Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24 апреля 2014 г. N 08АП-1802/14

город Омск

24 апреля 2014 г.

Дело N А75-4178/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 апреля 2014 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рожкова Д.Г.,

судей Кудриной Е.Н., Солодкевич Ю.М.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ненашевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1802/2014) Администрации города Нижневартовска на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 04 декабря 2013 года по делу N А75-4178/2013 (судья С.А. Гавриш), принятое по иску Администрации города Нижневартовска (ОГРН 1028600965942, ИНН 8603032896, место нахождения: 628602, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, ул. Таежная, д. 24) к окружному фонду развития жилищного строительства "ЖИЛИЩЕ" (ОГРН 1028600509453, ИНН 8601012358, место нахождения: 628012, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, ул. Ленина, д. 42) о взыскании 5 202 000 руб., по встречному иску окружного фонда развития жилищного строительства "ЖИЛИЩЕ" к Администрации города Нижневартовска о взыскании 318 719 руб. 90 коп.,

установил:

Администрация города Нижневартовска (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к окружному фонду развития жилищного строительства "Жилище" (далее - Фонд, ответчик) о взыскании 5 202 000 руб. 00 коп.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка для строительства 9-12-этажного жилого дома с торгово-офисными помещениями на 1 этаже и паркингом в цокольном этаже от 16.05.2009 N 17-АЗ.

Окружной фонд развития жилищного строительства "Жилище" в рамках настоящего дела в порядке статьи 132 АПК РФ обратился с встречным иском к Администрации города Нижневартовска о взыскании неосновательного обогащения в размере 318 719 руб. 90 коп.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 04.12.2013 по делу N А75-4178/2013 в удовлетворении исковых требований Администрации города Нижневартовска отказано. Встречные исковые требования окружного фонда развития жилищного строительства "Жилище" удовлетворены. Суд взыскал с Администрации города Нижневартовска в пользу окружного фонда развития жилищного строительства "Жилище" 318 719 руб. 90 коп, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 374 руб. 40 коп.

Не соглашаясь с решением суда, Администрация города Нижневартовска в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы Администрация города Нижневартовска указывает, что право общей собственности домовладельцев на участок возникает не ранее передачи застройщиком всех помещений многоквартирного дома дольщикам по актам приема-передачи, после чего прекращается договора аренды между застройщиком и публично-правовым образованием. Полагает, что поскольку объект строительства введен в эксплуатацию полностью 27.08.2012, следовательно, обязательства окружного фонда развития жилищного строительства "Жилище" по договору аренды от 16.05.2006 не прекращались в период с 2010 по 27.08.2012 на основании статьи 413 ГК РФ. Акцентирует внимание на том обстоятельстве, что после регистрации прав первых собственников на 1 пусковой комплекс, 2 пусковой комплекс и 4 очередь жилого дома не построены, соответственно, по мнению апеллянта, у первых собственников 1-го пускового комплекса прав на весь земельный участок, на котором продолжалось строительство других объектов, не возникло.

От окружного фонда развития жилищного строительства "Жилище" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123 АПК РФ, явку представителя в судебное заседание не обеспечили. До начала судебного заседания от окружного фонда развития жилищного строительства "Жилище" и администрации города Нижневартовска поступили письменные ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие их представителей.

Суд определил ходатайства истца и ответчика удовлетворить. На основании частей 2, 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, оценив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу подлежащей оставлению без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и Фондом (арендатор) подписан договор аренды земельного участка для строительства 9-12-этажного жилого дома с торгово-офисными помещениями на 1 этаже и паркингом в цокольном этаже от 16.05.2006 N 17-АЗ, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, относящийся к категории земель - земли поселений, кадастровый номер 86:11:0101003:0043, общей площадью 1,4123 га, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, пересечение улиц Ленина и Чапаева в 15 А мкр. Города в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, для строительства 9-12-этажного жилого дома с торгово-офисными помещениями на 1 этаже и паркингом в цокольном этаже.

Договор заключен сроком с 16.05.2006 по 16.05.2009 (пункт 1.2. договора).

