Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2014 г. N 06АП-1898/14

г. Хабаровск

29 апреля 2014 г.

Дело N А04-7560/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 апреля 2014 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Михайловой А.И.

судей Гетмановой Т.С., Козловой Т.Д.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Албузовой Э.С.

при участии в заседании:

от Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска: не явились;

от обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-производственная компания "Океан": не явились;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Торгово-производственная компания "Океан"

на решение от 19.02.2014

по делу N А04-7560/2013

Арбитражного суда Амурской области

принятое судьей Анышем Д.С.

по иску Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска

к обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-производственная компания "Океан"

о взыскании 1 035 035 руб. 35 коп.

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (далее - КУМИ г. Благовещенска) обратился в Арбитражный суд Амурской области обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-производственная компания "Океан" (далее - ООО "ТПК "Океан") о взыскании с неосновательного обогащения, полученного в результате пользования земельным участком за период с 24.10.2010 по 30.09.2013 в сумме 892 362 руб. 89 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.12.2010 по 10.12.2013 в сумме 142 672 руб. 46 коп., всего - 1 035 035 руб. 35 коп.

Решением суда от иск удовлетворен частично: с ответчика взыскано неосновательное обогащение за пользование земельным участком за период с 24.10.2010 по 30.09.2013 в сумме 852 197 руб. 86 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 26.12.2010 по 10.12.2013 в сумме 116 119 руб. 77 коп., всего - 968 317 руб. 63 коп.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился с апелляционной жалобой на предмет его отмены, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.

В судебное заседание стороны своих представителей не направили.

Исследовав материалы дела, шестой арбитражный апелляционный суд установил следующие обстоятельства.

ООО "ТПК "Океан" принадлежат на праве собственности объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Благовещенск, ул. Набережная, 70, а именно:

административно-бытовой корпус литер А, этажность 3, назначение - нежилое здание, площадью 1022,9 кв.м., кадастровый N 28:01:04719:26/3:70 (свидетельство о государственной регистрации права от 05.10.2006 N 28 АА 111329, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.02.2006 N 28-01-2/2001-62);

цех термопластиковый и хранилище, инв. N 10:401:001:002966420:0003, литер А1, этажность 1, назначение - нежилое здание, площадью 1207,2 кв.м., кадастровый N 28:01:040718:0001:10:401:001:002966420:0003 (свидетельство о государственной регистрации права от 09.09.2004 N 28 АА 110978, запись в ЕГРП от 09.09.2004 N 28-01/01-6/2004-948);

котельная литер А2, этажность 1, назначение - нежилое здание, площадью 148,90 кв.м., кадастровый N 28:01:04719:26:70:А2 (свидетельство о государственной регистрации права от 22.02.2001 N 28 АО 694438, запись в ЕГРП от 22.02.2001 N 28-01-2/2001-70);

здание мотовоза (депо) литер А3, этажность 1, площадью 110,00 кв.м., кадастровый N 28:01:040719:0039:70/А3 (свидетельство о государственной регистрации права от 26.02.2001 N 28 АО 694435, запись в ЕГРП от 22.02.2001 N 28-01-2/2001-67);

железнодорожный тупик 2, инв. N 10:401:001:002966420:8002, назначение - сооружение, протяженностью 179 м., кадастровый N 28:01:040718:0002:10:401:001:002966420:8002 (свидетельство о государственной регистрации права от 13.10.2005 N 28 АА 041153, запись в ЕГРП от 13.10.2005 N 28-28-01/039/2005-032);

встроенное нежилое помещение цеха по производству мясной продукции и полуфабрикатов, этаж 1, площадью 1227,3 кв.м., кадастровый N 28:01:040718:0002:10:401:001:002966420:0005:2000II (свидетельство о государственной регистрации права от 06.02.2006 N 28 АА 057511, запись в ЕГРП от 12.10.2005 N 28-28-01/039/2005-004);

трансформаторная подстанция размером 60,1х3,60, инв. N 10:401:001:002966420:0006 литер Г3, этажность 1, назначение - сооружение, кадастровый N 28:01:040718:0002:10:401:001:002966420:0006 (свидетельство о государственной регистрации права от 16.09.2004 N 28 АА 107233, запись в ЕГРП от 16.09.2004 N 28-01/01-23/2004-463).

Объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 28:01:040718:84. Земельный участок относится к категории земель населенных пунктов и состоит из обособленных участков: S1 - площадью 4 627 кв.м., с кадастровым номером 28:01:040718:79; S2 -площадью 5 587 кв.м. с кадастровым номером 28:01:040718:80; S3 - площадью 3 734 кв.м. с кадастровым номером 28:01:040718:81; S4 - площадью 699 кв.м. с кадастровым номером 28:01:040718:82; S5 - площадью 2 540 кв.м. с кадастровым номером 28:01:040718:83.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) от 30.06.2009 N 2801/203/09-5110 разрешенное использование земельного участка - производственная база, местоположение установлено относительно ориентира здание, расположенного в границах участка находящегося по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Набережная, дом 70, площадь 17 187 кв.м., кадастровая стоимость 41 265 816 руб.

На основании заявления ООО "ТПК "Океан" от 08.07.2009 указанный земельный участок был предоставлен обществу в аренду сроком на 5 лет для использования под производственную базу.

04.09.2012 между КУМИ г. Благовещенска (Арендодатель) и ООО "ТПК "Океан" (Арендатор) заключен договор аренды данного земельного участка N 49 сроком действия с 05.08.2009 по 04.08.2014 (5 лет).

Пунктом 2.1 договора установлена годовая арендная плата в сумме 309 493 руб. 62 коп., которая уплачивается арендатором ежеквартально не позднее 25 числа последнего месяца квартала.

Земельный участок был передан от арендодателя арендатору по акту приема-передачи от 04.09.2012. Государственную регистрацию договора аренды стороны не произвели.

Ссылаясь на неуплату ответчиком арендных платежей за земельный участок за период с 26.12.2010 по 10.12.2013 и наличие задолженности в сумме 892 362 руб. 89 коп., истец рассчитал проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 142 672 руб. 46 коп. и обратился в суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя иск, суд первой инстанции пришел к выводу о его обоснованности. При этом суд установил, что часть объектов недвижимости, а именно Цех термопластиковый и хранилище, инв. N 10:401:001:002966420:0003, литер А1, этажность 1 (нежилое здание), площадью 1207,2 кв.м., с кадастровым N 28:01:040718:0001:10:401:001:002966420:0003 ответчик 21.12.2012 продал ООО "Юнит-Амур", в связи с чем уменьшил подлежащую взысканию сумму на стоимость арендной платы, приходящейся на данный земельный участок за период после его продажи, и соответствующую сумму процентов.

Повторно рассмотрев дело по имеющимся в нем доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции не нашел оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ответчика в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 1 статьи 25 ЗК РФ установлено, что права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV названного Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Статьей 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В пункте 1 статьи 609 ГК РФ и пункте 2 статьи 26 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка на срок один год и более подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" установлено, что отсутствие государственной регистрации договора не может являться основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения, но при этом права сторон в отсутствие такой регистрации не могут быть противопоставлены третьим лицам. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Как видно из материалов дела, договор аренды земельного участка N 49 от 04.09.2012, заключенный сроком на 5 лет, не был зарегистрирован в установленном законе порядке.

Между тем, факт использования земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества ООО "ТПК "Океан", ответчиком не оспаривается.

В этой связи подлежат применению нормы главы 60 ГК РФ, регулирующие обязательства вследствие неосновательного обогащения.

Так, согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Поскольку ответчик использовал земельный участок в отсутствие надлежащим образом оформленного договора аренды, он получил неосновательное обогащение за счет истца в размере приходящейся за аренду этого земельного участка платы, которая подлежит взысканию с него.

Размер платы должен быть определен в соответствии со статьей 614 ГК РФ, согласно которой в случае, когда договором размер и порядок внесения арендной платы не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Из материалов дела видно, что размер арендной платы определен истцом на основании постановления Законодательного Собрания Амурской области от 26.09.2008 N 7/534 "О порядке определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Амурской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена", Постановления Правительства Амурской области от 22.12.2007 N 33 "Об утверждении результатов актуализации кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Амурской области", решения Благовещенской городской Думы от 31.01.2008 N 38/07 "О внесении изменения в Положение о земельном налоге на территории города Благовещенска, утвержденное решением Думы города Благовещенска от 29.09.2005 N 4/32 (в редакции решения Думы города Благовещенска от 22.12.2005 N 9/109)", решения Благовещенской городской Думы N 39/12 от 28.02.2008 "О внесении изменения в Положение о земельном налоге на территории города Благовещенска, утвержденное решением Думы города Благовещенска от 29.09.2005 N 4/32".

