Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 апреля 2014 г. N 15АП-2367/14

город Ростов-на-Дону

23 апреля 2014 г.

дело N А32-23381/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 апреля 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сулименко О.А.,

судей Филимоновой С.С., Смотровой Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Далоевым А.Т.,

при участии:

от заявителя: представитель по доверенности - Ситкина Н.В.

от заинтересованного лица: представитель по доверенности - Плотников Д.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации г. Сочи и Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2013 по делу N А32-23381/2013, принятое судьей Тарасенко А.А., по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Бриз-Курорт" к заинтересованным лицам: Администрации г. Сочи; Департаменту имущественных отношений Администрации г. Сочи об оспаривании отказа, об обязании заключить договор

УСТАНОВИЛ:

ООО "Бриз-Курорт" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации города Сочи, департаменту имущественных отношений города Сочи (далее - Администрация), с учетом ходатайства об уточнении исковых требований от 31.10.2013, удовлетворенного определением суда от 13.11.2013, о признании незаконным отказа администрации от 11.06.2013 в установлении нового срока аренды по ранее заключенному договору аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, обязании заключить с обществом новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:29 на срок до 07.09.2020, обязании администрации направить в адрес общества проект договора аренды.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2013 заявленные требования удовлетворены в части: признании недействительным отказа департамента имущественных отношений администрации г.Сочи в предоставлении муниципальной услуги "Установление новых сроков аренды земельных участков"; обязания администрации г.Сочи в течение 15 рабочих дней с даты вступления в законную силу настоящего решения суда принять постановление об установлении нового срока (продлении срока) аренды земельного участка, обязания администрации г.Сочи; департамента имущественных отношений г.Сочи в течение 20 рабочих дней с даты вступления в законную силу настоящего решения суда направить в адрес ООО "Бриз-Курорт" подписанный уполномоченным должностным лицом проект соглашения о внесении изменений в договор аренды. В остальной части заявленных требований отказано.

Администрация г. Сочи и Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подав единую апелляционную жалобу, и просили отменить решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований ООО "Бриз-Курорт", принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы, Администрация указывает, что в одностороннем порядке отказалась от продления срока действия договора аренды, ссылаясь на истечение срока действия данного договора аренды и факт отсутствия на земельном участке центра курортного отдыха, для строительства которого был предоставлен участок, а также, что в материалы дела не было представлены доказательства обращения общества к арендодателю с требованием заключить договор аренды на новый срок. Администрация отмечает, что оспариваемое письмо департамента Администрации г. Сочи не отвечает признакам ненормативного акта.

В отзыве на апелляционную жалобу общество возражало на доводы апелляционной жалобы, просило оставить решение суда первой инстанции без изменений.

В составе суда, рассматривающем дело, произведена замена: в связи с пребыванием в служебной командировке судья Ефимова О.Ю. заменена на судью Филимонову С.С. Рассмотрение дела начато сначала.

В судебном заседании представитель заявителя возражал на доводы апелляционной жалобы, представитель заинтересованного лица просил решение Арбитражного суда Краснодарского края отменить, принять по делу новый судебный акт.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 06.07.2009 между Администрацией г. Сочи и ООО "Бриз-Курорт" заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:29 для целей строительства центра курортного отдыха, сроком действия до 01.04.2013. Договор зарегистрирован в органе Росреестра 30.07.2009, что подтверждается отметкой на договоре.

01.04.2013 общество обратилось в департамент с заявлением о предоставлении муниципальной услуги - продление срока действия договора аренды.

Согласно письму департамента от 11.06.2013 N 1/381/0205-16 в продлении договора аренды отказано со ссылкой на истечение срока действия договора аренды и факт отсутствия на земельном участке центра курортного отдыха, для сооружения (строительства) которого предоставлен земельный участок.

Не согласившись с данным отказом, общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

По правилам пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как следует из пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, которые предусмотрены земельным законодательством и заключаются, в частности, в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок был предоставлен арендатору для использования под проектирование и строительство многоквартирного жилого комплекса.

Администрация указывает на отсутствие на спорном земельном участке, в том числе, объектов незавершенного строительства, подтверждающих освоение земельного участка.

Вместе с тем, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что все возможные действия по освоению земельного участка арендатором были приняты.

В решении Арбитражный суд Краснодарского края ссылается на статьи 198 и 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в которых говорится о том, что судом в судебном заседании осуществляется проверка оспариваемого акта, оспариваемых решений и действий (бездействия) на соответствие их закону или иному нормативному правовому акту, суд устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Между тем, как видно из материалов дела, суд не ограничился исследованием круга обстоятельств, предусмотренных статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно заявлению общества (т. 6 л.д. 1), общество ходатайствует о рассмотрении его требований в порядке искового производства. Соответственно, суд, помимо вопросов законности вынесения оспариваемого отказа и нарушения им прав и законных интересов общества, исследовал вопросы, связанные с добросовестностью арендатора, установил круг работ, выполненных обществом при освоении земельного участка, исследовал обстоятельства дела применительно к установлению срока арендных правоотношений.

Таким образом, суд установил отсутствие оснований для прекращения договора аренды.

Спорный договор аренды был срочным, по истечении срока действия был возобновлен на неопределенный срок и в силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе отказаться от такого договора, известив об этом другую сторону в трехмесячный срок.

Суд первой инстанции правомерно сослался на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированную в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08. В силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

При этом суд установил объективную невозможность полноценного строительства в период аренды в силу отнесения спорного земельного участка на основании Правил землепользования и застройки, утвержденных Решением Городского Собрания г.Сочи от 29.12.2009 N 202, в зону особой архитектурно-планировочной организации территории: в границы зоны международного гостеприимства. В силу ч.14.1 ст.14 Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении ХХII Олимпийских зимних игр и ХI Паралимпийский зимних игр 2014 года, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в границах зон особой архитектурно-планировочной организации территории на период с 1 января 2013 года по 1 июля 2014 года запрещается строительство объектов капитального строительства и иных объектов, а также реконструкция объектов капитального строительства и иных объектов в случае, если такая реконструкция затрагивает внешний архитектурный облик указанных объектов.

Одновременно суд установил добросовестное отношение арендатора к обязанностям по договору: проведение противооползневых мероприятий, проектных и иных работ на земельном участке.

Довод администрации о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства обращения общества к арендатору с требованием о заключении договора аренды на новый срок, опровергаются материалами дела, поскольку отказ арендодателя в продлении срока действия договора аренды произведен по заявлению общества о предоставлении муниципальной услуги от 01.04.2013.

С учетом правовой позиции, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, арендатор предоставленного для строительства земельного участка вправе в исковом порядке требовать понуждения к заключению договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства объекта, возведение которого осуществляется на законных основаниях. Именно так сформулирован п. 3 требований общества (т. 1 л.д. 6).

При исследовании доводов общества о сроке, на который надлежит продлить договор аренды, суд первой инстанции обоснованно учел предполагаемый при заключении договора срок строительства, в течение которого строительные работы должны быть завершены, при отсутствии экстраординарных обстоятельств, а также срок проведения противооползневых работ.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к неверному процессуальному порядку рассмотрения дела, а также наличию правомочий арендодателя по отказу от продления договора аренды, не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2013 по делу N А32-23381/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.А. Сулименко

Судьи

С.С. Филимонова Н.Н. Смотрова