В силу пункта 3.2.11 договора арендатор обязан завершить строительство 9-12-этажного жилого дома с торгово-офисными помещениями на 1 этаже и паркингом в цокольном этаже не позднее трех лет со дня подписания договора с учетом утверждения проектной документации на строительства и получения всех необходимых согласований и разрешения на строительство.

При невыполнении обязанностей, предусмотренных пунктами 3.2.9, 3.2.10 и 3.2.11 договора, арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 10 процентов от арендной платы, определенной пунктом 2.1. договора (пункт 6.5. договора).

Договор прошел государственную регистрацию 08.06.2006, о чем имеется соответствующая отметка (том 1 л. 12).

Фонд получил разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N ru 863050002005004- 52-09 от 09.04.2009 (1 пусковой комплекс); N ru 863050002005004- 11-12 от 29.02.2012 (2 пусковой комплекс, 3 очередь), N ru 863050002005004- 75-12 от 27.08.2012 (2 пусковой комплекс, 4 очередь жилого дома, 2 очередь подземной автостоянки (том 1 л. 19-21).

Помещения в построенном доме переданы участникам долевого строительства -физическим лицам (том 1 л. 99-117). При этом право собственности на жилые помещения зарегистрированы за первыми собственниками (Бух Е.С., Бух А.Э., Бух М.А.) 14.05.2009, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.11.2013 N 00/095/2013-576.

Администрация, полагая, что обязательства по вводу объекта (дома) в эксплуатацию ответчиком исполнены с нарушением установленного договором срока, обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с настоящим иском.

Удовлетворение встречных исковых требований и отказ в удовлетворении первоначальных требований послужили поводом для подачи истцом апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующее.

Согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

На основании пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Частям 3 и 4 статьи 16 Вводного закона предусмотрено, что по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Если земельный участок под многоквартирным домом сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

По правилам частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Пунктом 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

В соответствии со статьей 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно части 2 статьи 23 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В силу названных норм права, суд апелляционной инстанции находит правильным вывод суда первой инстанции о том, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им.

Следовательно, после ввода соответствующего объекта в эксплуатацию арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права за первым собственником помещений многоквартирного жилого дома.

В материалы дела представлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.11.2013 N 00/095/2013-576, из которой усматривается, что право собственности первых собственников на квартиры, находящиеся в жилом доме по адресу: г. Нижневартовск, ул. Ленина д. 46, зарегистрировано в установленном порядке 14.05.2009.

Следовательно, Фонд перестал быть фактическим пользователем земельного участка в связи с поступлением квартир в собственность иных лиц.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что договор аренды участка от 16.05.2006, заключенный Фондом и администрацией, считается прекращенным в силу закона с момента первой государственной регистрации права собственности на квартиру в многоквартирном доме.

При установленных обстоятельствах, выводы суда первой инстанции соответствуют правовой позиции, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.01.2012 N 11642/11.

В связи с вышеизложенным, у истца не имелось права распоряжения земельным участком, указанном в договоре аренды, уже с 14.05.2009, а у ответчика с этого момента отсутствуют обязательства по внесению арендной платы.

Таким образом, поскольку с 14.05.2009 между истцом и ответчиком арендные отношения фактически прекратились, основания для взыскания с ответчика штрафной неустойки, предусмотренной Договором, не имеется.

Кроме того, ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности, предусмотренного статьей 196 ГК РФ, который, по мнению ответчика, начинает течь с 20.09.2009 (т.е. на следующий день с момента окончания Договора).

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности установлен в три года.

В силу положений статьи 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Договор подписан сторонами 16.05.2006 сроком по 16.05.2009.

По условиям договора (пункт 3.2.11) ответчик взял на себя обязательство завершить строительство 9-12-этажного жилого дома с торгово-офисными помещениями на 1 этаже и паркингом в цокольном этаже не позднее трех лет со дня подписания договора с учетом утверждения проектной документации на строительства и получения всех необходимых согласований и разрешения на строительство (т.е. не позднее 16.05.2009).

Таким образом, о нарушении установленного Договором срока завершения строительства вышеуказанного жилого дома, истцу должно было быть известно 17.05.2009.

