Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2014 г. N 19АП-1251/14

г. Воронеж

28 апреля 2014 г.

Дело N А14-11951/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 23.04.2014.

Постановление в полном объеме изготовлено 28.04.2014.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи судей

Донцова П.В., Протасова А.И., Семенюта Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Бауман Л.В.,

при участии:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области: от Общества с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственная компания "Подгорное": от Администрации Новохоперского муниципального района Воронежской области: от ИП главы КФХ Шульга Л.Н.:

Котова В.А. по доверенности N 73-д от 27.12.2013, представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела, представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела, представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 30.01.2014 по делу N А14-11951/2013 (судья Максимович Т.Н.) по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственная компания "Подгорное" (ОГРН 1053691032174, ИНН 3617007308) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН 1043600196254, ИНН 3664062360) о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на ЗАВ-20, расположенный по адресу: Воронежская область, Новохоперский район, село Подгорное, пер.Московский, д.19, общая площадь 134,2 кв.м., инвентарный номер 21-16, как не соответствующего Федеральному закону от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственная компания "Подгорное" (далее - заявитель, ООО "СК "Подгорное") обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным, не соответствующим Федеральному закону от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее - ответчик, Управление Росреестра по Воронежской области) N18/016/2013-134 от 13.09.2013 в государственной регистрации права собственности ЗАВ-20, расположенного по адресу: Воронежская область, Новохоперский район, село Подгорное, пер.Московский, д.19, общая площадь 137,2 кв.м., инвентарный номер 21-16, обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 30.01.2014 заявленные требования удовлетворены.

Считая названное решение незаконным и необоснованным, Управление Росреестра по Воронежской области обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, указывая, что:

- с заявлением о государственной регистрации права собственности и переходе права собственности продавец недвижимого имущества не обращался;

- Управление Росреестра не имеет правовой возможности осуществлять государственную регистрацию права на основании заявления только одной из сторон договора;

- ВАС РФ в своём определении от 12.11.2009 N ВАС-14043/09 связывал возможность применения п.3 ст.551 ГК РФ в случае ликвидации стороны по сделке исходя из установленных по делу обстоятельств, свидетельствующих о принадлежности продавцу объекта на праве собственности;

- единственным препятствием для регистрации перехода права согласно постановления Пленума ВС РФ N 10 и постановления Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 является отсутствие продавца, но не отсутствие зарегистрированного права собственности продавца на спорный объект;

- из представленного третьим лицом заявления следует, что между ООО СК "Подгорное" и главой КФХ Шульга Л.Н. имеется спор о праве, который подлежит разрешению путем предъявления самостоятельного иска о признании права собственности на данное имущество;

- в качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию был представлен только один подлинный экземпляр договора купли-продажи от 15.07.2008, что противоречит п.5 ст.18 Закона о регистрации.

В дополнении к апелляционной жалобе Управление Росреестра уточнило требования апелляционной жалобы, просит отменить решение Арбитражного суда Воронежской области от 30.01.2014 по делу А14-11952/2013 в части признания отказа в государственной регистрации права незаконным.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Управления Росреестра поддержала уточнённые требования апелляционной жалобы, просила удовлетворить их по вышеприведённым основаниям. Пояснила, что согласна с удовлетворением судом области требования ООО "СК "Подгорное" об обязании Управления Росреестра устранить допущенные нарушения его прав и законных интересов путем совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности.

Представители ООО "Сельскохозяйственная компания "Подгорное", Администрации Новохоперского муниципального района Воронежской области, ИП главы КФХ Шульга Л.Н. в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела с учётом доводов апелляционной жалобы, заслушав и обсудив пояснения представителя Управления Росреестра, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд находит следующее:

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 09.11.2007 по делу N А14-2942/2007 СХА "Подгорное" признано несостоятельным (банкротом).

15.07.2008 между Обществом с ограниченной ответственностью СК "Подгорное" и Сельскохозяйственной артелью "Подгорное" был заключен договор купли - продажи б/н, по условиям которого продавец СХА "Подгорное" продает, а покупатель ООО СК "Подгорное" покупает в собственность здание ЗАВ-20 - общей площадью 137,2 кв.м., из которой 134,2 кв.м. полезной площади, находящийся по адресу: Воронежская область, Новохоперский район, село Подгорное, переулок Московский, д.19.

В соответствии с актом приема-передачи от 15.07.2008 (л.д. 99) имущество передано покупателю.

Оплата по договору подтверждается платежным поручением N 53 от 01.08.2008 на сумму 529 809 рублей 00 копеек.

Таким образом, ООО СК "Подгорное" исполнило надлежащим образом свои обязательства по договору купли - продажи б/н от 15.07.2008.

30.09.2009 между ООО СК "Подгорное" и СХА "Подгорное" было заключено дополнительное соглашение N 1 к договору купли - продажи от 15.07.2008, согласно пункту 1 которого здание ЗАВ-20 принадлежит продавцу на праве собственности на основании решения Арбитражного суда Воронежской области от 23.12.2008 по делу N А14-14475/2008.