Таким образом, задолженность ответчика следует рассчитывать исходя из расценок, установленных вышеуказанными нормативными правовыми актами и площади земельного участка с 24.10.2010 по 21.12.2012 - 17 187 кв.м., а с 21.12.2012, в связи с продажей одного из объектов недвижимости производственной базы (Цех термопластиковый и хранилище) ООО "ЮнитАмур", исходя из площади 13 061,63 кв.м.

Определенный таким образом размер неосновательного обогащения составляет 852 197 руб.

В связи с несвоевременной оплатой задолженности за пользование земельным участком, ответчиком также подлежат уплате проценты за пользование чужими денежными средствам, размер которых за период с 26.12.2010 до 10.12.2013 составляет 116 119 руб. 77 коп.

Доводы ответчика о злоупотреблении истцом своим правом в связи с нарушением срока представления проекта договора и его подписания, установленного статьей 36 ЗК РФ, об учинении истцом препятствий в реализации сделки, о грубом нарушении его прав в связи с незаключением в течение более трех лет договора надлежащим образом со ссылками на то, что он был лишен права в полной мере пользоваться земельным участком, в том числе сдавать его в субаренду, отдавать арендные права в залог, вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ не могут быть приняты судом, поскольку не относятся к предмету настоящего спора, которым является внесение платы за пользование земельным участком под находящимися в собственности ответчика объектами недвижимости.

Имеющиеся у ответчика претензии к истцу, в том числе связанные с какими-либо убытками из-за отсутствия заключенного в письменной форме договора, он вправе предъявить в установленном законом порядке.

При этом, суд учитывает, что обязанность по регистрации договора аренды возложена пунктом 3.4.14 договора на арендатора.

Также не принимаются судом доводы заявителя жалобы, со ссылкой на пункт 4 статьи 1109 ГК РФ о том, что имеет место передача имущества во исполнение несуществующего обязательства.

Согласно указанной норме не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

Между тем, в статье 8 ГК РФ содержится перечень оснований, из которых возникают гражданские права и обязанности, к которым, кроме договоров и иных сделок относятся неосновательное обогащение, иные действия граждан и юридических лиц, а также события, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Как указано судом выше, обязанность ответчика по внесению платы за земельный участок обусловлена, прежде всего, самим фактом нахождения на данном земельном участке принадлежащих ему объектов недвижимости и принципом платности землепользования, установленным нормами ЗК РФ.

В связи с этим факт отсутствия между сторонами заключенного договора, в том числе, в требуемой законом форме, не является основанием для освобождения ответчика от обязанностей по оплате законно установленных платежей.

Что касается доводов ответчика о том, что плата должна была начисляться только за земельные участки, находящиеся непосредственно под застройкой, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По правилам пункта 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим кодексом.

Согласно кадастровому паспорту от 30.06.2009 N 2801/203/09-5110, спорный земельный участок имеет разрешенное использование - производственная база. 08.07.2009 ответчик обращался в администрацию г. Благовещенска с заявлением о предоставлении в аренду именно этого земельного участка целиком. Земельный участок в период, за который предъявлена плата, находился в пользовании только ООО "Торгово-производственная компания "Океан" (за исключением проданной 21.12.2012 части участка). При этом объекты недвижимости, принадлежащие ответчику на праве собственности, в своей совокупности и составляют производственную базу.

Доказательств нахождения на земельном участке иных объектов, не принадлежащих ответчику, не представлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о правомерном начислении платы за весь земельный участок.

На основании изложенного, апелляционная жалоба подлежит отклонению, а решение суда первой инстанции - оставлению без изменения.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя, в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Амурской области от 19.02.2014 по делу N А04-7560/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

А.И. Михайлова

Судьи

Т.С. Гетманова Т.Д. Козлова