул. Семашко, 14/1, по результатам которых составлены акты обследования, согласно которым арендуемые муниципальные помещения используется субарендаторами под торговую деятельность (ООО "Ставторг", ИП Ибрагимовой, ИП Поздняковой, ИП Артюковым). В актах указано, что помещения не используются по целевому назначению.

В акте обследования от 15.11.2013 комитетом указано, что в помещениях находятся субарендаторы, которые используют помещения под торговлю одеждой, хозяйственными и бытовыми товарами, продуктами, кафе.

26.03.2012 за N 06-621-07с, 16.04.2012 N 06-868-07с, 10.09.12 за N 06-2994-06с в адрес ООО "Содействие" направлены претензии и уведомление, в которых арендатору предложено в 5-ти дневный срок устранить нарушения, в противном случае комитет вынужден будет обратиться с иском в суд о расторжении договора и освобождении муниципальных помещений.

В связи с неустранением допущенных нарушений 10.09.2013 N 06/06-4100 в адрес ООО "Содействие" направлена претензия с требованием в месячный срок устранить выявленное нарушение, расторгнуть договора субаренды, подписать соглашение о расторжении договора.

Доказательства направления (вручения) ответчику претензий и уведомления в материалы дела представлены.

Комитет, ссылаясь на то, что в месячный срок, установленный в претензии от 10.09.2013, обществом не подписано соглашение о расторжении заключенного договора аренды от 01.11.2010 N 6126, обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Во исполнение определения суда первой инстанции от 18.11.2013, истцом предоставлен акт обследования помещений по ул. Семашко, 14/1, технический паспорт помещений, фотоснимки спорных помещений с участием старшей дома, договора с другими арендаторами на 1-м этаже, литер А, здания по адресу: г. Ставрополь, ул. Семашко, 14/1.

Судом установлено, что муниципальные помещения литер А, на 1 этаже по адресу Семашко 14/1, арендует помимо ООО "Содействие" ИП Разводова Н.И., ИП Василенко О.И. по договорам аренды.

Судом установлено, что возможность передачи обществом муниципальной собственности в субаренду в пределах срока действия договора, при условии использования помещений в соответствии с требованиями пункта 1.5 договора и Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" предусмотрена пунктом 2.4 договора аренды от 01.11.2010 N 6126.

Истцом представлено письмо от 20.12.2010 директора ООО "Содействие" с просьбой разрешить сдачу в субаренду, ответ от 23.12.2010 N 06-5619-07, в котором директор КУМИ г. Ставрополя дает согласие на предоставление части арендуемых помещений в субаренду при условии соблюдения требований ФЗ от 26.07.2006 N135-ФЗ "О защите конкуренции".

Согласно статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Судом правильно установлено, что при заключении между сторонами договора от 01.11.2010 N 6126 между сторонами возникли правоотношения по аренде муниципального имущества, которые регулируются главой 34 ГК РФ - договором аренды.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 ГК РФ). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 65 АПК РФ, каждое лицо участвующее в дел, должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Предметом исковых требований по настоящему делу является требование о расторжении договора и освобождении помещений.

При рассмотрении исковых требований истца о расторжении договора аренды и выселении суду необходимо установить факт наличия (отсутствия) у стороны права на расторжение либо изменение договора.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Договором установлено, что срок аренды устанавливается с 22.11.2010 по 21.11.2015 и его досрочное расторжение осуществляется в порядке и случаях, установленных действующим законодательством (пункт 6.1).

Во всем остальном, что не предусмотрено условиями настоящего договора, стороны руководствуются законодательством Российской Федерации (пункт 6.3).

По условиям пункта 6.3 договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке при нарушении условий договора, в том числе 2.3.2.

В обоснование исковых требований истец ссылается на нецелевое использование арендатором муниципальных помещений, которые согласно пунктам 1.5 и 2.3.2 договора предоставляются для осуществления медицинской деятельности и арендатор обязан использовать помещения по целевому назначению.

В соответствии со статьей 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Следовательно, факт пользования муниципальными помещениями не по целевому использованию (при наличии такого условия в договоре) мог явиться основанием для обращения в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что при проведении сотрудником КУМИ г. Ставрополя проверки 21.11.2013, назначенной судом, руководителем общества не был обеспечен доступ в муниципальные помещения 81-86 (с левой стороны от входа, по техническому паспорту общая площадь помещений 196,9 кв.м), помещения N 90-100, 102 являются вспомогательными, часть помещения N 87 на момент обследования пустовала, фактически муниципальные помещения обществом не используются, за исключением 81-86, 101. Из фотоснимков спорных помещений, произведенных 10.12.2013 представителем комитета с участием старшей дома Зарвиговой Н.И., следует, что закрытые на момент проверки помещения N 81-86 используются под торговлю продуктами ООО "Ставторг", другие помещения, которые пустовали на момент проверки, также используются под торговлю промтоварами, а на фасаде здания имеются вывески "Магазин N 32", Фирменный магазин" и другие.