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 10.03.2010 по делу N А14-2942/2007 конкурсное производство в отношении СХА "Подгорное" (ИНН 3617005389; 397424, Воронежская область, Новохоперский район, с. Подгорное) завершено.

29.03.2010 в Единый государственный реестр юридических лиц, внесена запись о государственной регистрации прекращения деятельности юридического лица в связи с ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства в отношении СХА "Подгорное".

24.07.2013 ООО "СК "Подгорное" обратилось с заявлением о государственной регистрации права собственности на ЗАВ-20, расположенный по адресу: Воронежская область, Новохоперский район, село Подгорное, переулок Московский, д.19.

17.09.2013 заявителем было получено сообщение об отказе в государственной регистрации прав N 18/016/2013 - 134 от 13.09.2013.

Основанием для данного отказа послужили следующие обстоятельства:

- в качестве правоустанавливающего документа представлен только один подлинный экземпляр договора купли-продажи от 15.07.2008;

- в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует запись о праве сельскохозяйственной артели "Подгорное" на спорный объект недвижимого имущества;

- правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества.

Полагая, что данный отказ противоречит действующему законодательству, нарушает его права и законные интересы, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Арбитражный суд области удовлетворил заявленные требования, указав на то, что Законом N 122-ФЗ не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации; в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В связи с вышеизложенным арбитражный суд области применил к рассматриваемым правоотношениям п. 3 ст. 551 ГК РФ, согласно которой в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим:

В соответствии с ч.1 ст.198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закон у или иному ненормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения или действия незаконным являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Апелляционная коллегия рассматривает с учётом уточнений апелляционные требования о несогласии с судебным актом в части обязания УФРС по Воронежской области устранить допущенные нарушения путём совершения действий по регистрации перехода права собственности в отношении спорного объекта. При этом податель апелляционной жалобы просит при рассмотрении дела учитывать и основания отказа в регистрации.

Из пояснений представителя Управления Росреестра, данных суду апелляционной инстанции, следует, что регистрирующим органом рассматривалось заявление ООО "Сельскохозяйственная компания "Подгорное" от 24.07.2013 (л.д.94) как заявление о переходе права собственности на спорный объект ЗАВ-20 от СХА "Подгорное", оспариваемое сообщение об отказе в регистрации также опирается на фактические и правовые основания перехода права собственности.

Таким образом, судом области правильно определён предмет спора и право, за защитой которого обратилось Общество.

Из имеющейся в материалах дела расписки в получении документов на государственную регистрацию от 24.07.2013 следует, что ООО "СК "Подгорное" в Управление Росреестра были представлены заявление, кадастровый паспорт здания, решение суда по делу А14-14475/2008 от 23.12.2008, платёжное поручение от 23.07.2013 N 305 (л.д.104).

Договор купли-продажи от 15.07.2008 между ООО "СК "Подгорное" и СХА "Подгорное", акт приема-передачи от 15.07.2008, дополнительное соглашение к договору от 30.09.2009 в перечне принятых документов отсутствует. В связи с этим апелляционная коллегия находит несостоятельными доводы регистрирующего органа о законности оспариваемого отказа на том основании, что в качестве правоустанавливающего документа ООО "СК "Подгорное" был представлен только один подлинный экземпляр договора купли-продажи от 15.07.2008.

На основании статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества, в частности договора купли-продажи.

В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы представитель УФРС по Воронежской области подтвердила, что регистрирующим органом рассматривалось заявление Общества о переходе права на спорный объект.

В соответствии со статьей 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного на то им (ими) лицами, и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов), которые должны пройти правовую экспертизу (статья 13 Закона) с целью установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

При отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав осуществляется внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

В силу пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Вместе с тем, Законом N 122-ФЗ не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Изложенное выше согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 N 1395/09.

Вместе с тем, в силу пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Судом установлено, что согласно кадастровому паспорту здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от 28.09.2009 исх. N 1041 (л.д. 39), представленному в материалы дела, спорное недвижимое имущество - ЗАВ-20 - введено в эксплуатацию в 1982 году, т.е. до вступления в силу Закона N 122-ФЗ, что не оспаривается лицами, участвующими в деле.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.

Материалами дела подтверждено, что принятые на себя сторонами по договору купли-продажи имущества от 15.07.2008 обязательства по оплате и передаче недвижимого имущества исполнены.

Таким образом, учитывая, что к моменту подачи заявления о государственной регистрации СХА "Подгорное" ликвидировано, единственным препятствием для государственной регистрации является отсутствие продавца, принятые на себя сторонами по договору купли-продажи обязательства по оплате и передаче недвижимого имущества исполнены, арбитражный суд области правомерно удовлетворил требования, заявленные ООО "СК "Подгорное".

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь ч.1 ст.269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 30.01.2014 по делу N А14-11951/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН 1043600196254, ИНН 3664062360) - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

П.В. Донцов

Судьи

А.И. Протасов Е.А. Семенюта