Истец обратился в суд с исковым заявлением о взыскании с ответчика штрафа за нарушение срока завершения строительства жилого дома, предусмотренного пунктом 3.2.11 Договора, только 06 мая 2013 года (согласно почтовому штемпелю на конверте (том 1 л. 29), то есть за пределами трехлетнего срока.

Факт истечения срока исковой давности с учетом разъяснения, данного в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12, 15 ноября 2001 года N 15/18 служит самостоятельным основанием для отказа в иске.

Отказав в удовлетворении первоначальных исковых требований Администрации города Нижневартовска, суд первой инстанции принял правомерное решение.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имеется.

Поддерживая выводы суда первой инстанции, удовлетворившего требования окружного фонда развития жилищного строительства "Жилище" о взыскании с Администрации города Нижневартовска излишне выплаченной по договору арендной платы в размере 318 719 руб. 90 коп, коллегия суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами и сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ. Сторонами в обязательстве вследствие неосновательного обогащения являются потерпевший и приобретатель.

Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

По требованию о взыскании сумм, составляющих неосновательное обогащение, на основании пункта 1 статьи 1102 ГК РФ истец должен доказать: факт приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения; размер неосновательного обогащения.

В соответствии со статьей 1107 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательном обогащении.

В соответствии с пунктами 2.1., 2.2. договора арендная плата за период действия договора составляет 52 020 000 руб. 00 коп, которая арендатором уплачена до подписания договора в полном объеме.

В случае действия договора на неопределенный срок (пункт 5.4. договора), арендная плата за квартал составляет 20 141 руб. 87 коп, арендная плата за год составляет 80 567 руб. 48 коп. В этом случае, арендатор уплачивает арендную плату ежеквартально в следующие сроки: 1 квартал - до 01.04, 2 квартал - до 01.07, 3 квартал -до 01.10, 4 квартал - до 01.12.

В материалы дела представлены платежные поручения о внесении арендной платы по договору за период с 3 квартала 2010 года по 3 квартал 2012 года, в том числе, от 06.10.2010 N 1988 на сумму 16 238 руб. 24 коп.; от 01.12.2010 N 2292 на сумму 16 238 руб. 24 коп.; от 30.03.2011 N 355 на сумму 16 238 руб. 24 коп.; от 05.07.2011 N 833 на сумму 85 819 руб. 19 коп.; от 05.07.2011 N 834 на сумму 1 314 руб. 53 коп.; от 04.10.2011 N 1314 на сумму 48 203 руб. 71 коп.; от 07.12.2011 N 1647 на сумму 48 203 руб. 71 коп.; от 07.12.2011 N 1647 на сумму 20 руб. 69 коп., от 19.03.2012 N580 на сумму 31 814 руб. 45 коп.; от 06.07.2012 N 1271 на сумму 31 814 руб. 45 коп.; от 10.10.2012 N1712 на сумму 31 814 руб. 45 коп. (том 1 л. 81- 92).

Как установлено выше, право на земельный участок перешло к собственникам помещений в доме с 14.05.2009, следовательно, у ответчика данное право прекратилось в силу закона, в том числе и обязанность по внесению платы за данный участок.

Договор аренды земельного участка от 16.05.2006 N 17-АЗ прекратил свое действие в силу прямого указания закона. Доказательств наличия законных оснований для удержания перечисленных денежных средств в период с 14.05.2009 Администрацией не представлено.

Учитывая представленные ответчиком в дело платежные документы, подтверждающие оплату аренды за период с 3 квартала 2010 года по 3 квартал 2012 года на сумму 318 719 руб. 90 коп, а также отсутствие оснований для внесения арендной платы с 14.05.2009, судом первой инстанции обоснованно признан встречный иск окружного фонда развития жилищного строительства "Жилище" подлежащим удовлетворению.

Доводам Администрации о пропуске Фондом срока исковой давности по предъявленному требованию судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка на основании совокупность имеющихся в деле доказательств, вследствие чего, основания для переоценки выводов в указанной части у коллегии суда отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.

Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе распределению в порядке статьи 110 АПК РФ не подлежат, поскольку Администрация города Нижневартовска освобождена от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 04 декабря 2013 года по делу N А75-4178/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Д.Г. Рожков

Судьи

Е.Н. Кудрина Ю.М. Солодкевич