В соответствии с частью 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Из материалов дела следует, что ответчиком в результате злоупотребления своими процессуальными не исполнено определение суда первой инстанции от 18.11.2013 о совместном обследовании муниципальных помещений с указанием фактических обстоятельств по их использованию, установлению использования спорных помещений субарендаторами.

Апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о том, что ответчик, заранее уведомленный о дате проверки, намеренно воспрепятствовал собственнику проверить исполнение договорных обязательств арендатором. В связи с чем суд с учетом представленных комитетом фотоматериалов, относится критически к акту проверки от 21.11.2013 и возражениям ответчика. Ответчиком документально не опровергнуты доказательства комитета (фотографии) о наличии субарендаторов в арендованных помещениях (статья 65 АПК РФ).

Следовательно, совместный акт от 21.11.2013 не может подтверждать отсутствие нарушений со стороны арендатора условий договора по целевому использованию.

Из материалов дела видно, что договор аренды заключен с обществом без проведения торгов для осуществления медицинской деятельности на основании пункта 6 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Судом установлено, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие использование арендованных помещений в течение 2011-2013 годов в целях осуществления медицинских деятельности. Исполнение договора со стороны арендатора не отвечало установленным пунктом 6 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции целям. Фактические обстоятельства пользования муниципальным имуществом были направлены на получение дохода от распоряжения им.

Ссылка общества на согласие собственника о передаче помещений в субаренду принята судом с учетом соблюдения требований ФЗ "О защите конкуренции", о чем указано в письме комитета от 23.12.2010 N 06-5619-07.

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ ответчик документально не опроверг нецелевое использование помещения.

Из условий договора следует, что согласие комитета на передачу помещений в субаренду дано с учетом соблюдения требований статьи 17.1 ФЗ "О защите конкуренции", однако доказательств передачи помещений в субаренду с соблюдением данного условия также не представлено.

Таким образом, суд первой инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ, представленные в дело доказательства, установив факт нецелевого использования спорного помещения, пришел к правомерному выводу об обоснованности исковых требований, в связи с чем иск удовлетворил.

При этом судом принято во внимание, что истцом соблюден досудебный порядок расторжения договора по данному основанию, поскольку ни в установленный срок, ни после предъявления иска в суд, ответчиком не выполнены условия пунктов 1.5 и 2.3.2 договора. Доказательства направления претензий и уведомлений в течение 2012-2013 имеются в деле, требования об устранении нарушений направлялись в адрес арендатора неоднократно, претензия от 10.09.2013 N 06/06-4100 с требованием расторгнуть договор не исполнена.

При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы все обстоятельства дела и представленные сторонами доказательства, имеющие существенное значение для разрешения настоящего спора, установленным обстоятельствам и представленным доказательствам дана надлежащая оценка.

Выводы суда соответствуют установленным им обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, оценка которым дана по правилам статей 65, 67, 68 и 71 АПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом принято ненадлежащее доказательство - акт обследования от 21.11.2013, составленный без участия представителя общества, не принимается апелляционным судом по указанным ранее основаниям. В соответствии со статьей 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. Ответчиком требования суда о проведении совместной проверки арендованных помещений не исполнены, в связи с чем дело рассмотрено по имеющимся доказательствам.

Доводы ответчика о том, что судебный акт принят в отношении ООО "Ставторг" не привлеченного к участию в деле, не принимаются апелляционным судом, поскольку оснований для привлечения ООО "Ставторг" в качестве соответчика не имеется, ввиду того, что требования комитета заявлены к стороне договора от 01.11.2010 N 6126 - ООО "Содействие".

Частью пятой статьи 46 АПК РФ установлено, что при невозможности рассмотрения дела без участия другого лица в качестве ответчика арбитражный суд первой инстанции привлекает его к участию в деле как соответчика по ходатайству сторон или с согласия истца.

Основанием заявленных комитетом требований по настоящему делу является договор от 01.11.2010 N 6126, арендатором по которому является ООО "Содействие".

Заявитель не представил в материалы дела надлежащие доказательства, свидетельствующие о невозможности рассмотрения настоящего дела без привлечения ООО "Ставторг" в качестве соответчика.

Ссылка ответчика на абзаз 2 пункта 32 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" основана на неверном толковании указанной нормы права и не связана с предметом иска по настоящему делу.

Доводы ответчика о том, что действия комитета направлены на дальнейшее воспрепятствование реализации обществом права на приобретение спорного помещения в собственность носят предположительный характер.

Доводы апелляционной жалобы отклоняются судом как противоречащие обстоятельствам дела и основанные на неверном толковании норм материального и процессуального права по указанным ранее основаниям.

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ ответчик не представил суду доказательств в обоснование доводов апелляционной жалобы.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в соответствии со статьей 110 АПК РФ правомерно отнесены на ответчика.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает решение от 13.12.2013 законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену решения суда первой инстанции при проверке дела в апелляционном порядке, не установлено.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.12.2013 по делу N А63-11576/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

З.М. Сулейманов

Судьи

Ю.Б. Луговая Г.В Казакова